中國已經完成發行的RWA項目，隱約看到這樣一條路徑：“Pre-REITs + RWA”

如果我們復盤一下中國已經完成發行的RWA項目，你或許會隱約看到這樣一條路徑：“Pre-REITs + RWA”模式。

兩地監管政策的同頻共振，為“RWA作為資產孵化器，REITs作為成熟資產出口”的構想提供了現實可能性。前面內容拆解過監管政策，在此按下不表；

實踐探索：從構想走向案例

儘管“Pre-REITs + RWA”作為一個完整術語還較新，但其代表的邏輯鏈條在新能源領域已有了初步的實踐雛形。我們先來看看下面這表：

以下流程圖清晰地展示了，從RWA到REITs的完整資產證券化價值鏈構想與實踐案例的對應關係：

從這些案例可以看出，RWA在早期扮演了

資產“探路者”和“價值發現者”的角色，尤其適合盤活那些尚未達到公募REITs發行門檻、但具備潛力的資產

RWA如何為REITs鋪路

RWA不僅僅是簡單的融資工具，它通過技術賦能，為資產未來步入更高級的證券化階段奠定了堅實基礎：

可信資料基石：RWA項目普遍依賴物聯網（IoT）感測器採集底層資產（如充電樁使用率、太陽能發電量、換電櫃資料）的即時營運資料並上鏈。這建構了不可篡改、可追溯的資料可信閉環，極大地緩解了公募REITs市場中資訊不對稱的痛點。

提升估值與定價效率：基於這些高品質的可信資料，市場能夠對資產進行更精準的現金流預測和風險評估。這不僅有助於RWA階段的定價，也為未來轉為REITs時的資產估值提供了堅實支撐，可能降低溢價發行的難度。

啟動資產流動性：RWA通過代幣化將重型資產碎片化，降低了投資門檻，在早期就為資產引入了流動性。這種流動性能幫助市場更早地對資產進行價格發現，形成一個價值培育的良性循環。

儘管前景廣闊，但這條融合之路仍處於早期階段，有些問題還是無法忽視：

法律與監管的銜接：RWA代幣代表的權利（如收益權）與未來公募REITs份額代表的權利之間，需要清晰的法律銜接和轉換機制。目前這方面的規則幾乎是空白。

跨境結構的複雜性：當前許多RWA項目為規避監管風險，採用“雙層SPV”架構將發行環節設在香港。而內地公募REITs的上市主體必須在境內，這中間的跨境轉換涉及複雜的外匯、稅務和法律重組問題。

技術標準的統一：不同的RWA項目可能基於不同的區塊鏈底層，未來在轉入統一的REITs平台時，需要解決資料與資產的互操作性問題

“Pre-REITs + RWA”這一趨勢，可能會催生出更多專業化的市場參與者，例如專注於“RWA到REITs”全周期管理的資產營運商。

可以適度關注這一趨勢，考慮設計覆蓋資產全生命周期的、連貫的監管指引，讓創新的水流能夠更加順暢地匯入主流金融的江河。 (二小文的書架)