如果我們復盤一下中國已經完成發行的RWA項目，你或許會隱約看到這樣一條路徑：“Pre-REITs + RWA”模式。兩地監管政策的同頻共振，為“RWA作為資產孵化器，REITs作為成熟資產出口”的構想提供了現實可能性。前面內容拆解過監管政策，在此按下不表；實踐探索：從構想走向案例儘管“Pre-REITs + RWA”作為一個完整術語還較新，但其代表的邏輯鏈條在新能源領域已有了初步的實踐雛形。我們先來看看下面這表：以下流程圖清晰地展示了，從RWA到REITs的完整資產證券化價值鏈構想與實踐案例的對應關係：從這些案例可以看出，RWA在早期扮演了資產“探路者”和“價值發現者”的角色，尤其適合盤活那些尚未達到公募REITs發行門檻、但具備潛力的資產RWA如何為REITs鋪路RWA不僅僅是簡單的融資工具，它通過技術賦能，為資產未來步入更高級的證券化階段奠定了堅實基礎：可信資料基石：RWA項目普遍依賴物聯網（IoT）感測器採集底層資產（如充電樁使用率、太陽能發電量、換電櫃資料）的即時營運資料並上鏈。這建構了不可篡改、可追溯的資料可信閉環，極大地緩解了公募REITs市場中資訊不對稱的痛點。提升估值與定價效率：基於這些高品質的可信資料，市場能夠對資產進行更精準的現金流預測和風險評估。這不僅有助於RWA階段的定價，也為未來轉為REITs時的資產估值提供了堅實支撐，可能降低溢價發行的難度。啟動資產流動性：RWA通過代幣化將重型資產碎片化，降低了投資門檻，在早期就為資產引入了流動性。這種流動性能幫助市場更早地對資產進行價格發現，形成一個價值培育的良性循環。儘管前景廣闊，但這條融合之路仍處於早期階段，有些問題還是無法忽視：法律與監管的銜接：RWA代幣代表的權利（如收益權）與未來公募REITs份額代表的權利之間，需要清晰的法律銜接和轉換機制。目前這方面的規則幾乎是空白。跨境結構的複雜性：當前許多RWA項目為規避監管風險，採用“雙層SPV”架構將發行環節設在香港。而內地公募REITs的上市主體必須在境內，這中間的跨境轉換涉及複雜的外匯、稅務和法律重組問題。技術標準的統一：不同的RWA項目可能基於不同的區塊鏈底層，未來在轉入統一的REITs平台時，需要解決資料與資產的互操作性問題“Pre-REITs + RWA”這一趨勢，可能會催生出更多專業化的市場參與者，例如專注於“RWA到REITs”全周期管理的資產營運商。可以適度關注這一趨勢，考慮設計覆蓋資產全生命周期的、連貫的監管指引，讓創新的水流能夠更加順暢地匯入主流金融的江河。 (二小文的書架)

在全球經濟結構轉型與數位技術浪潮交匯的背景下，盤活存量資產、最佳化資源配置、提升資本效率已成為推動高品質發展的核心議題。資產支援證券（ABS）、不動產投資信託基金（REITs）以及現實世界資產代幣化（RWA）作為三種關鍵的金融工具，各自在不同層面展現出強大的生命力與廣闊的應用前景。資產支援證券（Asset-Backed Securities, ABS）是一種以特定資產池所產生的可預測現金流為支撐，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行的證券化金融產品。其本質是將缺乏流動性但能產生穩定現金流的存量資產，轉化為可在資本市場上交易的、具有標準形態的證券，從而實現發起人的融資需求與資產出表 。不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一種以發行收益憑證的方式彙集眾多投資者的資金，由專業機構進行不動產資產的投資與經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金 。REITs的本質是不動產資產的權益化和證券化;現實世界資產代幣化（Real World Asset Tokenization, RWA）是指利用區塊鏈技術，將現實世界中具有經濟價值的資產（如房地產、債券、藝術品、碳信用等）的所有權或收益權轉化為在區塊鏈上發行的數字代幣（Token）的過程 。RWA的本質是利用分佈式帳本技術（DLT）對現實資產進行的一次深度數位化重構; (二小文的書架)

一、私募REITs 是什麼？為何突然火了？2024 年 4 月，上海證券交易所正式推廣私募 REITs（全稱 “收益型房地產資產支援證券”），作為標準化上市產品，它專為機構投資者設計，與公募 REITs 相比靈活性更高，正成為中國房地產市場的 “遊戲規則改變者”。截至2025 年 8 月 7 日，已有 8 隻私募 REITs 上市，總發行規模達160 億元；另有 17 隻在籌備中，總規模預計 370 億元，涵蓋商場、寫字樓、產業園、資料中心等多元資產（如 “萬緯資料中心私募 REIT”“吾悅廣場私募 REIT” 等）。與公募REITs 相比，私募 REITs 的核心優勢：監管更寬鬆：公募REITs 要求 85% 募資用於新項目 capex（資本支出），私募無此限制，資金用途更靈活；槓桿率更高：公募槓桿率上限28.6%，私募可達 50%，提升投資者潛在回報；資產範圍更廣：覆蓋寫字樓、酒店等公募暫不允許的資產類型；流動性平衡：雖不及公募REITs 活躍，但作為上市標準化產品，流動性優於實物房地產交易（上市以來累計交易額達 36 億元，佔總市值 22%）。二、公募REITs 遇瓶頸，私募 REITs 接棒？2021 年推出的公募 REITs 發展不及預期：截至 2025 年 7 月，70 隻上市公募 REITs 總市值 2080 億元，遠低於 2030 年 1.2 兆美元的初期預測。核心瓶頸在於募資用途限制（85% 需用於新項目）和資產門檻高（僅優質資產可入池），削弱了開發商參與動力。但私募REITs 的崛起恰逢四大市場紅利：居民儲蓄轉移：2021 年以來住宅銷售腰斬，居民儲蓄增至歷史新高，資金急需替代投資管道；利率下行：中國10 年期國債收益率降至 1.7%（10 年新低），預計 2025 年底降至 1.5%，低風險資產吸引力下降，推動資金轉向 REITs；商業地產供給收縮：2024 年商業地產新開工量較 2020 年下降 72%，寫字樓新開工降 71%，未來 3-4 年供給持續減少，成熟資產稀缺性上升；資產成熟度提升：開發商持有資產中，營運超3 年的成熟項目佔比上升（如華潤、龍湖的商場中，6-9 年營運期的佔比超 50%），符合 REITs 入池要求。三、估值鴻溝：私募REITs 的套利機會在那？當前市場存在顯著的估值差，為私募REITs 提供發展空間：公募REITs：股息率約 3.6%，隱含淨營運收入（NOI）資本化率 5.2%；實物房地產交易：因經濟放緩和租金擔憂，資本化率升至5.8%，槓桿化回報達 6.55%（假設 50% 槓桿）；私募REITs：估值介於兩者之間，預計股息率 5.1%，NOI 資本化率 5.2%-5.8%，EBITDA 收益率 4.0%-4.8%。這種差距源於流動性溢價：公募REITs 流動性最高（月換手率 7.8%），私募次之（1.8%），實物資產最低。隨著私募 REITs 提升資產流動性，有望縮小估值差。瑞銀預測，到 2028 年私募 REITs 總市值將從當前 160 億元增至1000 億元，而公募 REITs 當前市值為 2110 億元。四、那些企業將成最大贏家？私募REITs 為開發商提供了資產盤活新管道，以下企業最具潛力：1. 內地開發商：華潤、新城、龍湖華潤置地：投資物業市值佔比41%，旗下 “華潤商業 REIT” 已上市，是轉型資產管理者的標竿，目標價上調至 42 港元；新城控股：投資物業貢獻提升，住宅開發拖累減弱，評級從“中性” 上調至 “買入”，旗下吾悅廣場私募 REIT 在籌備中；龍湖集團：投資物業市值佔比28%，成熟商場佔比高，適合注入私募 REITs。2. 香港開發商：恆隆、太古、嘉裡恆隆地產：內地投資物業市值佔比最高，淨負債率35%，有望通過私募 REITs 降槓桿，目標價上調至 9.6 港元；太古地產：資產循環經驗豐富，上海太古裡等成熟項目適合入池，目標價上調至26.1 港元。3. 新加坡及資料中心企業凱德投資：中國資產佔比高（約30-35 億新元），正推進 “輕資產” 轉型，私募 REITs 是重要退出管道；萬國資料（GDS）：資料中心資產可通過私募 REITs 回收資金，當前股價被低估，管線項目有望貢獻每股 13 美元增值。五、風險提示與長期展望短期需警惕：私募REITs 流動性仍較低（換手率僅為公募的 23%），且資產質量參差；若經濟復甦不及預期，租金下跌可能壓縮收益。但長期看，隨著保險資金入市（預計2024-2029 年每年流入股市 6700 億元，偏好 4%-4.5% 高股息資產）和聯準會降息周期臨近（瑞銀預測 2026 年 3 月首次降息），私募 REITs 作為 “高收益 + 中流動性” 資產，有望成為機構配置的重要選項。(資訊量有點大)

類似於比特幣，RWA作為一個新物種，不管你持什麼態度，它都已經到來了，所以我們應該嘗試去認識並了解它。本文也算是對RWA一個粗淺的學習筆記，特別是它和REITs的異同，以及相關風險做出一些蒐集整理，以供參考。最近金融圈有關"RWA"（Real World Assets）的內容越來越火，RWA翻譯過來就是「現實世界資產代幣化」。聽起來挺玄乎，通俗來說就是：用區塊鏈技術，把現實裡的東西——比如一棟大樓、一筆國債、甚至一根充電樁——變成可以在網路上方便買賣的數位「碎片」。想像一下，過去想投資海外房產，動輒幾十上百萬美元的門檻，還得找仲介辦手續，折騰大半年。現在，透過RWA，東京澀谷的一個商店可能被「切」成幾千份，花幾千塊人民幣就能買一份，租金透過數位錢包自動轉帳。這就是RWA帶來的變化之一：“降低門檻，提升流動性。”RWA資產類別目前市面上比較火的RWA產品主要集中在幾類：1. 國債與債券：像金融巨頭貝萊德推出的“BUIDL基金”，規模已經數十億美元。它本質上就是把美國短期國債「搬」到區塊鏈上，變成數位代幣。投資者用美元穩定幣（如USDC）就能買，收益每天自動結算。2. 「碎片化」的房地產：如美國的RealT平台，專門把一些租金回報不錯的住宅（像底特律的低價房）拆成小份代幣出售。最低幾十美元就能參與，每月租金自動分帳。香港也有類似嘗試，例如錨定九龍太子區商店的PRINCE代幣，最低門檻降到1000港幣。3. 貴金屬「硬貨」：像Paxos Gold (XAUT)，1個代幣就代表1盎司存放在金庫裡的真金白銀，有點金本位的意思。4. 國內外其他領域的嘗試：新能源領域：充電樁與光電站。朗新集團和螞蟻鏈合作，把價值1億的充電樁未來收益權做成RWA。投資人收益直接和充電樁的實際使用量掛鉤，用得多，分得多。協鑫能科把光電站的發電收益權代幣化，透過香港的監管沙盒吸引資金。【監理沙盒】 （Regulatory Sandbox ），是2015年11月，英國金融監理局率先提出的創新監理理念。監管沙盒作為一個受監督的安全測試區，透過設立限制性條件和製訂風險管理措施，允許企業在真實的市場環境中，以真實的個人用戶與企業用戶為對象測試創新產品、服務和商業模式，有助於減少創新理念進入市場的時間與潛在成本，並降低監管的不確定性。不良資產像中國信達、東方資產這樣的專業機構，開始用RWA結合「債轉股+代建」等模式來盤活問題房地產計畫。把專案權益代幣化，引入新資金。例如，2024年12月16日，信達國際資產管理有限公司安排的短期資產支持流動性票據代幣STBL在以太坊區塊鏈上成功發行。這為解決老大難的「不良資產」問題提供了新思路，但這更像是一種發債融資手段。數據資產上海數交所推出RDA（真實數據資產），例如鋼材交易數據、甚至葡萄園的種植數據，經過處理驗證後，可以變成有價值的鏈上資產，用於融資或結算（如浦發銀行基於鋼材數據發行的穩定幣），讓「數據要素」真正流動起來。國內外代表性的RWA資產及產品因此，RWA是透過區塊鏈技術將現實中的資產轉化為數位代幣的一種金融創新。就像把一棟大樓拆分成無數“數位磚塊”，每個磚塊代表資產的一部分權益，投資者可以像買賣股票一樣交易這些“磚塊”，獲得資產的收益權。RWA和REITs的不同點說到這裡，不難發現RWA 和我們熟悉的REITs（房地產信託基金）本質上都是資產證券化，那麼兩者有何不同呢？一句話總結：REITs 是“房地產的IPO”，RWA 是“萬物皆可IPO 且24 小時可交易”。根據上表，RWA和REITs別在於：首先，RWA能「切」（可投資證券的碎片化）的東西範圍更廣：REITs主要是商業不動產和基礎設施，要求穩定收租。RWA的範圍廣得多，國債、黃金、充電樁、數據、甚至電腦顯示卡的算力（如Compute Labs的項目）都能代幣化，想像力更大。其次，「靠人」或「靠代碼」：REITs發行、管理、交易都依賴基金公司、交易所這些傳統中介機構，流程相對固定但也慢。RWA的核心是區塊鏈和智能合約。資產數據靠AI「預言機」自動驗證，租金、利息靠代碼自動分配。再次，RWA的「規矩」還在摸索： REITs在各國都有很成熟的監管框架和投資者保護措施。而RWA本身就帶有極強的“去中心化”特色，對其監管還像“拼圖”，不同部門（管金融的、管科技的）可能管不同的方面，全球協調也還在探索中。因此對投資者保護和合規性要求是當前重點課題。RWA會引發下一波次貸危機嗎？對於經歷過2008年金融危機的人而言，一個自然而然的擔憂在於，RWA會再次以複雜的金融結構化包裝，以隱藏起劣質/垃圾資產的本質嗎？這確實是大家最關心的問題。歷史上，金融創新被濫用導致危機的例子不少，RWA也有類似風險：（一）虛假估值與底層資產不透明部分項目以「RWA」概念包裝邊緣資產（如高估房產、問題應收帳款），透過鏈上代幣掩蓋底層資產瑕疵。例如：Goldfinch 平台因借款方Stratos 將資金投向不明企業（如POKT 公司）導致700 萬美元壞帳，暴露了資產審查失效問題。還有MakerDAO 的Harbor Trade 金庫因應收帳款違約導致210 萬美元風險敞口，凸顯供應鏈金融資產的回收不確定性。（二）流動性錯配與擠兌危機房地產等非標資產代幣化後，若未預留充足流動性緩衝，易引發鏈上擠兌。例如穩定幣USDR 因將80% 抵押資產配置於英國房產，僅預留10%~50% DAI（一種穩定幣資產），遭遇贖回潮時無法及時變現房產，最終脫錨至0.515 美元，用戶損失2,200 萬美元。（三）跨境監理套利與司法執行真空RWA 無國界特性與在地化監管有衝突，鏈上協議難以跨國追償壞帳。還是Goldfinch ，其對非洲摩托車租賃公司Tugende 的500 萬美元貸款違約後，催收因地域法律差異陷入僵局。那會不會引發新一輪次貸危機？目前看，不太會，目前產業已透過技術、監管與生態設計建構多重防線，顯著區別於2008 年次貸危機的放任狀態。但仍要時時警惕。1.  透明度高了：許多RWA計畫都依賴像Chainlink這樣的AI「預言機」服務，把鏈下真實世界的資料（例如房價、租金）餵給AI，增加了預測可信度。也有專案把資金流向全程上鍊，看得更清楚。2.  「安全墊」更厚：在DeFi（去中心化金融）世界裡，用RWA做抵押借錢，通常要求抵押物的價值遠高於借款額（例如150%以上）。這比次貸危機時有些人零首付買房安全多了。3. 「主力軍」實力背書：目前RWA市場裡，超過85%是美國公債，由政府信用背書，流動性好，風險較低。真正有風險的房地產、信貸類RWA佔比還很小（少於15%），而且多為專業資產管理機構（AMC）在操盤。4. 全球監管也在進步：美國、歐盟、香港等地都在推出或準備針對穩定幣和RWA的監管規則，要求更透明的揭露、更嚴格的執照和資產託管。中國也正在探索符合國情的模式，例如境內確權、合規流通。RWA稅務相關跨國RWA 投資的稅務問題很複雜，投資人得提前做好稅務計畫。從稅種來說，不同地方政策差異較大：美國對非居民投資者預提30% 的的資本利得稅；歐盟對數位資產交易收標準增值稅；還有些國家把數位資產算進應稅遺產裡。對於中國居民個人，不管RWA 在那發行、在那持有，從其中獲得的收益，按規定都要申報繳納個人所得稅。像是代幣化債券的票息、代幣化房地產的租金，還有出售RWA 代幣賺的錢，這類投資收益，一般以20% 的稅率課稅。另外，RWA 所得類型的界定存在模糊性。例如透過DeFi （去中心化金融）協議用RWA 做抵押產生的收益，或者質押RWA 相關代幣得到的獎勵，很難明確歸為傳統的「利息」「股息」 或「資本利得」。這種認定上的不確定，會讓適用稅率和稅務處理變得困惑，可能得等未來稅務機關出台更具體的規定才行。關於稅務計畫建議，可參考閱讀：建議投資人採取以下策略：首先，應完整保存所有交易記錄，包括鏈上交易哈希等區塊鏈特有的交易憑證；其次，可以合理利用雙邊租稅協定提供的優惠條款；最後，在嚴格遵守法律法規的前提下，高淨值投資者可以考慮透過設立離岸架構來持有數位資產，但需要注意相關架構必須具有相應的商業實質，以免被認定為是避稅安排。《錦天城》RWA投資指引：中國內地居民的機會、稅務風險與退出路徑結語RWA是個強大的工具，它讓投資門檻更低、資產流轉更快，甚至能盤活「不良資產」。一般人參與全球優質資產的機會確實變多了。但它也不是「點石成金」的魔術，核心還要看底層資產本身好不好，運作透不透明，監管跟不跟得上。短期看，由國債等安全資產主導的RWA市場風險可控制。長期看，當更多類型的資產（尤其是房地產、信貸等長尾資產）大規模上鍊時，能否有效管理風險、防止劣質資產包裝和流動性危機，將是真正的考驗。技術只是包裝，資產本身的品質才是王道。對投資人來說，面對新興的RWA產品，保持理性，看清底層是什麼、誰在管理、風險在那，永遠比追逐概念更重要。畢竟，無論是現實世界的磚頭水泥，還是鏈上的數位代幣，投資賺錢的根本邏輯——買得值、風險可控——從未改變。(商業資管REIs)

你是不是也曾經懷疑：月薪不到三萬元，真的有可能靠理財滾出一百萬資產嗎？每天辛苦工作、開銷壓力大，理財對你來說似乎遙不可及。但你知道嗎？真的有人在收入不高的情況下，靠著紀律與有效理財策略，在短短幾年內存到超過100萬元的資產！本篇文章將分享，月薪三萬如何理財致富的實戰7大祕訣，適合所有正在為財務自由努力的小資族，讓你也能從負債走向正資產。精打細算，從記帳開始累積理財本金小資理財的第一步，就是從記帳開始。利用免費的記帳工具，例如「記帳城市」、「Moneybook」等，全面掌握生活開銷。從中你會發現，其實很多支出是可以優化的。例如：每月外食費過高衝動購物頻繁雜費沒有規劃透過精準記帳與開銷分類，每月至少可以省下3000元～5000元，這筆錢就是你開始投資的本金。設定明確理財目標，拆解百萬存錢計畫存到第一桶金的關鍵在於具體目標與分階段執行。以五年內累積100萬元為例，只要平均年儲蓄與投資報酬能達20萬，等於每月目標為1.6萬。若無法單靠儲蓄達標，就需要搭配ETF投資或基金定期定額來提高資產增值速度。ETF定期定額投資，小資族穩健翻身法對於月薪三萬的小資族來說，ETF定期定額投資是最適合的理財工具之一。推薦的入門ETF如：0050（台灣50）0056（高股息）00878（永續高股息）這些ETF具有分散風險、長期報酬穩定、進出簡單等特點。每月投入3000～5000元，透過複利滾存與股息再投入，五年下來資產會明顯成長。自動化存錢機制，建立財務紀律許多理財成功者都有一個習慣：自動存錢。也就是薪水一入帳，自動轉帳一部分到投資帳戶或高利活儲帳戶，如 Richart、Bankee 或 LINE Bank。這種「先存後花」的機制能大幅減少花光薪水的機率，也讓你不需要每天費心控制金錢流向，讓理財更自動化、更有紀律。月薪低不是藉口，開始理財才能改變命運真正能改變財務命運的，不是高薪，而是理財行動力。無論你現在收入多少，只要你願意開始規劃，每月存下幾千元、持續投資、控制風險，你也能在幾年內翻轉人生。別再等到收入增加才開始理財，因為等不到那一天的人很多。今天就從記帳、設定目標、開始定期定額ETF，踏出你的財務自由第一步。小資族第一桶金，哪裡來?理財7大秘訣今天要分享書籍，是蔣立智撰寫的「活用小資薪水,5年滾出100 萬」，作者採訪多位成功理財小資族。在書中他分享了小資族成功的理財經驗,獨家公布實現財務自由的「7大秘訣」今天讓我們跟著書中這群理財成功的小資族,學學讓薪水輕鬆滾出百萬的秘訣吧。小資理財實戰7大秘訣▶秘訣一:培養理財意志力▶秘訣二:賺跟存是同一桶金 ▶秘訣三:找出沒錢的原因  ▶秘訣四:記帳變財富累積▶秘訣五:按風險比例投資▶秘訣六:「阿爾卑斯山礦泉水」理財投資心法▶秘訣七:選出成長的金雞母▶金雞母特徵一:公司服務不會一層不變  ▶金雞母特徵二:研發新產品替代舊產品▶金雞母特徵三:產品賣出的利潤高▶金雞母特徵四:勞資關係好  ▶金雞母特徵五:管理升遷制度好▶金雞母特徵六:產品競爭力強▶金雞母特徵七:不亂印股票▶金雞母特徵八:負面新聞少▶金雞母特徵九:成本控制佳

2025年開年，與A股市場表現對比鮮明的是，公募REITs和債券等低風險資產的大漲。 1月3日，已在滬深交易所上市交易的公募REITs幾乎全線飄紅，漲幅2%以上的公募REITs多達24隻，其中華夏特變電工新能源REITs上漲6.04%，2025年開市兩天累計漲幅8.56%。 Wind資料顯示，2025年開年以來累計漲幅超過5%的公募REITs多達10隻，這兩日累計漲幅最高為9.26%，且溢價率已達32.86%。而一級市場方面，近日發行的公募REITs同樣受到了資金追捧，剛完成網下詢價的國泰君安濟南能源REITs，網下認購倍數高達140.96倍，創下近兩年公募REITs的新高。 10檔REITs開年漲幅超5% 1月3日，已在滬深交易所上市交易的公募REITs幾乎全線飄紅，漲幅2%以上的公募REITs多達24隻，單天漲幅超3%的有11隻，漲幅超4%的有四隻，包括華夏特變電工新能源REIT上漲6.04%、嘉年華京東倉儲基礎建設REIT漲幅4.9%、中金重慶兩江產業園區REIT上漲4.18%、華夏首創奧特萊斯REIT漲4.10%。

如果北上廣深的住宅均價從當前水平分別下降18%、32%、39%、43%，其房價就達到了“第一層安全墊” 中國一線城市的住宅價格十分昂貴，萬得（Wind）資料顯示，2024年10月，北京、上海、廣州、深圳二手住宅的掛牌均價分別為6.24萬元/平方米、6.58萬元/平方米、3.87萬元/平方米、7.37萬元/平方米。即使成交價在掛牌價基礎上打個九折，價格仍然不菲。如果買入後房價下跌，購房者就要承受巨大的財務損失。 2024年9月，眾多樓市新政出台，很多城市的住宅交易量顯著上升。萬得資料顯示，2024年10月第三周和第四周，北京、上海、深圳二手房交易面積比9月同期分別上升了66.8%、80.6%、140.4%（廣州尚未披露相關資料）。 不少朋友擔心房價上升，怕錯過時機，到處諮詢該不該抓緊買房。筆者無法精準判斷購房時機，但是可以提出兩個標準作為“購房安全墊”，供大家參考。當滿足第一個標準時，購置一線住宅相對安全；當滿足第二個標準時，購房則更為穩妥。