華潤置地終於繃不住了

11月30日，華潤置地與中海地產合作開發的深圳灣沄璽項目開盤，單日成交130億元，創下年度新房開盤紀錄。與此同時，華潤置地在上海聯合產權交易所掛牌轉讓西安、貴陽兩座萬象系商業項目股權，底價合計超20億元。

往前推半個月，這家央企剛完成一輪融資，重啟境外債發行計畫規模39億美元，減持華潤萬象生活股份套現20.6億港元，兩項合計約295億元人民幣。

帳面上，華潤置地持有現金超1200億元，融資成本2.79%，但面對2800億債務和銷售下滑，一系列資本運作正在加速。

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深圳灣沄璽的成交資料不算常見，據《每日經濟新聞》報導，項目首批推出348套大平層，面積從209到1149平方米，單價25萬至28萬元每平方米，最貴的總價3.3億元。

開盤當天，500平方米以上戶型率先售罄，整體去化接近七成。這塊地去年12月以185億元拿下，創了深圳住宅地塊總價紀錄。

類似項目還有幾個，11月29日，華潤置地在上海的澐啟濱江入市，地塊今年7月以244.7億元成交，是全年單次拿地金額最高的項目。下半年，北京、武漢等城市也有高端項目陸續開盤，產品結構明顯往豪宅集中。

市場資料能看出分化，克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價千萬以上住宅成交27372套，比去年同期多15.6%。其中上海最活躍，總價3000萬以上成交1524套，5000萬以上成交674套。

賣豪宅的同時，華潤置地也在處理商業資產。11月30日掛牌的兩個項目，西安西咸萬象城底價9.7億元，貴陽萬象匯底價11.08億元。

轉讓條件裡有個細節：受讓方要接受營運管理服務協議，不能參與實際營運。這意味著華潤置地賣掉產權，管理權留在手裡，從持有物業收租變成提供營運服務收費。

這個操作用過多次，太原萬象城、蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城，這兩年都這麼轉讓的，價格從19億到40億元不等，基本實現溢價。加上西安、貴陽，通過“賣產權、留營運”方式，華潤置地收回資金超過百億。

除了直接轉讓，還有證券化。從2022年起，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等地商業項目為基礎資產，發行了至少160億元CMBS，另外註冊了上百億類REITs額度。2024年3月，青島萬象城做底層資產的華夏華潤商業REIT上市，募資69.02億元。

華潤置地2025年上半年財報顯示，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增5.5%，其中購物中心租金收入104.2億元，增9.9%，毛利率78.4%創新高。在營購物中心94座，期內總零售額1101億元。

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資產變現之外，融資管道也在打開。11月10日，華潤置地公告申請39億美元中期票據計畫在港交所上市，採用美元債加人民幣點心債模式，首批發行不超過9億美元等值。這是2019年11月以來第一次發行美元債，六年沒動這個管道。穆迪給了Baa1投資級評級。

11月17日，華潤置地配售華潤萬象生活4950萬股，每股41.70港元，套現20.61億港元，持股比例從72.29%降到70.12%。據媒體報導，這次配售超額認購4倍，長線基金佔接近60%。兩項合計補充資金約295.7億元人民幣。

按理說，華潤置地不缺錢。截至今年6月，現金及銀行存款1202.4億元，一年內到期債務616.16億元，完全覆蓋。平均融資成本2.79%，在行業裡很低。但債務總額2813億元，比半年前多了200多億，主營業務造血能力在下降。

2025年上半年，開發銷售型業務核心淨利潤同比減少23.8%，對集團利潤貢獻不到四成。前10個月累計銷售額同比降16.6%，10月單月降51%。回款能力減弱，光靠帳上現金應付營運和投資擴張，壓力確實存在。

華潤置地拿地節奏沒停，今年1至10月，華潤置地權益拿地金額538億元，排行業第五，接近去年全年水平。新增土儲和可售貨源裡，近九成在一二線城市。多數房企收縮，華潤置地還在逆勢擴張，對資金需求更大。

摩根大通分析認為，配售股份不是因為流動性緊張，可能是為了彌補某些收益缺口。比如之前預計出售崑山項目能獲得20億至30億人民幣收益，如果交易延遲會影響年度核心利潤，配售收益規模相當，可以起避險作用。

華潤置地經常性業務收入佔總營收比重已到21.7%，對核心淨利潤貢獻提升到60.2%。商業資產從重到輕，開發產品從剛需到豪宅，這套組合拳能不能改善財務結構、形成新增長邏輯，還要看後續執行效果和市場反應。

至少從目前動作看，這家央企在流動性管理和資產結構調整上比較主動。 (城市邊緣CityEdge)