華南五虎全軍覆沒

2025年12月9日，一則消息震動市場：雅居樂集團被債權人提交清盤呈請。消息一出，公司股價應聲暴跌至歷史最低點。

至此，曾經叱咤風雲的地產界“華南五虎”——恆大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創展，在行業寒冬中已悉數折戟。

本次清盤呈請的申請人是新濠國際。雙方的合作始於2021年，曾聯手以40億元競得中山市一宗綜合用地，計畫共同開發總投資數十億元的住宅、娛樂及酒店綜合體。

然而，根據雅居樂2023年中期報告，該項目已終止推進，原因是雅居樂未履行合營協議條款。此次清盤呈請，正是源於這項合作糾紛。香港法院將於2026年2月25日就此案進行聆訊。

對於這家千億規模的民營房企巨頭而言，股價暴跌已是重創，而清盤呈請更為其本就艱難的債務重組之路增添了巨大變數。

截至2024年末，雅居樂總借款達489.16億元，其中銀行借款290.63億元，優先票據125.44億元，境內債券等73.09億元；淨負債率高達103.6%。

更緊迫的是，一年內需償還的債務高達383.26億元，佔總債務的78.35%。2025年無疑是雅居樂的償債大年，也是生死存亡的關鍵一年。

今年8月，雅居樂披露已啟動境外債務重組處理程序，預計第三季度提交方案，並爭取在年底前與多數主要債權人達成一致。然而，隨著年底時限逼近，若重組失敗，可能觸發交叉違約條款。

除了推進債務重組，讓銷售回歸正軌同樣是當務之急，但現實不容樂觀。2025年1-7月，雅居樂銷售額僅47.66億元，同比銳減42%，行業排名也從第42位下滑至第53位。

儘管雅居樂在78個城市仍擁有3122萬平方米土地儲備，但其佈局存在結構性難題：核心土儲集中於海南、雲南等地的文旅大盤，以及中山、惠州等去化壓力較大的非主流城市項目。

“華南五虎”曾是中國民營地產商的標竿。它們從廣州起家，在高速發展期橫掃全國，一度有“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說法。

如今，五虎格局已然瓦解：恆大退市，清盤方仍在全球追索資產；剩餘四家則深陷收縮陣痛，不僅營收大幅萎縮，歸母淨利潤均告虧損。值得注意的是，合生創展是近三四年來的首次虧損。

作為規模最大的一家，碧桂園總資產約9093億元，淨資產約239億元。2025年上半年實現營收約725.7億元，權益合同銷售金額約167.5億元。

自爆發流動性危機以來，碧桂園為證明償債決心，幾乎變賣家底。從歸母淨資產佔比的變化來看，股東已做出巨大犧牲。

近期傳來好消息，碧桂園所有境外債務重組計畫獲得批准。在境內外重組共同作用下，整體降債規模預計將超900億元，未來5年兌付壓力將極大緩解。

與此同時，碧桂園進行了高層調整：總裁莫斌調任聯席主席，常務副總裁程光煜接任總裁，全面統籌集團各業務類股工作。

雅居樂是典型的家族企業，由陳氏五兄弟創辦。他們最早在中山經營家私工廠，1992年住房制度改革啟動時敏銳轉向房地產。

2005年雅居樂在港交所上市，隨後將總部遷至廣州，展開全國化佈局，躋身“華南五虎”行列。

2016年，雅居樂啟動多元化戰略，佈局物業、環保、建設、教育等類股。創始人陳卓林曾堅信“多元是穩健的基石”，然而行業寒冬來臨，多元業務卻陷入“輸血不足，吸血有餘”的窘境。

戰略失誤同樣明顯：2021年行業轉向時，雅居樂既未聚焦核心城市，也未嚴控負債，反而繼續加碼三四線城市文旅項目。2024年危機爆發後，其以三四線為主的土儲結構成為最佳化難題。今年上半年，雅居樂巨虧80億元。

富力地產由前公務員張力與香港商人李思廉攜手創立，各佔50%股權。公司發跡於廣州舊城改造，以“拆舊廠，建新房”模式迅速崛起。

2002年北京富力城項目的成功，讓富力在全國一炮而紅。

2017年的關鍵決策埋下隱患：富力以199.06億元從萬達購入77家酒店，豪賭酒店資產。當時李思廉預計這批資產每年可帶來70億元收入和15億元淨利潤。

然而疫情對旅遊業的衝擊遠超預期，酒店資產回報慘淡。富力雖多方尋求買家，出售計畫卻屢屢受挫。目前集團酒店資產僅剩22家，且仍在持續縮減。

截至2024年6月底，富力總負債達2643.79億元，負債比率高達408%。

合生創展的路徑與其他四虎不同：1992年由朱孟依在香港創辦，被業界稱為“隱形的地產航母”。

早年，朱孟依憑藉與政府合作開發商業街賺得第一桶金。1993年，他在當時還是郊區的廣州天河拿下100萬平方米地塊——隨後天河區被規劃為新市中心，地價暴漲。

1998年合生創展在港上市，2004年成為內地首家銷售額破百億的房企。

但從2008年金融危機後，合生創展奉行港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉”模式，在規模競賽中逐漸掉隊，2013年跌出房企50強。

2025年，合生創展因未能如期償還9.41億港元借款，觸發93億港元貸款的交叉違約。上半年營收同比減少53.14%，歸母淨利首次虧損約15.8億元。

“華南五虎”的集體沉浮，清晰折射出中國房地產行業從“高槓桿、高周轉”向“低負債、高品質”轉型的深刻陣痛。

碧桂園的債務重組、合生創展的高端突圍、富力的斷臂求生、雅居樂的土儲最佳化——每家企業都在探索不同的生存路徑。它們的經驗與教訓，無論成功與否，都為行業轉型提供了珍貴樣本。

一個時代已經落幕，但關於風險、槓桿與可持續發展的思考，仍在繼續。 (走向科學)