房地產，開始悄悄救市了！

2026年伊始，房地產市場已然悄然開啟了一場救市行動。

與過往那種大張旗鼓、聲勢浩大的救市舉措不同，此次救市採取的是一種潛移默化、潤物無聲的方式，逐步放鬆了房地產領域的一系列限制性政策。

自去年12月底起，針對房地產市場的相關政策便開始陸續出台。

去年12月30日，個人住房增值稅政策迎來調整。具體而言，個人若將購買不滿2年的住房對外出售，需按照3%的徵收率全額繳納增值稅；而購買滿2年的住房對外出售，則可免徵增值稅。這一政策的調整，有效降低了房屋交易過程中的摩擦成本，尤其是針對兩年以內房產增值稅的降低，顯著提升了住房的市場流動性。

1月14日，三部門聯合發佈公告，決定延續實施居民換購住房的有關個稅政策。即居民在一年之內賣出原有住房並重新購買住房的，對其出售原有住房時所繳納的個稅給予退稅優惠。

僅隔一日，即1月15日，幾大部門共同舉行新聞發佈會，宣佈再次調整房地產相關政策。其中，商業用房的首付比例被下調至30%，旨在支援商辦市場去庫存，緩解市場壓力。

而近期，市場上又流傳出一些關於公積金政策可能迎來重大改革的消息。

早在一個多月前的中央經濟工作會議上，就已明確提出要深化公積金制度改革。1月8日，《人民日報》更是發表了一篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什麼訊號》的文章，進一步點明了公積金改革可能涉及的方向和動作。

這些可能的改革方向包括：提升公積金貸款額度，以更好地滿足購房者的資金需求；擴寬公積金使用範圍，使其能夠覆蓋更多與住房相關的領域；將靈活就業群體納入公積金制度範圍內，擴大公積金制度的覆蓋面；以及健全異地協同機制，方便公積金的跨地區使用和管理等。

此外，貨幣政策的調整也是2026年房地產市場值得關注的一大方面。目前，仍存在降准降息的空間。如果進一步降息，那麼將有不少城市的房貸利率進入“2”時代，這將為購房者帶來更為實惠的貸款成本。

2026年剛剛開年，房地產市場便迎來了一系列利多政策。從這些已出台和即將出台的政策中不難看出，此次救市行動與以往任何一次都截然不同。它並非僅僅聚焦於“救市”二字，而是通過對房地產市場的鬆綁，進行更為深入、更為制度性的調整，以期推動房地產市場的健康、穩定發展。在新的房地產發展周期中，需建構框架性的政策鬆綁機制。從長遠視角出發，應致力於降低住房購置的首付比例，最佳化貸款利率結構，放寬購房資格稽核標準，並削減房屋交易過程中的各項摩擦成本。

本輪房地產市場的救市策略，早在1月1日《求是》雜誌刊載的重磅文章中便已奠定基調。該文被業界視為2026年房地產市場調控政策轉向的風向標。

從政策救市的維度審視，該文精準指出了2026年政策調控的關鍵著力點。其一，強調政策力度的持續性與充分性，主張一次性釋放所有可行政策，全面取消各類限制性措施。近期，相關政策已在逐步落地實施，預計至2026年，束縛房地產市場的政策枷鎖將進一步鬆綁。其二，聚焦於供給端的最佳化調整，提出控制新增供應、盤活存量資源，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房等多元化用途。其三，強化資訊與輿論的正面引導，以穩定市場對房地產行業的預期。

上述三點，共同構成了2026年房地產市場救市政策的核心框架。在全國住房城鄉建設工作會議上，權威人士所作的報告中，將2026年房地產工作的重點任務進行了明確排序。其中，城市更新專項計畫位列首位，而穩定房地產市場則緊隨其後。值得注意的是，在穩定市場部分，報告更側重於建構房地產新周期的長效機制，而非單純針對房價進行短期調控。

這一政策導向的轉變，標誌著房地產市場調控思路的深刻變革。政策制定者不再侷限於房價這一單一指標，而是將房地產市場置於宏觀經濟的大棋盤中進行全域性、框架性和結構性的調整。儘管這種調整方式無法迅速實現房地產市場的止跌回穩，但它致力於從根本上解決房地產市場的深層次問題。

正如治病需從病根入手，當房地產市場的內在炎症得到消除，其整體運行機制將逐漸恢復健康，房價波動等表面症狀也將隨之消散。根據國家統計局最新發佈的資料，12月份全國70個大中城市的二手房價仍呈現下行調整態勢。其中，北京、上海、深圳和廣州這四大一線城市亦未能倖免。根據最新統計資料顯示，北京12月份的房價環比指數為98.7，意味著相較於前一個月，房價下滑了1.3%。儘管上海、深圳、廣州等一線城市的房價跌幅均控制在1%以內，但市場並未顯現出價格走穩回升的積極跡象。

作為房地產市場風向標的一線城市，其釋放出的市場訊號依然不容樂觀，整體市場氛圍偏於謹慎。

進一步觀察資料，2025年全國房地產開發投資增速呈現負增長，具體數值為-17.2%，而2024年這一指標為-10.6%。這一對比清晰表明，2025年房地產市場的調整幅度與深度均不亞於2024年，市場仍處於深度調整期。

聚焦新房市場，2025年新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額則為83937億元，降幅為12.6%。相比之下，2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額同比下降17.1%。通過對比可見，儘管新房市場仍面臨壓力，但在銷售面積和銷售額方面，相較於2024年已呈現出一定的改善趨勢。

這一現象背後，是否預示著新房市場正逐步接近拐點？這無疑是一個值得深入探討的問題。

在當前低迷的房地產市場環境中，這一積極變化無疑如同一股清流，給人帶來意外之喜。新房市場的量價關係正逐漸逼近可能的轉折點，為市場帶來一絲希望。

然而，需要明確的是，新房市場的這一積極訊號，並不等同於整個房地產行業已經迎來全面拐點。它更多地是市場調整過程中的一絲曙光，預示著未來可能的變化方向。

值得注意的是，當前新房市場與二手房市場之間存在著明顯的差異。隨著新房市場產品的不斷升級與迭代，新房在產品力、居住體驗等方面相較於二手房展現出更大的優勢，從而吸引了部分原本計畫購買二手房的客戶轉向新房市場。

因此，新房市場量價接近拐點的現象，並不能直接推斷二手房市場也即將迎來拐點。要精準判斷二手房市場的走勢，還需密切關注其傳遞出的市場訊號。

進入1月份以來，二手房市場確實悄然發生了一些變化。根據冰山指數最新資料，截至1月18日，冰山100指數已連續三周跌幅縮小，顯示出市場調整速度有所放緩。

在二手房市場一線，我也獲取了一些直觀感受。進入1月份後，不少賣房業主的心態發生了變化，他們不再急於降價出售，而是選擇觀望市場走勢。同時，我關注的二手房成交案例中，也不再像今年七八月份那樣，新成交房源的價格必然低於前一套。這些變化都表明，二手房市場正在經歷某種程度的調整與重塑。在當前二手房市場領域，部分降價幅度較為顯著的二手住宅小區，其房屋成交價格正逐步趨於穩定，並最終穩定在某一特定的價格區間範圍之內。

此現像已然成為當下二手房市場所呈現出的全新態勢。

倘若這種態勢持續蔓延擴散，眾多業主將不再願意輕易降低房屋售價，同時，那些因急於出售房屋而選擇降價的業主數量也會逐漸減少。如此一來，在二手房市場的供給層面，供需關係的天平便會悄然發生傾斜。

隨著時間的推移，這種局部的穩定態勢會逐漸由個別小區擴展至整個區域，再由區域蔓延至更廣泛的範圍，進而實現二手房成交量和成交價格的全面穩定。

依據趨勢動物所提供的資料顯示，目前全國範圍內房產的租金收益率已然達到2.1%。而在部分城市，例如烏魯木齊，其房產租金收益率更是高達3.6%。

這一收益率水平已然超越了市面上絕大多數無風險理財產品所能提供的收益。這充分表明，即便僅僅從租售比這一關鍵指標來考量，全國二手房市場也正逐步接近發展過程中的重要拐點。

當二手房市場價格下跌趨勢逐漸得到遏制，並最終抵達這一關鍵拐點之時，房地產市場便將真正實現觸底。

綜合多方面因素分析，2026年極有可能成為見證房地產市場觸底這一重要歷史時刻的關鍵時間節點。 (房地產那些事兒)