導彈擊碎迪拜“安全港”
編者按：2026年初，發生在中東的戰火，正越過傳統的地理邊界，以前所未有的烈度重塑全球資本版圖、重構全球資本的風險定價邏輯。從荷姆茲海峽的油輪停擺，到華爾街暗處湧動的流動性黑洞，戰火的“蝴蝶效應”正在各個資產類別中引發劇震。
宏觀周期與地緣政治迎頭相撞，正在考驗每一個市場參與者的韌性。面對這場複雜的系統性衝擊，騰訊財經推出《中東戰火的全球“帳單”》系列內容，從供應鏈阻斷與資本市場波動的復盤，到石油定價中樞偏移、避險資金對貴金屬的重新配置、聯準會在通膨與衰退間的政策掣肘，以及迪拜作為區域資金避風港的資產重估，我們希望通過持續的深度觀察，梳理出宏觀經濟脈絡與資產演變邏輯。
誰也不會想到，被譽為“中東安全港”、大力發展觀光旅遊，並在近年吸引無數中俄富裕階層湧入的阿聯，有一天竟會猝不及防地籠罩在導彈轟炸的陰影下。
“這些導彈打過來，對在阿聯的外地人的信心破壞，可能強過其物理破壞。”Sam Liu於3月4日對騰訊新聞《潛望》表示。他在阿布扎比投資房地產近10年，現在當地持有幾十套房產。
伊朗導彈襲擊了包括迪拜、阿布扎比在內的阿聯城市，打破了阿聯過去多年以“安全港”吸引投資者的光環，這讓不少投資者感到擔憂。3月4日，迪拜和阿布扎比股市開盤後分別下跌了4.7%及2.9%，其中迪拜最大開發商Emaar股價也跌了超過4.7%。
“像迪拜這樣完全靠外來人口和資金支撐的城市，投資者的信心非常重要。”常駐迪拜從事金融工作的Naitong Zhang對騰訊新聞《潛望》表示，過去一年迪拜樓市成交中期房佔比較大，期房交易的核心在於投資者對於未來的預期。
Sam Liu、Naitong Zhang 等常駐阿聯的業內人士一致認為，此次伊朗轟炸事件屬突發性質，且衝突尚未結束。短期內將對投資者信心造成一定衝擊；長期來看，或對樓市產生負面影響。
不過，在迪拜本地開發商工作的YangXiao對騰訊新聞《潛望》表示，轟炸後的第二天，和大多數公司一樣，其所在公司系統受到短暫影響，但很快便恢復。3月4日，她和同事已經正常開工，“交易暫未見影響，當天早上已有不少新的買家到場下單了。”
Sam Liu 表示，迪拜和阿布扎比的豪宅市場受影響幅度預計更大，跌幅至少在10%左右——前提是事件能在短期內平息。地緣風險對樓市的影響具有明顯滯後性，實際衝擊可能在伊朗導彈襲擊結束後1-2個月才逐步顯現。
01 3天戰火下的迪拜：花25萬美金逃離迪拜
坐在家裡透過窗戶看到導彈被攔截下來——這種電影裡的場景出現於人們日常生活。這是3月1日和2日，在阿布扎比生活超過10年的Sam Liu的生活片段。
他在阿布扎比政府公佈警報後，於3月1日一早分別給自己的租客發了問候和安撫資訊，也嘗試瞭解租客是否會因為伊朗襲擊而出現搬離的狀況等。
Sam對騰訊新聞《潛望》表示，伊朗導彈襲擊迪拜和阿布扎比發生比較突然，大多數常駐本地的外地人仍在觀望中，離開並非當下的第一選擇。若是短期戰爭可以結束，可能很多人會繼續一如既往地生活。
富人則不同，他們寧可花錢也要避免即使僅有萬分之一的風險。3月1日和2日期間，不少駐紮迪拜或阿布扎比的富裕階層人士通過私人飛機離開。騰訊新聞《潛望》獲悉，某歐洲基金高管團隊以高達25萬美元包機離開阿布扎比。這些基金經理離開是因為戰爭導致他們在當地無法繼續歐洲市場的交易。
公開資訊顯示，迪拜和阿布扎比等阿聯城市分別於3月1日至3月3日期間關閉了絕大多數的機場。無力承擔私人飛機成本的一些人，則包車前往阿曼，試圖逃離阿聯。
Sam對騰訊新聞《潛望》表示，“這次轟炸確實擊穿了不少人的信心”，但離開的人並不像描述中那麼多。對於地產價格而言，他之前一直關注的片區，確實出現了不少掛牌的現象，其中有一套他之前看的別墅，2月底時一直掛牌1600萬迪拉姆（相當於3200萬人民幣），不願降價，現在直接下調了20%。
Sam暫未動心，儘管他現在手上留存足夠多的投資資金。他認為，伊朗轟炸事件發生太過突然，後續暫不知如何結束，並不敢貿然下單——若在轟炸之前，以現在的價格，他可能會馬上籤單。
他對騰訊新聞《潛望》表示，若是直接以50%折扣價掛牌，可能會考慮買入。在他看來，阿布扎比、迪拜和其他阿聯城市不一樣，前者擁有強大的石油儲備，而後者強大的本地經濟循環也足夠支撐房地產不至於跌至50%
迪拜和阿布扎比也確出現了一些等著以50%折扣撿漏的投資者，關於撿漏的帖子頻繁出現於社交媒體上。常駐迪拜的連續創業者Soam將“在市場以50%折扣找房產項目的人”和“尋找低價公寓的人”形容為戰爭期間典型的5種迪拜人中的2種。另外3種人包括上述提及的通過阿曼逃離的人、在網上插科打諢的人、小確幸繼續打高爾夫的人等。
“這些可能主要為散戶或者大戶投資者，他們認定伊朗轟炸事件為突發，並不會影響阿聯當下經濟發展的基本面。”一位當地地產行業的分析師對騰訊新聞《潛望》表示。
戰爭期間的過戶量確實出現了明顯下跌。官網資料顯示，迪拜從伊朗轟炸期間，3月1日至3日，當地一二手房的過戶和註冊數一度出現暴跌，如下圖，即從2月27日每日成交超過800套，到3月1日僅有23套成交。
也有部分買家依舊淡定。一位在迪拜頭部中介房產公司工作的人士於3月1日對騰訊新聞《潛望》表示，即使當天伊朗導彈仍在轟炸美國駐迪拜等軍事基地，但是他仍帶了兩組本地投資客在市中心和當地火熱的雲溪港看房。他認為，短期內可能對買家情緒會有些波動，但長期來看阿聯地產依舊屬於上行市場。
也有部分出現猶豫的情緒。迪拜本地開發商的銷售對騰訊新聞《潛望》透露，她手中的客戶僅有10%的客戶選擇延後支付餘款。按照迪拜的買房流程，這些在伊朗轟炸之前簽約的客戶，需要在後續約定的1個月或2個月內付完剩下的尾款；其他的人都如期進行。
02 一路高歌猛進的迪拜樓市將面臨嚴峻挑戰：信心若是沒有了，豪宅盤首當其衝
“靠外來人流和資金支撐的市場容易受外部因素影響。”上述在迪拜的金融人士Zhang對騰訊新聞《潛望》表示。
疫情後，阿聯的房地產熱潮進一步升溫：包括迪拜、阿布扎比在內的國家，其免稅政策、寬鬆的簽證制度以及一系列經濟改革，吸引了大量富裕階層人士湧入，包括不限於為躲避俄烏衝突的俄羅斯人、幣圈大佬、部分家族辦公室以及不少歐洲避險基金高管們。
這些新湧入的有錢人紛紛將資金投入當地房地產市場。在迪拜和阿布扎比購房流程相對簡單、持有成本低廉（僅有物業費），而且當地免徵所得稅等政策優勢，以及對標全球金融中心打造的商業環境，成為吸引這些人入市投資地產的關鍵因素。
買家在購買新房時，首付款達40%後，只要開發商不反對，即可在二級市場銷售該樓花——這也使得不少人熱衷於炒樓花，以至於當地的期房銷售佔比高達近80%。
過去這幾年，阿聯成為最吸引富豪的國家。全球居留和公民身份規劃顧問公司（Henley & Partners）報告顯示，2025年，約9800名富豪流入阿聯，創歷史新高。
一位在本地頭部家族集團工作的高管曾對騰訊新聞《潛望》表示，迪拜、阿布扎比等已經成為世界富豪的首選地，自疫情之後的2021年開始。這些外來的富豪會帶來大量的資金，直接帶動本地的投資和消費，包括房產和奢侈品等。他所在集團業務包括迪拜本地住宅以及酒店開發營運、奢侈品代理等。迪拜樓價也於過去5年量價齊升。如下圖。
房地產諮詢公司萊坊報告顯示，2025年迪拜住宅市場成交再創新高，交易量達205400套，同比增長18%，而總交易額達到5442億迪拉姆(1迪拉姆折合約2元)，同比增長25%。
這得益於投資者強勁的投資熱情、部分本地使用者的剛需以及源源不斷的新項目。總部位於迪拜的房地產諮詢公司Cavendish Maxwell的報告顯示，2025年迪拜樓市成交量中高達72.9%為期房，這一資料也高於2024年期房佔比的69.3%——儘管期房交易暴增推動了迪拜樓市的增長，但也帶來了風險，因為市場對於期房的依賴度越來越高。
2025年迪拜竣工的住宅約為40400套，低於最初市場預測的82600套。Cavendish Maxwell分析師認為，隨著市場需要消化不斷增加的期房，成本上漲，迪拜樓價上漲預計將會放緩。公開資料顯示，2025年迪拜住宅價格上漲12.1%，低於2024年的16.5%。
“迪拜的樓市已經進入增長放緩周期。“上述迪拜金融圈人士對騰訊新聞《潛望》表示，過度依賴海外資金的迪拜樓市，在持續多年的繁榮後，此次伊朗導彈事件，可能即將面臨首次真正的考驗。
Sam Liu對騰訊新聞《潛望》表示，此次衝突對迪拜和阿布扎比的房地產市場的實際影響，需要等衝突結束後才能衡量，尤其是疫情之後湧入的外來人是否會出現“逃離阿聯潮“——這才是真正能感受到阿聯被衝擊的地方。Sam Liu在阿布扎比投資房地產近10年。
包括Sam Liu 和上述金融人士在內的常駐阿聯人士看來，過去幾年新湧入的富豪們在此次伊朗轟炸後的選擇對於迪拜和阿布扎比等國家尤為重要。
這些富豪們常駐阿聯時間不長，並未親身經歷中東局勢動盪。相較於普通人，他們對於風險敏感度更高，但凡覺得不安全，他們可能會隨時離開。
“此次轟炸對於常駐阿聯的海外富豪們來說是一次信心考驗。“Sam表示，在此之前，這些富豪認為阿聯是“安全的天堂”，包括經濟和政治等。一旦信心被擊破，阿聯的樓市肯定會受大的影響。
在他看來，短期而言，即使戰爭快速結束的話，當地樓市肯定也會受波及，可能首當其衝的為豪宅價格。富人永遠不會只把一個地方當目的地，“他們永遠有Plan B ”，在中東局勢未能完全確定安全之前，富豪們極有可能會早於普通人離開——那就意味著會出現豪宅掛牌增加，價格自然會開始下跌。
SamLiu 之前洽談的一套位於阿布扎比豪宅區Saadiyat的別墅已經開始出現降價了：戰爭之前掛牌價1600萬迪拉姆（折合約3200萬元），業主一直扛著不願降價，現在該掛牌價格調低了20%——但是Sam Liu暫時不打算下單，因為戰爭仍未結束，一切都不明朗。
“迪拜和阿布扎比的樓市不至於會腰斬，畢竟基本面還在。”Sam Liu 暫時並不擔心手中持有的大量房產。
和Sam Liu一樣觀點的還有一些開發商富豪。一位曾於2025年10月在阿布扎比以2億迪拉姆購入地塊的富豪於3月5日對騰訊新聞《潛望》表示，並不擔心轟炸事件對於阿布扎比後續的土地開發，畢竟該地塊浮盈已經超過30%了。即使後續不開發，轉售也不會太差。
該富豪也表示，他對於阿聯長期的信心仍不明確，因為戰爭來得太快，至今仍未消停。
沒有人能精準預判這場衝突何時結束，更無人知曉其後續是否會擊破投資者對阿聯的長期信心。 (騰訊財經)