中國房地產政策變動監測報告（2026年2月）
— 01—本月樓市政策聚焦
中央金融賦能城更保障房 上海新“滬七條”引領寬鬆加碼
2026年2月，中國房地產政策延續中央定調、地方落地的協同發力格局，整體保持寬鬆導向，核心圍繞財稅優惠延續、金融支援加碼、城市更新深化三大方向展開。
中央層面，主要通過維持流動性寬鬆、明確宏觀政策積極取向、完善鄉村振興與城市更新金融支援機制等舉措，為房地產市場穩定奠定基礎，5年期以上LPR繼續保持3.5%的歷史低位。地方層面，緊扣“因城施策、精準發力”要求，累計出台37條調控政策，其中寬鬆性政策佔比超80%，重點從最佳化限購限貸、加碼購房補貼、深化公積金改革、推進“好房子”建設、啟動換房需求等維度啟動剛性和改善性住房需求，同時通過規範市場監管、完善住房保障體系守住行業底線。上海作為一線城市標竿，出台新“滬七條”，在限購放鬆、公積金提額、房產稅減免等方面推出突破性舉措，為全國各能級城市政策調整樹立典範；二、三線城市加大政策寬鬆力度，共同推動房地產市場預期穩步修復。本期報告主要對2月房地產行業政策進行梳理，並作解析。
— 02—中央政策：貨幣寬鬆穩流動性，金融賦能城市更新和保障房建設
1. 政策跟蹤
2. 政策小結
2月資金面維持寬鬆，央行通過多工具組合實現中期流動性淨投放9000億元，為實體經濟和房地產市場提供充足資金支援。公開市場操作方面，央行當月淨投放7795億元，其中7天逆回購淨回籠1205億元，MLF淨投放3000億元，3M和6M買斷式逆回購超額續作6000億元；資金利率方面，DR001均值1.33%，與上月基本持平，保持市場短期流動性充裕；DR007均值1.49%，較上月下行2bp，市場中期資金成本小幅降低，進一步緩解市場融資壓力。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續分別維持3%、3.5%，為2019 年LPR改革以來的歷史低位水平。
在房地產方面，中央層面未出台專門性調控政策，但通過宏觀政策定調、金融資源傾斜、城市更新賦能等方式釋放積極訊號：一是政治局會議明確實施 “更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”，為房地產市場穩定提供宏觀政策環境；二是多部門聯合發文將城市更新納入金融支援範圍，同時支援安置區保障性住房建設，推動房地產與新型城鎮化、鄉村振興協同發展；三是堅守農村土地利用底線，嚴禁集體經營性建設用地入市建設商品住房，築牢房地產市場發展的土地制度紅線。整體來看，中央政策延續“穩字當頭、精準施策”思路，為地方因城施策調整房地產政策留出充足空間，同時通過金融、財政工具引導市場資源向保障性住房、城市更新、新市民住房需求等領域傾斜，加快推動房地產發展模式轉型。
— 03—地方政策：上海新政標竿引領，各能級城市差異化加碼
1. 寬鬆性政策
（1）行政干預政策
（2）公積金政策
（3）人口人才政策
（4）城市更新類政策
（5）其他政策
2. 中性政策
（1）住房保障政策
3.緊縮性政策
（1）公積金政策
（2）市場監管政策
4. 政策小結
上海新“滬七條”立標引領，地方因城施策精準加碼
中房研協研究中心監測統計，2026年2月，地方出台房地產調控政策37條。其中，寬鬆性政策30條，內容主要涉及最佳化住房限購、發放購房補貼、加大住房公積金支援力度、推進“好房子建設”等；中性政策4條，內容主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等；緊縮性政策3條，內容主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。
總的來看，各地緊扣中央“穩市場、優供給、促租賃、推更新、防風險”主線，因城施策精準發力，需求端全面啟動、供給端最佳化升級、保障端持續完善、監管端守住底線，同時以公積金最佳化、城市更新、購房補貼為政策重點。其中，上海新“滬七條”在住房限購、公積金、房產稅等方面推出突破性舉措，成為一線城市政策放鬆的典範，為後續其他一線城市政策調整提供參考，也進一步強化了地方房地產政策寬鬆預期。
行政干預核心舉措包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例等
在行政干預方面，核心舉措主要包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例、最佳化土地和商品住房供應等等。典型代表如：上海縮短非滬籍外環內購房社保/個稅年限至1年，放開符合條件非滬籍外環內增購政策；福建按庫存去化周期動態調整商品住宅用地供應，推出普惠性、多孩家庭、人才等多類購房補貼；四川、天津、重慶等多地將商業用房購房貸款最低首付比例下調至不低於 30%；山西將居民換購住房個人所得稅退稅優惠延續至2027年底；遼寧組織春季房交會，線上線下聯動推出購房特惠與特色置業活動；淮安針對新市民、多孩家庭、新生兒家庭等不同群體推出差異化購房補貼，最高達購房總價6%等。
公積金政策核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等
在住房公積金政策支援方面，核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、最佳化貸款套數認定標準、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支援、實現代際互助與跨省通辦、取消各類辦理限制與材料要求等。典型代表如：上海將首套住房家庭公積金最高貸款額度提至240萬元，疊加政策後可達324萬元；蘭州將單身/已婚公積金最高貸款額度分別提至70萬元/ 90萬元，犧牲軍警遺屬額度可上浮100%；鹽城擴大家庭成員共濟範圍至雙方父母、子女及其配偶，多孩家庭貸款額度最高上浮60萬元；寧德、龍岩支援公積金提取用於裝修、購買車位，取消提取時間間隔限制，多孩家庭與賣舊換新購買二套房可享首套貸款利率；安康取消離婚半年內不得貸公積金的限制，償還商貸可按月提取，大幅精簡貸款辦理材料等。
人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等
人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等。典型代表如：濟南發佈人才政策“雙30條”（2026版）提出，在保持駐濟企業人才補貼標準博士最高15萬元、碩士最高10萬元的基礎上，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5年內的人才，將補貼標準提高至博士最高25萬元、碩士15萬元，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5-10年內的人才，給予博士最高10萬元、碩士最高7萬元的購房補貼；成都對經認定的成都市市級A、B、C、D、E類人才，在成都市行政區域範圍租住保障性租賃住房，分別按照規定面積租金總額的100%、100%、70%、50%、50%給予補貼，補貼面積上限為50平方米，補貼累計發放期限不超過36個月。
城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用和老舊小區整治改造等
城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用、老舊小區整治改造、完整社區建設、城鎮危舊住宅自主更新/原拆原建、城中村與城市危舊房改造、老舊電梯更新改造等。典型代表如：哈爾濱出台城鎮危舊住宅原拆原建指導意見，明確原址翻建/重建的用地、規劃、登記等細則，鼓勵連片集中改造；福建系統推進“好房子”建設，穩步推進城中村和危舊房改造，支援老舊住房自主更新；江西推進“好房子、好社區”建設，持續改造老舊小區/街區/廠區，“一村一策”推進城中村改造；廣東加大住宅老舊電梯更新改造補貼力度，探索集中帶量採購與規模化改造模式；合肥、安徽明確實施城中村和城市危舊房改造，支援老舊住房自主更新，提升物業服務與社區配套水平。
住房保障政策主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等
中性政策主要涉及公共租賃住房資格認定/申請條件/配租標準最佳化、多管道籌集保障房房源等。典型代表如：合肥出台公租房管理辦法，明確公租房籌集方式、戶型標準，實行實物配租與租賃補貼並舉，推行“租補分離”；濟南明確公租房實物配租保障範圍，區分城鎮戶籍住房困難家庭與穩定就業農業轉移人口申請條件，按“常態受理、定期分配”原則搖號選房，低保/特困家庭優先；鄭州最佳化市區公租房申請條件，縮短戶籍年限、降低社保繳納要求、擴大新就業大學生認定範圍，實行全域通辦與線上自主選房，明確軍人軍屬、多孩家庭等群體優先選房規則等。
緊縮性調控主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等
緊縮性政策主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。典型代表如：海南調整二手房公積金貸款房產價格認定標準，按合同價與評估價的比例分檔認定，超過評估價1.5倍且借款人不接受認定的，直接駁回貸款申請；長沙發佈房地產自媒體負面行為清單，嚴禁編造不實資訊、違規行銷引流、惡意炒作抹黑、違規資訊披露等行為；廣州六部門聯合整治房地產自媒體亂象，組建聯合工作組、發揮行業自律、開展執業培訓、暢通監督管道，約談違規平台、企業與個人帳號等。
— 04—2025年至今中央層面重要房地產政策梳理
— 05—2月重要事項復盤
— 06—房地產政策展望
1. 中央層面
中央政策將以“細化細則、強化協同、聚焦落地”為核心，在現有框架下最佳化工具組合，推動政策從“出台”向“見效”轉化。
貨幣金融方面，二季度大機率維持流動性合理充裕，央行或通過MLF超額續作、逆回購靈活操作等方式填補流動性缺口，保持DR007等資金利率平穩運行；5年期以上LPR仍存在下行空間，後續有望進一步下調引導首套房貸利率向2.9%以下區間靠攏，二套房貸利率同步下調，降低居民購房融資成本。同時，房企融資“白名單”將適度擴容，重點納入優質民營房企和優質項目，貸款展期政策進一步明確操作流程，緩解房企短期資金壓力，保障項目正常施工交付。
制度完善方面，將加快出台現房銷售試點配套細則，明確試點範圍、准入標準和監管要求，同步最佳化預售資金監管規則，合理調整重點監管資金比例，在保障資金安全的前提下提升房企資金使用效率。城市更新領域後續或將補充短期操作指引等細則內容，明確財政補貼比例、金融支援工具和項目申報流程，重點支援城中村改造、危舊住宅改造的前期規劃和資金落地。進一步完善住房公積金全國統籌制度，推動公積金跨省通辦、代際互助、專款專用等政策在全國範圍內推廣，提升公積金政策的普惠性和效能等。
風險防範化解方面，持續發揮“保交房”白名單制度作用，加大對房企項目交付的資金支援和監管力度，壓實房企主體責任；加強房企債務風險監測和化解，支援優質房企通過併購重組、債務展期、股權融資等方式化解債務風險，防範個別房企風險向行業和金融市場傳導等。
2. 地方層面
地方政策將延續“因城施策”導向，針對1-2月市場成交低迷的現狀，結合本地房地產市場庫存水平、成交情況、人口結構等實際因素，進一步加大因城施策力度，推出更具針對性的舉措，重點聚焦需求啟動、存量盤活和預期穩控。其中：
對於一線城市，政策將以“穩預期、促改善”為核心，重點最佳化限購、限貸等需求端限制政策，如進一步放寬非戶籍購房社保年限、最佳化住房套數認定標準、提高公積金貸款額度等，精準啟動高端改善和人才住房需求；同時加快推進城市更新和“好房子”建設，最佳化土地供應結構，增加高品質商品住房和保障性住房供給，通過供需兩端發力維護市場平穩運行，發揮一線城市對全國市場的標竿引領作用。
對於二線城市，將聚焦“存量盤活、需求釋放”雙重目標，一方面疊加購房補貼、稅費減免、房票安置等政策，重點支援居民“賣舊換新”“以小換大”，釋放剛性和改善性住房需求，同時加大對人才購房的政策傾斜，推動人才政策與住房政策協同發力；另一方面最佳化土地供應節奏，對庫存較高區域適度縮減商品住宅用地供應，加快收購存量商品房用作保障房、人才房，同時強化預售資金監管和項目交付監管，保障市場良性循環。
對於三、四線城市，政策核心將聚焦“全力去庫存、防市場下行風險”，針對本地庫存高企、返鄉置業佔比高、人口外流高等特點，推出普惠性購房補貼、返鄉置業專項優惠等政策，同時放寬公積金提取和貸款限制，鼓勵房企開展讓利促銷、團購優惠等活動；進一步推進“以購代建”模式，擴大存量商品房收購範圍，轉化為保障性住房和安置房；結合縣域城鎮化建設，完善住房配套設施，提升住房產品吸引力，緩解庫存壓力等。此外，加強房地產市場風險監測，防範房企資金鏈斷裂、項目爛尾等風險，保障購房人合法權益，守住民生居住底線。 (中房網)