2026年的樓市“小陽春”，終於在一線城市有了更清晰的體感。
2026年的樓市“小陽春”，終於在一線城市有了更清晰的體感。
3月，上海二手房成交3.1萬套，創近5年新高，4月成交近2.9萬套，創近十年同期新高；北京二手房3月成交近2萬套，刷新近15個月記錄，4月成交近1.8萬套，同樣創近5年新高；廣州、深圳二手房成交也明顯回升。更關鍵的是，國家統計局資料顯示，3月一線城市新房、二手房價格環比近三年來首次全部上漲。
市場情緒也隨之發生變化。過去兩年的觀望開始鬆動，部分優質房源議價空間縮小，熱點樓盤排隊、搖號、快速去化的場景重現。高盛、摩根大通等國際投行罕見集體唱多，高盛甚至預測上海、深圳核心區域房價未來三年累計上漲約15%。
與此同時，政策端也在持續發力托底。近期，深圳、廣州、天津等重點城市密集出台樓市最佳化政策，積極響應4月28日政治局會議“努力穩定房地產市場”的導向。
政策的接力，讓2026年樓市信心不斷恢復。
01. 一線城市樓市迎來最強“小陽春”二手房成交量創10年新高
2026年3-4月，四大一線城市二手房成交迎來集體性爆發。
上海是這輪樓市回暖中最搶眼的城市。據網上房地產資料，3月上海二手房累計成交約3.1萬套，創下2021年以來月度新高，也是近5年最高值。4月成交量雖稍有回落，但仍接近2.9萬套，創下近十年同期最高。
北京方面，3月二手房成交量接近2萬套，創近15個月新高。4月網簽資料17893套，環比雖有所下降，卻創下了近5年來同期最高紀錄。
據廣州市房地產中介協會資料，3月廣州二手房網簽10785套，環比增長141.38%，單月網簽量首次突破萬套。4月成交量約10300套，同樣創下近十年同期最高。
深圳3月二手房成交5071套，環比上漲117%。4月回暖勢頭延續，據樂有家研究中心資料，4月深圳二手房成交5644套，環比上漲11%。
新房市場，各城市核心類股表現同樣活躍。
北京3月新房成交3552套，13個項目扎堆入市，半數認購率在40%以上，個別熱門樓盤去化率超90%。4月新建商品房住宅成交6290套，創近27個月新高。上海3月新房成交面積56.3萬平方米，環比增長251.6%；4月成交面積101.2萬平方米，熱度維持高位。廣州3月新房網簽7059套，環比增長241%；4月成交5726套，同比仍大幅增長1.33倍。深圳3月商品住宅成交約2827套，環比增長118%；4月成交3401套，環比上漲約20%。
市場體感也在變熱。深圳龍華區一項目因購房者和中介通宵排隊，現場一度失控，開發商隨後緊急致歉。類似的排隊搶房、開盤快速去化現象，也出現在東莞、南京等部分強二線城市。從一線到核心二線城市，市場熱度正向強二線城市階梯式傳導。
02. 房價止跌，一線城市房價三年來首次全線環比上漲
比成交量更受關注的是房價的漲跌。
國家統計局資料顯示，2026年3月，一線城市新房價格環比上漲0.2%，終結了連續10個月的下行態勢；二手房價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%，結束了長達11個月的持續下跌。
分城市看，北京二手房價格環比上漲0.6%，領跑全國，新房價格持平；上海二手房價格環比上漲0.4%，新房上漲0.3%；深圳二手房價格環比上漲0.4%，新房上漲0.2%；廣州二手房價格環比上漲0.2%，新房上漲0.3%，時隔三年首次實現新房與二手房雙雙環比上漲。
這是近三年來，一線城市新房和二手房價格首次實現環比全線上漲。
貝殼研究院跟蹤的即時交易價格也顯示，一線城市及南京、蘇州等頭部二線城市的房價修復幅度更為明顯，70個大中城市中房價環比上漲的城市個數也在增加。伴隨價格回暖，核心城市部分優質房源的議價規則開始變化：此前長期存在的“買方市場”格局開始鬆動，核心優質房源不再普遍降價促銷，部分業主議價意願明顯增強，部分熱門學區、地鐵類股房源甚至出現小幅溢價。
03. 積壓需求釋放剛需和改善從觀望轉向出手
根據貝殼平台交易資料及重點城市調研統計，今年一季度，購房者心態發生了明顯變化：觀望客戶的佔比下降了10個百分點，降至近兩年最低；積極入市的買家佔比提升了7個百分點。這意味著，那些持幣等待已久的潛在購房者，在政策利多、利率下行與價格調整到位後，終於開始行動了。
這些買家是誰？ 從多家機構、一線分析師及房產中介反饋看，主要是自住剛需和改善型需求。
58安居客研究院院長張波向騰訊財經表示，當前上海購房人群主要分為兩類：一類是今年2月上海限購放鬆後帶來的新增需求，佔比約60%，在二手房成交中佔據主力；另一類是改善需求，其中偏中高端的改善需求主要集中在新房市場，佔比約30%。純投資類需求已不足10%。
北京市場也呈現類似特徵。合碩機構首席分析師郭毅向騰訊財經指出，從今年小陽春的二手房成交結構來看，低總價、位置較好、房齡偏長、面積偏小的房子，升溫最為明顯。
真實案例更能說明這種變化。
在北京工作十年的岳先生，最近入手了一套總價不到200萬元的小戶型。他感慨：“在北京買房，以前想都不敢想。”過去幾年房價持續下跌，身邊陸續有朋友出手買房，他也開始關注市場，但他的預算只有200萬。
200萬在北京能買那裡？新房顯然不可能，最終他將目標鎖定在二環到三環之間的“老破小”。他發現這個區域的租售比較高，而且核心地段沒有新增土地供應，未來要麼改造、要麼原拆原建，長期看仍會增值。從看房到成交僅用了3天，他最終以190多萬元拿下了東二環一套40多平米的小兩居室——就在4月23日剛簽約。
閆先生一家從2025年開始看房。去年3月看中了昌平回龍觀片區一套三居室，當時房東報價380萬元，議價空間有限。閆先生孩子已經上大學，買房純粹自住，他不著急。等待了一年後，今年2月同小區類似房源最低成交價已降至270多萬元；3月成交價多在275萬至330萬元之間。閆先生覺得房價基本穩定，該出手了，最終在3月份以280萬元拿下了該小區一套三居室。
這類需求不是短期行情刺激出來的，而是過去一年多積壓下來的真實自住需求。正如廣東省城鄉規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向騰訊財經分析所言，一線城市3、4月二手房成交創新高，一方面是因為入學、就業等剛性需求，另一方面則是2024—2025年房價明顯回呼，已達到許多剛需家庭可支付的水平。
相比剛需群體對價格的敏感，改善型群體更關注房源的品質。
同策研究院聯席院長宋紅衛向騰訊財經表示，新房市場在“好房子”新規引導下，房屋品質、配套和得房率明顯提升，即便價格小幅上漲，實際使用面積的單價並沒有上升太多。
不過，相比二手房，新房價格普遍偏高，部分改善需求仍在觀望猶豫。
車女士一家六口目前住在一套兩居室裡，想置換三居室。但她看了一圈後發現，“地段好一點的新房，單價普遍在10萬元左右。800萬預算只能買到80平米左右的房子，面積並不比自己現在的房子寬裕。再加上車位、物業費，換房成本太高。”
如果看二手房，目前還沒有找到合適的房源，自己的房子短時間也賣不出理想價格，她決定再觀察一陣。
04. 高盛預測滬深房價未來三年上漲15%，摩根大通預判中國樓市觸底反彈在即
伴隨著3、4月樓市回暖，國內外頭部機構也開始密集更新對中國房地產市場的研判。
高盛在4月報告中指出，上海和深圳房地產市場有望在2026年底率先觸底，復甦節奏將領先其他一線及二線城市約6至24個月，預判2025至2028年期間，上海、深圳核心區域樓市累計漲幅可達15%。
高盛還將一線城市復甦路徑分為幾個梯隊：上海、深圳為第一梯隊，有望率先觸底上漲；北京為第二梯隊，或滯後3-6個月；廣州為第三梯隊。其核心判斷是，一線城市核心房產的資產價值將率先完成修復。
摩根大通的判斷同樣偏樂觀，認為中國房地產市場已臨近轉折點，預計2026年一線城市二手房價格同比持平至微漲3%。其依據包括：3月一線城市二手房價格環比轉正、成交放量，供給持續收縮，以及價格進一步下跌空間有限。
摩根大通還指出，香港樓市反彈對內地核心城市形成預期傳導，股市上漲後的“財富效應”也在逐步轉化為購房需求。
國內機構則普遍呈現樂觀中偏謹慎的態度。
華泰證券在4月份報告中指出，2026年一季度房地產市場改善跡象好於往年，預計全國房價下跌速度放緩，但全面走穩仍需觀察置換鏈條、租金及利率環境。
中指研究院判斷，2026年一季度核心城市樓市修覆信號進一步明確，市場正在走出漫長的築底階段。但其同時提醒，非核心城市、非優質房源的去化壓力依舊嚴峻，房價全面普漲行情不會重現，未來樓市將進入結構性修復階段。
05. 樓市回暖是結構性修復而非全面“牛市”
面對當前樓市熱度與機構看多聲音，市場極易滋生“全面牛市重啟”的狂歡情緒。但客觀來看，儘管一線城市3、4月成交和價格均出現明顯改善，但從全國層面看，房地產行業仍處於調整周期之中。
國家統計局資料顯示，2026年1-3月，全國房地產開發投資同比下降11.2%，房企拿地、投資依舊謹慎。
張波指出，“今年小陽春是典型的局部結構性回暖，最大特點就是分化——強者恆強，弱者更弱。在人口流入、產業支撐強的核心城市核心類股，尤其是一線城市的部分熱點類股，成交創近年同期新高；但更多中小城市去庫存壓力仍然突出。”
這種分化不僅存在城市之間，也存在於城市內部。一線城市的核心區、產業區、學區、地鐵類股、次新改善小區，更容易獲得買家認可；遠郊大盤、配套不足區域，仍然需以價換量。
宋紅衛分析，一線城市二手房成交量不斷上升，與中國核心城市進入存量市場階段直接相關。更重要的是，部分核心區域二手房價格調整已接近底部，租售比可超過2.5%，與公積金貸款利率水平大致持平。在低利率環境下，一些購房者開始重新計算“買”和“租”的性價比，認為購房比租房更划算，疊加傳統小陽春和政策支援，樓市熱度自然更高。
郭毅也認為，支撐這波樓市熱度的原因主要有兩方面：一是持續的政策寬鬆，包括降首付、降利率、稅費減免等措施，降低了購房支付門檻和總成本；二是二手房價格調整已相對到位，整體性價比突出，部分購房家庭擔心踏空，選擇及時出手。
但她也強調，這波需求本質上是過去一年積累需求的集中釋放，市場能否持續，還要看後續成交和價格能否穩定。
從往年經驗看，五六月份通常會出現季節性回落。但李宇嘉表示，“如果二手房掛牌量持續穩定和減少，掛牌價格就不會像2025年二季度那樣大幅下滑。”他認為，今年3-4月的熱度有望延續到5月。
張波也有類似看法。他指出，雖然全國市場信心尚未全面恢復，但核心城市的信心已明顯提升。尤其北京、上海二手房掛牌量自去年高點已連續多月環比下降，累計降幅超8%。隨著3-4月核心城市房價止跌轉漲，房東信心回升，拋售情緒明顯降溫，業主惜售及主動撤牌增多，優質房源議價空間進一步縮小，市場正從“以價換量”向“價穩量升”過渡。他預判，5-6月雖難突破3-4月的成交峰值，但不會出現斷崖式回落，有望維持在相對高位。
06. 政策接力，深圳、廣州率先出手
政策接力，深圳、廣州率先出手政策端開始密集接力。4月29日、30日，深圳、廣州先後出台樓市最佳化政策。
深圳進一步放鬆限購，降低購房門檻：深戶家庭在福田、南山、新安等核心區域可購買3套；非深戶滿1年社保可購2套；僅持居住證、無需社保也可購買1套，同時公積金家庭貸款上限提高至351萬元。
廣州推出“穗八條”，包括提高公積金貸款額度、支援“賣一買一”、拓寬房票適用範圍等措施，並首次提出“賣舊買新”專項補貼，單套最高補貼3萬元。
天津也出台11條新政，圍繞盤活存量商品房、滿足剛性需求、鼓勵改善性住房消費。
這些政策出台的時間點並非偶然。4月28日政治局會議釋放出“努力穩定房地產市場”的明確訊號，隨後重點城市迅速跟進，核心目標是穩預期、穩成交、穩價格。
李宇嘉指出，廣深選擇在五一長假前出台新政，一方面是落實政治局對於“努力穩定房地產市場”的要求，另一方面是希望在5月來臨前，通過政策發佈，將3、4月的熱度平穩傳導至5月，並利用五一假期的各類購房節啟動市場情緒，避免季節性因素消退後導致5月市場明顯下滑。
在他看來，如果交易活躍度能夠保持，5月性價較高的熱點新盤可以帶動點狀回暖，而3、4月二手房活躍也將助推“賣舊買新”，5月市場仍有望保持在相對高位。
郭毅則認為，2026年以來，上海、深圳相繼針對居住證和限購政策進一步鬆綁，這為北京提供了參考。如果北京後續也能對五環內政策進一步最佳化，那麼3、4月由二手房剛性需求積累的熱度，有望向改善需求傳導，從而對市場持續轉暖起到積極作用。
不過，她也提醒，北京二手房市場並未出現根本性的供不應求。目前掛牌房源量仍保持在14萬套左右，相比市場上行通道時期的8萬至10萬套，仍處於相對高位；但與歷史峰值17.6萬套相比，已有明顯回落。
因此，當前北京市場正處於“走穩築底、過程中伴隨小幅波段式回暖”的態勢。
未來市場格局會不會出現新的演變？仍需看兩方面：一是政策能否持續發力；二是隨著低價房源逐步售出，買賣雙方的心理博弈能否帶動價格實現“由點及面”的回暖。郭毅強調，只有當價格真正夯實了市場底盤，同時成交量持續攀升，才能認定市場真正回暖了。 (36氪)