很多項目，第一次看都很容易讓人興奮
因為第一次看的，是被包裝好的完美未來
真正難的是項目開發中期再回頭去看
這時候濾鏡會退掉，客戶會變得越來越理性
一個項目到底是不是只會講故事，到這個階段基本就藏不住了
中環麓島
就是這樣一個項目
半年前，我們就已經介入其中
作為一個大盤項目，當時我對它的評價只有三個字：確定性
後來市場也確實給了反饋
26年兩開兩罄
也因為一路看著它兌現到今天，才會明白這樣的落地有多不容易
所以時隔半年，重新踏進這片土地
最大的感受是有點意外
這種在確定性之上的持續兌現
甚至可以說，顛覆了整個1000萬+總價上海中產使用者的想像
01
中環麓島最彌足珍貴的地方
其實是在宏大敘事之下，依然保留了非常細膩的生活呈現
這件事很難麼
今天上海很多樓盤，天然都在兩種邏輯裡
市區項目是在螺螄殼裡做道場，在有限空間裡把立面、會所、材料、尺度做得更細
另一種則是郊區或新區項目，更多依賴類股規劃、產業兌現、軌交商業這些宏大敘事
而中環麓島很特別的一點就在於
它既擁有非常強的宏大敘事，但又沒有停留在宏大敘事本身
整個項目位於南大智慧城東部核心，由五個住宅地塊和一個商辦混合用地組成，中環、TOD、城市更新、商辦、住宅、代建公園…
實際被它一併組織起來的城市介面，已然超過12萬方
換句話說
它天然就具備深度影響整個類股介面的能力
下車之後，我們沒有第一時間進入售樓處
目之所及是這樣的場景
先穿過自然花園，被引到一個巨大的環湖步道高處
水面在中間展開，步道圍繞生態水院緩慢組織動線
之所以說它的細膩感非常少見
本質上這也是上海住宅首次
將超3500平湖泊生態系統紅線外區域，當作內部示範區在兌現
兩側6米高鋁板仿美國峽谷地貌
形成具有地質美學特徵的景觀介面
借鑑九寨溝五色湖色彩靈感，項目邀請麓湖出身的D+H景觀設計團隊
實施3至4輪分階段種植與灌水試驗
從基底改良-間歇性補水-生態系統建構-建構完成，要花費6個月以上的時間
這套系統是多輪水生植物種植與水質培育技術實現自循環系統
可以長期反哺類股反哺城市
也為了讓這套系統成立，項目最終用了108種植物品種
水境之下，喬木與繽紛花影交織生長
甚至連水院裡的石材肌理、岩石拼接方式，都經過精心設計
因為這些石頭最後不是給人遠遠看的
它們要參與疊谷的層次，形成水線的邊界，也要和植物、步道、瀑布共同組成一個可行走、可停留的自然場景
所以團隊專門去太行山選石材，最終使用了18種石材，總重達到251.8噸，從幾千里之外運到現場
也才有了眼前的花團錦簇，自然野趣
以及不遠處又是水杉環繞跌水瀑布
站在高處，能看到疊谷花園層層跌落
再往下走，又進入到更低處的水下森林
那一刻其實很有呼吸感
這種純粹實景兌現，帶來的震撼感是極其真實的
因為整個項目本身就被近3萬方的走馬河公園、溪谷公園等城市公共綠地包裹
所以中環麓島沒有把會所做成一個封閉的室內空間
而是要對外舒展開來
它把約1800㎡的會所裝進約12000㎡的公園裡
做成了一個公園城市會所
先把人從城市的速度裡抽離，再把人一步步帶進社區生活
業主每一次使用會所之前，先經過一段自然的路線，老人散步、孩子停留、朋友來訪、自己運動
都被一條400米環湖步道和生態水院串起來
而這
也是項目細膩兌現的第二個特質：就是它開始把功能，真正變成生活體感
很多項目都會把泳池和下沉式庭院銜接
但是在中環麓島
整個泳池景觀延展面被拉升至25米，你是真的能感受到泳池裡的波光，倒映在水面上、以及弧形吊頂上
是和峽谷水院的自然氛圍發生關係
包括泳池之上二層的天際甲板
也不只是簡單觀景平台
更像一個讓人能夠停留、發呆、放空情緒的空間
中環麓島更希望把項目放進更大的城市關係裡
對區域環境品質起到整體提升作用
某種意義上，它在革新城市面貌，與類股共生長
02
而所有這些超越預期的兌現背後，其實都能感受到一種非常強烈的
一種企業層面的不計代價
這種不計代價，當然不是簡單說背後中建東孚付出了多少成本
這是應該的
之所以能夠做到這種兌現
本質上也因為中建東孚做了兩件今天很多開發商很難做到的事
第一，是徹底重塑整個組織與團隊邏輯
不僅內部重新吸納了大量市場優秀人才，整個團隊幾乎都是全新的，甚至整個設計體系，也全部換成過去中建東孚很少採用的高能級團隊
第二件事更難
對於一個長周期大盤，項目從一開始就堅定不移選擇：
拒絕管道
要知道類股之間、項目之間都在搶同一批預算敏感、判斷理性、決策周期更長的家庭
渠道本質上買的是銷售效率與安全感
所以中環麓島某種程度上
是主動把原本應該花在流量上的錢，重新釋放給設計、產品與現場兌現
比如樹
很多項目講景觀，最後落到的都是綠化率、樹種和面積
但中環麓島這裡更打動人的
是它對一棵樹的選擇，已經細到樹形本身
這顆金桂婀娜多姿
是在九華山一帶找了很久才選中的，大約9米高，樹齡已經有200多年，難得四面飽滿
與此同時樹種又和建築相互映襯
也因為現場對樹形的印象太深
後來我們特意問了設計團隊：這樣的樹是怎麼選出來的
這才看到他們前期選苗的過程
尤其像烏桕這樣的樹
好看的樹形可遇而不可求
每棵樹被種下之前，背後其實已經經歷了反覆號苗、比選、判斷和調整
但最後呈現的結果
我們那天站在項目路口，能看到一個很直觀的對比
人行道兩側是普通市政樹，姿態相對規整，而社區裡被選出來的樹，枝幹是舒展開的，冠幅是打開的
未來樹冠舒展開後，陰影會不會自然落下
人在裡面，會不會真正想坐一會
這些才是中建東孚真正反覆推敲的東西
除了室外的細節
走進會所內部之後，你會發現
這種不計代價繼續散落在會所裡的每一個細節裡
會所功能的處理也不是簡單的配置表邏輯
健身房配備的是泰諾健 Technogym，普拉提館也不是簡單隔出一間房放器械，而是按照專業運動空間來做
更讓我意外的是賽級壁球館
依然做到了約5米層高
很多項目不會輕易做這個功能，因為壁球館對場地層高、空間完整性、燈光、牆面回彈和運動安全都有要求
為了有更好的運動舒適度
瑜伽室、泳池、更衣室配置地暖，瑜伽室、私教室設負氧離子發生器
而這種對體感的照顧，也包括更細膩的情緒感受
會所內部不經意一瞥的掛畫
採用的也是寶山非遺“打鐵花”元素
因為寶山本身就是工業文明與寶鋼文化生長出來的城市區域
每一片火花都由彩色貝母拼接而成
這些投入，未必是客戶第一次參觀時最容易被看見的部分
但恰恰決定了，未來人在裡面長期使用時，感受會不會真正不一樣
03
這也解釋了為什麼那麼多千萬級改善客戶，會被中環麓島所打動
到了這個總價段，客戶其實非常敏感
他們本質上是想要一種不再處處將就的生活
而中環麓島真正給到使用者的
其實是一種巨大的完整性
這種完整性
不是簡單意義上的大盤配套很多
而是你會發現
人在這裡的很多真實感受，都被提前考慮進去了
這種對於人的理解，也進一步延伸到了戶型本身
比如項目188平戶型
團隊試過很多版方案，將客廳旋轉15度並做到無柱遮擋，成為一個連續觀景面約40米的客廳觀景台
就是為了把最好的景觀資源，真正留給家庭最核心的公共空間
同時客廳動區物理方式做了隔離，保證家庭成員日常互不干擾
南向雙套房則進一步強化了私密性，讓每個人都能擁有相對獨立、舒適的休息空間
一個不願意將就的改善家庭，需要的就是這樣的房子
這種完整性
也不僅發生在項目內部
如果各位最近有去項目周邊的公園系統走走
南側約300畝的南大中央公園，採用“北丘、南林、中央湖”的總體佈局
以及北側約10萬方的走馬塘公園，未來會把生活場景串聯起來
所有的這一切最後都在服務一個目標
滿足一個家庭非常多元的生活需求
更重要的是
即使作為一個中期兌現的項目，也還在持續根據客戶調研成果來調整
中環麓島針對業主回收了123份有效問卷
裡面有幾個資料很有意思
客戶最初被吸引的，是類股潛力、實得率與學區
但使用者認可度最高的，反而是那些非常具體的生活場景
風雨連廊、溪谷公園排前兩位
這種信任，是一點點長出來的
比如麓社研學活動，把孩子帶到自然博物館做探索之旅 ，再比如邀請開心麻花做《財神爺駕到》的舞台劇特別獻映
這也是中環麓島為什麼老帶新的比例會越來越高
這些末端動作真的在回應使用者
也就是說，中環麓島的意義一直在持續放大
不斷把公園、會所、社群、城市介面做出來
它在持之以恆地反哺城市和人群，帶來的類股價值甚至會超過項目本身
04
今天很多房企都在談轉型
但為什麼有的轉型能真正被市場接納，有的卻只能淪為一場自嗨的口號
那些所謂揚名立萬的背後
其實都是對一家企業心力的考驗
當周圍的競品都開始用上管道，如果此時不用會面臨什麼
當為了更好實現企業轉型，在項目端重塑整個組織機構，對於一家企業又會面臨什麼
說實話，上海已經很久沒有這種不計代價的項目了
但也因如此，中環麓島的這種過分兌現，反而顯出了一種近乎笨拙的真誠
它用實景證明了一件事
真正的品牌護城河，本質上是對人居信仰的一次長線投資
整個項目開發周期還有一年半
就像每一棵大樹，綠意生長還在繼續
中環麓島的兌現，也依然在全速前進
這或許才是一個企業轉型之作真正的意義
一家企業品牌的生命力，也在這樣的兌現中枝繁葉茂，開花結果 (真叫盧俊)