中國國家統計局5月18日發佈的房價資料顯示，4月份一線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.1%和0.4%，延續了3月份的上漲勢頭。至此，一線城市房價已連續兩個月環比上漲，且二手房價格漲幅連續兩個月高於新房。
分城市來看，4月份，一線城市新房價格走勢出現分化：上海、廣州和深圳新房價格環比分別上漲0.4%、0.1%和0.1%，北京則環比下降0.2%，而3月份北京為持平。相比之下，二手房方面表現較為一致，四個一線城市全部實現環比上漲，其中北京上漲0.4%，上海上漲0.7%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.3%。
值得注意的是，上海新房和二手房價格均已連續3個月上漲，其中二手房價格環比上漲0.7%，漲幅領跑全國；與此同時，北京二手房價格也已連續3個月環比上漲。
58安居客研究院院長張波表示，一線城市房價連續上漲，主要受兩方面因素驅動：一方面，二手房成交連續多月維持高位，市場流動性顯著改善，議價空間不斷縮小，推動市場形成“量先走穩、價後跟進”的良性循環；另一方面，政策托底效應持續顯現，信貸寬鬆、置換支援、限購最佳化等政策疊加落地，有效修復了市場預期，一線城市因此率先受益。
以上海為例，其二手房成交量已連續創下近年同期新高，3月成交3.1萬套，4月成交2.9萬套，改善型及高端需求集中釋放。疊加調控政策節奏穩健，市場預期進一步趨穩，上海正成為全國樓市走勢的風向標。安居客線上資料顯示，目前二手房議價空間已由此前的10%縮小至3%-5%，核心區域優質房源供給偏緊，業主報價進一步上調。
整體來看，二手房市場作為樓市回暖的先行風向標，正釋放出更加明確的復甦訊號。成交放量、價格止跌，正在成為本輪房地產市場修復的核心動力。
01
回暖態勢向二線城市擴散
從4月份房價資料來看，樓市回暖態勢正在從一線城市向更多二線城市擴散，重點城市止跌趨穩特徵進一步顯現。
資料顯示，4月份二線城市新房價格環比下降0.1%，降幅較上月縮小0.1個百分點。與此同時，新房價格上漲或持平的城市數量增至21個，其中環比上漲城市達14個，持平城市有7個。
這表明，在一線城市率先止跌之後，部分核心二線城市也開始進入房價修復通道。
從具體城市表現來看，強二線城市回暖勢頭較為明顯。其中杭州新房價格環比上漲0.4%，南京上漲0.3%，領跑二線城市。
二手房方面，4月份二線城市環比下跌0.2%，跌幅與上月持平。從具體城市看，西安、廈門、瀋陽、寧波、合肥、武漢、徐州等城市二手房價格已實現環比上漲，其中徐州上漲0.5%，西安上漲0.4%，廈門上漲0.2%。
業內認為，二線城市房價走勢出現邊際改善，一方面反映出前期政策支援效應正在逐步傳導，另一方面也說明市場供求關係正在發生積極變化。尤其是在產業基礎較好、人口吸附力較強、改善需求較為旺盛的城市，市場修復節奏明顯快於其他區域。
02
庫存持續去化，市場供求關係改善
5月18日，國家統計局還發佈了1-4月全國房地產市場基本情況。
資料顯示，1-4月份全國房地產開發投資23969億元，同比下降13.7%，降幅擴大2.5個百分點；其中住宅投資18464億元，下降13.1%，降幅擴大2.1個百分點。
不過，積極訊號是，商品房待售面積延續下降態勢，庫存端出現明顯去化訊號。4月末，商品房待售面積為77801萬平方米，同比下降0.5%，連續2個月下降。其中，待售3年以下面積為57903萬平方米，同比下降2.6%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，待售面積持續減少，有利於修復市場供求關係、穩定市場預期。開發商庫存減少後，不再需要大幅降價來緩解現金流壓力，這對穩定市場預期和供求關係都有積極作用。從1—4月新開工面積同比下降22%，降幅繼續大於銷售面積10.2%的降幅，以及50城新增供應750萬平方米繼續小於銷售面積1278萬平方米來看，未來待售面積有望繼續減少。
李宇嘉認為，儘管行業體量在收縮，但當前穩定價格優於穩定規模，只有價格走穩，才能修復預期，進而帶動規模修復。
03
業內分析師：
房價再次大幅下調的可能性不存在了
對於後續房價走勢，李宇嘉表示，樓市止跌趨穩的態勢有望延續。
他指出，本輪房價修復並非主要依賴政策端的大力度救市紓困，背後的根本原因在於市場供求關係持續改善，市場預期趨於理性和健康，房地產市場自發修復能力逐步顯現。
一方面，2022年至2025年，新房市場持續處於“供地小於開工、開工小於批售、批售小於銷售”的去庫存態勢，到2026年，新房市場庫存體量已降至歷史低位，供求關係明顯改善；另一方面，供給端也發生了變化，“好房子”建設提升了市場供應的有效性，增強了置換型需求入市意願，從供給側激發了需求，並提升了市場對新房價格的預期。
與此同時，二手房市場自2022年以來經歷了大規模掛牌和持續降價，市場中的泡沫成分逐步消退，投資客拋盤接近尾聲，市場交易中的理性因素上升。在以剛需和改善需求佔主導的背景下，當房價降至相對低位後，供需匹配度明顯提升，不少房源已進入潛在購買力可承受區間。
基於此，李宇嘉判斷，房地產市場止跌趨穩的態勢仍將延續，但5-6月仍是重要觀察窗口，後續需要重點關注二手房掛牌量、掛牌價和議價空間能否保持穩定，“賣舊買新”的置換鏈條能否繼續順暢運轉，以及租金回報率能否穩定並持續高於公積金貸款利率。
“若上述指標符合預期，市場止跌趨穩的態勢將進一步鞏固。但無論如何，基於當前市場基本面分析，房價再次出現大幅下調的可能性不存在了。”李宇嘉說。 (騰訊財經)