富不過三代，正在鄭家身上應驗。
香港四大家族之一的鄭氏家族最近焦頭爛額。
近日，香港地產公司新世界發展第三次宣佈遞延付息。這次延期涉及4隻永續債，債務規模合計34億美元。此前在2025年5月30日和2025年11月26日，公司已經兩次延期付息。
在新世界發展第一次宣佈延期付息時，資本市場反應極大，公司股價一度跌超10%。此次宣佈延期付息後，新世界發展收於8.11港元/股，下跌1.70%，股價來到歷史最低附近。
從法律層面來看，遞延是寫進合同裡的條款，屬於發行人的合法權利，因此並不構成實質性違約。但連續三次遞延付息，已經向市場傳遞出一個清晰的訊號。鄭氏家族目前的現金流狀況相當緊張，已經到了不得不犧牲債權人利益來維持運轉的地步。
所有人都在問，鄭氏家族是不是真的沒錢了。
這家曾經叱咤風雲的豪門該何去何從，已經成為香港資本市場最關注的話題。
所有擔憂的根源都指向同一個方向，鄭氏家族現在到底欠了多少錢？
根據新世界發展發佈的2025到2026財年中期報告，截至2025年12月31日，新世界發展的總債務約為1443億港元，淨債務約1227億港元，淨負債率高達59.7%。
地產行業負債率的警戒線通常是40%，新世界發展已經遠遠超出了這個安全區間。更令人擔憂的是，公司手頭的現金及銀行存款僅有215億港元，帳面上的現金只能覆蓋總債務的15%左右。如果沒有外部輸血或資產出售，公司的流動性儲備將很快見底。
公司虧損同樣觸目驚心。
2024財年，新世界發展股東應佔虧損達到196.83億港元。這是公司近20個財年以來首次出現年度虧損。2025財年，虧損進一步擴大至163億港元。到了2026上半年，公司仍然虧損37.3億港元。連續三年虧損，這是鄭裕彤執掌時代從未有過的景象。
除此之外，鄭氏家族還要面臨嚴重的資產縮水。
新世界發展的核心資產之一是位於香港尖沙咀的維港文化匯，這是一個集寫字樓、酒店、商場、展覽中心於一體的大型綜合體，光是K11商場和寫字樓的投資額就超過200億港元。
然而在香港商業地產持續低迷的背景下，這類資產的估值正在縮水。根據多家投行的測算，新世界發展的每股資產淨值（NAV）已經從2021年的超過30港元下跌至目前的不足20港元。
過去幾十年，香港地產商慣用的打法是高槓桿+快周轉+資產漲價。在市場上升周期，這套打法幾乎無往不利。但在今天，利率持續攀升，樓市明顯降溫，商業物業正在貶值，這套曾經屢試不爽的商業模式正在失效。融資成本大幅上升，銷售回款節奏放緩，千億債務就像一把懸在頭頂的利劍，隨時可能落下。
更糟糕的是，新世界發展在這輪新周期中踩錯了節奏。過去幾年，公司在香港和內地都進行了大量高價拿地。如今土地還沒開發完，市場價卻跌了不少。借錢拿地的成本居高不下，賣房回款的進度卻遠不及預期。一進一出之間，現金流被嚴重擠壓。
就在宣佈第三次延期付息的同一天，另一則消息從香港本地媒體傳出。新世界發展正在洽談出售位於中環擺花街的一塊商業用地，面積大概400平方米，出售價約為10億港元。
10億港元放在千億債務面前，只能算是杯水車薪。但也足以說明鄭氏家族對現金流的急迫需求，而且這也僅僅是鄭家甩賣資產的冰山一角。
5月初，鄭氏家族旗下的周大福建立發佈公告，以約16.1億元人民幣的價格，將湖南長瀏高速公路100%股權出售給上海國資委旗下的關聯公司。交易完成後，目標公司原有的約21.1億元銀行借款將由自身繼續承擔，也就是上海國資委承接了這筆債務。
這筆交易為鄭氏家族回籠了16.1億元資金。但周大福建立預計，此次出售大約虧損8000萬元。
高速公路屬於現金流穩定、波動較小的收費公路項目，是典型的“現金牛”型資產。長瀏高速連接長沙市區與瀏陽市，是湖南省內重要的交通幹線，車流量穩定，具備持續產生現金流的能力。也就是說，為了盡快回籠資金，鄭氏家族已經不惜虧本賣出優質資產。
此前市場還傳出一則重磅消息，新世界發展正在就出售三家香港豪華酒店的50%股權進行磋商。這三家酒店分別是香港君悅酒店、萬麗海景酒店以及尖沙咀凱悅酒店。這三家酒店均位於香港核心地段，屬於鄭氏家族的壓箱底資產。據市場估值，這三家酒店的總估值高達156億港元。
但很快，新世界發展發佈了一則澄清公告進行回應。公告稱，儘管有潛在買家不時就公司的各項資產與公司接洽，但公司尚未就任何該等出售事項訂立根據上市規則須予以披露的協議。這意味著，確實有買家在接洽這幾家核心酒店資產，但目前尚未談妥。這則公告的態度相當微妙。
還有一樁未能落地的重磅交易，同樣引人關注。此前市場曾傳，全球最大另類資產管理公司黑石集團，有意以約40億美元（約312億港元）的規模入股新世界發展。
據多家媒體報導，黑石的計畫是通過注資約25億美元（約195億港元）成立一家特殊目的公司，從而成為新世界發展的最大股東。
然而這個計畫最後不了了之。雙方的核心分歧在於控制權。黑石方面在交易方案中明確要求取得對新世界發展的控股權，而鄭氏家族對此始終態度堅決，不願意交出這間由鄭裕彤一手創立、歷經三代人經營的地產集團的控制權，這是談判的底線。
鄭氏家族要資金，但絕不接受公司改姓。2026年5月，黑石已正式通知新世界發展終止談判。
鄭氏家族在控制權問題上向來寸步不讓。即便現在背負千億債務、面臨危機，這個家族依然不願將企業的命運交給外人。
不過，鄭家也並未把路封死。除了黑石之外，他們仍在與其他財團和銀行積極接觸。這些投資者僅要求股權但不追求對公司的控制權，這或許更接近鄭家可以接受的底線。
面對如此嚴峻的流動性危機，鄭家並非束手無策。過去一年，他們在積極自救。
2025年6月，公司完成了882億港元的債務再融資，將部分債務的最早到期日延長至2028年。2025年11月，公司完成了約200億港元的債務置換，永續債本金減少了約87億港元。與此同時，公司宣佈暫停配息，以節省寶貴的現金流。在非核心資產處置方面，累計出售規模已經達到100億港元。
然而做了這麼多，債務壓力依然巨大。882億再融資本質上只是借新還舊，真正的考驗將在2028年到來。
從樂觀的角度來看，香港樓市及經濟自2025年下半年以來已經出現明顯改善。新世界發展2026年的銷售業績已突破200億港元。下半財年，公司還將在香港推出多個新項目，若順利推進，有望帶來可觀的現金回流。
在內地，新世界發展在長三角和大灣區擁有充足的土地儲備，覆蓋上海、杭州、寧波、深圳、廣州等經濟最發達的城市，這些地區的購房需求相對堅挺。
深圳西麗舊改項目及龍崗新世界188號項目預計於今年下半年陸續推出，有望貢獻可觀的銷售回款。
香港四大家族，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭氏兄弟，曾幾何時是亞洲地產神話的代名詞。
其他三家都在穩紮穩打，而鄭家為激進擴張付出代價，千億債務壓頂，底牌所剩無幾。能否渡過難關仍是未知數。
鄭家是否會是四大家族第一個掉隊的，答案或許很快就會揭曉。 (大佬說)