近日，中國國務院常務會議審議通過了《城市更新“十五五”規劃》。這是國家層面首個專門針對城市更新的頂層設計，標誌著城市更新工作從地方探索正式邁入全國統籌、系統推進的新階段。
緊隨其後，住房城鄉建設部迅速部署，要求全國所有地級及以上城市、縣級市在2026年全面開展城市體檢，並加快實現住房、小區、街區、城區四個維度的全覆蓋。
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此次國常會審議通過的《城市更新“十五五”規劃》，為未來五年的城市更新工作繪製了清晰的“任務書”。
規劃不僅提出了建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市的總體目標，更明確了多項量化指標和重點任務。
核心任務聚焦三大領域：
地下管網“裡子”工程：未來五年，計畫建設改造城鎮燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里等，同步推進智慧化改造。
居住安全與品質提升：以國有土地上C、D級危房為重點，改造城鎮危舊房約50萬套（間），改造老舊小區約11.5萬個。
空間活化與產業升級：推動約1500個老舊街區、廠區通過功能轉換、業態升級實現活力提升，以市場化方式盤活閒置低效資產。
而最大的亮點和變化在於 “城市體檢”制度的全面鋪開與深化。
住建部明確，2026年所有設市城市都必須開展體檢，並建立從一套住房、一個小區、一條街區到整個城區的四維體檢體系。
這意味著，未來的城市更新將徹底告別“拍腦袋”決策，轉向 “診斷-治療” 的科學精準模式。體檢發現的問題將成為更新項目的直接依據，確保資源投向最迫切、群眾最關心的短板領域。
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此前，上海已提出要推動城中村改造“提速擴容增效”，並計畫在2026年完成20萬平方米舊住房成套改造。隨著國家頂層規劃的出台和“全面體檢”要求的落地，上海的更新邏輯將迎來更深層次的演進。
1、規劃引領，體系化推進
今年3月，上海市規劃和自然資源局已印發《2026年上海市城市更新規劃資源行動方案》，明確提出要建立可持續的城市更新模式，深化“規劃師、建築師、工程師”三師聯創機制。
該方案強調加強規劃引領，正在協同編制《上海市城市更新專項規劃》，並謀劃未來3-5年的更新工作。這正與國家要求的“先體檢後更新”形成完美銜接——專項規劃將基於全面的城市體檢結果來制定，確保更新行動有的放矢。
2、重點片區，打造更新樣板
上海的城市更新聚焦關鍵區域，打造具有引領性和顯示度的成果。根據部署，上海正加快推進 “一江一河” （黃浦江、蘇州河）濱水空間功能融合與品質提升，打造文旅商體展新地標。
同時，外灘“第二立面”、虹橋商務區核心區、復興島“全球創客島”、吳淞創新城等重點片區的更新也在加力推進。這些區域不僅是城市功能的承載區，更是通過更新培育新產業、新業態、新動能的核心戰場。
3、分類施策，啟動存量資源
除了居住區的改造，上海對存量商業商務資源也給予了高度重視。2026年將 分類推進商辦樓宇更新提升，通過“一口受理”服務平台和專項推介會，引導樓宇功能相容轉換，啟動樓宇經濟內生動力。
這與國家規劃中“推動老舊街區廠區功能轉換、業態升級”的要求高度契合，旨在讓存量空間煥發新活力，而非簡單的大拆大建。
總的來看，從“拆遷提速”到“系統煥新”，上海的城市更新正在從單個項目的攻堅，轉向全域、全維度的精細治理。 (上海樓市情報)