今年以來中國房地產市場有四大新特點、新趨勢。
1、城市二八分化，核心城市核心區域觸底，遠郊區流動性差
城市二八分化，20%人口流入的一線及強二線核心區率先觸底，如上海5月二手房成交套數同比31%，連續三個月維持高位。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。
核心區和遠郊區差距擴大，如北京海淀、上海靜安等核心類股次新房議價空間從去年約10%縮小至3%-5%，但遠郊新房去化依舊困難。
產品力差距顯著，無學區、區位差的老破小，遠郊概念盤等流動性較弱，符合新標準的好房子價格韌性強，成交活躍。
2、二手房好於新房，低總價剛需產品是成交主力
2026年一季度北上二手住宅成交佔比突破80%，西安、天津、武漢等二線城市約70%。
成交主力並非改善型房源，而是低總價的剛需產品。以上海為例，5月總價300萬以下的二手房成交佔比近70%。居民購房意願偏謹慎，大範圍改善需求仍在觀望，多數為基礎剛需集中入場。
3、“低容積”住宅成新房供給主流，與二手房形成代差，市場客群分化
2026年一季度全國供地平均容積率僅1.95，土地供給呈現“低密化”趨勢，一、二、三四線的平均容積率分別為1.98、1.90、1.99，均低於2.0。低容積率意味著低建築密度、更少戶數、更高產品定位。
從杭州、蘇州土拍看，容積率1.0-2.0的低密地塊佔比為68%、84%，創近年新高。未來新房市場中洋房、疊拼、大平層佔比將提升。
4、居民購房主動“降槓桿”，理性上車
部分購房者主動提高首付比例，甚至出現直接全款入場的現象，用自有資金替代銀行信貸。2024年第1季度-2026年第1季度居民部門槓桿率從62.3%降至59%。2026年前5個月住戶中長期貸款僅新增628億元，居民對長期債務偏謹慎。
我在十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業標準分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”，近期預測樓市“二八分化”。
長期來看，買房最重要的是選核心城市、核心地段的好產品。
過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今財富機會在新質生產力，第四次科技革命。
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