7月，上海二手房賣了23078套。
去年同期才16800多套，直接漲了37%。
五年來最猛的一個7月。
而且7月是什麼時候？大熱天，出門都嫌熱，傳統意義上的樓市淡季。
就這麼個天，上海二手房還能賣2.3萬套。
說實話，這個資料我自己看了都有點意外。
今年到底有多猛
我把今年的資料拉出來，你自己品——
3月：31200套 4月：28700套 5月：28000套（五一放假都沒擋住） 6月：25000套 7月：23078套
除了過年那個月，連著8個月穩在2.2萬套以上。
這說明什麼？
上海二手房不是在"回暖"了，是站上了一個新台階，而且站穩了。
2萬套以上正在變成常態，不是曇花一現。
淡季賣2.3萬套，什麼水平？
可能有人覺得，2.3萬比前面幾個月低了，是不是不行了？
不能這麼看。
7月本來就是淡季。天那麼熱，誰願意大中午跑去看房？每年7月成交量都會往下走，正常。
關鍵得跟誰比。
跟去年同期比？漲了37%。跟2023年比？那會兒才1.6萬套。跟2022年比？更沒法比。
翻回去看5年，沒有一個7月能打到這個數。
而且有個細節你注意沒——7月有5天單日成交破千，最高那天是7月18號，1143套。
大熱天，一天賣1000多套。你說猛不猛。
有個變化比成交量更值得注意
成交量大家都能看到，數字擺在那。但有個東西，很多人沒留意——
買房的人，正在變"有錢"。
今年3月，300萬以下的房子佔成交的61%。到7月，這個比例降到53%。
500萬以上的呢？3月才16.6%，7月漲到22.8%。
四個月時間，便宜房子佔比在降，貴房子佔比在漲。
說明什麼？
說明市場不再只是靠"老破小"撐場子了。
上半年那波行情，主要是低總價剛需房在跑量。便宜嘛，上車門檻低，先動起來也正常。
但現在，改善需求開始接棒了。
500萬以上的房子成交佔比漲了6個多百分點，這個變化很關鍵。
置換鏈條在轉起來了。
以前啥情況？想換房的人舊房賣不掉，新房買不了，卡在中間動彈不得。
現在呢？低總價房子先賣掉，業主拿到錢，再往上買。一環扣一環，整個市場就活了。
這才是健康的樓市該有的樣子——不是某個價格段唱獨角戲，而是各個價位段聯動起來。
掛牌量悄悄回升了
說完成交，再說說供應。
7月有個變化：掛牌量漲了。
6月底掛牌29.7萬筆，7月底變成31.2萬筆，多了1.5萬筆。
之前掛牌一直在降，7月突然又漲回來了。
這是好事還是壞事？
我覺得得分開看。
好的一面： 說明有更多房東願意拿出來賣了。之前那些"再等等、再扛扛"的房東，覺得差不多了，開始動了。市場信心在恢復。
需要注意的一面： 掛牌多了，意味著你家房子掛出去，旁邊可能多了好幾套類似的一起在賣。競爭變大了。
但這恰恰說明一件事——不是什麼房子都好賣了。
地段好、戶型正、價格合理的，還是不愁賣。但位置偏、樓層差、戶型怪的，掛牌一多就被淹沒了。
好房子和差房子之間的差距，正在越拉越大。
跟你有什麼關係？
聊完資料，說點實際的。
你在上海賣房：
市場熱度在，但掛牌量也在漲。別覺得掛出去就有人搶。先看看同小區同戶型掛多少，心裡有個數。 能成交的價格才是好價格，不是你想要的價格。
你在上海買房：
可選房源變多了，議價空間還在。但這個窗口不會一直開著。改善需求在起來，一旦置換鏈條全面轉起來，好房子的議價空間會越來越小。
你在上海有老破小：
300萬以下的房子佔比在降，說明低價房源在被消化。想換房的話，趁現在低總價市場還在活躍，儘早動。等這波需求消化完了，你的舊房就沒現在這麼好賣了。
你不在上海：
上海是風向標。它走出來的趨勢，大機率半年到一年內會傳導到其他一線和強二線。看看你所在的城市，二手房成交量有沒有類似變化。有，說明風快吹過來了。沒有，那就還得等。
最後說兩句
今年上海二手房的資料，說實話超出了我預期。
本來覺得淡季能守住2萬套就不錯了，結果直接幹到2.3萬。而且不只是量在漲，結構也在變——改善需求起來了，置換鏈條轉起來了。
但我也不會因此就喊"全面暴漲"。
掛牌量在回升，說明供應端壓力還在。不同房子之間的分化會越來越明顯。好房子永遠不愁賣，差房子再怎麼刺激也夠嗆。
市場確實在變好，但好的方式跟以前不一樣了。
以前是雞犬升天，什麼房子都在漲。以後是好的越好，差的越差。
看清這個趨勢，比盯著成交量數字重要得多。(我在售樓處)