城市更新最大的挑戰，不是有沒有錢做，而是做完了怎麼活下去。要讓項目活下去、活得好，核心就一件事——解決動力問題。在“高品質開展城市更新”的新要求下，新的動力在那裡、如何建構，成為當前迫切需要回答的問題，在我看來，答案就在城市更新4.0模式。
什麼是城市更新4.0模式？
中國城市更新實踐可以劃分為從1.0模式到4.0模式的進階。
1.0模式只是外觀的簡單整治，這源於對“更新”最樸素的理解。由於能快速改變城市面貌，這種模式能夠被很快想到並落實。但通常是管收拾的人既不懂審美，也不懂商業，結果就是環境收拾好了，活力沒了。
2.0模式則是人們開始意識到文脈延續的重要性和文化符號的價值後的“精細化”升級。這種模式下雖然文脈不缺、設計不差、地段絕佳，仍然面臨“活下去”的困境，因為它只解決了“來一次”的理由，沒有解決“再來一次”和“掏錢消費”的理由。
3.0模式完成了一個關鍵轉變——從關注“殼”到關注“瓤”。更新項目越來越重視營運，把空間租出去、把流水做起來。但緊接著就會面臨同質化和波動性問題，火一陣就涼，仍然沒有自我造血能力。
4.0模式邏輯有本質不同，它的活力來源於年輕人的自發聚集和可持續生長。說白了，就是讓年輕人自己玩兒，讓流量、場景、消費、迭代都在生態內部自我生成。
這種驅動力來自“主理人”。主理人不僅極會挖掘和創造需求，還會用個性化審美把設計與品質做到極致，實現對年輕人的“精準打擊”。最關鍵的是，一個個主理人就是一個個“關係場”，他們持續講故事、做內容、辦活動，對圈層內年輕人產生強大的黏性。
破解城市更新“活下去”難題
任何產品都逃不過生命周期，城市更新項目也是一樣，作為存量時代的城市產品，要活下去、活得好，就要做好項目匯入期的“認知”，成長期的“擴張”，成熟期的“變現”，以及衰退期的“迭代”。4.0模式為這四個階段面臨的問題提供了新解法。
首先，4.0模式是裂變式的自發傳播。在城市更新的匯入期，最需要的就是關注度。過去一個地方要出名，得花大力氣投廣告、做活動、辦節慶，本質是花錢買流量，錢花完，流量就斷。今天，一個地方被看見，可能就只是因為幾條短影片、幾篇小紅書筆記。4.0模式正是利用這種趨勢，想辦法引發年輕人去生產內容和自發傳播，從而快速獲得流量，並且持續低成本獲得流量。
江蘇鎮江市京畿路的更新，幾乎沒花一分錢做推廣，卻產生了“四兩撥千斤”的效果。政府最初的投入，沒有用來刷白外牆出新和統一店招，而是花在了街區審美底色的提升上。
通過“微改精提”，對建築外觀、公共空間和街頭小品進行細微更新，並在房屋牆面、石駁岸圍牆上外掛式地植入多個“微型文化空間”，營造出“小而美、別緻精雅、有調性”的街區氛圍。因此，很快吸引了一些對新空間敏感的年輕人自發到街上打卡、拍視訊，小紅書、抖音上帶“京畿路”logo的帖子越來越多，又引發更多的年輕人去打卡。
不僅如此，通過低成本的微空間，京畿路還吸引了年輕主理人入駐。這些主理人的到來，為京畿路打開了一個個活人感十足的宣發窗口，他們發佈“我在京畿路創業”“30天小店改造”等各類“養成式”社交話題，引發大眾的持續關注和最終奔現，目前京畿路節假日穩定客流在3萬人次。
其次，4.0模式是共創式的場景營造。傳統模式下，大刀闊斧式的完整改造必然需要大量的財政投入，而且後續每一輪升級都意味著新一輪投入。4.0模式則為市場主體適度留白，既解決了財政持續投入的成本問題，又保證了體驗的豐富度。因為主理人最大的特點就是“以我為主，躬身入局”，他們不僅審美線上，更會圍繞消費者的需求、情緒營造場景。
最終，京畿路實際只投入35萬元財政資金，卻激勵商戶形成“一店一景”，並自發投入20余萬元參與夜景工程，推動街區整體商業估值提升超300%。
4.0模式的城市更新，不是一家獨攬，而是共創共享、成本分攤，每個主理人都在替項目持續投入審美，每開一家新店就多一處新場景，項目場景因此永遠處於“自我生長”和“正在生長”的狀態。
再次，4.0模式是高密度的黏性消費。城市更新成熟期，最重要的是把流量轉化為消費。4.0模式的效益兌現不再是傳統的一次性打卡，而是主理人店舖帶來的深度消費。
京畿路街區的流量轉化，靠的不是某一兩個主力網紅店，而是高密度的消費場景和高共鳴的情緒磁場。街區十分注重主理人的持續孵化，500米的街上主理人店舖已達到70多家。“張維鳳糕團糖水鋪”賣的是中西口味的審美合併，“吉慶裡2號”咖啡館賣的是老建築裡的故事，“大寶砂鍋”賣的是濃濃的煙火氣，“這家店的老闆叫老六”賣的是鎮江的特色故事，“柒囍茶舍”賣的是社群的歸屬感……
4.0模式的業態組合，從“賣東西”變成了“賣體驗”，從賣“大路貨”變成了賣“只此一份”的特色，因而更容易吸引年輕人買單和復購。
最後，4.0模式是可持續的營運生態。城市更新要抵抗衰退，必須持續進行自我更新。4.0模式讓最懂經營的人成為了治理主導人，因為主理人自身的事業與項目的繁榮息息相關，所以他們有更強的動力去推動迭代。
京畿路沒有專門的商管公司，街區營運和治理就是通過居民、商戶、職能部門坐在一起的“梧桐街事會”進行。邊創業、邊琢磨、邊碰撞、邊調整的店舖業態和街區調性，在改造過程中慢慢養成，形成一種“街區共生實驗”。
為了破解自身造血和街區建設不匹配的問題，梧桐街事會協商推出了街長制，挖掘街區主理人中的新潮設計師、網紅主播、非遺代表性傳承人，讓他們輪流擔當治理者，利用他們懂市場、有資源、善經營的能力，去上下協調和組織活動。街長會牽頭策劃主題活動，並全程參與方案設計、資源連結和氛圍營造和宣發，讓街區常來常新。
中國城市已全面進入存量更新時代，這意味未來城市更新一旦開始，就要持續推進，因此，必須找到持續造血的動力。城市更新4.0模式，說到底就兩句話：年輕人向前，管理者向後。年輕人向前，是讓年輕人成為城市更新的主導力量，把空間留給最懂生活的人，把內容交給最能創新的力量。管理者向後，不是管理者的退場，而是研究找什麼樣的主理人、怎麼為他們“搭台”、怎麼為他們精準“輸血”，然後把耐心留給正在生長的生態。 (中國房地產報)