以網際網路、AI和硬科技為主的新經濟企業開始加大不動產配置，既拿地自建研發、辦公和資料中心，也在一二線城市核心區購置現成物業。
2026年8月24日，武漢光嶼智谷科技有限公司（下稱“光嶼智谷”）以2056萬元競得武漢光谷一幅23.7畝的工業用地。工商註冊資料顯示，光嶼智谷由湖北巨量引擎科技有限公司持股，最終控制人為抖音集團。此前武漢官方曾宣佈，抖音集團華中區域總部將落地。
這是2026年抖音集團第三次在土地市場出手。2月，抖音集團以28億元競得北京大鐘寺藍景麗家地塊，規劃建設數字經濟產業園；3月，其以33.05億元通過協議出讓取得海淀雙泉堡研發地塊。
出手的不僅是抖音一家。4月，京東先後在杭州和北京拿地，智譜公告擬收購北京鑽石大廈作為總部；6月，拼多多在雄安和上海接連購置辦公樓；7月，德明利以3.52億元競得深圳福田一宗地塊建設總部。新浪、美格、小米等企業也出現在拿地買樓的名單上。
房企和外資批次退出大宗資產市場之際，以網際網路、AI和硬科技為主的新經濟企業開始加大不動產配置，既拿地自建研發、辦公和資料中心，也在一二線城市核心區購置現成物業
一位網際網路企業人士告訴經濟觀察報，企業加大拿地買樓力度，一方面是企業出於業務擴張的需要，另一方面，地方政府為長期留住稅收也給予了政策支援。當前核心城市核心區優質資產供應充足，價格也相對便宜。
拿地買樓
抖音集團拿下的北京大鐘寺地塊，前身是營運超過28年的藍景麗家大鐘寺家居廣場，位於北三環聯想橋東北角。按掛牌公告，地塊南起北三環西路，北至太陽園小區，西鄰方恆廣場，東至M13A線，緊鄰地鐵12號線、13號線大鐘寺站，處於海淀區人工智慧創新街區大鐘寺先導區範圍內。
地塊西側的方恆廣場、北側的中坤廣場，已經聚集了抖音、今日頭條、飛書等業務團隊。中坤廣場由字節跳動2019年以約90億元收購，方恆廣場2020年由字節跳動以50億元購入。
3月，抖音集團旗下的北京雲岫長石科技有限公司以33.05億元取得海淀雙泉堡地塊。該宗地採取協議出讓，建築面積12.8萬平方米，用途為辦公研發。加上在大鐘寺的系列投資，抖音體系在海淀區資產配置上累計投入約200億元。
京東走的是同一條路徑。4月20日，杭州京東霽緯資訊技術有限公司以6.6269億元競得杭州錢江世紀城一宗商業用地，規劃建築面積11.83萬平方米，成交樓麵價約5600元/平方米，計畫建設京東浙江區域中心總部。
4月21日，京東旗下的北京齊正數智科技有限公司以17.57億元競得亦莊新城兩宗商業金融服務業用地，規劃建築面積23.32萬平方米，加權樓麵價約7534元/平方米，地塊緊鄰京東亦莊總部。
7月13日，德明利以3.52億元競得深圳福田B405-0246地塊，規劃建築面積4.69萬平方米，樓麵價約7521元/平方米，項目名稱為“智能記憶體管理及研發基地總部項目”。福田區公佈的項目遴選材料顯示，德明利及關聯公司“在深圳無自有物業或用地”。
拿地之外，不少企業也選擇直接買下成熟物業。1月8日，智譜在港交所掛牌，IPO募資總額43.48億港元；4月，智譜公告，擬以不超過3.61億元收購北京海淀上地中關村軟體園鑽石大廈，總建築面積約2.27萬平方米，整棟用作公司總部。智譜稱，購買物業可以提高營運效率和穩定性，並最佳化資產結構。
拼多多在6月完成兩筆交易。一筆以約12億元購置河北雄安容東片區電建智匯城一棟12層獨棟辦公樓，承載全球巨量資料處理、雲端運算維運、海外業務合規稽核、跨境資料記憶體等後台業務；另一筆以33億元整體收購上海陸家嘴濱江的星展銀行大廈，總建築面積約4.6萬平方米，未來用作Temu海外營運、自營品牌“新拼姆”和跨境供應鏈金融一體化總部。
此前，拼多多長期租用辦公場所，固定資產佔比長期不足1%。截至2026年6月底，拼多多帳面現金餘額2061億元，買下核心區辦公樓既解決員工辦公問題，也把部分沉澱資金轉為不動產配置。
越來越多的網際網路科技企業放棄租房，開始自購或自建辦公用房。需要長期建設產業基地、研發中心和大型總部的企業進入一級市場拿地，希望盡快投入使用的企業則從二級市場接手存量物業。
賣的不僅是地
與普通經營性建設用地不同，科技企業拿的土地通常都有約束條件。
第一類是自持期限。抖音集團大鐘寺地塊要求自持20年；京東杭州地塊要求商業相容商務金融物業100%自持，40年內不得分割登記和轉讓；德明利深圳項目直接規定宗地不得轉讓，僅允許在限定價值範圍內抵押。
對開發商而言，土地的價值來自開發、銷售和資金周轉，一塊不能分割、不能出售的土地幾乎無法定價；對網際網路科技企業而言，土地從取得之日起就是長期生產資料，自持不構成障礙。
第二類是產業指標。雙泉堡地塊要求單位建築面積年收入不低於6萬元/平方米，對區級財政貢獻不低於1200萬元/萬平方米/年，可進入的產業限定在人工智慧、積體電路、網際網路3.0、基礎軟體、5G/6G、智能製造以及腦機介面、人形機器人、量子資訊等領域。
京東杭州項目要求企業符合杭州市級總部企業標準，地塊年度營業收入達到10億元，2026年至2030年連續五年進入《財富》世界500強；項目中還要建設不少於3.5萬平方米的家電家具綜合中心，並於竣工後15個月內開業。
按福田區政府公佈的《智能記憶體管理及研發基地總部項目遴選方案》，德明利2026年至2030年累計產值不得低於400億元，項目成熟期五年內累計形成2500個就業崗位、稅收超過13.5億元。
只看地價，德明利這宗地是一筆3.52億元的土地交易；看完整合同，它更接近一份為期五年的產業協議：地方政府提供土地，企業提供產值、稅收、就業和長期經營承諾。這些承諾是多數開發商無法兌現的。
與住宅和商辦用地相比，工業用地、研發用地價格相對較低。抖音集團在武漢獲取的光谷工DK（2026-02）03號地塊登記為工業用地，樓麵價不高於651元/平方米；同期大鐘寺主地塊樓麵價約2.89萬元/平方米，京東亦莊地塊的樓麵價約7534元/平方米。
地方政府將核心區稀缺土地出讓給網際網路科技企業，更多希望通過這些高附加值企業獲得長期穩定的稅收收入，而非土地出讓金。對於地方政府而言，在賣地收入逐年下降的背景下，建構長期穩定收入來源尤為重要。
上述網際網路企業人士告訴經濟觀察報，部分地方政府出台了一系列優惠政策，吸引頭部網際網路科技企業入駐及遷冊，包括提供中央及地方的專項資金、政府投資基金，購買服務等。
爭奪稅源不只發生在城市之間，同一城市不同行政區的競爭同樣激烈。傳統網際網路科技產業聚集的區域配套政策較為完善，競爭力更強；不具備相應優勢的區域則面臨優質稅源流失的風險。
一位地方政府人士告訴經濟觀察報，同一城市各區域的產業定位不同，政策資源等優勢也不同。
買下之後
從整個土地市場看，開發商和地方平台公司仍佔據絕大部分份額，網際網路科技企業為土地出讓金作出的貢獻並不大，但實體經濟在土地市場的份量開始變重。
在大宗資產交易領域，網際網路科技企業同樣不是絕對主角。變化在交易目的上，過去的大宗資產交易多數以投資為主，當下則以自用為主。在土地市場，產業用地更多鼓勵依靠單位面積產值獲得持續回報，限制通過一次性出售獲取短期收益。
戴德梁行統計顯示，上海大宗交易中，自用型買家的成交佔比由2025年的26%升至2026年上半年的50%，同期上海辦公樓大宗交易中超過六成具有自用屬性。
買樓的不只有網際網路公司。恆力石化、恆力重工在上海虹橋買樓，方大炭素在上海徐匯購入獨棟辦公物業。網際網路科技企業是這批買家中動作最密集、金額最大的一支。
國家統計局資料顯示，2026年1—7月，全國辦公樓開發投資1580億元，同比下降21.9%，新開工面積下降40.2%，竣工面積下降19.4%。
上述網際網路企業人士稱，房地產深度調整後，不動產估值相對較低，網際網路科技企業現金流又相對充足，加上騰訊深圳總部退租事件給行業敲響警鐘，這些企業更傾向自購辦公用房而非租賃。
對進入成熟期的平台企業，辦公物業已經不構成足以影響經營安全的資本開支，自有總部可以減少搬遷風險、鎖定長期使用成本。AI和硬科技企業的需求更特殊，研發場地對電力、機房、承重和冷卻的要求，使這類物業難以像普通寫字樓那樣隨時替換。
地方政府與企業之間的土地交易，除地價外，更大意義在於把土地與企業未來發展繫結，更接近一場對賭。
京東杭州地塊要求拿地企業2026年至2030年連續五年進入《財富》世界500強；德明利要在2030年底前完成400億元累計產值和13.5億元稅收；抖音集團武漢光谷地塊要求竣工後一年內實現達產營運。
5月8日，星競威武參股的海南星聚家源置業以6.81億元底價競得三亞海棠灣一宗地塊，承諾在三亞的項目投資總額不低於14億元。拿地前四天，星競威武剛剛發佈了一份大幅虧損的財報。
一幅產業用地，從摘牌到達產，中間隔著設計、報建、施工、招商和營運。網際網路企業普遍不具備產業載體的開發經驗，這些環節大機率仍要交回給房企，房企的身份從開發商變成了代建方和營運方。(經濟觀察報)