當投資者希望贖回但無法贖回時，這可能會改變所有人的行為。

黑石(Blackstone)旗下規模龐大的零售房地產基金最近在遭遇超額提款請求後限制贖回的行為，為這個一度炙手可熱行業的投資者敲響了警鐘，該行業現在可能面臨更多監管審查。

黑石房地產投資信託基金，也就是眾所周知的BREIT，本不應該提供意外。690億美元的BREIT 是非交易型基金中的領導者，它是一種能夠獲得穩定回報、4% 高額股息和世界頂級商業地產投資者專業能力的投資方式。但作為回報，投資者犧牲了流動性ーー他們只能從這只不在交易所交易的基金中撤出投資，每月最高可達資產淨值的2% ，每季度最高可達資產淨值的5% 。在相當長的一段時間裡，這種做法行之有效：該基金今年截至10月份的回報率為9% ，自大約6年前成立以來，年回報率為13% 。

這些強勁的回報在2021年吸引了260億美元的淨買入。但資金流入變成了資金流出。12月1日，黑石集團(BX)出人意料地宣布: 在請求達到季度上限後，該集團將限制投資者的贖回，即所謂“關閉”一隻基金。贖回要求由10月份的18億美元增至11月份的30億美元，迫使銀行只能按比例分攤和接受43% 的贖回要求，以便將總支付額限制在2% ，即13億美元之內。為了不超過5% 的季度上限，黑石房地產投資信託基金在12月份只允許贖回0.3% 的資金，大約2億美元。

華爾街分析師表示，隨著該基金現在被封閉，贖回可能還會繼續，資金流入可能會受到挑戰。蒙特利爾銀行分析師魯弗斯·霍恩(Rufus Hone)寫道，他預計近期資金流入將“基本下降為零”，而巴克萊(Barclays)的本傑明·布迪什(Benjamin Budish)將黑石股票評級從“超配”下調為“標配”，他寫道，這些上限可能“進一步推動銀行類型的贖回請求，並對新的資金流入構成壓力，因為顧問們不太可能推薦(目前)流動性受限的產品。”

這種資金流向的逆轉可能會成為黑石房地產投資信託基金的大麻煩。上市的房地產投資信託基金擁有永久性資本，但是房地產投資信託基金依賴於投資者的流動。如果繼續撤資，該基金可能將不得不出售在經濟形勢好轉時買入的資產，或者增加已經相當可觀的債務負擔。截至9月底，該基金的債務總額為680億美元。

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