近日，黑石集團管理的房地產基金與新加坡城市發展集團（CDL）簽署協議，以140 億日元（約8,930 萬美元，6.36億人民幣）收購位於大阪心齋橋商業區的Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店資產。據悉，本次交易預計12 月完成，交易資本化率約4.1%，在黑石日本飯店組合中屬於穩健型現金流資產。該飯店為永久產權物業， 2019 年開業，總建築面積5585 平方米，配備256 間客房，地理位置位於大阪核心零售與旅遊商圈。 2025 年大阪關西世博會帶動下，飯店所在區域入住率持續穩定在80% 以上，每間可售房收入實現雙位數增長，閉幕周同比近乎翻倍。從資產質感來看，此交易折合每間客房約5,470 萬日元（約35 萬美元），此價格已觸及同品類資產的價格天花板。黑石日本房地產負責人Daisuke Kitta 明確表示，交易契合集團「飯店與休閒」及「日本市場」兩大核心投資主題，將進一步擴大在日飯店版圖。收購完成後，黑石在日本營運的飯店客房數已升至約7,100 間，飯店資產規模達13 億美元。而對出售方CDL 而言，此交易是其資本循環策略的關鍵一步：CDL 於2023 年8 月以85 億日元購入該飯店，兩年間淨賺65 億日元。值得注意的是，2025 年黑石已在日本收購多個專案。截至11 月，2025年黑石已落地9 筆投資，累計承諾金額逾1.1 兆日元（約73 億美元）投資觸角全面覆蓋飯店、辦公室、物流倉儲、資料中心等核心賽道。1月，黑石以4000 億日元（約26 億美元）收購“東京花園露台紀尾井町”，該建築為原赤阪王子酒店舊址，建築面積達24.6 萬㎡，創下2025 年一季度全球單筆金額最大的城市更新交易紀錄。3 月，黑石聯合韓國樂天資產營運平台，以1,100 億日元收購東京上野的飯店與零售綜合體，合計922 間客房與1.2 萬㎡零售面積，黑石佔股80%，進一步鞏固東京核心區佈局。6 月，黑石以750 億日元收購三井不動產持有的「新宿三井大廈」 南棟70% 權益，計畫2026-2028 年分階段升級外立面與機電系統，目標將租金提升18%，挖掘核心商圈辦公大樓的增值潛力。此外，黑石在2025年，也持續對現有專案追加投資了CapEx支出1,200億日元，預計2027年投入營運。從市場紅利來看，日本成為全球資本「避風港」 的特質愈發凸顯：日元匯率低位運行大幅降低外資收購成本，永久產權制度與健全的法律體系保障了投資安全性；大阪關西世博會帶動了旅遊復甦，刺激核心區域酒店、寫字樓的需求；老齡化社會社會相關領域的不動產需求催生了關聯。資料顯示，2025 年上半年海外資本在日房產投資額達1.14 兆日元，較去年同期翻倍，佔同期商業地產成交額的60%。 （地產資管說）

當AI遇上電網：PE/VC早已佈局2025年12月的第三周，輝達在矽谷總部開了一場閉門會。黃仁勳邀請的不是晶片工程師，而是一群做地熱鑽井、電網軟體、儲能裝置的創業者。會議主題只有一個：電力，更準確地說——缺電。這應該是是意料之中的。距離輝達總部不到10公里，一座資料中心的空殼已經矗立了6年——建築完工了，裝置運進去了，唯獨等不來電網接入許可。北弗吉尼亞，7年審批；舊金山灣區，6年等待。資料中心的建設周期從18個月縮短到12個月，但電網接入卻從2年拉長到了7年。與此同時，川普在社交媒體上痛斥《華爾街日報》“瞎編亂造”。他在Truth Social上連發推文："在我的領導下，AI資料中心將在幾周內完成審批！我們電力供應綽綽有餘！"就在川普發文前一天，黑石宣佈向賓州砸下250億美元，建資料中心和配套電廠。同一周，KKR也在行動，組建了500億美元基金，專投電力設施。難道資本市場的錢都不是錢，明知道電力過剩還要往裡砸嗎？引爆川普怒火的，是華爾街日報12月11日的一篇報導。這篇題為《中國的AI電力博弈：全球最大電網帶來的廉價電力》的文章，開篇第一段就直擊要害：美國發明了最強大的AI模型，控制著最先進的晶片，但中國有一張王牌——全球最大的電網。文章列舉的資料，一個比一個扎心：中國電力裝機容量達到3.75太瓦，是美國的2倍多。2010到2024年，中國新增的發電能力，超過了世界其他國家的總和。2024年，中國的發電量是美國的2倍。而在電價上，一些中國資料中心支付的電費，不到美國資料中心的一半。報導還引用了中國國家資料局局長劉烈宏的話：“在中國，電力就是我們的競爭優勢。”川普應該是被戳到了痛處，當天下午，他就在Truth Social上連發數條推文，稱華爾街日報的報導“荒謬至極”、“完全錯誤”。他給出的反駁理由是：“美國每個正在建設的大型AI工廠，都會配備自己的私人發電廠，這些發電廠還會把多餘的電力輸送回國家電網。”他還強調：“在我的領導下，AI資料中心將在幾周內完成審批！我們有充足的天然氣、清潔煤炭，電力供應綽綽有餘！”但這些反駁，恰恰暴露了問題。如果電網真的"綽綽有餘"，為什麼每個AI工廠都要自建發電廠？川普後來還承認，中國有個優勢：中央化審批。而美國要面對50個州各自為政。這句話，等於親口證實了華爾街日報說的沒錯。同樣會贊成華爾街日報的，還有黃仁勳。12月3日，黃仁勳被美國戰略與國際問題研究中心（CSIS）邀請出席一檔採訪節目，訪談中他把人工智慧比作“五層蛋糕”，能源在最底層，是基石。他說：“倘若沒有能源支撐，我們拿什麼來建造晶片工廠、電腦系統工廠以及人工智慧資料中心？”他還直接提到了中美對比：“中國電力裝機容量是美國的兩倍。”結論很簡單：“核心問題是，我們需要能源支援。”黃仁勳的話，等於給華爾街日報的報導蓋了章。摩根士丹利的最新報告，給出了美國電力缺口的具體數字：47GW。換算一下，相當於44座標準核電站的發電量，或者15個費城市的用電總量，又或者，整個智利一年的電力消費。更糟糕的是，這個數字還在上調。今年早些時候，摩根士丹利的預測是44GW。短短幾個月，缺口又擴大了3GW。而且，即便把所有在建的發電項目都算上，到2028年仍然有5到15GW的缺口填不上。那麼，美國到底為什麼缺電？首先是是20年的需求停滯，讓整個系統失去了擴張能力。很多人都喜歡用這張圖，中國電力生產量扶搖直上，美國卻波瀾不驚。2000到2020年，美國電力消費幾乎零增長。這20年裡，公用事業公司沒怎麼建新電廠，也沒怎麼擴電網。變壓器、開關裝置的產能，都按“維持現狀”在規劃。但AI資料中心的需求，是陡然指數級的增長。摩根士丹利的資料是：2025到2028年，資料中心的電力缺口47GW——相當於44座核電站，或者15個費城的用電量。其次是美國電網的碎片化。中國有國家電網，一個公司管大半個國家。決策快，執行快。內蒙古建風電場，北京資料中心就能用上，中間只需要中央一個批文。美國則不一樣。3000多家公用事業公司，50個州各有各的監管規則。一個資料中心要接入電網，得拿聯邦、州、地方三級批文。環保署、能源部、公用事業委員會、地方議會——每一關都可能被卡。川普說“幾周審批”，指的是聯邦這一層。但州和地方怎麼辦？佐治亞州至少8個市鎮已經通過了資料中心禁令。聯邦再快，也繞不過地方。最後，產能瓶頸是導致現狀缺電的直接原因。變壓器的全球交期是2到3年。不是因為審批慢，是因為產能就這麼多。開關裝置、斷路器，都嚴重短缺。而AI資料中心的用電密度，比傳統資料中心高10倍。輝達最新的Blackwell晶片，單卡功耗超過1000瓦。一個AI訓練叢集，幾萬張卡同時工作，相當於一座10萬人口小城市的用電量。這種負荷，美國電網沒見過。過去20年，電力需求是平的。突然來一個相當於10萬人的使用者，電網扛不住。所以公用事業巨頭Dominion Energy手上雖然有40GW的資料中心訂單，但他們根本交付不了。不是不想建，是建不動。這種AI需要對居民消費造成的擠壓效應已經滲透到了方方面面。最近我們經常看到儲存晶片進入史無前例的供給不足狀態，半年普遍漲了50%以上，連聯想，小米這樣的消費電子巨頭都無可奈何，只能跟著提價。就是因為製造商為了優先滿足AI需要，只能把有限的產能從原有穩定的產品線轉移到AI適配的產品線上，短期產能無法擴張的話，就會造成各個產品線全面的供不應求。如今AI對電力也造成了如此的擠壓，在賓夕法尼亞州蒙圖爾縣，300多名居民在規劃會議上抗議擬建的資料中心項目，擔憂該項目會推高電費、消耗水資源和能源，直接損害社區利益。某些農村地區的選民指出，由於AI資料中心用電增長，當地居民的電價上升、公共資源緊張，有種被AI發展“犧牲”的感覺，這也是川普為何對缺電問題如此敏感，且審批在美國之所以如此成問題的原因。資本押注的五條賽道問題明確了，解法就五花八門了。47GW的缺口擺在那裡，但不同的資本，選擇了完全不同的路徑。有人賭快，有人賭穩，有人賭技術突破，有人幹脆從供應鏈下手。第一條路：天然氣輪機——18個月的“救火隊長”這是目前最主流的方案。原因很簡單：快。傳統電網擴容要等5到10年，但天然氣電廠可以在18個月內建成投產。不要以為燃氣輪機聽起來很土，其實是和航天發動機共享底層技術的，所以長期被GE，西門子與三菱壟斷。但問題也很明顯：GE最新的財報現實，訂單已經排到2029年了。xAI在田納西州孟菲斯的資料中心，從簽租約到開始訓練大語言模型，只用了6個月。怎麼做到的？現場裝了35台臨時天然氣輪機。Meta在路易斯安那的項目，直接訂了3台燃氣輪機，2028年前兩台上線，2029年第三台跟進。12月9日，超音速飛機公司Boom Supersonic宣佈，它要賣飛機發動機改裝的天然氣輪機給資料中心——第一個客戶Crusoe訂了29台，總價12.5億美元。這聽起來很魔幻，但邏輯很清楚：資料中心等不起了。有些大型燃氣輪機，現在下單要等4年。原因不複雜——這些是重工業裝置，需要大型鍛造和鑄造件，需要熟練工人，產能不是說擴就擴的。而且廠商也在觀望：萬一資料中心需求被高估了呢？所以現在的策略是，項目方在做完環評之前就下單。冒點風險，但至少能排上隊。第二條路：分佈式儲能+虛擬電廠——繞過電網的“曲線救國”這條路更巧妙，也更新穎。Haven Energy做的事情是：給居民屋頂裝太陽能板和儲能電池，然後把成千上萬戶的裝置聯網，聚合成一個“虛擬電廠”。資料中心需要電的時候，這些分散的電力就能彙總供應。關鍵是，這個模式不需要新建大型輸電線路，不需要等電網審批。用的是現有的配電網，鑽了個政策空子。12月8日，Haven剛完成4000萬美元融資，投資方包括Giant Ventures、加州基礎設施銀行。它的商業模式很直接：和公用事業公司合作，直接對接居民。裝機完成後，Haven既能賣電給資料中心，又能在電網高峰時把儲能釋放出來，幫助穩定電網。目前Haven已經裝了10兆瓦，2026年的目標是50兆瓦，管線裡還有價值7500萬美元的項目。聽起來不大，但這是個可以快速複製的模式。而且加州有個政策紅利——自發電激勵計畫（SGIP），政府拿出2.8億美元補貼這類項目。更重要的是速度。從簽約到裝機，6到12個月就能完成。比等電網擴容快得多。一般認為，分佈式儲存是比較適合美國國情的。第三條路：地熱——24小時不間斷的清潔能源Fervo Energy代表的是另一種思路。AI資料中心和傳統資料中心不一樣。傳統的可能晚上用電少一點，AI訓練是24小時滿負荷跑。太陽能晚上沒用，風電看天吃飯，都不穩定。地熱和核能一樣，地下幾千米的熱能，一年365天24小時都在。Fervo用的是“增強型地熱”技術——簡單說就是往地下打井，注水，讓水被地熱加熱後抽上來發電。他們最大的突破是速度。傳統地熱井要鑽一個月，Fervo壓縮到平均16天。猶他州的Cape Station項目，2026年一期100兆瓦上線，2028年二期再加400兆瓦。Google、比爾·蓋茲的基金、加州教師退休基金都投了錢。12月10日剛完成4.62億美元融資，估值14億美元。第四條路：電網裝置改造——被忽視的供應鏈瓶頸這條路最不性感，但可能最賺錢。黑石12月10日收購MacLean Power，估值超過40億美元。這家公司生產的是變壓器、開關裝置、電力連接件——聽起來很無聊的東西。但問題是，全球變壓器的交期現在是2到3年。開關裝置、斷路器也嚴重短缺。資料中心建好了，裝置到不了，一樣用不上電。而且AI資料中心的用電密度，比傳統資料中心高10倍。輝達最新的Blackwell晶片，單卡功耗超過1000瓦。傳統電網裝置根本扛不住這種負荷。所以黑石的邏輯很簡單：控制供應鏈，就控制了整個行業的節奏。它還收購了Shermco（16億美元的電氣服務商），形成從裝置到安裝到維運的閉環。黑石很明顯在投資一個確定性：不管最終用什麼方案發電，變壓器、開關裝置這些基礎設施都繞不開，技術路徑收斂之前，還是投資賣鏟子的最穩。第五條路：小型核反應堆——科技巨頭的5年賭注Google投了Kairos Power，亞馬遜投了X-energy，微軟直接和三里島核電廠簽了重啟協議。隨著AI的興起，對核電的炒作也是大勢所趨，因為它是唯一能提供24小時穩定清潔能源、又能在2030年前交付的方案。小型模組化反應堆（SMR）和傳統核電站不一樣。傳統核電站要建10到15年、花幾百億美元；SMR是工廠預製、現場組裝，300兆瓦以下，適配單個大型資料中心。但它也最慢。審批加建設，5到7年起步，最早商業化也得2030年代初。科技巨頭願意等，因為這是戰略防禦。資料中心沒電，雲服務就沒法擴張。與其等公用事業公司，不如自己投錢建。歸根結底，這五條路在解決同一個問題：時間。天然氣輪機18個月，但要排隊到2029年；分佈式儲能6到12個月，但單體規模小；地熱2到3年，技術還在驗證；電網裝置改造是必選項，但供應鏈緊張；核電最穩，但要等5到7年。沒有一條路是完美的。所以資本市場的策略是：每條路都押注。結語回到開頭那個問題：川普說“幾周內”解決，資本市場準備怎麼辦？答案已經很清楚了——錢早就在路上了。黑石的250億、KKR的500億基金、Fervo的14億估值、Haven的4000萬，這些數字加起來，只是冰山一角。摩根士丹利測算，到2030年，北美資料中心需要的電力投資將超過5000億美元。但這筆錢不是簡單的“補缺口”。當PE開始收購電網裝置供應商，VC押注16天打完一口地熱井，CVC直接投核電廠，這些動作背後，是整個能源基礎設施的重構。黃仁勳在訪談上說的“五層蛋糕”，最底層是能源。現在，資本市場正在重新烘焙這層蛋糕。這場重構的速度，可能位元朗普想像的要快得多。 (融中財經)

打三折賣房。隨著市場回暖，PE巨頭們正在加大項目退出的力度，其中也包括趁機處理不良資產。全球最大的PE機構黑石，眼下就正在忙於清算一個重大的失敗項目。該項目包含遍佈美國各地的90多處地產，總計有約9000套老年公寓。黑石八年前收購這些資產時花費了18億美元，但目前它們的估值已經完全崩潰。公開記錄顯示，2025年以來，黑石幾乎是以不計成本的方式甩賣這些資產，7折、6折甚至是3折的交易屢見不鮮。目前黑石的清理工作已經快要完成。據WSJ報導，黑石已經出售了該項目大約三分之二的資產，並且正在推動出售剩餘的資產。據估計，黑石在這筆投資中的損失已經超過6億美元。對一向以穩健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。WSJ稱它很可能成為黑石數年來虧損最為慘重的投資之一。眾所周知，蘇世民的首要投資原則是“不虧錢”，這次為什麼會失手？投資養老公寓失敗，黑石打三折賣房時間回到2015年，彼時全球一級市場一派欣欣向榮。這年底黑石募集了一隻創紀錄的房地產旗艦基金BREP VIII，總規模達到158億美元，開始尋找值得部署巨額資金的投資機會。毫不令人意外，在所有商業地產類別中收益率名列前茅的養老地產進入了黑石的視野。很快，黑石就用兩筆收購建立起頗具規模的養老地產投資組合。2016年10月，黑石以11.25億美元的價格，從HCP手中收購了一個包含64處養老公寓的資產包。2017年，黑石又以7.45億美元的價格，從Welltower手中收購了26處養老物業。兩筆收購用去了BREP VIII超過10%的資金，彼時黑石無疑把養老地產視為重點投資方向。除了這兩筆收購之外，黑石還零星完成了其他一些收購，使得養老地產投資組合更加龐大。另外，黑石還額外投入了大約1億美元的資金對收購的養老公寓進行升級改造。然而，一晃十年時間過去，BREP VIII進入退出期，黑石開始拆解並逐步出售這一資產包，並且是以“骨折”的價格。2025年11月6日，《商業觀察家》報導稱黑石以約1200萬美元的價格賣掉了位於美國佛羅里達州的一處擁有171個公寓單元的養老物業。2016年-2017年，這處物業作為前述交易的一部分被收購，當時的作價是4880萬美元。也就是說，黑石此次甩賣的折價幅度達到了75%。這不是孤例。公開記錄顯示，黑石近期還賣掉了位於美國南卡羅來納州的一座養老地產。黑石2017年斥資約2000萬美元收購了該資產，而這次出售價打了六折。另外，黑石在丹佛、芝加哥等地的多處養老公寓，也被以低於購買價70%的價格出售。WSJ梳理了的養老地產交易記錄，一共有39筆之多。經分析發現，黑石出售這些資產的總價約為5.36億美元，而黑石當年收購它們一共花費了超過7.55億美元。更誇張的是，有5處資產的價值甚至跌破了貸款餘額，這意味著黑石不僅損失了全部股權投資，可能還需要額外支付現金來償還差額或進行債務重組以完成交易。黑石對八年前收購的養老地產來了個清倉甩賣，目前處置還未全部完成。WSJ稱，黑石已經賣掉了手中約90處養老地產中的70處，剩餘部分則正在洽談出售。由於黑石的這次資產處置是化整為零進行的，單筆出售的金額只有數千萬美元，沒有引起太多市場關注。不過，WSJ估算黑石在養老地產項目上的虧損總額已超過了6億美元，是一筆“重大投資失誤”，而且“很可能是黑石近年來最糟糕的投資之一”。黑石的如意算盤：押注“銀髮海嘯”眾所周知，蘇世民的首要投資原則是“不虧錢”。對一向以穩健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。2016年，當黑石決定大舉進軍養老地產的時候，這看起來幾乎是一樁穩賺不賠的買賣。當時，美國有一個熱詞叫“銀髮海嘯”，意思是隨著美國二戰後的“嬰兒潮一代”進入老年，美國將迎來前所未有的老齡化壓力。這一人口趨勢，是所有長期投資都要考慮的核心決策錨點。美國“嬰兒潮一代”是指1946-1964年這二十年左右出生的人，他們在2015年開始進入70歲，2025年開始集體邁向80歲高齡的門檻。這導致的結果是，預測認為美國85歲以上的人口數量將從2020年的670萬增加到2040年的近1440萬，翻一倍以上。這種情況下，沒有理由不認為養老地產的前景看好。在美國，養老地產早就是一個規模龐大的成熟產業。根據老人的身體機能退化程度，美國的養老公寓大致分為獨立生活、輔助生活、失憶照護、專業護理等幾大類。其中獨立生活類的養老公寓主要面向75歲以上且身體健康的老人，可以提供類似於酒店的居住體驗，包含餐飲、家政、社交等服務，基本不涉及醫療護理。輔助生活類則面向80歲以上老人，在居住的基礎上還可提供日常生活協助，包括沐浴、穿衣、用藥管理等服務。這兩類正是黑石佈局的重點。黑石在2016年-2017年集中收購的90多處養老公寓，共同特點是位於二線城市或郊區，租金水平大約是3500-6000美元每月，這在美國屬於中端水平。在收購後，黑石自己並不直接營運這些養老公寓，而是委託給專業的營運機構。最初，黑石是與美國最大的養老公寓連鎖營運商Brookdale合作，由後者負責營運。後來黑石又部分解除了與Brookdale的合作，選擇了一些規模較小的地方性養老機構營運。黑石的這筆投資的回報至少有三重邏輯保障。首先，“嬰兒潮一代”進入高齡，這將帶來巨大的剛性需求；其次，當時美國的大型醫療類REITs正急於剝離部分增長乏力或管理複雜的資產包，黑石認為可以用折扣價“批發”買入；最後，黑石還可以拿出PE機構經典的“買入、改造、賣出”那一套，對買來的資產進行升級。根據黑石給媒體的聲明，在完成收購後，黑石累計向旗下的養老公寓投入了超過1億美元的資金，用於更換家電、翻新或新建餐廳、改造公共空間等。而更好的硬體和服務將支撐租金上漲，從而提升項目估值。這種做法在黑石的地產投資中已經是標配了，並且幾乎是無往不利，從最早期對希爾頓酒店的收購，再到改造拉斯維加斯CityCenter賭場，都取得了極大成功。屢次被罰 為何管理問題頻出？但最終的結果是，身經百戰的黑石這次翻車了，在養老公寓上遭遇了一次罕見的全面失敗，問題出在那？比較明顯的原因是，黑石在項目管理上似乎犯了一些錯誤，旗下的養老公寓屢次出現負面新聞。公開記錄顯示，有十幾處由黑石擁有的養老公寓，都曾因住戶護理方面的缺陷遭到監管機構的警告。前面提到的那處上月被以75%的折扣出售的、位於佛羅里達州的養老公寓，曾在今年9月被監管機構處以14萬美元的罰款，原因是住戶照護不足、衛生條件惡劣和管理失職。監管污點對養老公寓的營運打擊會非常巨大，因為子女不會將父母送入有不良記錄的機構。作為全球最大的不動產投資機構之一，黑石管理酒店、寫字樓、物流園甚至賭場都不在話下，為什麼唯獨管不好養老公寓？實際上，管理的問題並非黑石一家獨有。近年來美國的養老公寓因違規行為收到傳票和罰款的情況屢見不鮮，背後的原因之一是營運壓力的加劇。在美國有一句俗話：“投資養老地產是買了一家開在醫院裡的酒店，而這家酒店還開在公寓樓裡。”在所有商業地產類別中，養老地產的營運難度可能是最高的。與其他商業地產迥然不同的是，養老地產是實打實的勞動密集型行業，需要大量的護理人員、護士和輔助人員，勞動力成本可以佔到營運預算的50%-70%。這意味著人力成本的上漲可以很容易的吞噬掉利潤，甚至導致虧損。而這恰恰就是過去三年所發生的事情。疫情後，美國低端勞動力市場發生了結構性變化，工資螺旋上升。養老公寓的護工、保潔和餐飲人員，直接面臨來自亞馬遜、沃爾瑪等零售巨頭的用工競爭。為了留住人，營運機構們被迫大幅漲薪，時薪普遍上漲20%-30%。即便這樣，據估計2023年美國的養老行業仍存在約24.5萬人的用工缺口，人手短缺甚至迫使一些養老院限制入住人數。為了應對人手短缺，一些營運機構被迫使用勞務派遣的臨時工，而與中國很不一樣的是，這些臨時工的時薪通常是正式員工的2-3倍。美國中端養老公寓市場崩了既然人力成本上升了，養老公寓是否可以同步提高租金來避險呢？答案是不能，因為養老公寓的入住率已經在下降了，沒有漲租金的空間。一個重要原因是，疫情之後，美國老人們對入住養老公寓的興趣明顯減退。尤其是在2020年-2021年，養老公寓的入住率斷崖式下跌。雖然2023年以來入住率已經明顯回升，但平均入住率僅為85.6%，仍低於疫情前的水平。疫情部分改變了養老觀念。今年的一份調查顯示，相比於集中式的養老社區，77%的美國老年人偏好在家養老，對住房進行養老改造成為一個蓬勃發展的新興市場。在入住率下降的同時，黑石所重點投資的中端養老公寓，又正面臨一場“可負擔性危機”。疫情之後，美國高端養老公寓的租金水平保持著每年8%-10%的增長，以應對成本的上升。SLP的報告顯示，目前美國高端養老公寓的平均租金已經達到了14000美元/月。儘管如此，高端養老市場依然是一房難求，許多熱門養老社區的等待名單長達數年之久。與此同時，低端養老公寓，因為幾乎全額的政府補貼也保持著穩定的入住率。唯獨是月租金3500-6000美元的中端市場，一方面客戶的支付能力跟不上，另一方面又沒有補貼，成了入住率下滑的重災區。SLP的研究認為，到2033年，美國54%的中等收入老年人將無法負擔輔助生活類養老公寓的租金。前面提到的被黑石打六折賣掉的位於美國南卡羅來納州的養老公寓，在2017年的入住率是80%，而現在僅為41%。這個入住水平已經低於盈虧線。實際上，據WSJ的報導，黑石在2022年就已經感到對養老公寓的投資“不合時宜”，停止了投資並開始著手資產出售。另外，WSJ還引用知情人士的話稱，鑑於老齡化處理程序未來仍會推高對養老公寓的需求，黑石以後可能仍會重返這一行業。但就目前而言，黑石肯定不會輕易再碰養老公寓了。當然，6億美元的損失對黑石而言只能算是九牛一毛，遠不到傷筋動骨的程度。對於此次巨虧，黑石在發給媒體的聲明中稱，養老公寓項目造成的損失僅相當於BREP VIII基金總規模的一小部分。雖然在養老公寓上翻車了，但BREP VIII對物流地產、資料中心等產業的投資大獲全勝，已經使得基金總資產規模達到335億美元，LP投入的資本價值幾乎翻了一倍。這也側面印證了，對於那怕是最聰明的資金，養老公寓也是一個極難駕馭的“苦生意”。 (投中網)

黑石集團已為一組橫跨美國七個州、共94處的工業資產組合進行再融資，獲得一筆高達16億美元的貸款。據評級機構KBRA和惠譽（Fitch）披露，該資產包內物業的總面積達1,470萬平方英呎，估值接近25億美元。預計該筆交易將於本月底前完成。圖片來源：agora本次貸款由黑石集團旗下基金Blackstone Real Estate Partners VIII發起。此次融資結構中包括一筆14億美元的商業抵押貸款支援證券（CMBS）貸款，由美國銀行、高盛、摩根大通、摩根士丹利、法國外貿銀行和富國銀行共同發起；另有一筆1.75億美元的夾層貸款。這筆CMBS貸款為兩年期、僅付息、浮動利率貸款，可期展三次，每次一年，利率基於SOFR加1.95%的利差，預計執行利率約為4.74%。這筆新貸款將用於為15.1億美元的現有債務進行再融資，為2,100萬美元的未抵押資產進行資本重組，支付貸款成本，並保留約4,600萬美元現金。值得注意的是，這批資產中有84處曾是另一筆在2022年的18億美元貸款組合的一部分。整個投資組合的平均樓齡約36年，租戶超過275家，其中72%的物業租賃給製造業、進出口業和批發業公司，另有14%可用作物流配送中心。截至今年10月，整體出租率達90.3%，最大租戶是美國知名酒類集團Constellation Brands的子公司，佔總面積的9.4%，貢獻了19.2%的年租金收入。從地理分佈看，物業集中度最高的三個州分別是加州（880萬平方英呎；53處物業）、內華達州（178萬平方英呎；13處物業）和佛羅里達州（143萬平方英呎；7處物業）。3413 Manitou Court in Jurupa Valley, California 圖片來源：LoopNet在具體項目層面，黑石將分配3.67億美元給位於加州Jurupa Valley的Palmer’s Oak物流中心，該項目於去年落成，總面積200萬平方英呎，兩棟建築已全部出租。位於佛羅里達的Tampa配送中心也將分配到約1.01億美元的貸款，該項目總面積約95.5萬平方英呎，共六棟建築。 (全球地產投資筆記)

2025年10月16日，中共中央政治局委員、中央外辦主任王毅在北京會見黑石集團董事長兼首席執行官蘇世民。王毅讚賞蘇世民長期奔走於中美之間，為促進中美人文交流和兩國關係發展作出有益貢獻。王毅表示，中美關係是當今世界最重要的雙邊關係。對中美兩個大國，和平共處是必須守住的基本底線，平等、尊重、互惠是打交道的正確方式，“脫鉤斷鏈”不是現實理性選擇，對立對抗只會兩敗俱傷。雙方應開展有效溝通，妥善解決分歧，推動中美關係實現穩定、健康、可持續發展。蘇世民說，美中關係攸關世界。希望雙方加強溝通、消除誤解，推動各自發展繁榮。我願繼續為此作出積極努力。 (直新聞)

華爾街7100億基金，在經歷兩個月的震盪之後，迎來了一位新的女掌門人。還有華裔00後女生，從MIT輟學創業，先是加入避險基金成為最年輕的交易員，又創業開AI公司成功拿下大批訂單，也獲得過億融資。更不用說，花旗集團歷史上第一位女性首席執行官，也是華爾街九大（當時還有九大）投行中唯一的女掌門，從一堆老男人裡脫穎而出。這些年，越來越多的女強人在華爾街嶄露頭角，一點不輸男性。很多華爾街的公司，基層員工女性佔比更高，高管卻是男性佔絕對主導，這樣的反差，將來說不定會逆轉。01. 華爾街7100億基金，迎來新的女掌門人近日，黑石集團宣佈新一輪人事調整，委任Katie Keenan負責BREIT首席執行官兼Core+業務全球主管，執掌規模超1000億美元（約7100億人民幣）的房地產旗艦基金。前一任掌門Wesley LePatner在今年7月不幸遭槍擊離世，震驚業界。在那次槍擊案中，槍手帶槍進入曼哈頓公園大廈345號大樓，準備襲擊美國職業橄欖球聯盟辦公室，但是卻走進了黑石集團全球總部，最後造成包括槍手在內至少5人死亡、6人受傷。案件發生當天，黑石的股價大跌，黑石總裁喬納森·格雷與CEO史蒂芬·施瓦茨曼向員工致信，稱發生的事情 “難以想像”，這也是“公司40年歷史上最糟糕的一天”，還宣佈關閉了辦公室。後來好不容易恢復辦公，又沉默了將近兩個月，終於確認了新的掌門人。雖然說是新掌門，其實Katie Keenan在黑石已經待了足足13年了，這次上任算是意料之中。Katie Keenan今年才41歲，畢業於哈佛大學，曾經在G2 Investment Group、Lubert-Adler房地產基金和雷曼兄弟房地產投資銀行集團任職，在2012年加入黑石，隨後做出來三件大事都轟動了華爾街。一是她曾幫助黑石發起第一個按揭貸款項目，五個月內融資接近20億美元，為黑石旗下多個機構承銷房地產債券12億美元。就在這個項目做完不久，她入選了《福布斯》的30人榜單——“30 Under Thirty ：2014年華爾街最年輕有為的新星”，那一年這個榜單上入選的只有四位女性。二是她主導了一筆18億美元貸款用於曼哈頓地標螺旋大廈的建設，創下當時黑石最大單筆貸款紀錄，也是紐約有史以來規模最大的建設貸款之一。三是她工作這十來年，推動黑石房地產債務策略平台的資產規模增長至770億美元，是華爾街數一數二的操盤高手。在這次任命之前，她兼任了兩個崗位：黑石房地產債務投資業務（BREDS）的全球聯席首席投資官，以及黑石抵押貸款信託（BXMT）的首席執行官。這次任命後，這兩個崗位都換了人。現在她上任的BREIT，專攻房地產和基礎設施投資，也是黑石旗下的旗艦基金，總資產規模超過1000億美元（約合人民幣7100億元），在全球的房地產投資信託基金中，也是數一數二的存在。說起來，遇襲的前一任掌門Wesley LePatner也是個霸氣女將，她只比Katie Keenan大兩歲，畢業於耶魯大學，先在高盛工作了11年之久，隨後在2014年的時候跳槽到黑石，離職時已晉陞為資產管理部房地產投資組董事總經理。另外，她的丈夫Evan LePatner是中型市場私募股權公司Courizon 的創始人兼管理合夥人。在黑石，Wesley LePatner歷任核心+業務及BREIT首席營運官、黑石房地產投資委員會成員等職務，負責房地產投資以及高淨值客戶。去年8月，她剛被任命為BREIT的CEO，誰知道就這樣失去了生命。只能說世事無常。02. 重慶學霸妹火遍華爾街，35歲幹成頂尖分析師在華爾街引人注目的女精英，除了負責BREIT的這兩任老大，還有一位來自重慶的華裔美女首席李薇。李薇年僅35歲就已經是全球首席投資策略師，年初BlackRock的2025年全球展望，就是由她解讀的，BlackRock投資研究所 (BII) 的國家和地區首席策略師全球團隊，都歸她管。貝萊德智庫的官方視訊號時不時發佈她的市場解讀：▲（參見標紅視訊）李薇1986年出生於重慶市，小時候在重慶長大，中學的時候她家搬到深圳，她就讀於深圳外國語學校。雖然讀的是外國語學校，但是李薇的英語其實是弱項，她擅長的是數學，曾經兩次獲得奧數金牌。後來，李薇拿著獎學金去了新加坡萊佛士書院讀高中，在搞定短板英語後，進入了劍橋大學數學系。畢業後的李薇，先是去了雷曼兄弟實習，做的是利率銷售交易，實習期結束後，又進入了花旗的交易大廳，那一年她才21歲。工作3年之後，貝萊德來挖她，讓她跳槽到買方，用她在交易大廳積累的專業知識，當投資策略師，也成了貝萊德的發言人，成天跟媒體和客戶解讀全球市場，她的狀態也變得更自信大方了。其實據李薇講述，一開始她比較內向，不太喜歡在很多人面前說話，更不用說演講了，但是為了工作，只好硬著頭皮上，逐漸適應了公開演講的氛圍，還在公司內部號召內向的i人們一起鍛鍊社交能力。這兩年，由李薇出鏡的財經解讀內容很受歡迎，不少網友都誇讚她的解讀邏輯清楚又專業。實際上，BlackRock的高管裡，還有很多優秀的華人女性。2024年初，BlackRock提拔陳蕙蘭當亞太區總裁，任命范華當中國區負責人兼BlackRock基金董事長，這兩位都是華人。03. 華裔00後量化研究員，創業融資2100萬美元說起來，最近爆火華爾街的女強人，還有一位年僅22歲的華裔00後，名字叫Jessica Wu。Jessica Wu原本在MIT學習數學和電腦科學，結果她突然就決定輟學創業，一邊創業一邊擔任華爾街某大型避險基金最年輕的量化研究員，這還不算完，現在，她創立的AI公司Sola又成為融資2100萬美元（約1.49億人民幣）的新貴，於是她就辭職回來當CEO了。給她投錢的都是矽谷知名風投。根據官網披露，Sola目前接受的融資包括由Conviction領投的350萬美元種子輪，以及由a16z領投、Conviction跟投的1750萬美元A輪，總計2100萬美元（約合人民幣1.5億元）。LinkedIn顯示，Jessica Wu在2022年加入了全球頂級做市商城堡證券（Citadel Securities），只做了不到1年，又被知名避險基金Goldentree Asset Management挖走了，成了那裡最年輕的量化研究員。而這兩家公司，都是華爾街出了名的“天花板等級的薪資、飛快成長、門檻極高”頂級offer目標。她創業成立的新公司Sola，今年以來收入已經增長了5倍，拿下了很多財富500強的客戶。Jessica Wu開這家公司，源於在MIT的時候，認識了另一位聯合創始人，尼爾·德什穆克（Neil Deshmukh），他也是一名AI天才。Jessica Wu在工作中發現，傳統RPA（Robotic Process Automation，機器人流程自動化）雖然能自動執行任務，但是流程複雜、成本高昂、系統脆弱，總之就是不好用，尤其是在金融行業。於是她萌生出設計AI代理的念頭，跟尼爾兩人一拍即合。2023年，他們一起從麻省理工輟學，創辦Sola Solutions。根據他們的設想，新的工具從傳送發票、處理貨運單據，到資料錄入歸檔，各項流程都能在一個無需程式設計的平台上實現，不只是金融行業，物流、保險、醫療等領域都能用上。▲（圖片來源：Sola 的官網首頁）由於新平台好用又方便，Sola很快就從業內的巨頭手裡搶到了客戶，包括美國律師事務所 Morgan＆Morgan PA、運輸巨頭Ally Logistics LLC、遠端工作管理平台 FirstBase.io Inc.和Kintsugi Mindful Wellness Inc.等。Jessica Wu拿到的最新一筆融資，也來自兩位華裔女性投資人：一位是Conviction的創始人郭睿（Sarah Guo）。她在二十多歲時就成為著名風投公司Greylock的合夥人，直到2022年辭職創立Conviction，喜歡投人工智慧領域，並參與管理了2億美元新基金的募集工作。另一位則是a16z的合夥人金伯利·譚（Kimberly Tan）。2018年以優異的成績從史丹佛大學畢業，曾在該校董事會財務委員會任職。她在2019年加入a16z，參與投資了Decagon.ai、Mem、Vesta等企業，並擔任多家公司董事，是最年輕的女合夥人之一。04. 結語現在華爾街的女掌門是越來越多了，每年都有新秀出現，但說起來，老前輩還得看華爾街大型銀行的首位女性CEO——Jane Fraser。Jane Fraser出生於1968年，今年已經57歲了，被評為2025年福布斯全球2000強中的十大女性CEO之首。2021年3月，Jane Fraser正式接任Michael Corbat，成為花旗集團歷史上第一位女性首席執行官，也是華爾街九大（當時還有九大）投行中唯一的女掌門，在一群老男人當中非常顯眼。其實，在華爾街，類似花旗這樣的公司，基層員工女的比男的多，但是晉陞到高管，歷來是男性更有優勢。但是這種情況正在發生前所未有的改變。以花旗為例，女高管逐漸增多，到現在也快要追上男高管的數量了。華爾街會迎接越來越多的女掌門人。越來越多華裔女性正在用實力，打破金融職場天花板...... (深藍財經)

本期訪談對象 湯文正黑石餐飲聯合創始人9月，對黑石餐飲來說，是其第三波開店潮。“這些已簽約待開業的門店都在浙江市場，計畫在國慶節前全部開完。”黑石餐飲聯合創始人湯文在接受我們採訪時說。黑石餐飲雖然今年剛剛成立，但在上半年已經有了不錯的成績，旗下代理的多個餐飲品牌在浙江市場總計開出近30家店，包括不僅限於雲梢雀小鍋米線、汕心潮汕甜湯、雲椿季、早巷口等熱門餐飲品牌。據瞭解，黑石餐飲目前有四大賽道矩陣：自有品牌、代理品牌、聯營品牌和加盟品牌，從浙江市場出發，未來將輻射長三角地區，帶領更多品牌進入當地餐飲市場。“不過，我們接下來會暫時保持現有規模，放慢腳步，聚焦現有門店的營運管理，確保後續的長期發展。”他坦言，當下餐飲市場變幻莫測，如何在風向中抵禦波動很關鍵。湯文正：我個人也會關注餐飲之外的其他賽道，蔡總更聚焦在餐飲市場。由於我的甲方經歷，只要是有市場機會的品牌和賽道我都很關注，比如零售配套集合、寵物友好等品類。頭圖&封面來源 · 受訪對象1. 走在市場風口半年開近30家店Q 品牌數讀：為什麼在今年選擇成立公司，主攻餐飲市場？湯文正：我是甲方出身，在商業地產領域有15年的管理工作經驗，曾任綠城、萬達等地產商的店副總，今年4月離職前後，關注到了餐飲市場的潛力，於是和聯合創始人蔡總一起成立了公司，利用積累的甲方資源和他的餐飲實戰經驗，主攻我們原創和代理的品牌。Q 品牌數讀：我們瞭解到黑石餐飲聚焦四個賽道，目前這四個賽道分別有那些合作品牌？門店數量分別有多少家？湯文正：我們現在有浙好牛和糖水（商標註冊中）2個自有品牌，浙好牛目前經過戰略調整，保留了3家門店，糖水試點也將於今年9月在杭州下沙高校特渠店啟動；代理品牌有雲梢雀小鍋米線、汕心潮汕甜湯、雲椿季融合菜、早巷口砂鍋土豆粉，雲梢雀我們是浙江四城（紹興、台州、嘉興、金華）總代，已開21家店；汕心是溫州總代，已開3家直營店，這些門店都是半年內開業的；雲椿季浙江省代，首店將於9月底在蕭山銀隆開業；杭州總代以及全國KA合夥品牌早巷口，首店西溪印象城也將於9月開業；以及加盟品牌蛙喔、咕嚕特、張友紀。Q 品牌數讀：目前代理的雲梢雀、汕心等品牌業績表現如何，符合你的預期嗎？湯文正：雲梢雀目前平均單店實收業績穩定在20萬元左右，標準店保本點低於10萬元，盈利表現符合預期；汕心定位高端糖水賽道，溫州三家店表現符合預期。Q 品牌數讀：黑石餐飲合作的品牌這麼多，您是如何去篩選品牌的？有怎樣的選品原則？為什麼？湯文正：我們優先關注市場風口，永遠在思考下一個風口在那。其次，關注剛需性、網紅屬性的新品牌，選擇自帶話題和出圈潛力的品牌。此外，核心關注品牌的盈利模型，確保投入產出比在預期之內。02. 區域代理如何做好精細營運Q 品牌數讀：四個賽道的合作模式分別是怎樣的？直營和聯營對比來說，分別有那些側重點？湯文正：四個賽道，我們更注重原創品牌和代理品牌，原創品牌，是我們自主營運和孵化；代理品牌，主要以省代和區域總代的合作形式，掌控直營店佈局和加盟授權，並通過深度合作頭部地產商，如華潤萬象、銀泰等，進行發展；聯營品牌我們比較慎重；加盟目前也不是我們最核心的業務。原創和代理品牌以開設直營店為主，能保持品牌一致性，適合長期經營，以及在區域市場創造勢能；聯營雖然模型輕，但品牌方依賴強，一旦品牌有所調整動作容易受到影響。Q 品牌數讀：作為地區性大代理商，您覺得餐飲品牌的代理模式有那些核心優勢？湯文正：作為省代和區域總代可以在區域市場擁有決策主導權，確保區域戰略的有效執行，尤其是在簽店、開店上，能夠發揮我們的核心優勢所在，實現輕量化營運。Q 品牌數讀：我們的合作品牌這麼多，在開店上具體如何根據品牌排兵佈陣？湯文正：我們會根據品牌定位和市場需求，在不同能級的城市和廣場進行選址。直營店傾向於選擇A級以上廣場，而加盟店會考慮A類、B類等性價比更高的位置。截止目前，我們所有直營門店都是盈利狀態。Q 品牌數讀：2025年，合作的這幾個品牌還有怎樣的開店計畫？湯文正：我們在年底前，會把已簽約的門店都開出來，9月份是我們今年第三波開店潮，下半年直營拓店目標20家左右。後續我們將慎重合作新品牌，以營運現有門店為主，聚焦營運管理能力的提升。03. 深耕浙江與其他區域市場聯動Q 品牌數讀：關於公司的未來規劃，您是如何考慮的？湯文正：接下來三年的戰略規劃是繼續重倉浙江市場，把浙江市場做深了之後，再逐漸輻射到整個長三角地區，未來也將不斷與江蘇和福建的同行進行深度合作。Q 品牌數讀：您提到下半年還將孵化糖水新品牌，關於這個品牌有什麼規劃嗎？湯文正：這個糖水品牌計畫九月份在下沙高校特渠店啟動試點，是我們在這個賽道的一次原創嘗試，如果高校店的表現可以，我們將進駐購物中心管道，首輪聚焦杭州市場，但我們仍然會作謹慎評估。Q 品牌數讀：在餐飲市場，您覺得下一個風口在那？您還有那些品牌正在關注？湯文正：這個問題也是我們一直在思考的，下一個風口在那？其實我們也在不斷評估大量品牌，目前還尚未作出明晰的判斷，大家也可以多關注我們公司接下去的動向。Q 品牌數讀：除了餐飲賽道，您還關注那些領域的品牌？為什麼？湯文正：我個人也會關注餐飲之外的其他賽道，蔡總更聚焦在餐飲市場。由於我的甲方經歷，只要是有市場機會的品牌和賽道我都很關注，比如零售配套集合、寵物友好等品類。 (贏商網)

▍私募巨頭，目光瞄準沙烏地阿拉伯AI新秀日前，私募巨頭黑石集團與貝萊德集團正爭相向沙烏地阿拉伯新成立的人工智慧公司 Humain 投入數十億美元，據知情人士透露。兩家公司已與 Humain 進行初步磋商，計畫向資料中心及相關基礎設施注入巨額資金。由於談判尚屬私密階段，消息人士要求匿名。目前尚未確定合作框架或最終規模。Humain、黑石與貝萊德的代表均拒絕發表評論。長期以來，沙烏地阿拉伯一直是全球私募股權的重要支持者，但近年來其重心逐漸轉向能直接推動本國經濟目標的合作。人工智慧已成為利雅德戰略的核心支柱之一。今年 5 月成立的 Humain 由規模達 1 兆美元的沙烏地阿拉伯公共投資基金全資控股，是其中的關鍵力量。據悉，黑石首席執行官蘇世民已親自參與相關談判，凸顯這筆潛在交易對該另類投資巨頭的重要性。儘管低迷的能源價格與遲緩的外國直接投資在一定程度上限制了王儲穆罕默德·本·薩勒曼“2030 願景”計畫的部分支出，但知情人士稱，政府官員仍打算繼續支援 Humain 的發展。Humain 已在沙烏地阿拉伯開工建設首批資料中心，預計將在 2026 年初投入運行。同時，公司正從包括輝達在內的美國晶片製造商採購半導體，並計畫到 2030 年新增 1.9 吉瓦的資料中心產能。目前，Humain 已與高通和思科等公司建立合作關係，並與埃隆·馬斯克的 xAI 就在沙烏地阿拉伯建設資料中心展開初步接洽。此外，Humain 在今年夏天啟動了規模 100 億美元的 Humain Ventures 基金，並已開始部署資金。這一潛在合作凸顯了主權財富基金在資本密集型人工智慧產業中的重要作用。卡達、沙烏地阿拉伯和阿聯已向美國承諾數兆美元投資，其中相當一部分預計將流向科技領域。近期，管理資產規模達 5240 億美元的卡達投資局參與了 Anthropic 的 130 億美元融資。與此同時，總部位於阿布扎比的 MGX 本周宣佈，與銀湖資本攜手，以 51% 的股權收購了英特爾公司旗下可程式設計晶片業務。這家以人工智慧為重點的投資企業還計畫資助大型項目，支援 OpenAI 與 xAI，並與貝萊德及微軟公司合作，參與一項規模 300 億美元的計畫，用於建設資料倉儲和能源基礎設施。▍Humain，全球最強創業公司Humain 是沙烏地阿拉伯公共投資基金於 2025 年 5 月設立的國家級人工智慧公司，總部位於利雅德。王儲穆罕默德·本·薩勒曼親任董事會主席，Tareq Amin 出任首席執行官。公司定位是覆蓋“人工智慧價值鏈”的多個環節，包括基礎設施、雲服務、大模型研發和應用解決方案。在基礎設施方面，Humain 已經在利雅德和達曼開工建設首批資料中心，每個初始設施容量約 100 兆瓦，計畫到 2030 年實現 1.9 吉瓦的總產能，並在 2034 年擴大至 6.6 吉瓦。龐大的資料中心佈局意味著 Humain 將成為全球範圍內重要的 AI 算力供應者。在硬體層面，Humain 正積極採購高性能晶片。據報導，公司已向輝達訂購約 1.8 萬枚最新的 Blackwell 系列 AI 晶片。這些晶片將成為其未來資料中心的核心算力，但相關交付和使用仍需經過美國政府出口審批。在合作方面，Humain 與多家國際科技巨頭建立聯絡。除與高通、思科等合作外，還與輝達在 GPU 雲端運算平台上展開合作，並計畫與亞馬遜雲服務共建“大型 AI 區域”，覆蓋算力平台、應用開發和人才培訓。公司還在開發麵向阿拉伯語環境的多模態大語言模型，推出了具有本地文化與社會規範特色的 AI 工具，以滿足區域市場需求。儘管 Humain 的發展潛力巨大，但挑戰同樣顯著。首先，晶片供應鏈和技術出口審批的不確定性，可能影響其建設進度。其次，大規模資料中心對電力需求極高，營運成本亟需沙烏地阿拉伯政府補貼或政策支援。此外，中東其他國家如阿聯、卡達也在大力投資 AI，區域競爭激烈，Humain 要保持優勢，需要在本地化模型、應用生態和國際合作上持續發力。 ( 看中東 DeepMENA)