“記不清最多的時候接待多少客戶了。”上海楊浦區一改善項目的品牌官小曹告訴第一財經記者，“基本沒停過，一天下來腳都腫了。”10月7日上午，歷經將近一小時的介紹後，她又馬不停蹄地去接待下一組客戶。
國慶假期期間，不少上海新盤售樓處裡都呈現出如此的繁忙景象。多位受訪業內人士表示，長假前上海現售新政落地後，購房者關心的放款等細則落地，加速了入市速度，疊加假期末尾客戶返滬，項目上的到訪和成交都有不錯的表現。
01. 假期來訪大增
10月7日下午，一位穿著鬆弛的中年女士徑直走進了浦東新區森蘭類股的越秀天嶼售樓處。她是首次來訪該項目。
“這種直接走進售樓處的客戶很多。”越秀天嶼行銷經理向記者介紹，售樓處最初開放時一天最高來訪量有680組客戶，“有很多來不及登記”。該項目在9月底首開推出147套房源，創下了近246%的認購率，觸發積分，選房當日全部售罄。
新規抬板住宅的實景呈現和開盤表現讓項目一炮而紅，“假期前幾天下雨，來訪量大約保持在70-80組客戶，近兩天也恢復到百組來訪以上”。上述行銷經理表示，預計10月底的二批次加推將收穫不錯的銷售表現。
記者在越秀天嶼的售樓處現場看到，不斷增加的看房客戶中，有不少是全家齊上陣，還有許多三代人共同看房的組合。這樣的情況同樣也在楊浦區新江灣類股的保利珺園上持續發生。
保利珺園銷售總監告訴記者，假期期間有不少購房者是一家人一起來看房，加速了買房的決策。而作為類股內過去十餘年裡首次供應的低容積率項目，保利珺園總價在1000萬-4500萬元內，吸引了周邊大量的改善客戶。中秋、國慶小長假期間，該項目來訪累計逾500組客戶，新增認購達4.2億元。
在保利珺園銷售總監看來，項目實景的開放是推動購房者做出買房決策的一個關鍵原因。“有客戶到現場看到實景後就決定要買一套別墅，還有前幾批次已經買了洋房的客戶想要置換成聯排或再買一套。”
越秀天嶼行銷負責人也提到，實景會所和樣板間展示給購房者的是未來真正的生活，也讓客戶可以親自去感受，不用再依靠想像。
位於長寧區的保利蘇河珺也在國慶期間迎來了一波看房熱潮。“從5、6號開始，大家都從外地遊玩回來，項目來訪量明顯增長，每天都有120-150組客戶。”保利蘇河珺行銷負責人表示，“5號晚上加班到快10點，客戶對項目的熱情很高。”
據透露，項目售樓處自8月下旬開放至今，截至目前的短短一個月內就有超2000組來訪。購房者的高熱情與類股內的供應情況關係密切。今年3月，長寧區內環時隔17年再次推出公開出讓的純住宅地塊，保利發展以59.22億元摘下。
“長時間斷供，大量地緣客戶沒地方買到想要的產品。”上述負責人坦言，來訪客戶中有4成是30-40歲、超3成是40-50歲，分別對應小戶型和大戶型，以在周邊高新產業公司工作的白領居多，“預計開盤時會有不錯的表現”。
02. 購房者心態落定
今年八月末，住建部、央行等多部門打出重磅政策“組合拳”，對房地產開發、銷售等一系列基礎制度進行重構。其中，房貸的放款時間成為不少購房者關心的重點。
“之前的預售制下，很多客戶買房後要同時面臨房租和房貸兩筆支出，”有全國性房企上海銷售負責人向記者表示，“如果新政後確定放款是在項目竣備後，那客戶有一年多時間可以不用還房貸，壓力就會大幅減輕。”
9月底，上海接力北京，正式出台了“828新政”的上海現房銷售細則，明確新開盤批次都執行竣工備案後放款。
多位受訪業內人士向記者表示，細則落地後，客戶心中的不確定因素也消除，加快了決策速度。對於部分剛需類客戶來說，當下只需要支付首付，中間兩年多的時間都不需要還貸款，壓力減輕，也願意撬槓桿；對部分手裡資金充足的改善型客戶來說，他們也願以較少的資金佔用購置一筆好資產。
“新政還沒出之前，有7、8成改善客戶可以全款，但新政落地後都選擇付15%的首付。”有資深從業者透露，“對這些客戶來說，錢在自己手裡的增值情況肯定好過一年3個點的收益。”
新政還帶來了一系列新變化。上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，受“828”新政帶來房企成本端變化影響，已有部分樓盤收回此前的優惠折扣，也有項目釋放後續批次房源上調價格的訊號，這對正在看房、處於議價階段的意向買家形成一定的推動。
“隨著上海配套實施細則正式落地，市場的焦躁情緒有望逐步平復，”盧文曦預計，10月樓市成交回歸常態，外環外的成交活躍度大機率可以維持現有的水平。
業內對接下來的市場走勢也抱著較為樂觀的態度。9月底上海細則落地次日，十批次土拍推出了4宗地塊，其中閔行、楊浦兩宗地均以超過20%的溢價率成交，熱度超出市場預期。
某國企行銷負責人向記者表示，“土拍傳遞的訊號是非常正向的，高溢價是有看好後市的預期在其中的；其次，新政之後，客戶是有購買意願的，壓力更多地是在開發商身上；第三，上海市場接下來會迎來更多的創新產品，也會推動更多有需求的客戶入市。” (第一財經)