在所有人關注新房和二手房的時候
房地產市場的租賃市場已經悄無聲息發生變化
而且這個變化
大的有點驚人
最近手上拿到一份資料
還挺有意思的
是萬科泊寓和房地產業協會長租房分會聯合出品的《中國青年租住報告》
這份報告金貴的點在於
這份報告的所有資料來源都來自一線城市，涵蓋了整個北上廣深
並且統計了整整150萬客戶資料
時間橫跨2019-2026年
所以非常真實的反映了一線城市租賃市場的變化
這七個年頭
是房地產整體轉型的七個年頭
這個不曾被流量關注的領域，如今已經悄然間發生了蛻變
整體的變化比想像中還要讓人驚嘆
01
首先需要表達的一點
就是租房這件事開始變得成熟
租房生活這件事越來越被人當成人生的長期規劃來執行
首先是年齡的變化，泊寓租戶的平均年齡在每年上升
而且趨勢非常明顯
在2026年已經爬到了29.7歲
接近30歲的人生關口，但是依然選擇出來租房
這件事在一線城市已經不再被簡單的定義為小年輕入社會的簡單過渡
更多的當成一個長期規劃來做決策
在很多人眼裡，租房也可以過得非常好
甚至超過買房
在泊寓150萬的資料樣本裡，已經有接近10%的客戶年齡在40歲以上
不過也鏡像的說明另一個話題
年輕人在一線城市的生活也不再簡單的依賴租房了
整個資料震盪最明顯的其實就是18-24歲的年齡段
2019年這個客戶佔比還有39%，2026年直接變成了24%
從過去的絕對主力到如今的相對主力，是所有年齡層裡面下滑最厲害的
我們遊走在很多高端售樓處，幾乎都在說著現在的有錢人購買年齡越來越年輕了
然後鏡像到現在這個租賃市場的資料變化，還真的有點唏噓和感慨
不論是新房還是租賃市場，產品的研發都需要與時俱進了
不要再用自己的經驗來判斷真實的客戶變化了
02
再問大家一個問題
各位覺得現在一線城市租房的，平均租期大概多久
其實資料還挺出乎我意料的
整個泊寓的合同租期，3個月以下的短租和一年以上的長租都有明顯的增長
半年到一年這個中間段的居住年限，反而波動比較明顯
2019年還是泊寓的絕對客群，但是2026年已經變得非常小眾了
這其實也代表著使用者心態的變化
就是知道自己要幹嘛
3個月以下的租期，代表著中轉過渡
一年以上的租約代表著未來長期生活以租房為主
反而以前那種住半年一年的，屬於典型的邊走邊看人群
糾結徘徊猶豫是他們的典型特徵
伴隨著整個樓市基本面的穩定，不同人群對於日常生活狀態的選擇也變得更加清晰和直接
這確實是整個樓市變化給到人的心態的變化
並且整個租房人的學歷水平也在開始變高
碩士以上學歷在泊寓的樣本中已經達到22%了
不過在資料裡面我還看到一個特別有趣的現象
泊寓還分析了一下大家的職業分佈
我看到的時候都快笑出聲了
所有職業裡面，下滑最嚴重的居然是做房地產的
看來整個行業的萎靡也影響到了日常生活
地產人少了，工作調動少了，中介小哥也不做房地產了
咱們這行當給經濟的貢獻也變得越來越少了
03
好，下一個有趣的話題
現在租房的人都是怎麼租房的
可能很多人的第一個念頭就是網上直接找啊
各種租房平台找房源唄
但是在泊寓的資料表達裡，有幾個明顯的變化
泊寓的客戶91%來自自有管道
在2019年之前，還需要40%的外部管道，而到了2026年幾乎自有品牌已經能夠完成整個獲客的過程
這也是我想和大家表達的
重視自己的產品和品牌
因為這本身就是內容，就是獲客的最大平台
在整個外部環境動盪的當下，自強則萬強
做好自有產品就能夠實現自有獲客能力的提升
其中有20%的老客戶回流
就是有人出去租了其他房子又覺得泊寓不錯又回來的比例達到了20%
這其實也是一個很大的線索變化
不論是買房還是賣房，現在都要當成長期生意來規劃
過往那種短平快以及一刀切的粗暴模式在未來越來越不適用
當然，說完積極的也說說客觀面
租房的決策周期也比以前要更久了
時間相比較六年前拉長了一倍
泊寓對此也有一個很重要的心得：僅靠一次看房已經越來越難達成交易了
看房後對於客戶線索的跟蹤，溝通以及服務，成為使用者是否會租你房子的關鍵因素
這其實對於現在的新房銷售市場也有一些啟發和思考
就是作為業務員來說，到底應該怎麼做
可能後鏈路的決策未來會佔據越來越大的比重
04
最後一個話題
你覺得租房的人會對租的房子產生感情嗎
這個結論是我自己來解讀的
泊寓有一個挺有意思的資料側面，就是統計了所有客戶每年的用電量
2025年相比較2019年夏季月度用電中位數上漲45%
這裡的變化是多種因素導致的
有因為單套的面積變大，也有家裡的用電裝置開始增多，也有個體在租住房子裡待的時間更久導致的
但是不論那個因素
整體用電量的變化也在側面表達個體對租的房子正在產生更多聯絡
也創造出更多的情感
這我想很多人也能感受的出來，以前像我租房，就是當成睡覺的地方
回家幾乎燈都不怎麼開
現在很多人租房，真的把這裡當成家來規劃自己的生活
在門店的訪談過程中發現，租戶也會在家裡配置更多的家電
電磁爐代表著大家想要在家裡做飯了
投影儀代表著大家想在家裡娛樂和放鬆了
這些元素的增配，其實代表著每個人對各自的生活都提出更多的要求
也在倒逼營運方對於空間的規劃提出了更多的要求
另外，使用者對於後端的服務訴求也提出了更大程度的依賴
其中有一個重要的細節洞察，在所有的服務內容中
越來越高頻的租戶提出對於寵物的照看以及清潔打掃的內容
這本質上也代表著住戶的日常生活狀態
這才是產品研發的具體角度
當我們對使用者的判斷不僅停留在單價以及購買力，更多的從生活角度出發，才是創造可持續發展的核心競爭力
也是使用者在泊寓住的越來越多的核心原因
泊寓的新產品線CASA也在近期推出了，這樣的新產品模型就是在這樣的客研過程中產生的
05
好了，今天和大家分享這個角度的核心是想表達什麼
泊寓這150萬客戶資料樣本的珍貴就在於，他幾乎能夠告訴市場未來租賃市場的發展和趨勢
更多的二線城市和准一線城市都會經歷這樣的過程
伴隨著市場的穩定和客戶的成熟，對於租賃產品的規劃和設計也會越來越明牌
與此同時
我更想表達的就是
行業的客觀現狀和我們的主觀判斷產生了巨大的分歧
這也是我自己最近在反思的一個角度
現在如果你問我，要做一個租賃的產品應該怎麼做
我很可能的第一反應就是：戶型做小一點，性價比做高一點，風格整體弄的年輕一點
因為我的認知會覺得現在租房的都是年輕人
是短期過渡的，空間需求緊湊的
我想這可能也是很多人先入為主的判斷
但是真實的市場表達可能恰恰相反
這可能是值得我們思考的
在行業轉型的當下，市場的變化可能比我們想像的還要快
包括我們鏡像去思考現在的新房市場豪宅怎麼做，真的豪華的奢侈的就是有錢人願意買的產品嗎
我突然覺得其實我們這一代從業者還離客戶很遠
我們這一代地產人似乎還是在用上帝視角來審視每一個項目
不夠敬畏不夠一線
或許這才是使用者不買房或者不換房的原因
這也是我今天分享這篇文章的根本原因
只有走入市場才能找到真正的解決方案
不論是租賃市場還是一二手房市場，都是如此
答案在現場
一線有神明 (真叫盧俊)