10月19日，中國國家統計局發佈前三季度經濟資料。在房地產類股，呈現出一組看似矛盾的資料：一邊是開發投資同比下降20.6%、新開工下降24.9%顯示出的“深度調整”，另一邊是二手房網簽逆勢增長10.7%、一線城市房價連續環比上漲、待售面積連續7個月下降的“積極變化”。
對此，國家統計局新聞發言人、副局長毛盛勇表示，房地產目前處於“控增量、去存量、優供給”的階段，房地產開發投資持續下降是結構調整的表現。與其過多關注房地產投資，還不如更多關注一下房地產其他相關指標。
從實際資料看，積極訊號主要體現在三方面：二手房交易明顯活躍，前三季度全國二手房交易網簽面積約6.17億平方米，同比增長10.7%，且二手房在商品房成交中佔比持續超過50%；庫存持續下降，9月末全國新建商品房待售面積同比下降1.5%，已連續7個月下降；房價出現走穩跡象，9月一線城市新建商品住宅價格環比連續兩個月上漲，二手住宅環比連續7個月上漲。毛盛勇表示，從這幾個相關的指標來看，整個房地產市場在朝著積極的方向發展。
如何理解統計資料透出的這些積極訊號？本文試圖從資料亮點、市場結構、政策傳導三個層面，解讀這組看似矛盾的資料，並對四季度市場趨勢做出研判。
一、統計局資料透出的五個“回暖訊號”
毛盛勇在答記者問時，主動把觀察重心從“投資”轉向了“成交、庫存、價格”三類指標，這三類指標也直接切中年初中央針對房地產市場確定的“控增量、去存量、優供給”的政策導向。從這三類指標裡，能提煉出五個真實亮點：
1.二手房網簽面積同比增長10.7%，確認存量時代來臨。1~9月全國二手房交易網簽面積61746萬平方米，同比增長10.7%，且佔整個商品房成交比重超過50%。這是一個結構性拐點,預示著中國房地產市場正式從新房主導的增量市場轉向二手房主導的存量市場。二手房佔比過半，意味著流通效率、置換鏈條、經紀服務、估價體系，將成為比“拿地—開工—預售”更核心的產業環節。
2. 待售面積連續7個月同比下降，去庫存見成效。9月末全國新建商品房待售面積74825萬平方米，同比下降1.5%，連續7個月同比增速回落；其中3年以下庫存下降5%，降幅更大，趨勢也在擴大。3年以下庫存是“可動銷庫存”的核心，它的快速去化，說明不是單純依靠行政手段壓降，而是真實需求在消化適銷貨源。
3.一線城市房價率先走穩，二手房連漲7個月。9月70城資料中一線城市新房價格環比上漲0.1%，連續2個月上漲；一線城市二手房環比上漲0.2%，連續7個月上漲，漲幅還在擴大。新房環比上漲城市由8月份的15個增加到17個，二手房上漲城市9個，比8月份增長6個。更關鍵的是同比資料變化：上海二手房價同比上漲0.8%，是2024年1月以來70城二手同比首次有城市轉正。這意味著“止跌”不再體現在環比，開始有同比驗證。
4.二線城市新房由降轉平，三線城市降幅未再擴大。二線城市新房環比由8月份的下降0.1%轉為持平，三線城市降幅穩定在0.2%。二三線城市的“磨底”特徵明顯。這種“降幅縮小”本身就是積極訊號。
5.住宅銷售均價由負轉正。1~9月住宅銷售均價同比上漲0.2%，是連續15個月下跌後的首次回正；9月單月新房價格環比上漲城市中，徐州以0.4%領漲，深圳、廣州、上海等核心城市均在上漲行列。
二、資料背後的真實市場
如果把亮點資料單獨抽出來，容易得出“樓市已全面回暖”的樂觀結論。但把供給端和房企端資料放在一起，會發現另一半真相——供給端仍在深度調整。這種深度調整有“控增量、優供給”的主動原因，也有市場預期帶來的企業投資意願下降。
從資料上看，1~9月房地產開發投資53364億元，同比下降20.6%；新開工面積34031萬平方米，同比下降24.9%；竣工面積23271萬平方米，同比下降25.1%；房企到位資金56813億元，同比下降21.6%。其中房企到位資金的內部結構尤其值得警惕：國內貸款同比下降33.1%、個人按揭貸款下降22.1%、自籌資金下降21.4%。由這組資料可以看出，房企的“造血”（銷售回款）和“輸血”（融資）都在收縮，當前的市場修復，仍處在需求端先行、供給端出清的階段。
從結構上看，市場呈現明顯的分化行情，具體表現在新房市場縮量、二手房市場增長，核心城市強、非核心弱。9月份新建商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降13.9%，而二手房網簽則同比增長10.7%。京滬9月新房成交同比分別增長18%、16%，深圳二手房議價空間從年初10.97%縮小到8.81%；70城上漲城市集中在長三角、珠三角和省會中心，普通地級市仍以下跌為主。
市場真實狀態可以概括為一句話：核心城市核心地段在回穩，非核心區域和低能級城市仍在築底；二手房市場在啟動，新房市場則在出清。總體上看，當前房地產市場是邊際改善和分層修復，而不是趨勢反轉。其中還蘊含著三個風險點：一是從房企到位資金和國內貸款資料可以看出，房企資金鏈仍未解渴。如果融資修復慢於銷售修復，局部交付風險仍然存在。二是居民槓桿和收入預期未根本改善。二手房成交活躍很大程度靠“以價換量”和置換需求，市場能否真正實現反轉取決於就業和收入預期。三是城市分化仍在加劇，17個新房上漲城市中，普通地級市寥寥，多數三四線城市還在縮量降價。市場全面回暖，仍需存量政策加速落地和增量政策進一步發力。
三、政策預期
隨著“8·28”新政落地，包括現房銷售制、項目公司制、主辦銀行制、公積金制度改革等制度框架已搭建成型，供需兩端政策基本做到應出盡出，四季度將進入細則落地和政策執行階段。
現房銷售方面，截至10月22日已有8個城市細則落地，接下來會有大批城市跟進，各城市細則如何在細節上敲定是四季度政策的最大看點。信貸制度方面，全國規則已經明確，銀行如何執行仍待細化，目前部分銀行已經開始按40年期受理貸款，但各地、各分支機構執行細則仍在完善。房貸貼息政策已於10月1日開始實施，這是中央財政首次在全國範圍內對居民住房貸款貼息，政策效果在四季度將充分顯現。住房公積金管理條例已於9月20日施行，但各地貸款額度、提取標準等還需等待地方細則進一步調整。針對居民換購住房的個人所得稅政策將延長至2027年底，對住房以舊換新將持續發揮作用。另外，收購存量房轉保障房、“白名單”項目融資擴容等存量政策的執行力度對四季度的市場走勢也將產生重要影響。
四季度增量政策“放大招”的可能性不大。不過國家發改委國民經濟綜合司副司長左剛在10月20日的新聞發佈會上也表示，發改委將抓好近期已出台的降低抵押補充貸款利率、增加再貸款額度、居民住房貸款貼息等金融支援服務業發展的增量政策實施，推動政策落地見效。同時做好經濟監測預警，根據需要及時出台新的增量政策，確保經濟運行保持在合理區間。這也為增量政策的預期打開了想像空間。例如交易環節稅費能否進一步減免，核心城市限購限售能否進一步鬆動，存量房貸利率能否進一步最佳化，是否會有進一步降准降息等。
地方層面因城施策工具箱也有進一步放開可能，例如存量房收儲、“房票安置+以舊換新”、購房補貼、住房公積金、“好房子”配套激勵政策等，仍有一定操作空間。
四、四季度市場研判
基於上述資料和政策分析，對2026年四季度做四點判斷：
判斷一：量能延續修復，但斜率放緩。10月上半月北京二手網簽同比增長18%，上海單日二手房網簽破1600套，政策紅利仍在釋放窗口內。預計四季度一線城市和強二線城市成交量同比繼續正增長；全國新房銷售降幅繼續縮小，但難轉正；二手房成交佔比進一步抬升。“金九銀十”之後，11~12月會進入政策效果兌現階段，脈衝式沖高會回歸常態，但底部已經確認。
判斷二：價格“一線穩二線平三線陰跌縮小”。一線城市新房價格環比繼續微漲，上海、廣州領漲，北京二手房市場跟上；二線城市從“普跌”轉向“點狀回穩”，省會中心區率先止跌；三線城市同比降幅繼續縮小，但環比難全面轉正，部分資源型城市和高庫存城市仍有壓力。
判斷三：新房供給階段性收縮，“好房子”溢價顯現。現房銷售+封頂預售下，新項目入市節奏放慢。開發商不再靠“圖紙”賣房，而是拼產品力、得房率、交付確定性。深圳已有項目折扣從85折收回至93折，這類“溢價回收”會在一線城市核心區擴散。
判斷四：房企端“分化式出清”加速。頭部央企、地方國企、優質民企靠現房能力、項目制融資活下來並擴份額；高槓桿、弱區域、爛尾項目多的房企繼續被併購或退出；投資資料四季度仍難轉正，但新開工降幅可能邊際縮小。
2026年前三季度的資料，揭示的不是房地產市場的反轉，而是房地產正在換一套運行系統：即由高周轉、預售制、主體信用、全國普漲的舊系統，轉換為現房為主、項目信用、產品溢價的新系統。
看待四季度市場趨勢，不要期待投資增速V型反彈，不要期待全國房價普漲，不要期待房企再集體加槓桿。真正的訊號是：二手房先活起來、一線城市先穩起來、好房子先漲起來、爛項目先出清掉。當“止跌”在價格端被反覆驗證，當“流通”在二手房市場持續放大，當“交付”在制度端被鎖死，樓市真正的築底走穩才算真正完成。
機構觀點
開源證券：四季度房地產市場預計延續回穩大方向
開源證券研報認為，房地產行業整體仍處於銷售弱修復、供給收縮的分化格局中，9月銷售端單月降幅重新走擴，投資端降幅仍擴大，積極訊號來自新房庫存連續去化、9月新開工單月降幅縮小、國內貸款單月有所改善，以及二手房成交延續正增長。展望四季度，預計政策端去庫存、控增量基調不變，疊加低基數效應，市場回穩大方向預計延續。
太平洋證券：後續需密切關注各地房地產政策落地效果
9月房地產市場仍處於築底調整的過程中，70城新房和二手房價同比降幅延續縮小態勢，繼8月底多部委出台一攬子樓市改革方案之後，9月20日新修訂《住房公積金管理條例》施行，配套政策持續落地，地方層面上海、廣州、武漢、天津相繼落實商品房銷售制度改革的實施細則。9月28日，國常會明確“研究出台穩定房地產市場”政策措施，10月為傳統銷售旺季，疊加國慶假期，預計房企在核心城市或將維持一定推盤規模，後續房地產市場或將延續築底修復態勢，後續需密切關注各地房地產政策落地效果。
銀河證券：樓市有望逐漸穩定
9月逐漸進入樓市旺季，二手房網簽面積累計同比增速小幅擴大；投資端依然承壓。隨著貼息政策出台，樓市去化力度有望加大。我們認為房企推盤質量逐漸提升、樓市二手房成交佔比逐漸提高，樓市有望逐漸穩定，房地產市場有望逐漸實現平穩健康高品質發展。我們認為具有穩健現金流管理、擅長項目營運的房企有望穿越周期，存量房交易同樣因此獲益。 (中國房地產報)