前言
雪梨西北的Castle Hill，一位賣家把要價砍了30萬到40萬澳元。
不是為了賣個好價錢，是為了賣給唯一一個來看房的買家。
成交之後，他說了一句話：“我們決定拿錢就跑。”
這句話，可能是2026年澳洲房市最準確的註腳。
同一個月，蘇富比國際房地產雪梨經紀人孫亮發現，他手裡的華人客戶，從過去的九成，掉到了三成。
“5月工黨政府宣佈負扣稅和資本利得稅改革後，樓市的投資買家一下子消失了。”
不是慢慢退，是一下子。
一邊是賣家割肉，一邊是買家消失。這不是普通的回呼，是一次換血。
賣家開始割肉：不是降價，是“折價”
先看一個大多數人沒注意的數字：賣家折價率。
Cotality最新資料：全國賣家平均折價4.7%，是2019年5月以來最大；房源平均39天才能賣掉，是2020年8月以來最長。
這兩個數字比“房價跌了多少”更能說明問題。房價指數是“掛牌價”的故事，折價率是“成交價”的故事。掛牌價可以硬撐，成交價騙不了人。
成交量的崩塌更直接：9月全國成交約39,747套，同比少了20.9%；10月中一周，全澳首府只有1,423套房子拍賣，同比少了45.8%。
本周雪梨清空率49%——拍賣場上，每兩套就有一套沒賣出去。
所以現在的市場不是“價格戰”，是“流動性戰”。賣家不是在被砍價，是在被“沒有買家”這件事逼著降價。Castle Hill那位賣家的30萬，買的不是成交，是“離場”。
買家消失了：不只是華人
孫亮的感受不是個例。
居外房產經紀公司香港負責人李瑞華說，去年香港客人諮詢澳洲房產的數量，已經是往常年份的一半。“香港人的澳洲置業潮已經過去了。”他現在接到最多的諮詢，來自馬來西亞客人。
但注意，這不等於“中國人不買了”。澳洲政府資料顯示，2025-26財年前三季度，中國買家依然排在外國購房者第一位。
IQI集團聯合創始人何丹尼的說法更準確：“中國買家並沒有離開，他們只是在等待能以本地人身份購房的時機。”
而且，超過65%的中國買家是現金全款，月供漲不漲，對他們影響不大。
真正變的，是“投資客”這個群體。
孫亮講了一個細節：今年3月，他給一位華人客戶介紹了一套房，對方出了價；三個月後，這位客戶看到市場上太多負面消息，自己又把出價下調了10%。
“業主也不情願降這麼多，但在我看來，業主的心態已經脫離了現在的行情。現在的情況是，等得越久，出價越低。”
為什麼投資客會“一下子消失”？因為5月12日那份預算案，改的是稅，不是情緒。
具體三條：
- 從2027年7月1日起，住宅負扣稅主要限於新建住房；
- 2026年5月12日晚7:30之後購入的已建成投資房，租金虧損不能再抵扣業主的工資等其他收入，只能抵扣同類住宅租金或未來資本利得；
- 持有超過12個月的50%資本利得稅折扣取消，改為按通膨調整成本基數，並對實際資本利得設30%最低稅率。
翻譯一下：過去買一套現房收租，租金不夠還利息，虧損能抵工資稅，等升值再賣——這套“雙引擎”模型，被拆掉了引擎。
投資客不是“不想買”，是“算不過帳”。而他們，恰恰是把現房價格推到高位的那批邊際買家。
為什麼這次比以往都疼
很多人會想起2022年。那一輪也升息、也跌，但很快就反彈了。
這次不一樣，差別藏在三個數字裡。
第一個數字：5%。澳洲不到5%的房貸是固定利率。美國人是30年固定，升息跟月供沒關係；澳洲人不是，每一次升息，幾周內就打進月供。這就是為什麼RBA加了5次，房價立刻躺下。
第二個數字：60%。澳洲家庭約60%的財富綁在房產上。房價跌，不是“資產縮水”四個字，是消費、信心、就業一起往下走。
第三個數字：14倍。雪梨一套房的價格，約等於家庭14年可支配收入，全球第二貴，僅次於香港。這意味著，接盤的人必須靠“更高的貸款”才能進場——而貸款，正是這輪被抽走的東西。
再疊加一層：雪梨開發商Bathla Group在8月倒下，欠債33億澳元；預算案之後，房貸申請一度下滑20%。
所以高盛兩個月內兩次下調預測：先-5%，再-9%，現在是-12%。西太平洋更直接：跌超10%，將是1980年有記錄以來最大跌幅，雪梨今年單獨跌12%。
一個33歲的雪梨投資者，手裡4套房、約650萬澳元組合，他說再加0.25%，每月就多掏“幾千塊”，現在正考慮賣掉一兩套，而不是買第五套。
這就是這輪下跌的真實傳導：不是新聞裡的百分比，是一個人的月供。
底在那？看三個訊號，別聽喊單
先把最新資料擺上：Cotality 10月，首府城市房價環比再跌1.4%，比3月峰值低8.1%，已經回到2025年5月的水平。雪梨同比跌9.4%，墨爾本跌7.6%；跌得最狠的是布裡斯班-2.0%和珀斯-1.7%——曾經的“最強樓市”，成了現在的“領跌者”。
高盛的-12%預測，已經走完8.1%。按這個速度，還差兩三個月的月度資料。
那是不是快到底了？要分清兩個底。
政策底，可能到了。11月3日升息，投票6比3，三位委員主張不動；聲明刪掉了“必要時進一步上調”的表述。澳新銀行判斷本輪已接近峰值，西太認為12月大機率按兵不動。
價格底，要更晚。澳儲行自己的預測是：經濟要到2027年才從“需求過剩”轉向“供需平衡”，通膨2027年底才跌破3%，2028年年中才回到2.5%。
更關鍵的是，價格底要等三件事同時發生：通膨回到3%以下、失業率見頂、這一輪固定利率重定價結束。第三件還沒走完。
所以更可能的形態是“陰跌+低成交”，不是“閃崩+反彈”。折價率4.7%、成交周期39天、清空率49%，這三個數字合起來就是四個字：流動性凍結。
結語
最後，給三種人三句話。
自住的：別看全國均價，看月供佔比。月供超過家庭稅後收入35%，就是危險區。緩衝不足半年，先降槓桿，別等反彈。
投資的：算稅前現金流。負扣稅改革後，“虧損抵稅、等升值”這條路已經少了一半。租金減利息、減持有成本，是正還是負？如果是負的，你就是在用今天的錢，賭2028年的反彈。
準備買的：盯折價率和成交天數，別盯清空率。清空率是情緒，折價率是價格。當折價率從4.7%開始縮小、成交天數從39天往30天走，才是賣方開始鬆口的訊號。
回到開頭那位Castle Hill的賣家。
他砍掉30萬到40萬，只換來一個買家。他說“拿錢就跑”。
這個市場裡，有人還在等更低的價格，有人已經開始接受現實。
房價從來不是被新聞喊下來的，是被一個個“算不過帳”的人，用一次次成交定的。(澳洲財經見聞)