City Walk火了，上海這些創意街區擠滿了年輕人

如果問這個火熱的夏天，除了排隊排到想哭的經典景區外，哪里人最多？

萬千答案中，肯定有魔都的網紅創意街區。這裡不收門票，不用排隊，卻擠滿了被“特種兵式”旅遊勸退的CityWalker。

這些街區，帶著歷史的建築風格、歷史底蘊、人文記憶穿越而來，以創意為新生觸發點，重新組合著區域、客群、設計、業態、活動等多重元素，給自己一個獨一無二的現代、時尚標籤。

• 它們中有的從老廠房變身而來，原址上生產過儀表、棉服、顏料，帶著工業的屬性，為自己家找了一套“商業+辦公”的當代生存法則，有著早C晚A的格調屬性，模糊零售與辦公邊界。
• 它們中有的從老住宅煥新而來，曾經住在裡面的人兒，有大富大貴的王權貴族，亦有弄堂裡的普通人家。撇開身份之別，他們是石庫門弄堂商業鮮活底色成型的畫手。
• 當然，它們中還有一部分，從建材市場、老公園此類城市公共空間演變而來。沿襲而出的公共屬性、社交屬性，是此類創意街區的別樣風情。它們注重與臨近的人群互動、交融，主打煙火氣與靈動感。

生而有別，魔都這些創意街區們都守著自己的地盤，高喊“在我的地盤你就得聽我的”。但不論姓名、性格，它們皆有一種打動CityWalker的理由，為後者製造出獨一份的魔都浪漫。

老廠房變身 主打“商業+辦公”當代生存法則

在小紅書上，輸出“CityWalk上海”關鍵詞，跳出來的筆記有3W+篇，其中與“老廠房”相關的街區，出現頻次最高，包括FOUND 158、THE WEAVE吳界、創享塔、M +馬利、雲間糧倉等。

▶ ▶ 時空觀感上，上海這批老廠房爆改的創意街區，開始出現於2000年初期，近五年呈現爆發式增長，且集中分佈在上海主城的核心之地，包括徐匯、靜安、普陀等歷史風貌聚集區。

這背後對應的是，上海城市更新大潮變化的節奏，以及文化創意產業園區變遷的節點。

2000年，上海啟動“都市型工業”規劃，市內的老舊廠房、倉庫因地段優、租金低集結一波文創產業人士，並在干山路、泰康路、福佑路成點狀式分佈。

2004年，上海市經委為全市第一批18家創意產業園區正式掛牌“創意產業集聚區”，從“裡弄工廠”變身而來的同樂坊，宣告入選。此階段，上海是中國創意產業發展最迅猛的城市之一，但產業成熟度依舊不高。

直至2010年2月，瞄準“設計之都”藍圖，上海將“工業設計、時尚設計、建築設計和多媒體藝術設計”作為重點品牌建設領域，存量改造的創意式街區開始規模性出現。

2016年5月，上海市文化創意產業領導小組發布了《上海市文化創意產業發展三年行動計劃（2016—2018 年）》。2017年12月，上海市政府發布《關於加快本市文化創意產業創新發展的若干意見》上海文創50條”）。 FOUND 158、創享塔，應時新生。

行至疫情前後，非標商業，蔚然成風，成為城市爭奪的新名片。造風者上海，以規模製勝。這其中，雲間糧倉、THE WEAVE吳界、M+馬利，皆有貢獻一己之力。

▶ ▶ 體量風格上，“老廠房改造型”創意街區，主打一個“小而美”。建築面積多在2萬㎡以下，設計風格保留廠房的經典元素，或是機器標誌，或是糧倉造型，或是多巴胺色彩。

在上述6大典型樣本中，最小的M+馬利，官方公佈的建築面積僅有8000㎡。項目圍繞狹長主幹道，4棟建築以“丁字形”動線劃分為三——餐飲、集合店、辦公區。其中，“以色彩主義為概念”的集合體驗店——mamǎfufú超級百貨足足有1000㎡。

空間有限，意味著創意街區們沒法像大體量傳統商業體，靠著鋪面租金來維持著項目的動態流轉與價值增加。活動制的創意式空間利用，成了一種另類的生存樣本。

M+馬利的官方“自我介紹”推文中，近2/3的篇幅在展示過往發生在這個“老靜安色彩潮流聚集地”的#精彩活動、#品牌快閃、#品牌合作。

FOUND 158今年以來，承接的商務性活動，不僅有電商巨頭的提案，天貓·3月有新歡快閃活動、FOUNDX 抖音生活服務“KEEP REAL，我就要這樣喝酒”活動；還有配合城市官方進行的展示。

聯動“五五購物節”，推出“吾所市事”市集、“滑板靚仔出街”活動、時尚名片-復古辣妹的衣櫃等活動；作為“上海6·6夜娛嘉年華”的核心場地，策劃了《心靈聚焦》於寧國際攝影展、BYMB熒光電音動感派對、上海邁克爾·傑克遜雕像揭幕典禮、SHANG上海全球創造家計劃等。

雲間糧倉，2019年至今，參與了上海旅遊節、上海國際電影電視節、五五購物節、六六夜生活節等重大節慶活動，策劃舉辦展覽展示、演藝演出、講座沙龍、文創市集等百餘場活動。

從時空觀感到體量風格，“老廠房改造型”創意街區自成一派，而這種細微處的個性，在具體的業態組合、商業模式上，顯露得更為直接。

上述表格的5大創意街區式項目中，THE WEAVE吳界、創享塔、同樂坊走的都是“商業+辦公”的複合路線，且以辦公為主，商業為輔。

THE WEAVE吳界18466㎡總建築面積中，辦公佔了13125㎡，其主樓的3-6層設置為創意辦公空間，與@Distrii辦伴創意園區辦公產品線合作。

園區其他空間分佈的商業，主打異國餐廳，包括南亞融合料理Anokhi、意大利小酒館CIRCO by Alimentari、@DRUNK BAKER 、西班牙餐廳bhacus等，以及辦公配套服務瑜伽品牌@Prakasa yoga。

創享塔的官網首頁，“創享辦公”的展示頁面、位置最為顯眼。從會議室、定制工作室、共享工作室，其提供適配多元辦公需求的複合空間。

值得一提的是，雖皆瞄準辦公人群，但基於各自的區位環境、歷史基因的不同，這些創意街區對租戶的選擇有不同偏好。

創享塔，以互聯網思維與匠心精神為重，合作的大咖租戶多為互聯網企業，包括華為、特斯拉、三星、滴滴等。

同樂坊所在的西康路、餘姚路和海防路三角地帶，從前便是魔都文化的高產地。這裡除了有弄堂廣場，還有芷江大戲院、芷江電影院、西海商場、大明書店等文娛場所，聚合了通惠中學、競華中小學、農華理髮、西海照相、國術場、台球室等生活基礎配套設施。

沿襲這份熱鬧非凡的萬丈紅塵，新生的同樂坊辦公租戶多為文創企業或機構，包括：《第一財經》、《私家地理》雜誌、《理財一周》報等傳媒機構，現代戲劇谷、孟京輝工作室、Galerie Cinquini、藝創沙畫陶藝工作室、閬風藝術畫廊等文化藝術平台等。

以上不難看出，相較於純商業型創意街區，“老廠房型”創意街區，根植的歷史文化中，辦公屬性更為強烈，賴以生存的客群以租戶、周邊辦公人士為重。它們吸引citywalker們奔赴而來，有創意的打動，亦有偶發的邂逅機遇。

“海派”老住宅改造 時代最潮零售、餐飲品牌集合地

“了解石庫門，就是了解上海。”

石庫門佔上海市區全部住宅面積六成以上，這些建築盛產“街區界”頂流。今潮8弄、越界·衡山路8號、張園、慎餘里，個個有名。

▶ ▶ 時空觀感上，老石庫門住宅改造來的網紅街區，主要分佈在靜安區、徐匯區、虹口區等上海傳統商業和文化中心，集中在近三年亮相。

這個時間節點，對應的是上海石庫門建築改造技術的成熟，新生項目加速入市。

根據《上海市城市總體規劃（2016-2040）》，上海內環以內的石庫門聚集區將成為世界級城市中心的組成部分。石庫門改造愈受關注，更新方式也從“拆、改、留”到“留、改、拆”，“保留保護”原址風貌擺到了前所未有的高度。

▶ ▶ 體量風格上，“石庫門改造型”創意街區因歷史建築群大小而定。它們作為上海最具特色的傳統民居，“海派”風格濃郁。

石庫門建築群設計風格“中西合璧”，集江南四合院樣式、歐洲連排式住宅建築特點於一身，過街樓、清水磚牆、石條門框多為標誌性元素。

住宅空間，靈活而變。小戶型改為零售/餐飲店、主題酒店、藝術家工作室，大戶型變為文化藝術展覽空間等，品牌們偏愛的獨棟建築比比皆是。

曾經的石庫門住宅建築是“先進文化的策源地、文化名人的聚集地”，魯迅、茅盾等文化巨匠匯聚，泰戈爾、卓別林等名人過海而來。以此為基，“石庫門改造型”創意街區是魔都海派文化的“橋頭堡”，藝術氛圍濃厚。

張園公眾號專門開闢“張園記憶”欄目“講古”，開扒張園與革命先驅、郵壇大咖、金融大亨以及原住戶的“豐富過往”。

越界·衡山路8號聯合上海國際藝術節的參展項目ART021舉辦“返場：ART021 X 衡山路8號特別項目”，融合多元藝術業態適應本土當代文化情境，延伸展陳空間和藝術品銷售模式，以繪畫、雕塑、影像、互動媒體等手段多方位呈現當代藝術。

開設過著名的南強書局、水沫書店、辛墾書店的今潮8弄，聯合香港駐上海經濟貿易辦事處舉辦“香港今潮·藝起FUN'慶祝回歸祖國26週年'特別裝置展”，融合滬港雙城文化印記。

▶ ▶ 不同於“老廠房型”創意街區主打的辦公生態，“老住宅型”街區是時代最潮零售、餐飲業態品牌的集結地。

這裡是魔都潮流最前線，來自國際、國內的各路大牌，瞄準一棟棟海派風情的獨棟樓房，疊加著空間的現代演繹。每一棟建築，就是一個品牌的巨型廣告位。

當然，因客群消費偏好、項目定位、建築特徵，“老住宅型”街區街區偏愛的租戶各異。

今潮8弄，前身為公益坊，曾是粵藉居民聚居地，被稱為“廣東弄堂”。改造後，定位上海潮流新地標，以全新姿態再立“潮頭”。引入BAKER&SPICE、Drunk Baker、M Stand、ibarrel bistro愛杯小酒館、ARK LIVE HOUSE等網紅餐飲品牌，再造衣銀行首家概念旗艦店、The Alpha、浪人商店等主打環保概念、滑板文化潮流零售品牌。

越界·衡山路8號，地處曾經的法租界，入駐的餐飲、零售品牌幾乎都是“外籍”。歐式奶酪餐廳Mozzarella e Vino、融合日式街頭小吃元素與法餐料理的WAZA Modern Izakaya、南歐海島度假風格的花榻HUATA，以及德國百年廚房品牌Poggenpohl博德寶中國首家品牌體驗中心、DOWNLAND中國首家旗艦店等。

「海上第一名園」張園，曾創造多個“第一次”——滬上第一盞電燈、第一輛自行車、第一個室外照相館……如今格調依舊，主打高端奢華。場內奢侈品牌均為定制概念店，如亞太首家“法國希思黎之家”、LV全球首家旅行家居店、BY FAR亞洲首家旗艦店等。

未開已頗受關注的鴻壽坊，原身為新鴻記營造廠在1933年左右建造的傳統裡弄住宅，附近曾是上海近代工業發源地、滬西工人聚集區，臨近曾經地標建築“滬西大自鳴鐘”。

改造後，辦公面積4.8萬平方米，佔總建築面積的一半，定位“精緻煙火氣”，計劃引入40+首店組合成“日咖夜酒全日供應”為特色的餐飲業態， FOODIE SOCIAL 3.0鴻壽坊食集中本地鮮食、海派老字號等SKU上萬+，以精緻煙火氣的價值主張給消費者打造“理想的附近”。

公共空間改造 街區建築設計、業態組合靈活跳動

上海城市更新“更上層樓”，建材市場、公園、菜市場等公共空間跟進，出現不少“爆款”街區，如越界·陝康里、復興公園。

這批火了的“公共空間改造”創意街區，與前文兩個類型改造項目一樣地理位置優越，位於靜安區、黃浦區等上海熱門地段的核心區域。

2023年3月，上海出台《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，明確將公共空間設施優化行動歸為重點開展的六大行動之一，完成10個以上公共空間優化項目，改建或新建180座左右口袋公園，建成150個以上“美麗街區”。復興公園，恰逢其時。

相對老廠房、老住宅改造，“公共空間型”創意街區建築佈局更為靈活，不用那麼的“修舊如舊”。

原址靜江建材市場的越界·陝康里，重新規劃三個不同歷史時期的存量建築。租界時代的戈登路錫克教堂部分使用紅磚、戰後的工業建築使用水洗石、現代建築則是使用白色塗料，三個獨立的風格由一層老廠房和社區沿街商舖鏈接成一體。

復興公園曾是魔都夜生活聖地，此次直接“拆圍牆”，把原先的東西南北4個出入口增至5個，與思南公館相通；煥新原先聚集錢櫃、Park97、官邸、Richy、MUSE等頂級夜場的建築，打造佔地超2萬㎡的“都市青年遊樂園”——INS·復興樂園。

與建築設計相對應的，“公共空間改造”創意街區業態組合亦不受限，商業部分各有側重。

越界·陝康里周邊居住區密集、不乏高端樓盤、外籍人士，主打“休閒餐飲+辦公”，辦公面積約佔比80%、配套商業約佔20%。引入了《漫威系列》《紅海行動》《八佰》擔任特效的澳大利亞著名視效公司Fin Design +Effects、全球酒店餐廳設計公司紅崛建築設計、中國高端女性潮流周刊《紅秀GRAZIA》等科創文創企業，開園時企業入駐率已達80%。

而上海唯一一座保留法國古典式風格園林的復興公園，作為上海夜生活文化誕生地，曾經明星扎堆、豪車遍地。為喚回年輕人，如今走“電競+主題夜場”路線，與周邊的思南公館、淮海路街區形成業態互補，意圖重現當年盛景。

其中，1億美金打造的“販賣酒精和快樂”的INS復興樂園，設有1000餘平專業競賽級電競中心，引入多家擁有豐富明星、DJ資源的頂級夜店。開業期間，王嘉爾、Amber Liu、Psy.P等明星助陣，引發熱潮。

魔都當季最紅老建築改造街區，要地段有地段，要風格有風格，要人氣有人氣。

雖建築風格不唯一，但自帶專屬tag，或營造走街串巷、穿堂過戶的煙火氣，或打造有格調、私密感強的高雅空間。

它們的爆紅，也帶火了背後的金牌操盤手們，一如上海本土開發商錦和商管。從簡單的園區運營“二房東”，到城更輕資產運營服務提供商。這個中國“輕資產”第一股，靠著越界·衡山路8號、越界·陝康里走起了自己的花路。（贏商雲智庫）