上海樓市，也賣不動了？
留給上海「中產」們的時間，不多了。
「中介的嘴，騙人的鬼，翠湖天地起碼20萬打底吧，5月底還是單價22萬成交，才一個月你說只能賣到19萬？”
門市經理賠了個笑臉："哥，您都說了那是5月份的價格呀，您的房子20萬真的很難賣..."
"不賣了，你幫我下架吧"
賣方特別生氣，感覺被中介騙了，3月份掛牌時候說還能賣掉單價21萬，現在卻說不降價就要下架........
上述片段不是段子，就是上海樓市的真相──房子賣不動了。
10月上海二手房住宅成交1,3294套，低於去年同期的1,6473套，較去年同期下降了12.5%。宏觀來看，1.33萬套的成交量，是上海今年成交排名第4低的月份，僅高於1月、6月和7月。
所謂的“金九銀十”，上海樓市感受到的只有陣陣寒意。9月勉強邁過1.5萬套「榮枯線」之後，10月上海二手房成交約1.33萬套，「銀十」黯然落幕。
上海前灘，一年前，這裡的樓盤還頻現“千人搖號”，購房者“打新”火爆。
一年後，計畫5天時間對外推出258套房來源的新盤，直到認購結束，也僅錄得150餘組購屋家庭。
現場工作人員比購屋者還多。
而這次上海面臨的情況，不僅是成交量在下跌，連價格的頹勢也難以挽回。
五大新城之一的松江新城，16年的次新綠庭悅公館，當時單價高達6.83萬人。
但僅過了一年，掛牌單價直接降到5.4萬，跌幅接近20%。
臨港新城標竿樓盤，陸家嘴滴水漣岸一套小戶型21年還是560萬成交，單價在6.3萬。
轉眼才2年，單價被打到4.2萬，跌幅接近33%。
最慘是奉賢海灣棕櫚灘海景，價格一砸到底，每平米被砸到1.29萬，簡直跌穿地板。
比較遠的郊區，二手的均價已經跌到1.73萬左右了。
之前不斷有人喊核心城市的房子就是核心資產，買房子就該買最堅挺的核心資產。
如今，這座最堅固的堡壘，也撐不住了。
看來，世上從無堅不可摧的核心資產和價值信仰，有的只是「房價永遠上漲」的幻想。
為了拯救樓市，上海能上的手段全都上了。
上半年那會兒，在上海的地產朋友圈裡有張截圖火了。
10%首付，今年買房，明年付款，這是房子滯銷成什麼樣了，才上瞭如此促銷手段。
從面積段看這個項目還不是純粹的剛需盤，另外我們再看一下它的大致位置，項目距離地鐵25號線“華新站”，直線距離不到800米，妥妥地鐵盤！
就是這樣一個在以往市場被視為核心地段、配套完善的項目，居然首付僅需10%，而且單價也低於周圍同類型樓盤......
類似的開發商自發性的“救市措施”，不斷在上演。
上海已經有一些樓盤開啟了分期模式，訂完房以後不再催你交首付了，而是允許你延期一年交首付。
過去許多樓盤要求三天內付清首付，現在部分樓盤竟然能談首付分期，最久可以延長一年付清首付，而看中的房源可以一直保留。
如果購屋者手中有老房子未能賣出導致湊不齊首付款，一家央企開發商還與仲介合作，由仲介負責把老房子盡快賣掉，讓業主實現置換無憂。
從「搶房源」到幾乎是「跪著」求人買房，上海賣房竟然這麼捲了！
當然，民間自發行為是一方面，官方層面也不斷地上手段托底市。
畢竟，上海的實際首付比例、房貸利率、購屋限制都是最高，屬於「政策工具箱」非常豐富的城市，按正常情況只要上海放鬆對樓市的限制，市場便能回升。
然而事實真是如此？
今年9月1日，上海發布了重磅的樓市刺激政策—
繼廣州、深圳宣布執行「認房不認貸」政策後，上海也於當天成為第三個宣布執行該政策的一線城市。
實施「認屋不認貸」後，名下無房但有過貸款記錄的購屋者，即能夠享受首套房標準的首付比例和貸款利率，減輕了購房者的資金壓力。
記得當時媒體鋪天蓋地說「認房不認貸」的落地意味著信心的回歸，上海樓市要回來了。
但結果一看成交量依舊稀裡嘩啦。
今年上海二手房的成交高峰期是在三月份，二手房的成交量高達2.36萬套，
到4月直接下降了1.73萬套。
到五月又下降了，直接跌到1.5萬套左右，
6月再次下降，銷量降到1.26萬套。
然後9月上海實施認房不認貸，二手住宅銷售又企穩回升，達到1.7萬套。
但進入10月以後，行情又下跌.......
從這裡也能看出來，樓市已然“死豬不怕開水燙”，拿出再多的政策，效果能堅持1個月都算了不起。
上海樓市真的撐不住了。
當下是三個年齡層的人都迷茫的時刻。
80後裁員、90後還要不要生小孩、00後畢業面臨失業…
每一代人有每一代人的迷茫，每一代人又都有每一代人的堅定。
當下的上海的樓市有著同樣的迷茫，每一個被房地產捲進時代旋渦中的人都身處歷史的十字路口，向左還是向右的經典哲學問題在2023年依然困擾了所有人。
然而從趨勢上來看，上海樓市的「谷底」恐怕還沒到，寒冬也沒那麼容易過去。
一個是上海正在發生「恐慌拋售」——二手房銷量正在下降，但是二手房的掛牌量卻是在激增。
根據諸葛資料研究中心監測數據，9月上海二手房的掛牌量增加20.6%，領先全國。
說明上海的樓市正在發生“踩踏事件”，大家都在一股腦兒想把房子賣了套現換現金，可是買房人的人卻越來越少了。
核心資產在關鍵時候，看來是不能當飯吃啊。
另一個是上海的房價信仰正在崩塌。
以前，上海最堅定的地產信仰當屬「學區房」。曾經以為七八萬都夠誇張了，然而在疫情期間，一間老破小的公房小區的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。
還有媒體曝的有的業主一個月的時間，總共跳漲兩百萬。
如今，上海有許多房源的跌幅已經超過20%-30%，其中不乏一些頂尖學區房。
這些學區房的溢價也正快速消失，大多房價已經跌回了2017年，甚至跌到了2014年的水準。
例如，上海頂流學區房梯隊梅園片區房源，最新的成交單價不到96000元/平方米，而此前起碼要十幾萬一平。
一旦價格的信仰崩毀，信心的重建就不是那麼容易的事。
更關鍵的是，如今的上海缺乏長期支持房價上漲的因素──人口結構。
如果你走在上海市中心的街頭，尤其是那些非網紅景點的地方，稍微留心觀察身邊人，你會發現這裡和其他城市的不同之處——
有很多瞬間，你彷彿會以為自己進入了一個老人世界。
目前僅滬籍人口裡，老年人的總量就已經達到了533萬人，這個數量在全國排名第一。
上海的老化程度，已經超過了我們認知中最老的北方城市煙台、哈爾濱、大連等等。
現在上海生育率低得可怕，其中黃浦區和靜安區生育率低於0.5，平均2個婦女生不到1個孩子。
上海的戶籍常住人口的生育意願較低。70.8%的戶籍常住人口理想孩子數為1個，戶籍常住人口中理想孩子數為2個的僅佔25.1%，3個及以上的僅佔1.2%。
會有人說上海主要依靠外來人口，就算本地人不願意生，依然有源源不絕的外來務工提供非常高的「機械式人口增長」。
其實這也是錯誤的，2022年，十大超大城市中上海、北京、深圳、重慶、天津和武漢等6個城市的城區人口出現了負增長，其中上海城區人口減少了14萬，僅次於重慶。
是的，你沒看錯，上海的人口高成長趨勢已經過去，直接滑落到「負成長」時代。
不可能指望越來越少的人去買越來越多的房子。
總有人願意相信“後人的智慧”，別傻了，後人都越來越少了。
同時，新一輪「房改」也已經蓄勢待發。
官方的文件定調是：
目標1：加大保障性住宅建設與供給。
目標2：推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住宅回歸商品屬性。
兩個目標結合，基本上是正式宣告了新的住房制度——住房雙軌制。
以上海為例，雖然上海目前存在不少保障房，但這些保障房經過一定年限之後，就可以正常入市交易。雖然仍有保障屬性，但實質上已經回歸到商品房市場。但這次「房改」後，新的保障房，將是政府回購，保障房轉讓後，仍是保障房，它們將單獨形成一個「市場」。從此，保障房和商品房就是2個體系。
身為中國經濟中心的上海，房改必然會先在這裡開展，一旦「雙軌制」落實，那些滯銷的房子會是個什麼樣的光景，實在不敢想。（金角財經）