越南房地產崩了

最近，各大媒體都在報道「越南樓市崩盤」的事，號稱價值800萬億越南盾（2400億RMB）房產爛尾，房價腰斬，無數投資者原地套牢。

前幾年，我們曾去越南、泰國、柬埔寨等地做過一次集中研究，那時候的東南亞樓市，確實火爆。

記得當時，去越南胡志明市，正趕上一個新盤開盤，剛到售樓處門口就被震驚了：

烏泱泱一大群人，擠在一起搶房子，比國內千人搖號盤還要誇張。

上去一問，裡面80%都是中國人。

排在隊伍前頭的幾個「老鄉」和我們說：

在胡志明，只要有新盤，那一定就有中國人來打新，而大部分人，都是跟著「專家團」來的。

在專家口中，胡志明房價“5年能翻10倍”，搶名額和搶錢差不多。

好奇問他們，為什麼篤定這邊房價會漲？幾位滔滔不絕，讓我記起最深刻的一句話：

越南就是下一個中國。

老鄉們說，以前窮，沒吃到北、上、深樓市紅利，現在砸鍋賣鐵也得抓住下一個「北上深」。

當時經過調查，我們覺得投資越南的風險太大，實在不符合投資邏輯，苦口婆心勸了半天，可他們根本不為所動。眼裡的狂熱，實打實能看見。

臨走時，我還特意加了他們的越南投資群。

一開始群組還很熱鬧，直到今年上半年，群特別冷清，要么偶爾有人在裡面發東南亞投資的廣告，要么有人開始抱怨，越南房價太坑了。

找老鄉了解狀況，其中，最看好越南發展的老鄉，因為今年房價跌得太狠，5月份就把手裡的3套房全賣了，虧了一百多萬。

另一位老鄉，在胡志明有幾間公寓，現在靠著租金咬牙硬撐，但是收入也是一年不如一年，他說：

2020年的時候，房租能收2,500美元/月，後來國人房東越來越多，租金一路下滑。

現在房子能租出去，已經謝天謝地了。

老鄉們也透露：和他們一起，2020年後進場的中國人，90%以上都虧了錢。

數據顯示：2023年第一季，越南住宅市場供應量約25,000套，而成交率僅11%左右，相較於2022年同期，跌幅超過50%。

銷量慘淡進一步引發房價下跌。

根據當地房地產機構數據，截至2023年8月，越南新房售價，年比去年普跌3-5%，二手房交易價格，年比普跌10%—20%。

過去，越南外國人投資最多的幾個城市，例如胡志明市、邊河市、龍安市、平陽市，二手房價格較去年同期下降了37%。

要知道在2022年之前，這幾座城市，均維持著近20%的年均房價漲幅。

另外，越南建商的平均庫存去化天數，已經達到了5662 天，部分企業更高達54,000多天。

以這個速度，一個專案要149 年才能賣完。

越南樓市的崩盤，才剛開始…

越南樓市崩盤的主要原因是：

經濟太過脆弱且單一。

越南經濟發展極度依賴出口，每年的出口總額，能占到全國GDP總額的90%以上，前幾年GDP增​​速都在兩位數以上，一度被外媒稱為第二個全球加工廠。

然而成也出口，敗也出口，去年開始，聯準會持續升息，導致全球錢袋子收緊，越南賴以生存的出口被擊碎，經濟增速斷崖式下跌。

2022年，越南GDP成長率接近13%，不說在亞洲，在全球都能排進前五名。而到了今年，已經跌到最低3.32%。

同時，越南的PPI（工業生產物價指數），已經從2022年的5%左右，下跌到如今-6.80%。

PPI為負，顯示上游企業營收正在下滑。長期下去，就是企業大規模倒閉，無數員工下崗。

一般人喪失收入，樓市自然崩盤。

不過，就算如今聯準會降息預期顯現，未來幾年，越南經濟很有可能恢復高速成長，我們也依舊不看好投資越南樓市。

核心原因是：

越南的文明維度，實在太低了。

文明的維度低，不是說越南民眾的個人素質差。

文明維度，和歷史文化有關，和人民受教育程度有關，決定了當地人對工作的態度，對生活的追求。

最終決定了這個國家，能夠發展什麼維度的產業。

之前，和一個在越南做了17年進出口的朋友聊天，他告訴我們：

越南都是血汗工廠，出口的，無非就是全球最廉價低階的勞動力。

這時一定會有人表示反對。

因為前幾年，不少媒體拿著越南成年人95%的識字率，鼓吹越南教育程度有多高。

但是如果深度了解後，你會發現：

越南高等教育率（高中以上）少於30%，越南農村、城鎮教育之間，差距很離譜。

受高等教育的程度，往往決定了一個人認知上限、收入上限，最終決定的是，一個國家，有沒有能力優化產業結構，實現國家命運的越升。

因為教育程度低，工人品質低，整個代工體係就會出現問題，拿印度來說，今年代工iPhone 15，要嘛鏡頭進灰，要嘛手機磕碰，印度貨成了垃圾場的代名詞。

這事兒還上了新聞，導致一直以品質著稱的蘋果，顏面掃地。

而越南，跟印度比，有過之無不及，幾乎沒有人會喜歡越南貨，甚至很多高端電子產品，只要出品越南，就選擇退貨。

在越南，基層民眾基本上沒有奮鬥的概念，普遍存在縱欲心態，有些像賭博、顏色交易等，在國內嚴厲禁止產業，已經形成了鏈條。

當然更沒有儲蓄的習慣。年輕人崇尚及時享樂。

這是當年，美國大兵帶給這個國家帶來文明衝擊的後果。

從農耕文明，直接跳躍式接觸西方唯己主義，高福利國家思想，讓當地普通人產生了巨大落差感，價值觀逐漸扭曲。

拿著2000元的薪水，年輕人願意透支去買7、8000千元的iPhone ，因為他們知道，這是他們能達到的享受上限。而且只要發了工資，隔天就選擇出去大吃一頓或玩很久忘了上班。

有個朋友疫情前從潮汕把工廠開到越南，主要就想用當地廉價的人力資源，但今年跟我說，還是選擇回國創業了。

因為那邊雖然便宜，但代價就是很難管理，效率太低，也招不到優秀的人才，很多技術服務和調試，都需要中國的工程師過去進行指導，算來算去成本比國內都高。

思想固化，產業固化，最終就是經濟固化，市場韌性缺失，越來越脆弱。

對越南人來說，低緯度的產業，只能提供勉強糊口的報酬。

而產業結構單一，一般人也沒有機會翻身，就業過度內卷，民眾也喪失了對高等教育的追求，形成惡性循環，進而演變為斷裂的貧富差距。

這才是越南房地產最底層的風險，可惜很多人看不到。

其實越南很「排外」。

直到2015年，外國人才可以根據越南《住房法》合法買賣越南的房屋。

在這之前如果不是越南人，即使你有再多錢也不能買當地的房子，但現在即使可以買賣，也有很多規定。

比如說外國人不能擁有越南的土地，社區裡只能有部分比例能賣給外國人，一定比例要留給越南人。

兩部分房子都一樣，但賣給外國人要更貴。

最重要的是外國人買房，只能擁有房屋50年租賃權，而不是土地所有權，所以當地人一般不會愣頭青買外國人的房子，所以大部分外國人投資客只能繼續賣給外國人。

即使後期賣給其他外國人，50年也不會重新計算。這就留下了巨大隱患，如果到期了不給續用租賃權，那麼房子完全可以被當地政府收回。

除此之外，當地房貸利率高達12%以上，而且當地銀行都不願意貸款給外國人，層層限制，稅收也高得離譜。

所以真心佩服那些跟著某些專家去越南投資房產的選手，根本不知道情況，就蒙眼上車，當然那些帶著他們買房的專家們，也會選擇性屏蔽這些「不利因素」。

最後，就是外地人和外地人，左手倒右手炒泡沫。

這還沒完，還有極為重要的一點是：

越南本身沒有經歷過完整的市場化歷程，國家沒有形成合理的市場保護機制，甚至地方政府，都沒有調控市場的意識──

不會因為房價漲得太兇而抑制，也不會因為房價跌得太猛而去護盤。

越南樓市，相當於完全裸露的市場，稍有衝擊，資本逃離，樓市垮塌。

而且因為文明維度低，即便麵對相似的危機，也很難形成抵抗力。

2013年，因為聯準會升息，越南出口被打擊，導致胡志明房價直接腰斬，從巔峰時期的每平米4000-6000美元，降至1500-2500美元，大量中介失業，無數投資者被套牢…

這一次，不過是歷史的重演罷了。（鴻觀）