昨日，當越南財政部在年度總結會議上公佈“2025年發展性投資撥款總額約為 1150兆越盾”時，這個數字本身已經足夠引人注目。它不僅刷新了越南財政史上的紀錄，也成為理解越南經濟結構發生質變的重要判斷。同一時間，越南官方確認，人均GDP預計在2025年超過5,000美元。這並非簡單的統計節點，而是一個在國際經濟分層體系中具有清晰含義的“門檻數字”：從低中收入國家邁入中高收入國家的分界線。兩組資料放在一起，構成了一幅極具解釋力的經濟圖景。一方面是公共投資規模的歷史性擴張，另一方面是居民平均收入水平的系統性躍升。它們共同指向一個現實：越南正在經歷的不是短周期的景氣反彈，而是一輪結構性、歷史性的轉折。在過去二十多年裡，越南一直被視為“製造業新前沿”和“全球供應鏈替代者”，其經濟增長更多依賴出口導向和外資驅動。2025年的資料表明，這個國家正在走向另一個階段：公共投資成為底層支撐，基礎設施成為長期生產率的放大器，居民收入開始系統性抬升，經濟增長的重心逐步向內生結構轉移。GDP5000美元 歷史性跨躍如果單看“人均GDP超過5,000美元”這個結果，很容易被誤解為一次名義數字的突破。但從經濟構成上看，它是多重變數長期積累後的綜合產物。首先是越南經濟總量的持續擴張。越南在2025年實現約8%的GDP增長率，在全球主要經濟體普遍放緩的背景下顯得格外突出。這意味著經濟總量不僅在擴大，而且擴大速度足以覆蓋人口增長與通膨影響，從而轉化為真實的人均收入提升。其次是通膨的相對穩定。2025年越南通膨率維持在約3.3%左右，低於政府既定上限4%～4.5%，也明顯低於許多新興經濟體的價格波動水平。溫和通膨使得GDP增長更多轉化為“真實購買力”，而不是被價格上漲抵消。第三是財政投資規模的結構性放大。1150兆越盾的發展性投資，佔據了國家預算中前所未有的比重。其指向極為明確：高速公路網路、沿海交通體系、區域經濟連接工程和國家級重點項目。到2025年底，全國高速公路通車里程達到3345公里，沿海公路超過1700公里。這些基礎設施的竣工，不只是工程數字，更直接壓縮了物流成本，提高了要素流動效率。當運輸時間被縮短，當區域經濟不再被地理阻隔，當產業佈局不必圍繞少數港口和都市集中展開，經濟增長的“摩擦係數”被系統性降低。這正是發展性投資對人均 GDP 的長期貢獻方式：不是一次性刺激，而是永久性地提升了生產效率。此外，出口與貿易結構性增長仍然提供了關鍵性支撐。2025年越南進出口總額歷史性地超過了 9300億美元，繼續保持貿易順差。這意味著外部需求依舊是增長引擎，但其角色正在發生變化：不再只是拉動 GDP 總量，而是為國內收入水平提供了穩定的現金流基礎。人均GDP突破5,000美元，並非是某一個因素的“突然發力”，而是財政、貿易、基礎設施、通膨控制和產業效率在同一時間達成了協同的效果。中高收入國家非稱號，是結構變化在國際經濟學中，“中高收入國家”並不是榮譽標籤，而是結構性判斷。它意味著一個國家的經濟，不再僅僅依賴低成本勞動力和出口擴張，而開始具備更穩固的內生循環能力。首先，體現在居民消費能力的變化。當人均收入穩定越過5,000美元區間，消費結構往往發生實質性轉型：基本生活品支出比重下降，服務業、教育、醫療、文旅、耐用品和數字消費佔比上升。這對經濟意味著什麼？意味著增長動力開始從“工廠訂單”向“國內需求”分散，經濟抗外部衝擊能力隨之增強。其次，體現在財政能力的變化。更高的人均收入，意味著更穩定的稅基。政府可以在不依賴過度舉債的情況下擴大公共服務、完善社會保障體系，並繼續維持高品質公共投資。這一點對越南尤為關鍵：發展性投資的可持續性，最終取決於居民收入與財政收入是否同步成長。第三，體現在國際資本定位的變化。越南長期被視為“成本窪地”和“製造替代地”。當人均GDP進入中高收入區間，國際資本對其定位將發生微妙地轉變：從“廉價生產基地”轉向“區域消費市場 + 製造樞紐 + 中端技術承接地”。這意味著資本結構將從純製造轉向更複合型佈局。從區域比較看，5,000美元使越南站到了一個新的坐標系中。它開始與泰國、馬來西亞中早期階段的經濟結構相接近，而不再僅與柬埔寨、寮國等低收入經濟體並列。這個位置變化，對國家戰略心理與國際談判地位都具有長期影響。因此，說越南“邁入中高收入國家行列”，已經不再是預測或預期，而是對現實結構性變化的確認。複雜考驗剛剛開始跨越5,000美元並不意味著風險消失。相反，它標誌著問題性質的變化。越南仍然高度依賴出口。電子、紡織、鞋類和組裝製造業在GDP中佔據關鍵地位，一旦全球需求下行或貿易環境惡化，經濟將迅速承壓。中高收入階段的國家必須逐步完成從“外需依賴”向“內生驅動”的轉換，這是一條漫長而複雜的道路。技術含量是另一道門檻。當前越南製造業仍以中低附加值環節為主，核心技術與高端設計多由跨國企業掌握。如果無法在技術創新和本土產業升級上實現突破，人均收入的進一步提升將面臨“天花板效應”。人口結構的變化也開始顯現。生育率下降和勞動力增速放緩，意味著傳統人口紅利正在減弱，未來增長必須更多依靠生產率，而不是單純的人口規模。從這個角度看，2025 年並不是越南成功的終點，而是發展邏輯切換的起點。此前的問題是：能否追上。現在的問題變成：如何不被結構鎖定。越南已經完成了一次罕見而清晰的跨越，從“追趕型增長”進入“結構型增長”。1150兆越盾的發展性投資，是越南對這一轉型的制度性下注。5,000 美元的人均 GDP，則是這一轉型在現實中的可量化回報。對世界而言，這標誌著一個新的中高收入經濟體正在成型。對越南而言，這意味著一個更難、更長期、更複雜的階段已經開始。 (越南越美)

發展才是硬道理。01誰是亞洲成長最快國家？越南官方發布統計數據，2025年GDP約5,140億美元（約3.6兆元），實際成長率8.02%，遠超年初6.1%-6.5%的預期。印度官方表示，全年經濟規模達4.18兆美元，超過日本成全球第四大經濟體，全年成長率預計7%以上。主要國家中，新加坡超預期，預期成長4.8%，印尼為5.12%，日韓不如預期，分別為1.1%、1.0%。這意味著，越南GDP成長率超過印度，位居亞洲主要經濟體之頭。作為新興國家，越南、印度均為全球地緣大變局的受益者，也是後發國家憑藉出口追趕的典型。過去一段時間，印度GDP成長速度連續多年位居亞洲首位，但近期接連被越南追趕。去年以來，即使面臨關稅戰衝擊，越南經濟仍呈現加速之勢，成長近15年來第二高，僅次於2022年。這還不夠。根據規劃，越南將2026年GDP成長目標定在10%以上。根據機構預測，越南今年GDP可望超過泰國，成為東協第三大經濟體，僅次於印尼和新加坡。東協10國中，印尼GDP總量名列第一，約1.4兆美元，與山東省相當；新加坡約5,700億美元，排名第二。越南快速成長說明，後發國家一旦找對方向，經濟可望乘風而上。02越南經濟，為何成長這麼快？經濟成長，主要來自「三駕馬車」：消費、投資和出口。正如上世紀七、八十年代的“亞洲四小龍”，也如改革開放之後的內地，外貿、大基建、房地產，正在擎起越南經濟。作為新興外貿國家，越南去年外貿總額超9,000億美元，其中出口4,750億美元，較去年同期成長17%，外貿總量已超過江蘇省。關稅戰看似兇猛，但對於在中美之間“左右逢源”，享受全球供應鏈轉移紅利的越南，反而成了利多。經過談判，美越關稅從最初的40%+降到20%，已在可負擔範圍，足以透過匯率貶值和供應鏈壓縮成本來消化。借助出口，越南製造業迎來爆發。2025年，越南工業和建設產業成長8.95%，佔經濟比重提高到37.65%，成為不折不扣的新興工業國家。越南仍以勞力密集產業為主，電子製造、服裝紡織、鞋類為其支柱，但在產業鏈上處於從屬地位。這從越南的進出口結構就可見一斑，廣泛從中國進口中間品、零件，再出口到美國。中美，分別是越南的第一大進口、出口國。作為一個新興工業國，越南卻面臨嚴重的電力短缺問題，不得不求助於中國。當然，越南正在用市場換技術，悄悄佈局新能源汽車、積體電路等高新產業，試圖複製中國的崛起​​之路。03房地產與大基建，都在狂飆。前段時間，「越南房價失控」之說不絕於耳，部分地區已出現搶房苗頭。今年前三季度，河內、胡志明市房價漲幅超30%，河內公寓價格飆漲到2萬以上，遠超一般人負擔水準。根據越通社報導，過去5年，越南房地產價格上漲了59%，高於美國（54%）、澳洲（49%）、日本（41%）和新加坡（37%）等。面對此局面，越南版「樓市調控」已開啟。當地官方表示，正多措並舉調控金價與房價地價。與房地產齊頭並進的是大基建，後發國家普遍都存在「基建狂潮」。2025年，越南固定資產投資達1,890億美元，創歷史新高，較去年同期大增18%，與GDP之比達33.7%。這些大基建中，最突出的當屬有著越南版京滬高鐵之稱的「南北高鐵」，打通越南首都河內與經濟第一大市胡志明市。越南南北高鐵一旦建成，向北可延伸至雲南廣西，南邊可連通金邊、曼谷等，成為「汎亞鐵路網」的一部分。目前，越南高速、高鐵、地鐵網絡均相對匱乏，以「鐵公基」為代表的大基建仍有充足空間，可支撐起短期經濟成長。當然，任何大基建都需要錢，越南最大的短板是資本短缺，因此需要大力引進國際投資，中國是繞不開的存在。04越南經濟，「摸著中國過河」？近年來，越南撤縣併省、裁員編制、取消計劃生育等一系列大動作備受關注。從經濟體量來說，越南發展迅猛，但GDP總量只有3.6兆人民幣，超過鄰近的廣西、雲南，與陝西省相當。從人口規模來看，越南已晉升1億人口俱樂部，規模與河南相當，勞動力人口佔比70%左右，仍處於「人口紅利」階段。從人均GDP來看，2025年越南人均GDP首次突破5,000美元，接近印尼，但僅為中國的1/3強。由於體積不同，GDP無法直接類比，從人均GDP來看，越南相當於中國2010-2011年左右的水準。同為社會主義國家，越南多方面「借鏡「甚至直接「複製」中國的成功經驗。從革新開放到行政區劃改革，從經濟規劃到外資外貿，從產業到基礎建設，無不如此。就在去年初，越南開啟撤縣併省，將63個省市精簡為34個省級單位，與中國34個省級區劃不謀而合。與印度等亞洲國家相比，越南優勢在於政策穩定、重商經濟、外資友好，且人口識字率較高，以及在國際上「左右逢源」。但短板也相當明顯，電力短缺，地產泡沫，產業結構單一，過度依賴外資，基建不足，處於「大國夾縫」…所謂奇蹟，不過是常識的回歸。經濟成長沒有新鮮事，後發追趕不難，難的是如何持續高成長。(國民經略)

越南高鐵剛被宣傳成國家起飛的標誌，結果短短8天就翻車了，對，是8天，沒有月，也沒有年。前段時間，越南官方高調宣佈，VinSpeed公司與德國西門子交通簽署戰略合作協議，規劃先行建設河內-廣寧、胡志明市-芹苴兩端示範線，並引進德國高鐵技術，總投資超過670億美元。然而短短8天後，劇情來了個大反轉，Vingroup突然發佈公告，撤回了南北高鐵項目的投資申請，並退出競標。結果，越南股市也被拖下了水，VN指數年內漲幅從40%回落到36%，Vin系的四家上市公司兩天蒸發了20多億（美元）。那麼問題來了，為什麼一個被越南政府反覆強調的國家級工程，居然連首富都不願意多考慮一會兒？到底是越南修不起高鐵呢？還是高鐵這個項目本身就不適合越南？說出來你可能不信，越南不是今天才想修高鐵，從提出設想，到反覆論證、再到否決又重啟，前前後後折騰了20多年。早在2002年，越南就第一次正式提出了“南北高速鐵路”概念，和咱們的時間軸差不了多少，他們的目標很明確，就是要把從河內到胡志明市的通行時間，從30多個小時壓縮到10小時以內。這個想法本身沒啥毛病，因為當時越南剛加入全球化體系不久，製造業開始起步，國家急需要一條能夠真正貫通南北的現代化交通主幹線，畢竟他們的地圖就跟一條臘腸似的，從北到南非常不方便。但直到8年後，也就是2010年，咱們這邊的高鐵已經鋪了8300多公里，穩居世界第一，越南才正式提交了第一份方案，項目總投資560億美元，幾乎把國家近一半的GDP都砸了進去。所以結果也很乾脆，越南國會直接給否了，理由是錢太多、風險太大，按當時越南的人均收入根本支撐不起一條高鐵的長期營運。這件事兒，嚴重打擊了越南信心，以至於在接下來的十多年裡，南北高鐵就進入到了一種非常典型的反覆橫跳狀態：只要經濟好一點，越南人就拿出方案再研究一遍，一旦遇到財政壓力，他們又會緊急叫停。這一晃就是20多年過去了，越南的南北高鐵從350公里時速降到了250公里每小時，從只拉人變成了人貨混運，從日本方案到中國方案再到後來，歐洲技術也被當成了備選。看著好像是在糾結技術，實際上是在糾結錢。直到最近兩年，高鐵這事好像又有戲了。一方面是，越南的經濟體量上去了，2024年越南的名義GDP已經來到4500億美元，14年時間翻了近4倍，增長率穩定在7%以上。這就意味著，高鐵項目在國家經濟中的相對體量變輕了，從幾乎壓垮國家的超級工程變成了一個長期可消化的基建項目。另一方面，周圍國家的高鐵項目一個個落地，這對越南不僅僅是個技術上的差距，還是一個結構性壓力。要知道，中國高鐵營運里程超過了4.5萬公里，今年計畫還要再建2000公里以上，核心城市之間完全就是高鐵默認狀態，這讓中國的製造業和物流體系完全碾壓東南亞的成本優勢。再看其他國家：印尼的雅萬高鐵已經通車；而中老鐵路雖然不是時速350公里的高鐵項目，但它第一次把中國的鐵路網，實質性地延伸到了東南亞腹地；另外還有持續推進的中泰高鐵，和准高鐵項目，也在實質上為泰國的未來升級留足了介面。所以，越南著急不是沒有道理，他們在2023年就給南北高鐵定個基調，說這是國家級戰略工程，是決定未來幾十年的基礎設施，2024年底通過國會確認，總投資上調到670億美元，並且明確寫進了國家發展規劃。到了這一步，大家都以為，越南高鐵折騰了20多年，這一次總算是要成了吧？恰恰相反，真正的麻煩正是從“最終立項”這一刻開始的，因為論證階段可以把困難模糊化，可一旦寫進國家規劃，那就繞不開三個現實問題：錢從那出？風險誰扛？虧了，又該算誰的？咱們先說一個核心痛點，高鐵很爽，但幾乎不可能靠賣票把錢賺回來。根據越南官方的測算，在最理想的情況下，南北高鐵全線建成後，每年的客運收入大概在50多億美元，看著是挺多的，但光是營運、維護、人力、能源和折舊，就要花掉40多億，這還沒算前期670億美元的建設成本，更不包括融資支付的那筆利息。也就是說，就算高鐵坐滿狂拉一年，也只能勉強打個平手，至於前期投進去的那筆錢，根本不可能靠市場收回來。而解決問題的辦法好像就一個，靠財政長期補貼，但問題也出在這裡。越南政府當然知道高鐵不是用來賺錢的，而是重新塑造國家的空間結構。因為越南的國土形態就跟個臘腸似的，全國資源基本都集中在南北兩頭，一個河內、一個胡志明，中間幾乎被抽空了。高鐵真正要解決的，是把一個30多小時的國土縱深，壓縮成一個工作日內就能往返的經濟空間。這就意味著政府部門可以高頻協作、製造業可以跨區域佈局、勞動力和資本的流動成本也會被系統性壓低。對內，可以證明國家有能力做長期、重資產項目；對外，可以向資本和跨國企業展示制度的穩定性和執行能力。也就是說，高鐵可以不賺錢，但不能修不成。就是在這麼一種極度渴望又非常擰巴的狀態下，越南政府的智商開始佔領高地了，他們覺得既然670億美元的投入風險太大，那不如拉著民企一起來扛，也就是——PPP模式，政府出項目，企業出錢、出技術，等到後面開始營運，再從收費環節裡慢慢把錢賺回來。邏輯上沒毛病，但高鐵不是普通基建，不是隨便一個民企就能扛起來的。所以，首富潘日旺願意支援國家建設，但也給出了自己的核心思路，企業可以出一部分資金，但比例不能太高，剩下的大頭還是要有政府通過超長期、甚至利息接近於零的方式來提供。站在經營的角度去看，這套方案非常理性，畢竟沒有一家正常民企，願意把幾十年的現金流和政策風險，全押在一條只賠不賺的鐵路上。但如果站在越南政府的角度想，這就意味著，項目名義上是個PPP，但實際風險還是由財政兜底，關鍵是一旦這個口子開了，以後所有的超大型工程都會照著這個範本來：賺錢大家分，虧錢政府扛，那越南可就真成了民企的提款機了。於是也就出現了開頭的一幕，媒體宣傳的是國家起飛，但政府卻在關鍵條款上沒辦法鬆口，短短8天的時間，越南高鐵就從馬上起飛，變成了VinSpeed果斷撤回申請，潘日旺拍屁股走人了。這也解釋了為什麼金融市場會有這麼大的反應。資金恐慌的不是高鐵修不成，而是深刻地意識到，如果連越南首富都不願意碰這個項目，那接下來，所有依賴PPP的大型基建，恐怕都需要重新評估。這可不是什麼項目黃了，而是越南大型基建融資困境的一個縮影。不是越南修不起高鐵，也不是高鐵不適合越南，而是他們正處在一個非常尷尬的階段。國家層面，已經非修不可，市場層面卻沒有人敢接盤。越南用8天時間，替所有東南亞國家驗證了一件事，高鐵項目真正稀缺的不是技術和維運能力，而是能為幾十年不確定性買單的國家級信用。放眼全球，能同時提供這三樣東西的國家並不多，而咱們恰恰是其中的一個，中國有成熟的技術、超級變態的施工能力以及長期、低成本、可持續的融資管道。越南高鐵翻車，反而為中國高鐵出海又增加一個案例。 (不嚴肅問題研究室)

從烏克蘭街頭賣泡麵到打造越南最大商業帝國，范日旺用三十年的時間重塑了一個國家的消費生態。他的Vingroup版圖覆蓋越南人“從搖籃到墳墓”的方方面面，更以宏大的“造車夢”將越南品牌推向全球。如今，這位57歲的越南首富，正謀劃將其旗下綠色電動出行巨頭——的士營運商GSM送至香港上市，這不僅是其資本棋局的關鍵落子，更可能書寫港股首家越南企業的歷史。“越南首富”范日旺的故事，是一部白手起家的熱血傳奇，也是一幅洞察越南這個新興市場崛起與野心的生動畫卷。“越南首富”造車狂飆與“的士王國”的上市野望范日旺身後運載VINFAST電動車的巨輪范日旺的抱負，從未止步於滿足越南人的日常生活。2017年，當全球電動汽車浪潮風起雲湧時，他毅然投入巨資，創立了VinFast。這不僅是一個商業決策，更被視作一種國家使命——打造“越南的特斯拉”，讓越南工業在全球高科技領域佔據一席之地。VinFast的誕生，伴隨著Vingroup巨大的資源傾斜，從引進國際頂尖人才和技術，到以驚人速度在越南海防市建成現代化汽車工廠，范日旺展現了其標誌性的“攻擊型”戰略。初期，VinFast通過生產燃油車積累經驗，並迅速轉向電動車賽道。2022年底，其首批電動汽車VF 8和VF 9開始向國際市場出口，進軍北美和歐洲。2023年8月，VinFast通過SPAC方式登陸美國納斯達克，上市首日股價暴漲逾250%，市值一度飆升至驚人的約850億美元，甚至超過了福特和通用等百年車企。這一“越南閃電”震撼全球資本市場，將范日旺的財富和聲望推至頂峰，也讓越南的工業野心成為世界焦點。然而，高光之後是嚴峻的現實考驗。VinFast仍處於“燒錢”換市場的初級階段，全球交付量爬坡緩慢，巨額研發、行銷及管道建設投入導致虧損持續擴大。2025年第三季度淨虧損約24兆越南盾的財報，如同一盆冷水。其股價也從歷史高點暴跌超過97%，市值嚴重蒸發，反映出市場對其盈利路徑和現金消耗速度的深切憂慮。“越南特斯拉”的光環之下，是國際競爭紅海中生存與成長的巨大壓力。2025年，海防市VinFast汽車製造廠第20萬輛整車下線正是在VinFast尋求突破、證明其商業模式可持續性的關鍵當口，范日旺出行生態中的另一枚關鍵棋子——GSM（Green and Smart Mobility）走到了舞台中央。GSM成立於2023年，定位為全電動出行服務提供商，核心業務是使用VinFast生產的電動汽車營運網約車和的士服務。這堪稱范日旺的一步妙棋：一方面為VinFast的產品創造了穩定且規模可觀的內部消化管道，保障了初期的銷量基本盤；另一方面，直接切入快速增長的綠色出行市場，講述一個從製造到服務、軟硬結合的閉環故事。GSM的發展堪稱迅猛。憑藉資本優勢和車輛供給的協同，它迅速在越南本土網約車市場奪取了近40%的份額，超越了老牌對手Grab。其車隊規模已擴展至約2萬輛電動汽車和6萬輛電動摩托，業務還已拓展至寮國、印尼和菲律賓，並覬覦更大的印度市場。GSM已不僅是VinFast的“銷售管道”，其本身已成為東南亞綠色出行領域一股不可小覷的力量。此刻，傳出GSM計畫赴香港上市，募資至少2億美元，目標估值200-300億美元的消息，便顯得戰略意圖清晰。GSM電動計程車在印尼勿加泗（Bekasi）首先，獨立融資：為GSM自身的快速擴張（包括車隊規模擴大和國際化）輸血，同時減輕對Vingroup母體的資金依賴。其次，價值發現：將出行業務從VinFast的製造業務中分拆出來，讓資本市場更清晰地評估其流量平台價值和持續現金流生成能力，有望獲得更高估值。第三，提振信心：成功上市將為整個Vingroup生態系統注入強心針，尤其是可能反哺市場對VinFast未來盈利能力的想像。最後，地緣佈局：選擇香港而非美國，看中的是毗鄰東南亞的地緣優勢、國際投資者基礎以及作為連接中國與世界的橋樑角色，這為未來潛在的區域合作或中國市場探索埋下伏筆。然而，范日旺的宏大基建野心近期也遭遇了策略性收縮。其子公司Vinspeed曾高調競標總額達670億美元的越南南北高鐵項目，但在與德國西門子達成相關技術合作後，卻於2025年底突然宣佈退出。這一撤案曾引發集團股價震盪，也揭示了范日旺在多方戰線作戰時的資源約束與戰略聚焦——他選擇將有限的資金和精力，更集中地押注在電動汽車和綠色出行這兩個代表未來的核心賽道上。GSM的香港上市之路，因此不僅是一次普通的IPO。它是范日旺在VinFast遭遇資本市場冷靜審視後，開闢的第二戰場，是其建構新能源垂直帝國從“製造驅動”轉向“製造+服務雙輪驅動”的關鍵驗證。成功與否，將深刻影響市場對其整個商業帝國可持續性的判斷。烏克蘭起步，一包泡麵撬動，范日旺歸國成就“越南首富”“越南首富”范日旺范日旺今日坐擁的龐大王國，起點遠在數千公里外的東歐烏克蘭，且始於最普通的商品——速食麵。1968年，范日旺出生於越南河靜省一個普通家庭，父親是一名軍人，母親靠在街頭賣茶補貼家用。作為家中長子的他，自幼便體會生活艱辛，渴望能改善家庭境遇。憑藉聰穎與勤奮，他獲得公費留學機會，先後在河內地質勘探大學和莫斯科國立地質勘探大學攻讀經濟學相關專業。蘇聯解體前後的東歐，物資匱乏，充滿了混亂與機遇。1990年代初，范日旺與大學戀人（後來的妻子）沒有返回越南，而是來到了烏克蘭。他們最初在基輔開了一家越南餐館，目睹了當地民眾“非常窮，非常餓”的境況。敏銳的商業嗅覺讓他發現了更基礎的需求：廉價、方便的食品。他用積攢和籌措的約1萬美元起步，開了一家小超市，並很快將目光投向食品生產。VinFast董事長范日旺（左）范日旺從一家家庭式面條小作坊開始，主要為周邊的越南餐館供貨。但他不滿足於此。他深入研究當時已在中國市場風靡的康師傅、統一等品牌，發現了調味包和醬料包的秘密。於是，他引進生產線，開始生產帶有獨立風味料包的速食麵，並創立了“Mivina”品牌。這種更美味、更便捷的產品迅速征服了烏克蘭消費者的味蕾。1993年，他正式創立Technocom公司，全力經營食品業務。到2000年代初，“Mivina”已佔據烏克蘭速食麵市場97%的份額，年收入超過1億美元，成為烏克蘭當地的“泡麵大王”。這段經歷錘煉了范日旺對大眾消費市場的深刻理解、供應鏈管理能力，以及在中歐地區營商的政治經濟風險應對經驗。2000年，已在烏克蘭功成名就的范日旺，看到了祖國越南在“革新開放”後的巨大發展潛力。他做出了人生中第二次重大戰略抉擇：出售Technocom公司給食品巨頭雀巢，套現巨額資金，毅然“鮭魚返鄉”，將全部資本和精力投回越南。回到越南的他，沒有繼續做熟悉的食品業，而是選擇了當時正值起飛前夜的房地產行業。2002年，他在河內創立Vingroup，從開發大型購物中心、高端寫字樓和公寓起步。他運用在烏克蘭積累的資本運作和規模化營運經驗，以驚人的速度和執行力擴張。Vincom購物中心、Vinpearl度假村、Vinhomes高端住宅區……一個個地標性項目拔地而起，迅速改變了河內、胡志明市等大城市的天際線與生活模式。范日旺范日旺的商業哲學是全覆蓋與生態閉環。他不斷將觸角伸向零售（VinMart）、教育（Vinschool）、醫療（Vinmec）、乃至後來的汽車（VinFast）、智慧型手機和農業。他的目標很明確：建構一個無所不包的生活生態系統，讓越南人一生的主要需求都能在Vingroup的體系內得到滿足。“越南人一生都有他”這句話，既是調侃，也是對其商業版圖最生動的概括。從烏克蘭街頭洞察飢渴催生的泡麵商機，到回國後精準踩中越南城市化與消費升級的每一個浪潮，范日旺的創業史，是一部典型的“機會主義者”與“戰略建構者”的混合體。他擁有草根起步的堅韌與務實，也具備國際化視野和敢於押注未來的驚人魄力。根據福布斯全球億萬富豪榜，范日旺以近300億美元身家排行全球第72位，比阿里巴巴創辦人馬雲排名高三位，更蟬聯“越南首富”寶座。如今，57歲的范日旺，正駕駛著VinFast這艘承載著越南發展野心的巨輪，在全球化的驚濤駭浪中航行；而GSM赴港上市，則是他為這艘巨艦尋找新動力和穩定錨點的又一次大膽嘗試。“越南首富”的故事，仍在激烈地書寫之中。 (一波說商業實驗室)

富國島是越南最大的島嶼和經濟特區，將於2027年舉辦亞太經合組織（APEC）峰會，成為繼河內（2006年）與峴港（2017年）之後越南第三個主辦該會議的地區。© INPLACE | SOM© INPLACE | SOM製圖：GA環球建築目前，島上的APEC會議中心及相關配套項目正加緊建設。整個叢集佔地16公頃，總投資約21.86兆越南盾（約合人民幣58億元），涵蓋會議展覽中心、多功能劇院及APEC公園三大主體，由美國SOM事務所打造戰略願景規劃，並擔綱核心建築設計。© INPLACE | SOM截至2025年12月中旬，填海與樁基工程已完成80%，主劇院和展覽中心結構完成33%，S3片區會議中心的基礎工程已全部完工。© INPLACE | SOM© INPLACE | SOM按照規劃，會議中心鋼結構部分將於2026年1月31日前完成，外部裝修預計在2026年6月結束，最終室內裝修定於2027年1月31日交付。建成後，該綜合體總建築面積達95,200平方米，其中主廳面積10,790平方米，將超過美國拉斯維加斯凱撒論壇，成為全球最大的會議廳。© INPLACE | SOM會議中心內部還設有可容納2000人的晚宴表演場地及符合國際高等級標準的媒體中心，可接待4000名記者，有力支撐富國島發展會展旅遊（MICE）產業。毗鄰會議中心約100米處，是一座佔地67,720平方米的多功能劇院，設計融合東方“天圓地方”理念，外觀以龍鱗為靈感，象徵越南傳統文化。目前其基礎工程已完成95%，主體結構完成20%，預計2027年1月31日全面竣工。© INPLACE | SOM位於會議中心與劇院之間的APEC公園，設計靈感來源於越南傳統民居的弧形屋頂，目前已完成場地平整，未來將設定代表各APEC經濟體的象徵性花園。© INPLACE | SOM© INPLACE | SOM為保障項目進度，現場投入近萬名工程師與工人，日夜施工。與此同時，富國國際機場擴建工程也在同步推進，包括第二條跑道、VVIP航站樓及新T2航站樓，計畫於2027年3月投入營運，屆時年旅客吞吐量可提升至2000萬人次。配套交通方面，連接機場與APEC綜合體的主幹道DT.975及APEC大道正在擴建，預計2027年初建成，將大幅提升通行能力。隨著各項設施的逐步完善，富國島旅遊業增長顯著：2025年前11個月累計接待遊客近760萬人次，同比增長35%，其中11月外國遊客量較2024年同期增長三倍，顯示其國際吸引力持續增強。 (GA環球建築)

前幾天，有個消息，可能很多人沒關注到。在越南河內，中國幾家航空公司舉辦了中國冬季旅遊推廣活動。在我們的印象裡，旅遊是有錢有閒人做的事。我們現在怎麼要去越南推廣旅遊呢？這可能也是這些年越南發展的一個微小縮影。有數位顯示，2025年越南GDP增速可能會達到7.4%（IMF預測)，而越南政府更是說會達到8%。不管是7.4%，還是8%，都是很高的速度了。現在的越南，人口1億出頭（和山東差不多），面積差不多33萬平方公里（比雲南還小一些），2024年GDP是4700多億美元（比河北還少）。越南算得上是這些年來全球經濟發展的“明星”，那麼，越南經濟的天花板在那裡？01. 亮眼的“越南速度”講越南發展有天花板的問題，自然是從越南現在發展還不錯的成績中引出來的。有多不錯呢？近一點看，上半年，越南用7.52%的GDP增速創下了十五年以來上半年最高增速紀錄，全年還要衝擊文章開頭說的8%。在世界整體經濟疲軟，大國博弈導致全球貿易增速風險增加等背景下，這個數字還是不錯的。2025年前六個月在越南實現的外國直接投資（FDI）資金估計達到117.2億美元，同比增長8.1%。注意，這是2021-2025年期間，前六個月實現的最高外國直接投資金額，“最高”一詞，說明它比同處東南亞的其他國家厲害得多。即使把時間拉長看，越南這四十年間平均每年的GDP增長速度達到了6.37%。另外，貿易和投資方面也能體現出越南的發展成績。貿易這事兒上，越南可以用瘋狂輸出來形容。越南總理預計2025年商品貿易額達9000億美元，比2024年4763億美元的GDP還多1.5倍。而且如今美國就已經是越南最大出口國，去年對美出口多達1365億美元，還成了對美貿易逆差第四大國。越南對美貿易逆差投資上更不用多講。越南政府部門今年發佈的一個資料顯示，2025年上半年，越南吸引外資（FDI）總額達215.1億美元，同比增長32.6%。舉其中一個簡單的投資例子，目前越南為其美國市場生產幾乎所有的iPad、MacBook、手錶和AirPods，現在三星電子也在該國擁有大型製造基地。三星在越南的工廠現在，中國的長安、吉利、奇瑞，日本的豐田等車企在越南紛紛投資建廠。外資在越南汽車生產線所以，它當下的成績證明了它確足夠耀眼。但反過來講，長遠看，越南發展又面臨很難踰越的天花板。為什麼？02. 先天的桎梏越南的地緣條件為什麼成為其第一個天花板，理解這個問題前，必須要先搞清楚地緣對一個國家發展的重要性。這方面有很多精緻的理論。我們簡單說說。例如，美國學者斯皮克曼提出了基於地緣政治學說的著名的“邊緣地帶論”，意思是後工業文明時代，介於陸權與海權之間的區域以及所帶來的天然人口、經濟、外交優勢將使其成為新文明交匯點。如今，美國世界老大的地位恰好佐證了地緣條件的重要性。越南的地緣條件如何呢？從首要的地理位置看，越南國土呈“S”形，地處東南亞中南半島東部，還擁有3260公里的海岸線，方便對外開展貿易與投資。從東南亞俯瞰越南的地緣空間但短板是恰在於此。理由很簡單，越南這種地理位置無法形成超大規模市場，在資源以及國土空間層面也是定死了的上限，越南不大，80%是山地和高原，它做不到地大物博，依靠自然資源去發展超大市場的規模經濟，選擇靠有利的地理位置發展外貿，其實越往後越有後遺症。因為世界經濟發展的軌跡和規律證明，經濟發展走到後面都要看內部消費，發達國家消費對經濟增長貢獻至少佔七八成比例，越南外貿過高內需不足，越往後面發展越在這方面顯得乏力。地緣位置還帶來資源與交通的侷限。越南國土呈狹長形，南北跨度超過1600公里，基礎設施建設需兼顧南北均衡，導致交通網路（如鐵路、公路）建設成本高、效率低，南北經濟發展失衡問題突出，北方佔GDP只有三成多。越南狹長的南北空間另外一個因素是外部環境。用這個視角審視越南話，中南半島國家（如泰國、馬來西亞）在製造業、農業等領域與越南存在直接競爭，而越南經濟高度依賴外貿和外資，地緣上對外部供應鏈、美國及歐盟市場的依賴較深，這也對越南的外交水平提出了很高的要求，一旦區域貿易格局或大國經濟外交政策調整，越南容易陷入大國博弈間，成為棋子，還可能因為某些風波帶來產業鏈斷供等風險點，讓出口導向型經濟面臨較大壓力。再加上沒有國內的內循環優勢，也難怪川普的新關稅一上路，聯合國開發計畫署就在一份報告中的一項最新估算，越南要倒大黴，有出口損失250億，GDP面臨掉5%的風險，側面再一次證明了越南難以應對複雜的地緣環境風波。03. 好時光過去了這裡有一點需要注意，過去西歐大部分國家面積、人口還沒越南多，包括亞洲的新加坡、韓國、日本面積也不大，但其實也很成功，甚至變為發達經濟體。那麼，越南是不是也可以呢？這裡有個重要的差異：歷史機遇。也就是說，這些國家雖然也不佔據地緣條件中的地理國土空間、自然資源等優勢，可卻在歷史上獲得了極大好處和機會，而且這些歷史機遇是越南現今無法比擬的。例如，在全球化初期階段，經濟一體化的趨勢呈現苗頭，而恰好此時，基於美國的“馬歇爾”計畫對西歐很多國家扶持的影響，已經幫助這些國家建立了可持續發展的基礎。而且，西歐過去本身的歷史工業、人文和自然科學發展的底蘊本就不差。於是，歐洲日漸走向經濟一體化，一些國家逐步成為了發達經濟體。進入全球化中期時，亞太地區，韓國、新加坡、日本等國家國土不大，卻也迎來頗為不錯的產業機遇，日本以及亞洲四小龍等靠“承接產業轉移+加工出口”實現快速崛起。加上，這些國家大多都還是美國的盟友，美國在全球化產業分工階段特意一些自己不願意發展的產業（船舶、電子、機械、化工）轉移給這些地區，進而扶持樣板。尤其是，推動了日韓的家電、電子、汽車工業（如三星、現代、豐田等企業）的崛起。特殊的歷史機遇給這些國家奠定了紮實的工業成功基礎。再從當下來看，越南的發展已經沒有這般的機遇了。一個最簡單的例子是，美國在越南建廠，已經不是扶持心理而是成本考慮了。道理很簡單，越南既沒有在過去幾十年得到西方國家大量援助的機會，也沒法像早些年的西歐、日韓等享受同等的全球化紅利。其邏輯在於，雖然過去幾十年，發展中經濟體在全球GDP中的份額已從接近20%躍升至約40%，實現了近一倍的增長。越來越多的新興市場國家融入全球價值鏈，越南等國在跨境貿易和投資中的地位日益凸顯。可不容忽視的事實是，貿易保護主義抬頭（如關稅、配額限制）、各國核心供應鏈倡導本土化等趨勢愈發明顯，相關國家的關鍵原材料和零部件獲取的不確定性增加，全球產業鏈不可控不穩定的因素被放大。總結下來，越南現在所處的全球產業鏈格局、國際競爭環境相比過去已然發生了天翻地覆的變化。再具體一點講，全球產業鏈進入越來越細的階段，在此背景下，一方面大國掌握產業核心主導權，另一方面開發中國家也都在爭奪低端產業。例如，越南可以靠企業所得稅減免至10%吸引的紡織、電子組裝產業，人家印度、孟加拉、柬埔寨也能提供，相近的國家都在卷低端產業。在工廠從事生產的廉價勞動力由此，越南想從依靠加工、出口變為深度依賴產業技術升級，面臨著很難踰越的時代鴻溝。再以當下全球的新一輪技術產業革命——人工智慧技術及其相關產業機會為例，越南的AI在全球發展算是滯後的，缺乏大型AI龍頭企業，也缺乏獨立自主的資料與算力基礎設施，輝達目前投資越南的算力中心頂多算是一種資源互換互利的常規合作，往深入看，越南在AI產業領域難以出頭。這使得越南在又一次產業機遇來臨時，還是只能做追隨者而非引領者，其背後同樣是時代變了，戰略新興產業的核心技術無法像上世紀的家電產業一樣輕而易舉被某些大國釋放。04. 治理能力的挑戰越南發展的另外一個天花板是缺乏超強的治理能力。治理即現代市場經濟條件下的政府干預和管理水平，是發展經濟必不可少的條件，中國從2013年開始也進一步強調要實現國家治理能力的現代化。而越南，雖然也通過《2021—2030年國家總體規劃及2050願景》類似中國一樣的“宏觀調控”發展經濟，卻面臨著長期的“南北撕裂”問題，很多涉及國家發展的計畫執行的不如意。為什麼會這樣？這還是20世紀50年代爆發的越南戰爭留下來的疑難雜症，雖然戰爭結束後的1986年，越南政府開始討論施行“革新開放”後，卻形成了南北方兩派，北方以首都河內為核心，形成政治中心，保留著更多傳統思維，對政策的“穩定性”要求更高。越南開啟革新開放而南方以胡志明市為核心，是經濟中心，靠近南海，更早接觸外資，更追求市場化的自由靈活性。差異直接導致政策執行打了折扣，也導致很多治理策略比較荒謬。比如，越南三十來萬平方公里的土地有63個省、直轄市，縮減到現在也有34個省級行政單位，中國960多萬平方公里的土地也才34個省級行政單位，越南的行政區域實在過於細；再比如，越南財政支出中約70%的預算用於支付公務員工資和日常營運，其他投入少的可憐。如，2024年，越南高等教育投入僅佔GDP的0.18%，擁有大學及以上學歷的勞動人口比例僅為11%。高精英人才缺乏，核心還是國家治理能力不足的問題。所以，現階段越南只能做各種外來企業的“裝配組裝廠”。治理痛點還體現在營商環境、法治建設上，這裡就不一一舉例了。總之，這些因素最終使得越南沒法在國民富裕、高品質產業等方面進行突破。當然，越南試圖做出改變，比如推行15年免費教育，但效果還需要觀察。越南通過免費教育法規所以，越南要在世界上最終崛起，可能還需要下一番大力氣。 (首席商業評論)

越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。 這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復刻曾經無數次上演的“中國式”搶房。凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機螢幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣裡瀰漫著同樣的對財富的飢渴。這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。和胡志明樓市相似，在河內一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這裡完整復刻。這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度湧入這個東南亞國家，創造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元人民幣。資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。下一個爆發點，賭一把越南城市化紅利溫州商人 阿強“2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。”阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了複雜的政策分析模型。“我們研究越南的五年規劃、基礎設施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。”▲圖源：東方IC阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關注地鐵規劃。“你看胡志明市地鐵2號線的規劃圖，沿線那些現在還是空地或舊廠區的地塊，像極了當年張江的農田。” 他已提前佈局，收購數套沿線公寓。“這裡規劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。”政策風險大，投機就是用好資訊差和時間差資深炒房客 阿軍“就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經濟增長極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實戰性：避開核心區成熟地段的泡沫，專攻“規劃新區”和“地鐵延伸段末梢”。“賭的就是資訊差和時間差。”他最近在胡志明一個項目“掃貨”三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內。“用足槓桿，海外帳戶操作。五年，就賭五年內這裡地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產生大量租賃和購買需求。”但他始終保持警惕，手機裡存著越南各級政府的官網連結。“最大的風險不是市場跌，而是政策風險。如果越南學習中國突然出台限購限貸，遊戲規則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。”阿軍嚴肅地說。一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方越南本地房產中介 阿梅作為土生土長的胡志明市人，從業十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。“十年前，一對普通白領夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區買個溫馨的小公寓。現在這個夢想遙不可及。”她苦笑著搖頭，“那個價格已經變成了他們無法理解的數字。”她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。“外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快准狠，眼都不眨。”我在越南混得風生水起，因為最懂中國炒房客華人房產中介 阿傑“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美複製。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃那個區？’‘地鐵站具體在那？多久建成？’‘未來三到五年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。”不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反覆提醒他們算好長遠帳，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”/ 十年河東十年河西，越南樓市重走中國路/這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇蹟，而是一套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被覆制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎麼用槓桿把一塊錢變成十塊錢。這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關係，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發現驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計畫後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。兩國樓市有相同，有不同。相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。不同點在於發展階段：中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；經濟基礎不同，越南製造業基礎相對薄弱；市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。第一大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。第二大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。▲圖源：東方IC一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩賺不賠的生意，越南樓市也如此。說到底，一個國家的發展，是為了帳面上不斷跳漲的數字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。胡志明市頂級公寓的觀景窗裡，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機螢幕上，房價數字又漲了一截。資本狂歡後，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數普通人的平凡夢想。畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關乎溫度，一個常常只關乎數字。 (金融八卦女頻道)

越南的改革正如火如荼，熱錢不斷湧入，國民收入不斷提高，一派欣欣向榮……但某些領域，繁榮得有些過頭了。目前，河內公寓每平方米已超過8000萬越南盾，折合人民幣2.1萬元，已經和中國最強地級市蘇州城區一個水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相當於2010年的中國，當時上海的房價也不過如此。一個剛剛起步的開發中國家，房價卻飆升到了發達國家水平。這種離奇的劇情，我們經歷過。但越南樓市的故事，與我們的經歷，並不太一樣。01. 廉價貨幣毒癮與土地枷鎖越南國家銀行（SBV）印鈔機的轉速，遠比房價更誇張。2008-2025年，越南基準利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續十餘年的降息潮，本質上是以貨幣寬鬆換經濟增長的賭博。尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標（越南政府的政治紅線），SBV在聯準會維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通膨率）一度為負值。即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠超5.5%的實際GDP增速。低利率環境徹底扭曲了市場資金流向。這些貨幣的本意是流向製造業，去生產鞋子、手機出口。但現實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業根本不敢擴產。於是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經濟裡轉了一圈，發現無處可去，最終全部湧向了資產市場。與此同時，為了緩解貨幣貶值引發的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲備以穩定匯率。這種被動寬鬆進一步加劇了流動性過剩。更關鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時，供給端卻被僵化的制度卡住了。2024年，越南《新土地法》開始生效。這本該是一場旨在“市場化”的改革，結果卻大相逕庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應指導價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機行為。更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。這種制度設計造成了三重惡果：1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關收入佔財政比重僅12%，遠低於東南亞國家 25%的平均水平；2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地後閒置至今，坐等地價上漲而非開發建房；3.供應嚴重不足，2024年河內僅供應3.9萬套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更誇張，每2000人僅有1套新房供應。……《新土地法》做了一個看似很公平的決定：廢除政府限價，採用“年度土地價格表”，並要求基於“市場原則”估值。這樣做的後果就是，開發商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。但是，市場預判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個人投資者跟風入市，形成"越漲越買、越買越漲" 的螺旋。成本漲了問題並不大，漲售價就是了。羊毛出在羊身上，開發商精準地將每一分上漲的土地成本、拆遷補償費，加了30%的利潤後，轉嫁給購房者。漲價的理由很充分。越南的城鎮化率從2020年的 37% 飆升至2025年的45%，年均新增城鎮人口超200萬，但城市規劃卻嚴重滯後。比如2025年胡志明市地鐵1號線開通後，沿線公寓價格應聲上漲15%，但全市僅規劃3條地鐵線路，遠不能滿足千萬規模人口的需求。更關鍵的是，《新土地法》雖然通過了，但實施細則這兩年處於嚴重滯後狀態。在史無前例的反腐運動中，大量越南地方官員因為害怕在“市場定價”過程中被指控造成國有資產流失，普遍是“不做不錯”的擺爛態度。審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在“土地估值”這一環節，進而導致供應斷崖，2024年河內的新房供應量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。胡志明市更誇張，人口近1000萬，2024年只供應了5000套住宅……很顯然，越南房價雖然漲得誇張，但這並不是“房子”的故事，而是一個關於“錢”變質和“地”便秘的故事。簡單來說，就是“錢太多，地太少”。但這並不是故事的全部。02. 越南新房不是給越南人蓋的因為產業鏈遷移加速，過去兩年，越南北部的工業園區在2024-2025年持續吸納全球供應鏈轉移。數以萬計的韓國、中國、日本工程師和高管隨之湧入，當然不會住在工廠旁邊的村子裡；同時，工廠僱傭的數以百萬計當地工人，大多都是進城打工的“鄉下人”，也得有地方住。他們的住房需求呈現梯度傳導特徵：高端技術人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則湧向郊區的經濟型住宅，管理層多選擇帶國際學校配套的別墅。2024年，越南平陽省住宅銷量增長46%，遠超全國平均水平，這種產業帶動樓市的模式，與曾經中國東莞、蘇州的發展軌跡高度相似。只不過，如今越南的供應缺口更大，漲幅更為猛烈。這是明確而火熱的市場。2024年，越南房地產領域吸引FDI達56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，佔全部外資的23.5%。主要佈局河內、胡志明市的中高端公寓項目。這形成了一個“雙軌制市場”：房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老闆的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。根據Savills的資料，河內高端公寓的租賃市場中，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報支撐了高昂的房價。就外籍人員的收入而言，越南的房價雖然漲得誇張，但還稱不上“貴”。明白了開發商的目標群體是誰，就很容易解釋接下來的事情。翻看越南2024-2025年的新批項目列表，會發現一個驚人的現象：平價房滅絕了。因為土地成本和合規成本漲了50%，開發商如果蓋4000萬/平米的剛需房，利潤是負的。唯一的出路只能是給有錢人、給外國高管們是蓋豪宅、蓋高級公寓。配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風情”或“迪拜奢華”等標籤，把單價做到8000萬甚至1億越南盾，才能覆蓋成本並賺錢。這就導致統計資料上的“均價”被劇烈拉高。並不是所有河內的公寓都漲到了8000萬，而是新房全是8000萬以上，你想買別的？對不起，沒有。房價暴漲正在撕裂越南基層社會。河內西湖區高端公寓業主與郊區貧民窟居民的財富差距擴大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。2024年調查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產資產，而後50%家庭僅持有2%，這種財富集中度遠遠超過超過泰國、馬來西亞等鄰國。河內25-35歲群體的房價收入比達28:1，意味著不吃不喝28年才能買房。這還是所謂的“平均值”。在國際標準中，超過6倍就是泡沫，超過10倍就是巨大泡沫。結果就是，2025年越南結婚率降至6.2‰，創歷史新低，"無房"是男性被拒的首要原因。這種社會情緒積累，正在孕育不穩定因素。2025年河內爆發的 "住房抗議" 活動，迫使政府出台臨時限購政策。但房地產貢獻了12%的GDP和26%的財政收入，2024年土地相關收入佔非稅收入的41%，貿然打壓必將導致經濟失速。現有調控措施顯得杯水車薪。胡志明市將外國人購房上限設定為每個項目30%，但外資通過"代持"等方式輕鬆規避；河內試點"房價備案制"，但房企通過"裝修包"變相漲價，實際售價仍高於備案價20%。更尷尬的是，2025年推出的"社會住房計畫"僅建設 1.2 萬套，不足需求的十分之一，淪為 "象徵性工程"。這大概就是越南融入世界的陣痛了。03. 尾聲此時此刻的越南、尤其是河內樓市，就像一個壓力鍋。下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產在沸騰。本質是貨幣購買力的系統性轉移：從持有現金的工薪階層，轉移到了持有土地和房產的資產階級手中。既是經濟活力的體現，也是風險累積的訊號。其中更有無數普通人的悲歡。與2016年的上海、2018年的首爾，細節不同，但總體相似。瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。 (功夫財經)