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楊惠妍上任300天，碧桂園「砸鍋賣鐵」扛住了
楊惠妍接班已經300多天。
對於仍在泥沼中掙扎的地產人而言，這300天很長——史無前例的行業劇變，壓在打工人頭上就是一座山；焦慮、迷茫的情緒交織，連續被拒的簡歷與不懈的信念一起，共同經歷曙光來臨前的煎熬。自救、求生，也是楊惠妍擔任碧桂園「一把手」後的關鍵字。
2023年3月起，楊惠妍接棒父親楊國強，出任碧桂園集團董事會主席。她面對的是「公司創辦以來最大的困難」。在地產深度調整下，碧桂園歉收的業績與短期流動性壓力，褪去了她「中國女首富」的光環，「保交付、保經營、保信用」成為她的首要任務。
所幸，這一年，楊惠妍扛住了。
1月15日，碧桂園集團召開了2024年度工作會議，楊惠妍現身。她表示，“雖然公司現在面臨困難，但夢想中的碧桂園從未改變。”
《我夢想中的碧桂園》源自碧桂園創辦人楊國強在10年前寫的十二句話，談的就是楊國強希望建立的企業價值觀。2023年4月，楊惠妍接任董事會主席後，在主持的第一場集團月度管理會議上，就分享了這篇《我夢想中的碧桂園》。
「這十二句話最能詮釋我理想中的碧桂園。」楊惠妍當時表態稱，「前四句闡述了企業的定位，體現了企業和同事們之間的關係，其中飽含了愛與認同；中間四句清楚地描述了企業的經營之道；最後四句是企業的初心和社會責任。”
在這次會議上，楊惠妍再次提及《我夢想中的碧桂園》。她說，家族肯定與公司共命運，會全心全意、真心真意地為公司的發展努力，目前也盡力盤活資產。
從會議內容來看，碧桂園2024年的重點工作仍是保交付、保經營和保信用。其中，保交付仍是碧桂園「必須牢牢守住的底線」。碧桂園預計，2024年交付量超48萬套，仍是天量的交付任務。
「家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑。」2023年12月8日碧桂園月管理會議上，楊惠妍許下「軍令狀」。4天后，公司宣布高階主管集體降薪，楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬元。要知道，莫斌的年薪曾經高達2.34億元，堪稱職業經理人的薪資「天花板」。
但高階主管降薪，至少向外界傳遞了一種態度：管理階層與員工同甘共苦、家族願意積極解決公司問題。
「天量」交付壓力：立足自救、極限管理
保交付是包括碧桂園在內所有房商必須牢牢守住的底線。
楊惠妍在此次年度工作會上表示，2024年碧桂園集團的重點工作仍是保交付、保經營和保信用。在保交付、優化經營的過程中，碧桂園努力保信用，做好各相關方的溝通與安排，使公司在保交付過程中有序修復資產負債表。
楊惠妍表示，2024年公司預計交付量超48萬套，仍是天量的交付任務，公司上下要從資金、資源以及個人狀態上做好充分準備。
從現實情況來看，達成48萬套的交付量目標並不容易，碧桂園以「交付挑戰將進入深水區」形容這一目標的艱難。楊惠妍表示，“我們的管理機製完善，企業文化優秀，團隊穩定團結，同時也得到政府支持和認同，這些都會支撐我們把今年的交付工作做好。”
《中國企業家》獲悉，2023年全年，碧桂園累計交付超60萬套房屋，累計交付面積7162萬平方米，涉及31省249個城市。不過，60萬套房屋並沒有達成碧桂園在2023年年中的預期，公司原本預計2023年全年總交付應近70萬套房屋。另根據第三方統計，碧桂園年度房屋交付量再次穩居業界第一。
莫斌也在會議上談到「保交付」表示：「保交付本來就是我們應該做的，現在更是成為政治的底線要求和企業生存的前提。立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業主，是我們的良心所在。只要是我們經手的項目，保交付都是我們每一個人的使命。”
2023年，樓市困難前所未見。市場修復不如預期，整體仍處於調整之中，產業百強累計業績持續呈現負成長。為了因應市場變化，過去一年，碧桂園多次調整組織架構。楊惠妍表示，房地產回歸居住屬性，碧桂園要做好自身策略規劃，選好用好優秀團隊，讓團隊越來越有戰鬥力和凝聚力。
碧桂園最近一次組織調整是在2023年12月初，碧桂園將其中14個區域公司合併為7個新區域，公司區域總數只剩下21個。短短2年，碧桂園區域總數從2021年底的近百個縮減至21個，大量高階主管和第一線員工隨著調整而離開。根據財報，2023年上半年，碧桂園員工人數從69932名減至58140名，減員超過1.1萬人。
2023年12月12日，碧桂園公告稱，公司執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執行董事陳翀主動提出降低薪酬請求。其中，楊惠妍年度薪酬由37萬元調整至12萬元；莫斌年薪由300萬元調整至12萬元；楊子瑩（楊惠妍妹妹）由200萬元調整至12萬元；陳翀（楊惠妍丈夫）由200萬元調整至12萬元；陳翀（楊惠妍丈夫）由妹妹37萬元調整至12萬元。
另據碧桂園介紹，公司已取消所有高階主管配車，確有工作需求時，可透過申請公務派車或使用自有車等方式，實現車輛費用集約管控、成本降低。
身為控股股東，楊惠妍也在為公司提供資金支持。根據碧桂園消息，上市至今，楊氏家族已透過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持總額約410億港元，且從未減持股票。
除了開源節流、降本增效，碧桂園也努力促進銷售、盤活資產，積極拓展融資管道、推動債務重整等多個面向。根據2023年12月14日公告，碧桂園表示將出售珠海萬達商管1.79%股份，金額30.7億元。碧桂園稱，目前9隻境內債券已成功展期，境外債務管理措施也在有序推進中。
高壓之下，“保信心”
靠降薪、行政開支縮減而來的費用，相較於公司經營所需，或許僅是杯水車薪。對於目前的碧桂園全體員工而言，保住信心顯得尤為迫切。
2023年12月8日，碧桂園對公司極端情況進行了「敏感度模擬分析」後，楊惠妍給大家分享了一個較為樂觀的結論。她表示：「保守計算情況下，只要我們存貨資產正常銷售，即使假設我們不買地、稅收沒有減免、不考慮'一體兩翼'的新增貢獻，未來十年碧桂園仍將持續保持正資產（狀態）。 ”
她也表示，對碧桂園修復資產負債表非常有信心。「碧桂園資產負債表良性、資產大於負債，淨資產超2500億元，已取得的權益土儲約7800億元，淨經營性現金流保持為正…”
值得注意的是，這些美好願景的所有前提是，「存貨資產正常銷售」。
這次會議召開前一個多月，2023年11月，碧桂園權益銷售額只有61.1億元，比去年同期，不到四分之一。根據今年1月4日碧桂園公佈的未經審核營業數據，2023年12月，公司共實現歸屬公司股東權益的合約銷售金額約69.1億元；2023年全年，碧桂園實現權益銷售金額1742.8億元。
中指研究院最新發布的數據顯示，2023年全年，「百大」房商銷售總額6,2,791億元，較去年同期下降近兩成。其中，保利發展、萬科、中海地產位居銷售額前三名，而碧桂園結束自2017年以來的“六連冠”，排第七名，從2022年4643.0億元銷售額，直接銳減至2199.8億元。
這次工作會議上，碧桂園預期，2024年市場仍在低位徘徊，城市銷售表現分化加劇，民營商和國央企分化仍會加劇。莫斌強調，沒有銷售，就沒有造血。要在政策窗口期，緊跟政策大勢，抓住機會獲取支持，同時嚴守保交付底線，做好存量和增量銷售，不斷恢復企業的造血功能。
此前，莫斌曾在碧桂園「新年致詞」中表示，2023年，公司營運始終在高壓之下。他說，碧桂園找到了資產負債表修復的清晰路徑：在「一體兩翼」的策略佈局中探索到新的生機。科技建造不斷成熟，博智林機器人經過5年的投入與準備，商業化已初見成效，代管代建正成為新的業務成長點。
據碧桂園方面透露，在代管代建方面，截至2023年底，碧桂園建管（鳳凰智拓）已累計新增代建項目30個，在售貨值約244億元，覆蓋全國20個城市。「市場不可能永遠上行，也不可能永遠下行，市場總是存在的。」莫斌提醒，今年公司面對的挑戰可能比想像中的更嚴峻。
碧桂園的轉型探索背後，房地產市場正在呼喚新發展模式。
住建部長倪虹先前也表示，新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高品質、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。
目前市場對新模式內涵討論不斷。如在需求端，老百姓最為擔憂的是房價波動和交房質量，近期坊間傳出的「無理由退房」呼聲，反映的即是開發商和業主之間關係的改變。這意味著，開發商的生意從定價模式到拿地標準都要跟著改變。但在目前條件下，房企做到真正「無理由退房」的難度極高。
近期，政策面持續釋放利好，支持房企合理融資，亦在提振市場信心。對於房地產的定位、未來房地產的發展，楊惠妍表示，“新房改方案”等政策給出了非常清晰的要求，“只要國家政策清晰且相對穩定，我們就能夠基於政策做好戰略。”（中國企業家雜誌）