2024年中國房地產走勢如何

1月26日上午，住屋城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。住建部長倪虹強調，加速推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此次部署會是對先前政策的推動。1月5日，住房城鄉建設部、金融監理總局兩部門共同發布《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》。

隨著房地產市場的調整進入新時期，這被業界稱作「政策開門」。

房地產市場出現了一些積極變化

政策調整是影響2023年房地產市場的關鍵因素之一。從2023年房地產開發投資與銷售的關鍵數據變化來看，2023年房地產開發投資、企業到位資金等多項數據儘管下降，但降幅較上一年有所收窄。其間，各地「認房不用認貸」、降低首付比例及利率、放寬限購等政策工具的綜合運用，被視為提振市場的有效手段。

國家統計局數據顯示，2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%；房地產開發企業到位資金127459億元，比上年下降13.6% ；商品房銷售面積111735萬平方米，較上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。房地產開發景氣指數上半年起伏較大，下半年則進入相對穩定狀態。

國家統計局局長康義表示，房地產市場正處在調整轉型的過程中，各地區各部門都在適應房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。從目前的情況來看，房地產市場出現了一些正面變化。

結合全年的房地產行業數據走勢，康義表示，市場的積極變化主要表現在兩方面：一是房地產投資、銷售等指標降幅收窄。2023年，房地產開發投資較上年下降9.6%，降幅比前一年收窄0.4個百分點。房地產開發企業到位資金下降13.6%，降幅比前一年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，都在下降，但是降幅分別比上年大幅收窄15.8和20.2個百分點。自2023年8月以來，新建商品住宅網簽備案量整體回升，12月份比8月回升20.2個百分點。從70個大中城市監測情況來看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。二是房地產竣工面積增加較快。「保交大樓」工作正穩定地推進，效果持續顯現。2023年，房地產開發企業竣工房屋面積比上年增加17%。

「政策開門」：建立房地產融資協調機制

進入2024年，後續的政策調整方向仍是業界內外高度關注的議題。

1月5日，住房城鄉建設部、金融監理總局兩部門共同發布《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》。這項政策被業界視為2024年首個國家部委級房地產重磅政策，具有「開新篇」的色彩。1月26日，住建部又為此召開部署會，可見新政之重磅分量。

所謂建立房地產融資協調機制，即由各地級以上城市政府分管住建工作負責人、屬地住房城鄉建設部門、金融監理總局派出機構等共同組成，要求明確工作分工、強化統籌規劃、細化政策措施，及時研判本地房地產市場情勢及房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，以及搭建政銀企溝通平台，指導金融機構與房地產開發企業平等協商等。

部署會指出，建立城市房地產融資協調機制，是一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這一重要機制迅速建立和運作起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，強化統籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平台，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。

會議強調，專案有序開發建設，是房地產市場平穩健康運作的基礎，關乎人民切身利益。針對目前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運作、合規使用，堅決防止挪用。省級層級要追蹤監測落實狀況，加強督促指導。國家層級將建立城市房地產融資協調機制計畫資訊平台，實施週調度、月通報。

房地產融資協調機制既有對先前政策的延續與升級，亦不乏創新之處，業界對此給予正面評價。

易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者分析表示，此次政策的核心在於首次建構「房地產與金融良性循環」的融資作業機制，其優勢在於：一是市政府分管住房領域的副市長將擔任組長，可以更好協調金融資金對房地產企業的支持，有助於各地房地產融資工作有效推進；二是此類協調機制將有會商制度，有助於打通“住房市場” 「貸款市場」等相關工作，尤其是可以及時回饋各地房地產銷售市場的走勢以及房企的運作走勢，真正做到融資工作及時、精準、充足；三是可以及時推送優質房企名單，這是此前「白名單」制度的升級模式，相當於更精準地提出2024年需要支持的房企名單，對於金融機構而言，有助於降低融資風險，同時有效完成今年的房地產融資工作。

房地產市場長期健康發展有較好的基礎

基於先前的政策調整效應積累，2024年房地產市場會出現怎樣的趨勢？

嚴躍進認為，結合2023年全國房地產市場數據來看，房地產市場供需兩端都呈現一定的壓力，顯示穩定房地產的工作還要進一步夯實。此外，一些較大的金融風險問題已被控製或得到較好的防範化解，包括企業、居民家庭層面。2024年隨著宏觀經濟轉好和房地產市場調整，預期市場回溫向好趨勢不變，市場信心整體朝著恢復的狀態進行。

康義分析表示，房地產市場長期健康發展有較好的基礎：一是都市化數量和品質提升還有很大空間，與已開發經濟體相比還有提升空間，包括都市化進程中的新增住房需求以及存量上的改善性住房需求；二是建構房地產發展新模式潛力巨大，新模式正積極建構當中。隨著保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造工程有力有序推進，將有利於解決人民在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。（中國經濟周刊）