東京都心房產轉售價值明顯上漲，最高1.9倍

“一旦在東京都心發現優良房產，立刻會現金全款買入，幾個月後加價出售”，房產中介說。由於認為資產價值能長期維持和成長，海外資金正向東京都心集中。觀察2023年的日本二手房轉售價值，在前10名的區域中，東京23區佔7個。排在第1的是…

在買賣二手房時參考的轉售價值（Resale value）方面，東京都心明顯上漲。由於認為東京都心房產的資產價值能長期維持和成長，日本國外的房地產投資者和富裕階層的資金向該領域集中。在房產轉手價值上排名靠前的日本的相關地區在約10年內已經改頭換面，再開發告一段落的地區和郊區已不見了身影。

購買的商品在二手市場上出售時所獲得的利潤稱為轉售價值。這是在二手流通活躍的汽車及房地產領域經常使用的概念，反映商品的資產價值。

日本房地產調查公司東京KANTEI（東京品川區）最近按日本的各個地區匯總了2014年以後二手房的轉售價值。價值透過以房齡10年左右的二手房的平均希望出售價格除以新建時的銷售價格計算而得。

2023年轉售價值排在第1的是東京都港區的188.4％。顯示該地區的二手房以新建時的約1.9倍的價格出售。排第2的是東京都千代田區，187.1％，第3位是東京都澀谷區，為180.5％。在前10名的區域中，涵蓋東京都心的東京23區佔7個區域。

推動東京都心二手房行情的是海外的房地產投資者和富裕階層。由於人口持續流入，中長期具有穩定且較高的資產性，因此購買意願旺盛。

1月的東京都心6區（千代田區、中央區、港區，新宿區、文京區、澀谷區）的平均希望出售價格方面，每70平方米的平均為1億1138萬日元（約合人民幣541.9萬元）。連續12個月刷新2002年有統計以來的最高紀錄。

以「fujifujita」的名義活動的日本房地產仲介公司FJ Realty（東京中央區）的藤田祥吾社長說：「房地產投資者買房的決策很快。一旦在東京都心發現優良房產，立刻會現金全款買入，幾個月後加價出售」。

在約10年時間裡，日本房地產轉售價值排名靠前的「面孔」發生了巨大變化。

2014年排在第1的是京都市中京區，轉售值為132​​.5％。排在第2位的是該市的下京區，轉售價值為123.0％，該市左京區也以110.2％排在第6位。另外，川崎市中原區當時以108.0％排在第8，千葉縣浦安市以107.9％排在第9，東京都武趙野市以107.3％排在第10位。

2014年當時，排在前10的地區中，東京都心地區有4個，可以說當時的「臉」比現在更為豐富。而在約10年時間過去後，排名靠前的地區更加向資金聚集的東京都心地區集中，相反，日本的地方和郊外的多數地區已經從前10中消失。

京都市的轉售價值之所以較高，是因為建築物的限制規定產生了影響。為了保護景觀和居住環境，該市一直限制建築物的高度。由於市內的住宅供應量有限，因此現有住宅的價值相對提高。

京都市自2023年4月起放寬了部分限制。高層住宅（Tower Mansion）的開發是否有進展一直備受關注。如果住宅供應量增加，現有住宅的價值將會面臨下行壓力。

川崎市和浦安市的城市再開發暫告段落，以前那樣的人氣已不復存在。與再開發之前相比，城市的發展性降差，除了海外人士和富裕階層之外，剛需人群也很難選擇這些地方的住房。由於作為二手房屋出售時很難設定強勢的價格，因此轉售價值低迷。

東京KANTEI的主任研究員高橋雅之指出，決定轉售價值的要素有四個，分別為地段優勢、交通便利性、生活便利性、未來前景。高橋同時表示：「房地產投資者和富裕階層對地段特別挑剔，對東京都心的住宅懷有強烈的執念」。

比較一下世界各地的住宅投資報酬率（cap rate），東京為3～4％左右，上海為1.0％～1.4％，香港和台北為1～2％左右。海外的房地產投資者和富裕階層認為東京都心地區的住宅相對便宜，這也是購買需求持續旺盛的原因之一。

目前，日本銀行（央行）的政策修正動向可能成為市場行情波動的主要原因。如果借貸利率上升，與投資報酬率的利率差（Spread）縮小，投資資金的流動就會變慢，可能會導致市場行情改變。（日經GO）