遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。過去這一周，A股股民真正體會到了大起大落。比A股更激盪的，也許只有杜拜的房產了。自從開戰以後，短短兩周，杜拜的房價就暴跌了30%。過去幾年，杜拜憑藉著優惠的稅收政策以及低門檻的“黃金簽證”，吸引了無數數字游民。很多人相信，只要有一些積蓄、有一份可以遠端辦公的工作，就可以到杜拜過上“提前退休”的生活。不過，一切繁榮的前提，都是建立在杜拜“中東避風港”的安全幻覺之上。戰爭爆發，新移民和旅居客彷彿如夢初醒：在炸藥桶邊上睡覺，的確很容易失眠。那麼，當杜拜崩塌之後，數字游民的下一個躺平聖地是那？有人給出了答案：遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。惠州，數字游民新基地當有人提出惠州是數字移民新首都的時候，很多人震驚了，他們都在問：惠州是那？惠州，是廣東省下轄的一座地級市，位於廣東省東南部，地處珠江三角洲東端，毗鄰廣州、深圳，是粵港澳大灣區重要城市之一，國家歷史文化名城……顯然，以上這些回答並不能解釋惠州為何成為年輕人的新躺平聖地。出生於惠州、畢業於惠州市第一中學的孫宇晨，或許能代表很多看好惠州的人。在“孫割”看來，惠州有物價低廉、安全、風景宜人、氣候宜居等眾多優點，無論是曼谷、新山，還是紐約、倫敦，通通都不能與之相比。孫宇晨不是第一個推薦惠州的人。《再見愛人》裡面，前過氣網紅留幾手一直心心唸唸的就是以後到惠州住大平層，每天騎摩托車衝浪，面朝大海春暖花開。由此上溯到一千年以前，早就有一位知名網紅在惠州講過這樣一句話：日啖荔枝三百顆，不辭長做嶺南人。惠州並不是一座小城市，面積上，這裡是粵港澳大灣區第二大的城市——1.1萬平方公里的面積，相當於6個深圳；從人口上看，這裡的人口超過600萬；經濟上，惠州GDP總量穩居廣東省第五位。然而，惠州的城市形象與這份資料並不是十分貼切：這是一個資料上的巨人，感官上的小城。畢竟，夾在廣州、深圳、東莞這樣的頂級城市群中間，惠州的星光難免暗淡一些。人人都說惠州好，惠州到底好在那？跟大面積對應的是，惠州的產業、人口極度分散。惠城區有老城的煙火氣，但離廣州、深圳遠；靠近深圳的惠陽、大亞灣，是一座座孤立的睡城。走在惠州，很難感受到像廣州、深圳那種撲面而來的“大都市壓迫感”，反而覺得它是由無數個互不相連的小鎮組成的。圖源：小紅書@麥克抽這裡的住房供應，號稱可以裝下整個廣東的人。而得益於超量的供應，惠州的房價長期保持在很低的水平。在雙月灣、巽寮灣外圍的偏遠片區，海景房便宜到十幾萬一套，約等於隔壁深圳一平米。即使是不錯地段的新房，也只有七八千一平米，大概是東莞的三分之一。如果租的話就更划算，一兩千一個月就能租一套海濱公寓，兩居室、無敵海景、帶保潔。便宜的不只是房價。相比深港，惠州的物價約等於慈善。個位數的早茶，15 元一碗的橫瀝湯粉，是每個打工人心靈的按摩。在水東街，凌晨兩點依然能吃到最新鮮的海鮮排檔。便宜不一定沒好貨，惠州的生活質量也不錯。上一個被年輕人追捧的躺平聖地 ，是黑龍江的鶴崗，那兒的房價更便宜，幾萬塊就能買到一套兩居室。如今第一批去鶴崗的年輕人，不少已經回來了。僅需一個冬天，便已足夠教訓每個不知道輕重的年輕人。比起令人遭罪的氣候，遠離現代生活，才是鶴崗更嚴重的問題。即使是宋徽宗蹲寒窯的五國城、甄遠道流放的寧古塔，也比鶴崗更靠南一些。在這裡你找不到什麼像樣的工作，也談不上有什麼社交圈可言。以上問題在惠州統統不存在。這裡一腳油門就能到深圳，去一趟香港、廣州，強度約等於北京打工人通勤。數字游民可以避世，但不能掉線。在惠州，你能吹到的不僅是來自太平洋的風，還有來自時代前沿的消息。惠州籍歌手攬佬由於惠州的場館租金和安保成本低於深圳，很多大牌藝人現在跳過東莞，首選惠州作為大灣區巡演的固定站。你可以毫不費力地維繫一份一線城市的社交圈子，甚至連文化生活都不會掉隊。這裡的環境也不是鶴崗能夠相比。惠州是全國空氣質量最好的城市之一。冬季溫度冬季均溫15℃，一年最多冷兩個禮拜，春節都能穿短袖，開門就是廣東最好的海灘。比鶴崗暖和、比大理便宜、比乳山便利……如此看來，惠州簡直是天堂。那麼，惠州難道就沒有缺點了嗎？當然沒你想的那麼簡單。誰在負重前行當年輕人開始湧入惠州，他們會發現，老頭老太太已經在那裡了。尤其是東北老頭和老太太。與剛剛意識到游民可以是一種身份的年輕人相比，他們才是老資歷的候鳥、現代社會的遊牧民族。在惠州，能吃到最地道的東北燒烤和老式麻辣燙，幾可與三亞媲美；在大亞灣和巽寮灣，東北話是一種通用語言。早在十幾年前，惠州的購房廣告就已經做到東北了。從動機和需求上說，養老和躺平有諸多相似之處。對老人來說，北方的冬天不僅是氣溫低，更伴隨著高昂的取暖費、極低的戶外活動率以及對呼吸道、心血管的健康威脅。對年輕人來說，一線城市高昂的房租、永無止境的加班和極高的社交成本，是另一種形式的“凍傷”。老年人療養身體狀態，年輕人療養精神狀態。要回答惠州如何成為如今的價格窪地，還要從這座城市狂熱的造城史講起。2015年前後，隨著深圳的房價開始暴漲，限購不斷升級，沒有來得及“上車”的新深圳人，開始把目標投向大灣區的衛星城市。土地供應充足、不限購的惠州，成了深圳客的首選。當年以碧桂園、金融街等為首的房企，在惠州開啟了史無前例的“造城”。大亞灣的樓盤，售樓處建的像機場，每天都有上百輛大巴從深圳，甚至全國各地拉客過來。當時最洗腦的口號是“1/5的深圳房價，住別墅海景房”。這張史詩大餅至今還沒實現在深中通道還沒影子、地鐵14號線還在圖紙上的年代，無數投資客相信了“深惠同城”的童話，認為這裡是下一個深圳南山。2016年，大亞灣的臨深盤從7000 元 /㎡快速衝至1.3萬。就這樣還要搶破頭，什麼喝茶費、更名費、捆綁車位……惠州當時不僅吸引了大量深圳客，還通過強大的分銷網路收割了來自全國各地的資金。很多人甚至沒看房，只看了沙盤就簽了合同。成也深圳，敗也深圳。2021年，隨著房企爆雷、樓市調控收緊，深圳樓市開始降溫。作為深圳房市的影子產品，惠州房地產幾乎一夜滑落。支撐惠州房價敘事的故事，看起來也並不堅實。地鐵東延遲遲不能落地，深惠/深大城際進度也不理想，炒了多年的深圳東進、深惠一體化，停留在紙面上。每個一線城市都需要一個惠州直到現在，還有很多人的房子“套牢”在惠州。比如我的朋友小王。2019年他殺入惠州房地產市場，精心挑選的房子如今白送都沒人要，因為剩下的貸款比新房全款還多。當年和他一個小區買入的業主，資產普遍縮水了50%以上。對這些在錯誤時間、錯誤地點、錯誤價格買了錯誤房子的人來說，這是一個痛苦的去槓桿過程；但對於候鳥一樣來到這裡的年輕人來說：惠州，是一個沒有歷史包袱的地方。當年的房地產狂飆為這裡留下了遠超人口承載能力的建築和基礎設施，這些過剩的資源，恰好被想要逃離內卷、追求低成本生活的年輕人接管了。經過十年的磨合，當年畫的餅，如高鐵、部分商業配套、綠化公園，雖然慢，但總算落地了一些。大亞灣的每一縷海風，背後都有一位被深套的深圳業主在默默嘆息。在泡沫出清後，惠州反而變成了對年輕人更友好的地方。房價不行了反而生活開始了。租金極低的海景房、不再擁擠的濱海步道，讓惠州回歸了其作為度假地的本質。當然，那些湧進惠州的年輕人，很快也會發現這裡不方便的地方。視訊博主鏡頭前那些廉價的海景房和公寓，大多位於大亞灣、惠陽區等臨深片區。惠東的雙月灣，是惠州比較熱門的度假地要從這裡到惠州的主城區惠城區，交通極不方便。去深圳的高鐵倒是可以短到20分鐘一班，看起來很美，但真正的問題是：你要怎麼走出家門。這裡的熱門樓盤，大多數是孤立的封閉社區。公共交通不能說不好，只能說基本不存在。如果你不買車，進出就只能靠班車或極難叫到的網約車；如果為了住在惠州買一輛車，又失去了“游民”的意義。這裡有三甲醫院，也有山姆超市，問題是沒有人天天去這些地方，真正要緊的社區商業，只能說聊勝於無。低廉的房價本就是過剩的結果，所以如果你要住在這裡，就肯定得面對過剩帶來的另一個問題：沒有鄰居。很多超大型社區，入住率只有百分之二三十，白天還好，晚上的體驗，就沒有那麼美麗。即使是最i的人，也很容易低估自己對社交的需求。不過，對像候鳥一樣來去自由的年輕人來說，這些短板和現實的不便，其實都不算真正的問題。唯一的問題是，歷史早就告訴過我們，一個地方從小眾變得大眾，被社交App和短影片捧成“躺平聖地”，大批遊客湧入、網紅咖啡館開滿街角……房價和租金就會悄悄抬升，物價慢慢上漲，生活成本一路回潮。當初吸引我們留下來的所有優點，都會被越來越多的人慢慢“住貴”。等到惠州真的變成了年輕人扎堆的理想國，它也就不再是現在這個低成本、慢節奏、能安心躺平的惠州了。也許那個時候，年輕人又需要尋找下一個惠州了。 (36氪)

3月16日，中國國家統計局發佈2026年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小、同比下降。新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。整體來看，2月有10城新建商品住宅銷售價格環比上漲，南京、長春、宜昌環比漲0.3%領跑；北京、上海、深圳環比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%，廣州與上月持平。一、商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均縮小0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.3%和0.2%，廣州和深圳分別下降0.5%和0.4%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均縮小0.1個百分點。二、商品住宅銷售價格同比下降2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。2月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%，降幅擴大0.2個百分點。 (每日經濟新聞)

2026年2月26日消息，2026年2月25日夜，翠湖五期成交一套建築面積191㎡的3房，成交價4600萬，折合單價超過24萬/㎡。值得注意的是，該房源位於3樓，也就是超低樓層，客廳朝北，沿復興路，沒有景觀。一般來說，2樓3樓超低樓層的房源單價在中高樓層的80%左右，該房源的成交意味著翠湖五期中高樓層的單價已經修復到了30萬左右/㎡（2023年40萬左右/㎡），景觀好的話還要加上景觀溢價。據悉，該房源在過年前買方願意支付的價格大約在4200萬左右，昨夜4600萬的成交意味著該房源的市場價相比過年前跳漲了10%。房價一旦進入上升通道，每成交一套房源，下一套的成交價就會進一步跳漲10%，直到翻倍。祝上海樓市好運。 (魔都房地產觀察)

中國國家統計局近日發佈的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，房地產市場仍處於調整態勢，1月70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小，同比下降。各線城市新房價格環比降幅總體縮小根據國家統計局資料，1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有5個，比上月減少1個，3個城市環比持平；同比上漲城市有4個，比上月減少1個，1個城市環比持平。1月各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比均下降0.3%和0.4%，降幅分別縮小0.1個百分點和相同。同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.9%和3.9%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。從各城市表現來看，根據國家統計局資料，1月大連新房價格以環比0.2%的漲幅居首，其次是合肥、廈門、南充和武漢，環比漲幅均為0.1%。襄陽和徐州領跌，環比跌幅均為0.9%，南寧和天津緊隨其後，環比跌幅均為0.8%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，1月房價環比上漲城市數量有所減少，主要是1月份屬於傳統交易淡季，受季節性因素影響，各地總體保持積極的促銷和讓利態勢。尤其是春節前各地新房的推盤和行銷工作，從新盤方面看，主要以消化庫存房源為主，新推項目少，自然會有折扣讓利等動作。同時，嚴躍進指出，當前房價指數環比漲幅為正的城市呈現兩個重要特徵。一是，以重點二線城市房價上漲為主，如大連、合肥、廈門和武漢，此類城市房價此前有過深度調整，且當前產業基礎好，從“人產城”角度看確實有反彈的可能，尤其是合肥市場最近期資料已經表現出上行態勢。二是，以南充為代表的三四線城市，此類城市人口規模大，返鄉置業需求可帶動價格的一定小幅度拉升，具有積極的導向。另據易居研究院測算，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。易居研究院表示，當前環比指標保持不變，而同比指標有所惡化。主要是1月份屬於交易淡季，價格層面總體保持以價換量。同時，從重點城市反饋來看，二手房交易有較好的活躍態勢，但新房市場還需要發力，此時房企定價策略也會表現理性，各類購房優惠措施較多。二手房價現積極訊號從二手房資料來看，1月呈現出較為積極的訊號。國家統計局資料顯示，1月70城二手房價環比有兩個城市出現上漲，結束了連續四個月以來的普跌局面。從各線城市情況看，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅分別縮小0.2個和0.1個百分點。同比方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。就城市表現來看，揚州以環比0.4%的漲幅居首，其次是湛江，以環比0.3%的漲幅緊隨其後；北海以環比1.2%的跌幅領跌，其次是九江、南昌、秦皇島、包頭和徐州，環比跌幅均為1%。嚴躍進表示，1月二手住宅價格環比上漲城市數量有所改善，這是非常好的訊號。說明價格深度調整後呈現了更高的性價比，在交易市場或買賣市場中已經開始有了共識，對於預期的穩定非常重要。各地要重視此類指標的好轉，注重預期引導，尤其是多強調三個好“政策好、房子好、價格好”，真正促進促進購房需求的積極釋放。另外，據易居研究院測算，1月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.2%。易居研究院認為，二手房價格指數已經出現了非常明顯的縮小態勢。從這個角度看，或可認為二手房的價格已經在環比指標層面出現了拐點態勢。樓市正向走穩修復穩步過渡58安居客研究院院長張波認為，1月樓市延續結構性調整與築底修復的核心特徵，雖整體房價尚未完全擺脫普跌格局，但在政策托底與市場自發修復的雙重作用下，需求端韌性正逐步顯現，整體市場正向走穩修復穩步過渡。嚴躍進指出，1月二手房價格走勢帶動了市場信心的恢復。各線城市環比指標表現積極態勢，說明價格深度調整後具有自動修復機制，進而保持了價格回呼的積極態勢，也說明系列購房政策發揮了促進量回穩進而帶動價回穩的作用。但從新房來看，房價總體上漲的城市數量還是偏少，也要求各地重視對房價行情的引導和預期工作的管理。當前重點城市二手房交易活躍，且上漲的預期增強，此時要加強對此類利多資訊的引導，促進一二手房聯動，真正帶動新房交易的活躍。此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，2026開年樓市迎來探底和走穩的良好開局，這種局面或將延續到3-4月份。節後開發商為衝擊“開門紅”，推盤積極性將有所上升，疊加春節前後基於就業、入學、結婚等需求釋放，交易回升具備確定性。但市場從探底到觸底，再到真正夯實底部，最後走出“L型”乃至“V型”復甦，均需要在供需兩端積極紓困、精細化施策，同時在改善經濟基本面上持續發力。 (中房網)

2026年開年，全國的房價已現止跌跡象。根據國家統計局2月13日發佈的資料，今年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小。特別是二手房住宅，1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，比上月降幅縮減0.4%，二、三線城市分別下降0.5%和0.6%，降幅縮小0.2%和0.1%。新房方面，一線和三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平，二線城市則縮小0.1%，環比下降0.3%。2025年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數在全國樓市整體釋放積極訊號的同時，有一座城市的樓市不僅止跌，還出現了明顯的回升——那就是香港。香港特區政府土地註冊處資料顯示，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。香港房價與成交量一起共同上漲。2025年全年，香港私人住宅售價指數同比上漲約3.25%—3.3%，這是自2021年後首次年度上漲。事實上，香港房價已經歷了大半年的價格反彈。追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，香港二手住宅價格在去年3月見底，並自5月開始逐步回升，上升趨勢持續至今。截至2026年2月第二周，最新的CCL依舊呈現出上升的勢頭，環比上周上漲1.47%，環比上月上漲3.29%。CCL環比上周上漲1.47%中原集團創始人施永青甚至在去年11月給出了十分樂觀的預測：香港樓價將在三年內突破2021年的高點，上漲行情能持續六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達到85%。房價率先回升，香港是怎麼做到的？01觸底反彈，加價買房去年下半年，在注意到一則房產消息後，施連意識到，在香港買房的時候到了。消息是這樣：施連家附近有一套小樓盤，四年前，樓盤剛開發的時候，怎麼也賣不出去，因此開發商把樓盤改造成了服務式公寓，用於出租。而2024年“撤辣”政策出台後不久，香港購房環境變得更加友好，該開發商決定將樓盤“由租轉賣”。香港買新房通常需要抽籤，施連也想買，但沒抽中。結果四個月後，該樓盤一套買入價為540萬港幣的房子，以620萬港幣賣出。也就是說，持有僅四個月，轉一次手，就淨賺80萬。這筆不小的差價鼓動了施連買房的心。研究生畢業後，施連就去了香港工作，如今已有四五年之久。和許多“北漂”“滬漂”的同齡人不同，她認真考慮在工作地購置房產，不是因為剛需，而是投資。若是買房為了投資，看到樓市有上漲的苗頭，或許還不夠。就像買入一隻股票，其最佳時機是在價格觸及底部支撐位之後，施連判斷，經歷連續多年的下跌，香港中西區的房價已經“超跌”了。中西區是香港十八個行政區之一，也是香港最核心、發展最早的區域之一，聚集了諸多國際投行與頂級高校，人們熟知的中環、上環就在於此。“其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區這個地方都跌了30%，就跌得過多了，”施連對鹽財經說，“我覺得有漲價空間，才去買的。”最終2025年12月，施連在香港大學附近購入了一套700萬港幣的次新住宅，25平方米左右。2019年之前，香港樓市長期處於高位，和內地的情況相似，疫情之後，香港樓市整體進入下行階段。有媒體統計，從2021年的高點到2025年年初，香港住宅價格累計下跌約25%—30%。從2021到2025年，香港樓市整體處於下行階段不過到了去年，香港樓市的水溫開始回暖。在靠近深圳的香港元朗區，房產中介東宇觀察到，該地區房價從去年7月開始不斷上升，進入2026年，買賣方市場已悄然發生逆轉。“1月到現在都比較誇張”，東宇對鹽財經表示：“目前屬於想買但沒東西（房子）買，除非加價。”他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業主，願不願意賣房。元朗位於新界西北部，通勤至香港市區通常要40—60分鐘，它是近十多年香港主要的新住宅供應來源之一。在這裡賣房的人以自住為主，房產投資屬性相對較弱，也意味著在樓市下行周期，房價容易跌得更多。說起這一輪的房價回暖，東宇認為，“主要原因是樓價之前一直跌，觸底反彈了”。儘管回升了大半年，如今該地區的房價仍低於2021年的高位，“和2016年差不多”。02“每一個環節都在鼓勵你買房”香港樓市為何能率先實現回升？目前的主要觀點認為，“撤辣”政策、減息效應、股市財富效應、經濟增長、政策利多、租金上漲以及庫存下降等因素都推動了香港樓市的轉變。與內地一樣，針對房地產的下行，港府亦推出了一系列“救市”政策，其中最有名就是“撤辣”。為了打擊炒房，香港一度推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”，主要包括針對非本地買家的買家印花稅，針對購買第二套房產的新住宅印花稅等等。而自2024年2月起，這些措施被全面取消，也就是“撤掉辣招”。“撤辣”之前，內地買家若在香港購置房產，最高需承擔30%的額外稅務。施連表示，“撤辣”為自己省下了200多萬的費用。另一方面，香港實行與美元掛鉤的貨幣制度，聯準會進入降息周期後，香港按揭利率隨之下行，一定程度上減輕了購房人的還貸壓力。施連告訴鹽財經，目前她房貸的實際年息約為3.25%。香港銀行還普遍為貸款客戶提供了配套措施，她可以在貸款銀行同時開立一個與按揭利率掛鉤的存款帳戶，存入閒置資金後，可獲得與按揭利率相同的存款利息，即3.25%。不過，該類帳戶通常設有一定的存款上限。“每一個環節都在鼓勵你去買房貸款。” 施連認為，如今的香港是一座鼓勵資產流動的城市。種種因素疊加在一起，不斷為香港的購房者減輕了入場的負擔。但對於許多購房者來說，一切都沒有以下這筆清晰的“經濟帳”更吸引人：儘管過去數年香港房價在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。施連買的房子雖然面積不大，但因為開發商和地理位置都很不錯，每月的租金可以達到24000—24000港幣，與房貸持平。因此，施連只需額外承擔房子的管理費用，“（每年）再付個五六萬去供一套房，我覺得是非常划算的”。而房子作為一種商品，價格本質由供需關係決定。過去數年，由於香港房地產市場不景氣，開放商減少了囤地行為，施連預計，未來兩三年間，香港新房供應數量會隨之減少，對賣家更有利。現在買房，沒有錯，施連理性地分析著各種利弊。在香港，許多人和施連一樣，選擇在2025年購入房產，直接推動了成交量的上升，而成交的放量帶動了房價的上漲。成交量和房價就這樣相互作用，影響著樓市的起伏。03內地買家大批湧入從成交結構來看，這一輪香港樓市的回升，內地買家起到了很大作用。中國房地產援引美聯物業研究中心結合土地註冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內地買家在香港一二手住宅市場的註冊量共13906宗，比2024年的12190宗增長14.1%；涉及金額1379億港元，較去年同比上升3.8%。宗數與金額都創下歷史新高。以這個資料計算，香港每4套賣出的住宅中，就有1套是被內地買家購買的。在兩個多月的看房過程中，施連注意到有不少內地買家，主要分為兩類：一類是近幾年通過各類人才引進計畫來到香港的大陸人才；一類是子女在香港讀書的內地家長。2022年，香港推出“高才通計畫”，吸納大量內地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計畫累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中有26萬名人才攜家人抵港。2022年，香港推出“高才通計畫”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在採訪中表示：“這產生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買。”與此同時，香港還在接納更多的內地學子。自2024/25學年起，香港政府將八所公立大學的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴大招生規模創造了空間。一直在觀察租房行情的施連表示，擴招推高了高校周圍的租金。她舉例說，自己購入的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高於上一年旺季的水平。當租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內地家長更願意拿出三成首付，直接買下一套房子供孩子居住。施連記得，去年12月，買下這套約25平方米的小房子時，她殺價了80萬，“當時房價剛剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點，他就願意把房子趕快賣掉”。而房價一旦回暖，市場就瞬息萬變。現在，越來越多人建立起房價會上漲的預期，買房時再想砍價，就不那麼容易。東宇對鹽財經表示，現在有業主開始抬價，有的幾萬，有的幾十萬。結合諸多因素，東宇和施連都認為，香港樓市回升不是一個短期趨勢，未來還會持續下去。施連說，如果買的房子漲到了800萬，她就會考慮賣掉它。和房價下跌的日子相比，她還是更喜歡現在的香港。“樓市下行那幾年，股市也特別慘，大家心情是比較低落的”，她說：“我覺得真的有財富效應，股市變好後，地產也穩住了，慢慢地，情緒也都上來了。” (正商參圈)

最近網路上有人說房子已經沒有投資價值，也有人喊現在房價見底了，可以買了。但我要告訴你，這兩種說法都是錯的。我十多年前提出了「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」的分析框架，2015年根據這個框架公開預測一線房價翻一倍，在2020年預測房價將會出現歷史性大頂。今天用幾分鐘，帶你了解未來房地產的新趨勢。首先，近年來房地產確實遇到了一些挑戰，是20多年來樓市調整幅度最大、持續時間最長的一次。2024年商品房銷售面積比2021年的高點下降了一半，2025年還在持續下降。再來看房價，一、二線城市房價平均跌去約30%，很多三、四線城市房價幾近腰斬。那麼未來中國房地產還有沒有機會？我的答案是有結構性機會。為什麼？因為有六大因素在影響房地產未來趨勢，大家一定要關注。第一，全球貨幣政策轉向寬鬆周期，降息潮來了。聯準會自 2024 年開啟本輪降息周期以來，截至 2025 年底已累積降息 175 個基點，歐洲、新興市場等也都開啟降息周期。中國也一樣，2025年底重要會議提出貨幣政策要“適度寬鬆”，上次這個提法是在2008-2010年，時隔15年再現，足見力度。5年期LPR利率從2021年底的4.7%降低到現在的3.5%。第二，未來經濟成長目標明確，「十五五」規劃建議提到要用十年時間達到中等已開發國家水準。「十五五」規劃制定了中國中長期發展目標，就是到2035年實現經濟實力、科技實力、綜合國力、國際影響力等大幅躍升，人均國內生產總值達到中等發達國家水準。什麼是中等已開發國家水準？有一個基本指標，就是人均GDP達到2.5萬美元左右。這也意味著我們要在2035年達到這個水平，這就需要未來相當長的一段時間仍然要以經濟建設為中心，保持5%左右的經濟增速，到2035年經濟總量和人均GDP比2020年翻一番。第三，中國城鎮化還有提升空間，改善型「好房子」依然稀缺。2015-2024年，中國都市化率由56%增至67%，但仍明顯低於高收入經濟體的81.3%。這10多個百分點的差距，就是未來發展的空間。更關鍵的是，現在中國的房子是“總量夠住、結構失衡”，一線城市套戶比才1.01，住房還緊張；三四線都1.12了，明顯過剩。而且很多城市的老房子佔比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。第四，房地產政策調控從收緊全面轉向放寬。2024年9月，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，標誌著樓市政策的歷史性拐點出現，也就是從過去的收緊全面轉向放鬆。之後，各地陸續推出放鬆限購、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費等等措施來救樓市。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多兆市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業，關係著7千萬人就業，上百個上下游產業。就像7年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控，組成5兆房屋銀行收儲。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼籲能被更多人聽到。第五，人口持續向城市群都會圈集中。美國、日本、韓國等已開發國家在都市化後期，都出現了這個現象。中國也符合，近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，但東北、西部等區域近年來面臨產業結構單一，人口在持續流出。同時，我們預測未來將有1.3億新增城鎮人口，80%都會聚集在19大城市群裡，所以人在那裡，住房需求就在那裡，這個規律百年不變。第六，中國擁有強大的基本盤，有龐大的人才和消費紅利托底。中國有14億人口，是全球最大的消費市場，擁有全球最大的4億中等收入群體，也將持續擴大。勞動資源近9億人，受過高等教育的人才總量約2億，大學畢業生超1000萬等等。人口紅利正在轉向人才紅利和工程師紅利，這將是支撐未來中國經濟的核心力量。所以未來中國房地產是有結構性機會的。但請記住，中國房地產大開發時代已經結束，房價普漲時代結束了。我們正進入存量時代，未來房價主要特徵是區域大分化。近期，我提了一個觀點，未來樓市將出現二、八分化現象。未來不是所有城市房價“普漲”，只有20%的城市有機會，就是那些人口持續流入、產業強、配套好的一二線城市，這些地方有新增購房需求，優質房產不僅能抗跌，還可能長期上漲；而剩下80%的人口流出的三四線城市、縣城，房子隻會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰漲的三四線城市、縣城，房子只會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰。 (澤平宏觀)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

上周，上海靜安區正式對外發佈官方消息，宣佈政府將介入二手房收購市場。至2026年2月2日，上海市成功舉辦了二手房收購用於保障性租賃住房項目的簽約儀式，其中，浦東新區、靜安區及徐匯區被選定為首批試點區域，中國建設銀行提供金融支援，各區公共租賃住房營運公司作為收購主體參與其中。針對各區的具體收購標準，詳細如下：浦東新區設定了四項明確標準：一是單套住房面積需控制在70平方米以內；二是位於內環內且建成於2000年之前的房屋；三是總價不得超過400萬元；四是購房者需承諾在收購後購買本區的一手住房。靜安區則側重於滿足置換意願強烈的小戶型住房需求，並優先在產業園區、商業中心及軌道交通站點三公里範圍內佈局，採取以片區集中收儲為主、零散收購為輔的靈活策略。徐匯區則通過財政資金注入與銀行貸款相結合的方式籌集收購資金，專項用於收購小戶型存量房，並在收購後進行標準化裝修，以供保障性租賃住房使用。上海政府此番收儲二手房的舉措，蘊含了多重深意：其一，在房價歷經近五年下跌之後，上海政府選擇此時介入市場，傳遞出政府認為房價已基本觸底的明確訊號。政府作為市場的調控者，其行動往往具有風向標意義，此舉無疑增強了市場信心。其二，各區收購目標主要聚焦於老舊小戶型住房。當前，此類住房的收購成本相較於以往降低了30%至40%，而租金回報率則高達2.5%至4%，顯著高於貸款成本。這一舉措既實現了經濟效益，又積極響應了國家政策，通過提供大量公租房，有效緩解了年輕人及外來人口的居住難題。政府以較低的成本和持有費用，實現了公租房供應的最大化，可謂一舉三得。其三，儘管上海目前尚未全面取消購房限制，外環內仍需三年社保，外環外則需一年，這在一定程度上限制了外地人的直接購房行為，導致置換鏈條尚未完全暢通。然而，政府直接介入收購老舊小戶型住房，為二手房市場提供了有力支撐，有助於打通小換大、舊換新、破換豪的置換鏈條。一旦這一鏈條得以暢通，成交量和房價有望止跌回升，推動樓市持續健康發展。其四，值得注意的是，目前僅有三個區參與試點，且政府收儲的規模在初期必然有限。然而，這一舉措所傳遞出的政策訊號遠比其實際效果更為深遠和重要。即便房產狀況欠佳，也斷然不會滯留於業主手中，政府將作為堅實後盾，實施托底收購舉措。因此，上海政府啟動二手房收購計畫，這一舉措可精煉概括為：政府以實際行動向市場傳遞訊號，表明房價已觸及底部區間，業主難以售出的房產將由政府承擔收購責任。此前，多次提醒廣大讀者，一線城市及部分實力強勁的二線城市，在年末階段呈現出顯著的翹尾行情。以上海為例，1月份二手房網簽總量高達22834套，儘管環比略有下降，但同比大幅增長24%，且已連續三個月成交量穩定在2.2萬套以上。尤為值得一提的是，這一成交量是在無任何政策刺激的背景下，由市場自發形成的。更為關鍵的是，上海的二手房掛牌量正以驚人的速度減少。自2024年9月26日政策調整後，直至2025年小陽春時節，上海二手房市場成交量雖大，但房價並未出現反彈，原因在於成交量增長的同時，掛牌量也在同步增加。當時，鏈家平台上的掛牌量高達11萬套，而如今已銳減至8萬套，回落至2023年上半年的水平。這意味著，在成交量持續放大的同時，掛牌量卻在不斷減少，市場熱度自然隨之提升，房價止跌反彈的可能性也隨之增大。再審視其他城市的市場表現，1月份北京二手房網簽量達到15082套，同比上漲20.9%；深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創下近10個月的新高。近期，我與幾位房產中介公司負責人交流時，他們普遍反映，當前市場氛圍與前幾年截然不同，業主心態趨於平和，不再恐慌性拋售；房東信心逐步恢復，而購房者則開始焦慮，擔心錯過購房時機，紛紛選擇入場。我曾在一個月前預測，年後的小陽春市場將異常火爆，若再疊加政策利多，一線城市房價止跌回穩指日可待。如今，上海政府以高姿態介入市場，進行抄底收購，無疑進一步夯實了房價底部的形成。過去五年，廣大房東們承受了巨大的壓力，經歷了近三十年來最為嚴峻的資產縮水與市場煎熬。然而，我深知，人生之路，難免會遭遇此類重大挫折與挑戰，就如同我們的父輩那一代人，在特定歷史時期（如40、50歲遭遇下崗潮）所經歷的艱難與困苦一樣，這是人生旅途中難以避免的一部分。值得欣慰的是，在經歷漫長黑夜之後，我似乎看到了黎明破曉的曙光，新的希望與轉機正悄然臨近。 (房地產那些事兒)