去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。一、背景深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。二、本次新政兩大變化核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。三、房子能買了嗎？我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。四、怎麼救地產？我認為有三招一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)

經過前期的沖高後，上海新房成交面積出現快速回落。上周（4月6日至12日）成交共計8.42萬平方米，環比大幅減少69.9%。價格方面，由於中高端項目的回歸，成交均價環比上漲36.81%，為82142元/平方米，達到原先水平。僅浦東成交面積過萬全市幾乎所有區域的成交量都出現了不同程度的下滑。大浦東雖然仍位列全市第一，但成交面積僅1.21萬平方米，環比降幅達92.57%。這主要是由於前期個別項目集中籤約，上周簽約高峰過後，成交迅速回落。不過，浦東依然是全市唯一一個成交面積維持在1萬平方米以上的區域。排名第二的是楊浦區，成交面積為0.99萬平方米，受益於新項目入市，成交表現不算太弱。青浦區以0.97萬平方米位列第三。均價重回8萬元從成交產品來看，中高端項目的熱度有所回升。在成交前十的榜單中，單價超過10萬元/平方米的樓盤佔據了4席，並且排名較為靠前。例如，榜單前兩位分別是楊浦新江灣城類股的保利珺園和徐匯的安瀾上海，均價為11.87萬元/平方米和18.35萬元/平方米。榜單其餘項目均為單價6萬元/平方米以內的剛需或首次改善型產品。保利珺園開盤現場受剛需項目成交快速減少的影響，新房均價回歸至原先水平，達到82142元/平方米，環比上漲36.81%。供應環比減少70.99%供應方面，市場延續縮量趨勢。上周新房供應量僅2.87萬平方米，環比減少70.99%。新入市的3個項目均位於外環外，分別是顓橋類股的保利都匯和煦、松江新城類股的中國鐵建西派雲間以及青浦新城的盤古云曦。其中，保利都匯和煦供應量最大，共84套、0.96萬平方米，均價為73297元/平方米。雖然新房市場的消費熱度正快速下降，但是二手房市場交易熱情依然高漲，上周六單日成交量繼續刷新近五年的紀錄。此外，政府收購二手房、置換新房的案例已經出現，新的置換通道正在打通，改善型購房者的入市障礙越來越少。隨著成交反彈力量的不斷積蓄，一旦有優質項目入市，成交放量將是遲早的事。 (今日房產觀察)

13月份70城房價指數出爐了，資料很讓人驚喜。四大一線城市新房和二手房價全部出現了上漲。3月份，四大一線城市新房房價環比上漲0.2%，其中北京新房房價環比持平，上海、廣州和深圳新房房價分別上漲0.3%，0.3%和0.2%。四大一線城市二手房房價環比上漲0.4%。其中北京、上海、廣州和深圳二手房價分別上漲0.6%，0.4%，0.2%和0.4%。一線城市的房地產市場往往具有訊號燈的引領作用，現在四大一線城市齊刷刷的出現了房價止跌甚至上漲，釋放了極其明顯的觸底訊號。除了四大一線城市房價上漲之外，70城房價指數還有其他不一樣的表現。值得我們注意的有兩點。第一個值得注意的點是，二手房房價止跌城市的數量竟然超越了新房房價止跌城市的數量。3月份新房房價止跌的城市有16個，其中14個城市上漲，2個城市止跌。二手房房價止跌的城市有17個，其中13個城市二手房價上漲，4個城市止跌。二手房房價止跌的速度，開始快於新房房價了，這是過去幾年不曾出現的場景。過去幾年，新房市場一直靠產品迭代來拉升價格，所以新房房價上漲城市數量一直高於二手房價上漲的城市數量。現在二手房價在市場自然力量的驅動下，竟然實現了逆風翻盤。3月份二手房價止跌城市的數量，不僅僅是超越新房，還是近幾年以來房價止跌城市數量最多的一次。過去最多的一次，是在2024年的11月，當月總共有12個城市二手房價止跌。那次止跌是在有9.24史詩級救市政策的加持才實現的結果。到了2025年的3月份，二手房價止跌的城市只剩下了10個。今年3月份的二手房價止跌，政策的驅動力量並不強，更多的是靠市場自然的恢復，所以含金量更高。第二個值得注意的點是，這次的二手房價止跌，由90平以下的剛需戶型引領。根據國家統計局公佈的分面積段的70城二手房價指數——90平以下的剛需小戶型，二手房房價止跌城市的數量有21個。90-144平的剛改和改善戶型，二手房房價止跌的城市數量有18個。144平以上的改善大戶型，二手房房價止跌的城市數量有16個。戶型越小的剛需房，二手房價止跌的速度越快。戶型越大的改善產品，二手房價止跌的速度越慢。而剛需是二手房市場上實實在在的購房群體，剛需戶型房價的止跌速度快，說明市場觸底的力量越強。23月的房價資料，非常清晰且明確的再次驗證了房地產的調整開始進入磨底的階段。全國樓市跌跌不休的日子這次大機率是要過去了。剩餘的階段，是各個城市的樓市都基於自我的修復情況慢慢的止跌磨底。樓市基本面好的城市，新房和二手房的房價開始微漲。樓市基本面差的城市，新房和二手房繼續找自己的底部，並在底部區間來回晃蕩。這一次讓人欣慰的是，樓市房價的回暖幾乎完全是靠市場自發的力量。過去三個月，全國層面雖然對於房地產救市的定調極其積極，但是並沒有出現類似於像首付調整，房貸調整這樣的房地產救市大招。市場的回暖，一是依靠周期的調整，二是靠著經濟基本面的回暖。周期的調整很好理解。只要是資產都是有周期的。漲多了跌，跌多了漲，循環往復。股市有周期，樓市也有周期，只是樓市周期時間更長。根據國金證券的資料，全國二手房掛牌均價和成交均價較2021年7月份的歷史峰值分別下降37.0%和40.5%。下行幅度超過了全球多數國家的房地產下行周期。到現在，全國樓市基本觸底，部分城市的二手房價甚至超跌。所以今年3月份，二手房價先於新房房價率先反彈。另一個原因是經濟基本面的回暖。如果按照經濟周期的劃分，去年下半年開始經濟就進入到回暖的階段。不管是PPI，CPI都越過了拐點，進入到向上的階段。今年一季度的GDP資料5%超出了預期。不管是規上工業企業的利潤，還是出口，製造業的增長都取得不錯的成績。經濟基本面好轉，是樓市迎來拐點的根本支撐力量。3月份樓市回暖，是一季度經濟基本面明顯復甦的對應。也是自然而然的結果。3接下來的4月份，我們也要觀察樓市的資料，看看此輪的回暖是否穩固。尤其是4月下半月到6月份，過去幾年樓市熱度的降溫，往往是在這三個月時間發生。這三個月，如果回暖穩固，會有更多城市的房價加入到上漲的大軍裡。如果仍然有反覆，那麼各個城市的房價會出現漲跌不一。今年各個城市房價應該不會再出現急跌的情形。因為還有一個深刻影響房價的資料也出現了拐點。持續處在高位的居民槓桿率進入到下降空間了。圖表來自於公眾號一座獨立屋截止到去年年底，國內居民槓桿率降到了59.4%，正式進入到了60%以下的區間。並且以一個季度1個百分點的速度在下降。過去幾年，居民槓桿率遲遲處在60%以上高位無法回落，導致居民的資產負債表遲遲無法得到有效修復。這個事情到去年四季度出現了轉機。居民槓桿率開始向下走，居民的資產負債表進入到了回血階段。根據日本當年的經驗，一旦居民槓桿率開始下降，資產負債表開始回血，房價就進入到了磨底期。日本的居民槓桿率從1991年泡沫破裂之後，連續9年處在高位，一直到2000年到達歷史峰值70.3%。2001年之後開始下降。居民槓桿率進入下降之後，日本房價不再直跌，開始進行磨底。到2002-2003年止跌，2004年出現首次上漲。後面連續三年房價都微漲，2006-2007年甚至出現了8%-10%的房價上漲，直到2008年全球金融危機時再次下跌。我們知道的是日本房價跌了二三十年，但是不知道的是這二三十年房價不是一直下跌。而是2000年之前幾乎完成了絕大部分的跌幅。剩餘的時間是磨底微跌，然後漲漲跌跌。如果不是遇到2008年的全球金融危機，日本的房價可能在零幾年就迎來了由跌轉漲的拐點。這是日本房價下跌周期給到我們的參考。按照這個參考，我們現在房價的周期大致相當於他們那時的2001-2002年。房價磨底一兩年，後面正式進入到走穩甚至上漲階段。 (米宅)

一個被無限放大的消息國家統計局披露：3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。來源：國家統計局這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。國家統計局披露：1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。來源：國家統計局這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。杭州學區房，跌成了故事與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。佐證資料在於：第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。FT中文網給出的評論是：其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。第二，深圳同樣如此。媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。但事實上並沒有想像的那般火熱。3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。來源：樂有家二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。來源：樂有家最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。來源：樂有家第三，杭州更是以價換量的典型。杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。來源：貝殼找房房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。製圖：城市財經；資料：杭州市統計局但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。來源：杭州貝殼研究院二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。來源：杭州貝殼研究院杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。調整，依舊會是底色杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。邏輯有三：第一，從國際經驗看，調整周期都不短。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。第三，預期缺失。上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。

深圳好盤推薦龍華迎來近十年“真豪宅”——中海雲頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規產品！值得買的幾大理由：價格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。第一、周邊豪宅水榭山掛牌價12-17萬/㎡，聖莫麗斯掛牌價8-12萬/㎡，預計有10%—30%價差；第二、區位優勢明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級重點發展片區，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；第三、2.8低容積率新規產品，在核心區屬於稀缺供應，未來交易擁有一定定價權；第四、學區劃分屬於深圳外國語學校龍華學校，“四大名校”之一加持！預計5月份入市，該樓盤不限購，外地朋友也可購買。作者：余飛01 高盛最新預測近日，高盛發佈的一份對中國上海、深圳樓市的預測，刷屏了。其核心觀點是：上海和深圳兩個城市房地產市場或將在今年底觸底，復甦時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。去年年底，私募魔女李蓓也發表過類似觀點：本輪房地產調整已持續4年多，後續有望迎來長達10年的上升周期！當然，其中也不會一帆風順。高盛預測的邏輯在於，滬深樓市會與香港樓市形成聯動。香港樓市已經走出了這一輪調整底部，去年年中開始反彈。2025年，香港樓價指數當年已上漲3.25%：一手新房成交量達2.06萬宗、成交金額2256億港元，分別同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98萬宗、成交金額2917億港元，分別同比上升17.9%、20.4%。高盛認為，從人口、產業、購買力、供給、財富效應五個維度來看，上海與深圳在各城市中綜合競爭力最強，必然會跟隨香港樓市的步伐進入上漲通道。國家統計局公佈的最新資料，似乎也在支撐他這一觀點。3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。李蓓的觀點背後的邏輯則在於，她認為：第一，在需求端，他認為中國房地產長期穩定銷售面積中樞在10~12億平米，而當前房地產銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低於長期中樞水準，因此，當下是超跌。第二，供給側視角再看，今天房地產行業格局已發生翻天覆地巨變。一方面，約90%的房企退出市場或不再拿地，比如百強房企這2年幾乎7成已經0拿地了，整個行業競爭強度還是大幅緩和了。雖然粥少了，但僧更少了！另一方面，存活下來的優質企業，新推樓盤淨利率已經高達10%以上。用時下流行的話來講，無論是高盛還是李蓓，所說都有點道理，但是不多。02 這是誤判高盛的部分內容是對的，拋開北京這個行政催生出來的強城不說，從市場化角度看，上海、深圳無疑是中國內地城市中被市場化力量催生出來的綜合競爭力最強的兩座城市。也正因此，上海被視作中國樓市的信仰，而深圳則被視作中國樓市風向標。資料和結果也在佐證著這兩座城市的定位。作為中國樓市信仰的上海，是本輪房價調整當中最耐扛的城市，沒有之一。在這一輪調整周期當中，上海新房價格異常堅挺，而二手房價格跌幅主要集中在外圍。深圳，則完美體現了樓市風向標功能。上一輪樓市大牛始於深圳，2015年深圳率全國之先發起上漲攻勢，之後星星之火形成了燎原之勢。同樣，這一輪房價調整，仍始於深圳。2021年2月份深圳發佈二手房指導價，拉開了中國樓市全面調整序幕。但高盛認為滬深樓市會與香港樓市形成聯動，會被香港樓市帶動上漲，這一觀點明顯不靠譜。因為兩點：第一，香港獨一無二。1，香港和內地城市完全不同，獨一無二且無可取代。更關鍵的是，香港與內地是兩個市場。2，香港這一輪屬於小調整，其調整的原因跟隨美國加息。香港樓市這一輪下跌，始於2022年。2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。其關鍵力量是加息。去年年中開始上漲，背後的推動力則是降息疊加人才湧入。2024年開始，美元進入了降息周期，過去兩年聯準會共四次降息，每次降息25個基點。而港元與美元在聯絡匯率制下深度繫結，香港去年也跟隨聯準會六次降息。分別是：2024年9月18日，降息50個基點；2024年11月8日，降息25個基點；2024年12月19日，降息25個基點；2025年9月15日，降息25個基點；2025年10月30日，降息25個基點；2025年12月11日，降息25個基點。兩年六次降息，利率從2024年8月份的5.75%降至如今的4%。寬鬆利率之下，對香港經濟發展產生了全面而深遠的影響，總體呈現積極提振效應，尤其在樓市復甦、企業融資成本下降、股市流動性改善等方面成效顯著。而香港是一個金融與房產為依託的城市，金融與房產回暖，經濟自然向好。此外，全球大環境變動之下，尤其是全球大脫鉤之下，香港成為內地出海的首選地，內地很多人才湧入香港。資料顯示，高才通2022年底開通，3年時間，香港各項人才計畫收到近60萬宗申請，41萬宗獲批，其中內地人才約30萬宗。截至今年2月底，已有近28萬人才來港工作和發展。人才、資金湧入，成就了香港樓市的快速見底反彈。而且，從另一個層面來說，香港正在虹吸內地熱錢，一定程度上拉長了內地一線城市見底的時間。3，杜拜資金轉戰香港。今年爆發的美以伊戰爭，讓杜拜資金轉投香港。過去兩年，杜拜成了全球炒房客的熱土，但一場戰爭讓人看清楚了杜拜的不安全性。在這種背景下，香港的獨特區位優勢體現出來了。一方面背靠中國大陸，是全球最安全的地帶之一。另一方面，全球自由貿易之地。兩者優勢疊加，原本要投入杜拜的資金湧入香港。香港商報披露：全球資金一直在流動。中東局勢不穩，交通一度近乎停頓，令資金開始轉移至香港。這樣的優勢，上海沒有，深圳更沒有。因此，上海、深圳樓市無法與香港同頻。第二，上海、深圳房價並未見底。香港這一輪調整的核心是加息，以上海、深圳為代表的內地城市，房價下降的原因並不是。這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。雖然房價已經持續調整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩定。這種情況下，那來的信心與底氣背負房貸買房？更關鍵的是，從房價收入比角度看，上海、深圳的調整併未見底。之前本號寫過一篇南京房價快要見底的文章，核心邏輯就是房價收入比。國際公認的房價收入比合理區間為3-6年。南京2025年人均可支配收入為78243元，南京公佈的第七次人口普查戶均人口為2.48人，二手房均價為1.61萬元/平方米。以此則可計算當下南京的房價收入比=（1.61萬元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。無論是從房價調整的幅度，目前1.61萬元的絕對均價，還是7.5年的房價收入比，均意味著南京的房價已經非常接近合理區間的上沿。換句話說，從“估值”的角度來看，南京的房價的確正在接近底部區域。當然，見底並不意味著反彈，而是會陷入漫長的底部橫盤周期。以此同理可計算，上海的房價收入比=（55075元/平方米×90平方米）÷（91987元/人·年×2.63人）=20.5年。深圳的房價收入比=（5.81萬元/平方米×90平方米）÷（84945元/人·年×2.25人）=27.4年。距離國際公認的房價收入比合理區間，甚遠。03 價格低，仍未可知有人可能會嗤之以鼻，畢竟高盛可是國際大機構，身份上的懸殊，讓我的反駁顯得蒼白。但我的優勢在於，他們高居雲端，憑資料與經驗預測，而我貼地行走，懂得當下國民深深的疲憊感，懂得當下賺錢的難度，懂得大家對未來預期的迷茫。當下的很多人，在難以增加收入的背景下，不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費，屬於一種防禦狀態。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。試問，這樣的背景下，這樣的預期下，誰還敢背負房貸負重前行？本號不斷強調過，要快速實現價格平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要麼提升民眾的收入，要麼不斷降低房價。另一方面，恢復信心。無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基於經濟回暖、就業回暖。而就目前全球格局以及國內大環境來看，經濟回暖仍撲朔迷離。美以伊戰爭帶來的全球輸入性通膨，對全球經濟的影響具有一定的滯後性，這一影響會在二季度明顯顯現。除此之外，影響樓市基本盤的人口資料，也不甚好看。國家統計局披露：全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。製圖：城市財經；資料：國家統計局792萬新生兒，直接跌破了800萬，創下新低。少子化之下，全國人口於2021年見頂，2022年開始減少，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年減少139萬人，2025年減少339萬人。製圖：城市財經；資料：國家統計局與此同時，城鎮化率已經從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。這意味著兩個關鍵變化：一是新增住房需求在逐漸減少；二是住房需求的主體，從首次購房轉向改善型住房與存量置換。住房需求結構變化的結果，就是房地產市場從過去的“規模擴張”，進入到存量博弈階段。再次，從金融體系看，房地產去槓桿仍在繼續。根據中國人民銀行資料，2020年末中國房地產貸款餘額曾達到49.6兆元，佔金融機構各項貸款的比例超過28%。而近幾年這一比例持續下降。房地產貸款增速已經降至個位數，按揭貸款增長明顯放緩。這意味著金融體系正在主動降低對房地產的依賴。當人口紅利見頂、金融槓桿下降、政策重心轉移三者疊加時，房地產市場的運行邏輯就會發生根本變化。未來的房價走勢，大機率會呈現“三個分化”。第一，城市分化。人口仍在流入的一線城市和少數強二線城市，房價會逐步趨穩。原因很簡單，人口仍然是房地產最核心的支撐。根據國家統計局資料，2024年人口淨流入規模較大的城市主要集中在中心城市。這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。但人口持續流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉。因為房地產最根本的邏輯就是人口決定需求。第二，新房與二手房分化。未來房地產市場的主戰場會從新房轉向二手房。中國住房存量已經非常龐大。住建部資料顯示，中國城鎮住房存量已經超過300億平方米。在這種情況下，新房市場的規模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續上升。發達國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期佔住宅交易的80%以上。中國未來大機率也會向這一結構靠攏。第三，價格走勢分化。未來房價整體走勢大機率是：核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。這也是成熟房地產市場的常態。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構。因此，從更長周期來看，中國房地產不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。房地產正在從“經濟發動機”，逐步變成一個普通的民生行業。換句話說，房地產不會消失，但房地產時代已經結束。這一點，最好的證據就是，越來越多的地方“住建局”已經改成了“住更局”。一字之變，是一個時代的結束，是另一個時代的開啟。 (城市財經)

遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。過去這一周，A股股民真正體會到了大起大落。比A股更激盪的，也許只有杜拜的房產了。自從開戰以後，短短兩周，杜拜的房價就暴跌了30%。過去幾年，杜拜憑藉著優惠的稅收政策以及低門檻的“黃金簽證”，吸引了無數數字游民。很多人相信，只要有一些積蓄、有一份可以遠端辦公的工作，就可以到杜拜過上“提前退休”的生活。不過，一切繁榮的前提，都是建立在杜拜“中東避風港”的安全幻覺之上。戰爭爆發，新移民和旅居客彷彿如夢初醒：在炸藥桶邊上睡覺，的確很容易失眠。那麼，當杜拜崩塌之後，數字游民的下一個躺平聖地是那？有人給出了答案：遙遠的東方，一座名叫惠州的城市。惠州，數字游民新基地當有人提出惠州是數字移民新首都的時候，很多人震驚了，他們都在問：惠州是那？惠州，是廣東省下轄的一座地級市，位於廣東省東南部，地處珠江三角洲東端，毗鄰廣州、深圳，是粵港澳大灣區重要城市之一，國家歷史文化名城……顯然，以上這些回答並不能解釋惠州為何成為年輕人的新躺平聖地。出生於惠州、畢業於惠州市第一中學的孫宇晨，或許能代表很多看好惠州的人。在“孫割”看來，惠州有物價低廉、安全、風景宜人、氣候宜居等眾多優點，無論是曼谷、新山，還是紐約、倫敦，通通都不能與之相比。孫宇晨不是第一個推薦惠州的人。《再見愛人》裡面，前過氣網紅留幾手一直心心唸唸的就是以後到惠州住大平層，每天騎摩托車衝浪，面朝大海春暖花開。由此上溯到一千年以前，早就有一位知名網紅在惠州講過這樣一句話：日啖荔枝三百顆，不辭長做嶺南人。惠州並不是一座小城市，面積上，這裡是粵港澳大灣區第二大的城市——1.1萬平方公里的面積，相當於6個深圳；從人口上看，這裡的人口超過600萬；經濟上，惠州GDP總量穩居廣東省第五位。然而，惠州的城市形象與這份資料並不是十分貼切：這是一個資料上的巨人，感官上的小城。畢竟，夾在廣州、深圳、東莞這樣的頂級城市群中間，惠州的星光難免暗淡一些。人人都說惠州好，惠州到底好在那？跟大面積對應的是，惠州的產業、人口極度分散。惠城區有老城的煙火氣，但離廣州、深圳遠；靠近深圳的惠陽、大亞灣，是一座座孤立的睡城。走在惠州，很難感受到像廣州、深圳那種撲面而來的“大都市壓迫感”，反而覺得它是由無數個互不相連的小鎮組成的。圖源：小紅書@麥克抽這裡的住房供應，號稱可以裝下整個廣東的人。而得益於超量的供應，惠州的房價長期保持在很低的水平。在雙月灣、巽寮灣外圍的偏遠片區，海景房便宜到十幾萬一套，約等於隔壁深圳一平米。即使是不錯地段的新房，也只有七八千一平米，大概是東莞的三分之一。如果租的話就更划算，一兩千一個月就能租一套海濱公寓，兩居室、無敵海景、帶保潔。便宜的不只是房價。相比深港，惠州的物價約等於慈善。個位數的早茶，15 元一碗的橫瀝湯粉，是每個打工人心靈的按摩。在水東街，凌晨兩點依然能吃到最新鮮的海鮮排檔。便宜不一定沒好貨，惠州的生活質量也不錯。上一個被年輕人追捧的躺平聖地 ，是黑龍江的鶴崗，那兒的房價更便宜，幾萬塊就能買到一套兩居室。如今第一批去鶴崗的年輕人，不少已經回來了。僅需一個冬天，便已足夠教訓每個不知道輕重的年輕人。比起令人遭罪的氣候，遠離現代生活，才是鶴崗更嚴重的問題。即使是宋徽宗蹲寒窯的五國城、甄遠道流放的寧古塔，也比鶴崗更靠南一些。在這裡你找不到什麼像樣的工作，也談不上有什麼社交圈可言。以上問題在惠州統統不存在。這裡一腳油門就能到深圳，去一趟香港、廣州，強度約等於北京打工人通勤。數字游民可以避世，但不能掉線。在惠州，你能吹到的不僅是來自太平洋的風，還有來自時代前沿的消息。惠州籍歌手攬佬由於惠州的場館租金和安保成本低於深圳，很多大牌藝人現在跳過東莞，首選惠州作為大灣區巡演的固定站。你可以毫不費力地維繫一份一線城市的社交圈子，甚至連文化生活都不會掉隊。這裡的環境也不是鶴崗能夠相比。惠州是全國空氣質量最好的城市之一。冬季溫度冬季均溫15℃，一年最多冷兩個禮拜，春節都能穿短袖，開門就是廣東最好的海灘。比鶴崗暖和、比大理便宜、比乳山便利……如此看來，惠州簡直是天堂。那麼，惠州難道就沒有缺點了嗎？當然沒你想的那麼簡單。誰在負重前行當年輕人開始湧入惠州，他們會發現，老頭老太太已經在那裡了。尤其是東北老頭和老太太。與剛剛意識到游民可以是一種身份的年輕人相比，他們才是老資歷的候鳥、現代社會的遊牧民族。在惠州，能吃到最地道的東北燒烤和老式麻辣燙，幾可與三亞媲美；在大亞灣和巽寮灣，東北話是一種通用語言。早在十幾年前，惠州的購房廣告就已經做到東北了。從動機和需求上說，養老和躺平有諸多相似之處。對老人來說，北方的冬天不僅是氣溫低，更伴隨著高昂的取暖費、極低的戶外活動率以及對呼吸道、心血管的健康威脅。對年輕人來說，一線城市高昂的房租、永無止境的加班和極高的社交成本，是另一種形式的“凍傷”。老年人療養身體狀態，年輕人療養精神狀態。要回答惠州如何成為如今的價格窪地，還要從這座城市狂熱的造城史講起。2015年前後，隨著深圳的房價開始暴漲，限購不斷升級，沒有來得及“上車”的新深圳人，開始把目標投向大灣區的衛星城市。土地供應充足、不限購的惠州，成了深圳客的首選。當年以碧桂園、金融街等為首的房企，在惠州開啟了史無前例的“造城”。大亞灣的樓盤，售樓處建的像機場，每天都有上百輛大巴從深圳，甚至全國各地拉客過來。當時最洗腦的口號是“1/5的深圳房價，住別墅海景房”。這張史詩大餅至今還沒實現在深中通道還沒影子、地鐵14號線還在圖紙上的年代，無數投資客相信了“深惠同城”的童話，認為這裡是下一個深圳南山。2016年，大亞灣的臨深盤從7000 元 /㎡快速衝至1.3萬。就這樣還要搶破頭，什麼喝茶費、更名費、捆綁車位……惠州當時不僅吸引了大量深圳客，還通過強大的分銷網路收割了來自全國各地的資金。很多人甚至沒看房，只看了沙盤就簽了合同。成也深圳，敗也深圳。2021年，隨著房企爆雷、樓市調控收緊，深圳樓市開始降溫。作為深圳房市的影子產品，惠州房地產幾乎一夜滑落。支撐惠州房價敘事的故事，看起來也並不堅實。地鐵東延遲遲不能落地，深惠/深大城際進度也不理想，炒了多年的深圳東進、深惠一體化，停留在紙面上。每個一線城市都需要一個惠州直到現在，還有很多人的房子“套牢”在惠州。比如我的朋友小王。2019年他殺入惠州房地產市場，精心挑選的房子如今白送都沒人要，因為剩下的貸款比新房全款還多。當年和他一個小區買入的業主，資產普遍縮水了50%以上。對這些在錯誤時間、錯誤地點、錯誤價格買了錯誤房子的人來說，這是一個痛苦的去槓桿過程；但對於候鳥一樣來到這裡的年輕人來說：惠州，是一個沒有歷史包袱的地方。當年的房地產狂飆為這裡留下了遠超人口承載能力的建築和基礎設施，這些過剩的資源，恰好被想要逃離內卷、追求低成本生活的年輕人接管了。經過十年的磨合，當年畫的餅，如高鐵、部分商業配套、綠化公園，雖然慢，但總算落地了一些。大亞灣的每一縷海風，背後都有一位被深套的深圳業主在默默嘆息。在泡沫出清後，惠州反而變成了對年輕人更友好的地方。房價不行了反而生活開始了。租金極低的海景房、不再擁擠的濱海步道，讓惠州回歸了其作為度假地的本質。當然，那些湧進惠州的年輕人，很快也會發現這裡不方便的地方。視訊博主鏡頭前那些廉價的海景房和公寓，大多位於大亞灣、惠陽區等臨深片區。惠東的雙月灣，是惠州比較熱門的度假地要從這裡到惠州的主城區惠城區，交通極不方便。去深圳的高鐵倒是可以短到20分鐘一班，看起來很美，但真正的問題是：你要怎麼走出家門。這裡的熱門樓盤，大多數是孤立的封閉社區。公共交通不能說不好，只能說基本不存在。如果你不買車，進出就只能靠班車或極難叫到的網約車；如果為了住在惠州買一輛車，又失去了“游民”的意義。這裡有三甲醫院，也有山姆超市，問題是沒有人天天去這些地方，真正要緊的社區商業，只能說聊勝於無。低廉的房價本就是過剩的結果，所以如果你要住在這裡，就肯定得面對過剩帶來的另一個問題：沒有鄰居。很多超大型社區，入住率只有百分之二三十，白天還好，晚上的體驗，就沒有那麼美麗。即使是最i的人，也很容易低估自己對社交的需求。不過，對像候鳥一樣來去自由的年輕人來說，這些短板和現實的不便，其實都不算真正的問題。唯一的問題是，歷史早就告訴過我們，一個地方從小眾變得大眾，被社交App和短影片捧成“躺平聖地”，大批遊客湧入、網紅咖啡館開滿街角……房價和租金就會悄悄抬升，物價慢慢上漲，生活成本一路回潮。當初吸引我們留下來的所有優點，都會被越來越多的人慢慢“住貴”。等到惠州真的變成了年輕人扎堆的理想國，它也就不再是現在這個低成本、慢節奏、能安心躺平的惠州了。也許那個時候，年輕人又需要尋找下一個惠州了。 (36氪)

3月16日，中國國家統計局發佈2026年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小、同比下降。新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。整體來看，2月有10城新建商品住宅銷售價格環比上漲，南京、長春、宜昌環比漲0.3%領跑；北京、上海、深圳環比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%，廣州與上月持平。一、商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均縮小0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.3%和0.2%，廣州和深圳分別下降0.5%和0.4%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均縮小0.1個百分點。二、商品住宅銷售價格同比下降2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。2月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%，降幅擴大0.2個百分點。 (每日經濟新聞)

2026年2月26日消息，2026年2月25日夜，翠湖五期成交一套建築面積191㎡的3房，成交價4600萬，折合單價超過24萬/㎡。值得注意的是，該房源位於3樓，也就是超低樓層，客廳朝北，沿復興路，沒有景觀。一般來說，2樓3樓超低樓層的房源單價在中高樓層的80%左右，該房源的成交意味著翠湖五期中高樓層的單價已經修復到了30萬左右/㎡（2023年40萬左右/㎡），景觀好的話還要加上景觀溢價。據悉，該房源在過年前買方願意支付的價格大約在4200萬左右，昨夜4600萬的成交意味著該房源的市場價相比過年前跳漲了10%。房價一旦進入上升通道，每成交一套房源，下一套的成交價就會進一步跳漲10%，直到翻倍。祝上海樓市好運。 (魔都房地產觀察)