2026年開年，中國房地產市場在政策寬鬆與市場分化的矛盾中拉開序幕。央行工作會議明確“靈活高效運用降准降息工具”，業界預計年內或實施兩次降息；然而，與政策暖風形成鮮明對比的是，房價下跌趨勢仍未扭轉。2025年12月資料顯示，百城新房價格環比微漲0.28%，二手房價格卻環比下跌0.97%，同比跌幅擴大至8.36%。這種“政策熱、市場冷”的格局，折射出樓市復甦的複雜性與長期性。2026年央行工作會議提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，並首次將“物價合理回升”納入政策目標。東方金誠、中信證券等機構預測，年內可能降息2次、幅度20-30個基點，其中5年期以上LPR有望單獨下調，直接減輕房貸壓力。與此同時，結構性貨幣政策工具加碼：專項再貸款額度擴容、利率下調，重點支援綠色產業、科技創新及中小微企業，試圖通過“精準滴灌”啟動經濟活力。地方層面，政策組合拳持續落地。北京最佳化非京籍家庭購房門檻，上海、深圳推進城中村改造貨幣化安置；增值稅新政將個人銷售不足2年住房的稅率從5%降至3%，滿2年住房維持免徵。這些措施旨在降低交易成本、加速庫存去化，但政策效果尚未傳導至價格端。儘管政策寬鬆，市場仍陷“新房弱復甦、二手房深跌”的分化困境。2025年12月，一線城市高端改善項目支撐新房價格微漲（如上海144平方米以上戶型同比漲6.7%），但二手房掛牌量激增導致“以價換量”成為主流，北京、廣州等地二手房價格同比跌幅超7%。2026年元旦期間，深圳二手房簽約量同比上漲43%，北京新房網簽量環比增長44.6%，但成交熱度集中於核心區優質資產，三四線城市去化周期仍超30個月。房企端同樣冰火兩重天。保利、中海等頭部企業憑藉核心城市土儲實現銷售額逆勢增長，而部分出險房企雖完成債務重組（如融創化債96億美元），但整體開發投資同比下降15.9%，行業流動性壓力未解。房價持續下跌的根源在於供需失衡。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.8億平方米，三四線城市庫存高企；同時，人口結構變化（如北上廣深常住人口負增長）削弱長期需求潛力。政策工具可短期托底，卻難逆轉基本面：居民收入預期低迷、儲蓄率攀升至38%，購房決策更趨理性，投機性需求基本退場。此外，房地產行業轉型陣痛持續。政策推動“好房子”建設，北京、上海強制提升住宅層高與配套標準，綠城、龍湖等企業轉向綠色、適老化產品創新；但行業競爭邏輯已從規模擴張轉向品質比拚，部分高槓桿房企面臨出清。2026年樓市將延續“核心城市走穩、非核心城市承壓”的分化態勢。政策層面，一線城市限購有望進一步最佳化，城中村改造、房貸貼息等工具待發力；但市場反彈空間受制於居民收入修復進度與庫存壓力。對購房者而言，房子價值錨點已從金融屬性轉向居住品質。核心城市地鐵沿線、低密度改善型資產仍具韌性，但遠郊非優質房源可能長期陰跌。正如業內專家所言，未來房地產的競爭焦點是產品力與服務力，而非槓桿與增速。降息政策為市場注入流動性，但難以單方面扭轉房價跌勢。當政策從刺激投機轉向保障居住，當購房者從追逐漲幅回歸理性需求，樓市才能真正告別大起大落，走向基於基本面的健康平衡。 (樓市傑說)

美國總統川普再度將“住房可負擔性”推上風口浪尖。當地時間周三，川普在社交媒體上表示，他將推動禁止大型機構投資者繼續購買獨棟住宅，以緩解普通家庭購房壓力。這一表態迅速引發市場與輿論關注。多家機構投資者股價大跌，BX是“機構買房”的總代表。黑石通過旗下平台（如 Invitation Homes 等）：大規模收購美國獨棟住宅以 現金 + 規模化優勢 壓制普通買家長期持有，做單戶出租（SFR）而這條政策的核心是：禁止或限制大型機構繼續買獨棟住宅這對 BX 來說是 直接打擊核心投資模型：1. 資產端受限未來無法繼續低成本擴張 SFR 資產房地產配置邏輯被政策強行“截斷”2. 退出預期受損如果機構被限制接盤誰來高價接 BX 手裡的房子？3. 估值模型被重估房地產規模長期租金現金流BX 的“另類資產溢價”一大部分來自：一旦政策不友好，市場會立刻給折價📉 所以 BX 跌的是：長期商業模式風險，不是短期情緒。為什麼 TOL、KBH（房屋建商）也大跌？這裡很多人會誤解：“不是說限制機構買房，對普通人是好事嗎？那為什麼建商也跌？”原因在於 市場先交易“短期衝擊”，再交易“長期結構”。1️⃣ 短期邏輯：需求不確定性上升機構投資者在新房市場中：是穩定、確定的大買家能一次性消化大量庫存如果機構被禁止或退出：新房的短期需求真空出現建商庫存去化速度可能下降👉 市場最怕“不確定性”，於是先賣。2️⃣ 市場擔心“房價上漲邏輯被打斷”TOL、KBH 的估值依賴於：房價穩中向上毛利率維持高位但如果：機構不再推高房價政策明確站在“壓房價”一側那麼市場會擔心：ASP（平均售價）下降毛利率被壓縮📉 這在股價上會被“提前計價”。3️⃣ 為什麼這是“短期利空，長期未必是壞事”？（重點）從 中長期 看：機構退場 → 房價壓力下降普通家庭更容易買房自住需求回歸成交量可能 上升而不是下降美股投資網認為，建商 真正賺的是周轉率，不是無限漲價。川普並未在當下披露具體實施細節，但明確表示，將要求國會把相關措施立法固化，而非僅停留在行政層面。他強調，近年來大量機構資本湧入獨棟住宅市場，推高房價、擠壓自住型購房者生存空間，已成為美國住房負擔加重的重要原因之一。此外，川普透露，他將在本月晚些時候出席達沃斯世界經濟論壇（WEF）期間，就該議題與其他降低生活成本的政策主張一併進行闡述。這意味著，住房、通膨與民生問題，正在被重新放回美國經濟與政治議程的核心位置。如果這一政策方向最終落地，可能對美國房地產市場結構產生深遠影響：機構“現金買房”退潮，自住型購房者話語權提升，房屋成交邏輯或將從“資本博弈”回歸“居住需求”。對於正被高房價擠出市場的中產與年輕家庭而言，這無疑是一次值得關注的重要政策訊號。美股投資網研究認為，這條消息利多 Rocket Companies（RKT），原因主要在於住房可負擔性改善、購房需求恢復以及按揭貸款業務量提升，而不是政策與公司之間的直接關聯。具體邏輯如下：第一，減少機構買房 = 減少普通購房者的競爭壓力過去幾年，大型機構投資者（私募基金、避險基金、REITs）大量買入獨棟住宅，往往現金全款、價格激進，普通家庭很難競爭。一旦限制或禁止這類機構繼續買房：現金買盤明顯減少房價上漲壓力下降，甚至趨於穩定首次購房者和自住型買家更容易入市住房可負擔性隨之改善。第二，可負擔性提升 = 房屋成交量回升RKT 的核心盈利並不取決於房價高低，而在於：按揭貸款發放規模再融資業務購房交易數量對按揭公司而言，成交量比房價更重要。當更多人買得起房：合格購房者數量增加購房交易活躍貸款申請量上升這將直接推動 RKT 的核心收入增長。第三，現金買家減少，按揭買家佔比上升機構投資者通常是全現金買房，這類交易：不產生按揭貸款對 RKT 幾乎沒有直接價值限制機構買房後，市場會更多由：自住買家依賴按揭貸款的購房者主導，從結構上提升按揭滲透率，對 RKT 形成長期利多。第四，長期正向循環效應自住購房者增加後，還會帶來：再融資、房屋淨值貸款（HELOC）需求更高的客戶終身價值金融產品的交叉銷售機會（保險、汽車金融等）總結一句話該政策有助於：減少現金買盤衝擊改善住房可負擔性增加依賴按揭貸款的購房者數量👉 對以成交量和貸款規模為核心驅動的 Rocket Companies（RKT）而言，這是明確的基本面利多。 (美股投資網)

你有沒有這樣的感受：現在買房比結婚還難決定。不買吧，怕錯過低點；買了吧，又怕一買就被套。直到有一天跟中介閒聊時他一句不經意的話，讓我頓悟：“買大、買舊、不買三。”當時我愣住了，問他這啥意思。他看了看四周小聲說：“這是我們圈子裡一直流傳的‘七字真經’。我們自己買房從來就這七個字。”聽完我越琢磨越覺得有道理，後來實地看了幾十套房，更是一次次印證。今天就把這套“秘訣”掰開揉碎講給你聽，別再走冤枉路。01一、30萬成交！親戚的老房子，賣得我一身冷汗我親戚最近把他那套市區老房子賣掉了，到手30萬，一平才3000多。你可能覺得這價格還行，但問題是幾年前這房子有人出60多萬，他沒賣。現在砍了一半，能賣出去都算萬幸了。我問他後悔不？他說：“不後悔，再拖幾年可能20萬都沒人要。現在賣了算是解套。”這話聽著有點扎心，但現實就是這麼殘酷。市場變了，再也不是“有房就香”的年代了。你買的房值不值錢，不在於價格高低，而在於有沒有人願意接盤。02二、資料不會騙人，小戶型正在變成“地雷區”你可能還在糾結到底買多大，買那種。那我先給你看看這組資料：看懂沒？市場上最不好賣、跌得最快的就是小戶型。反而那些140平以上的大戶型不但抗跌，還有一部分核心區房源價格逆勢上漲。再看城市資料：重慶、青島、杭州，一些“老小區翻新房”2024年價格漲了8%以上。反倒是那些“送面積”“送車位”“送花園”的郊區高贈送盤，庫存堆得像山，去化周期超過30個月，中介都懶得帶人去看。03三、買“大”不是為了炫耀，是為了“全身而退”很多人怕大戶型，說貴、難出手。可現在的邏輯變了，大戶型不再是有錢人的炫耀品，而是未來能保命的籌碼。你仔細想想：買小戶型的人多是剛需或投資客，現在這部分人被“收割”得最慘；而能買大戶型的人，本身就是中產以上，出手不頻繁，抗周期能力強。更重要的是大戶型的舒適度、空間感、流通性，都是未來換房人最看重的點。你要記住一句話：小戶型是為了活著，大戶型才是為了好好活著。而市場上願意買你“大房子”的人恰恰是這批仍有購買力的人。04四、買“舊”不是吃虧，是抄底的機會不少人一聽“老破小”就繞道，嫌棄老舊、沒有電梯、沒法貸款。但真相是老房子往往在最核心的位置，配套成熟、交通便利、學區穩定。更重要的是城市更新大潮已經開啟，這些老房子可能那天就被“動遷”了，直接換新房+現金補償，你賺的是“第二套房”的錢。你再看看新房位置偏、配套差，交房還常常“貨不對板”。說到底：真正能抄底的從來不是郊區的毛坯盤，而是老城區裡那些“站在原點”的老房子。05五、“不買三”是什麼意思？避開“三無盤”，你才能保命這“七個字”裡的“不買三”，說的是三類房堅決不能碰：無地段：遠郊無人區，房子再便宜也沒人要。無配套：沒地鐵、沒商超、沒醫院，生活全靠忍。無流通：戶型奇葩、公攤巨高、交易受限，連中介都不願接單。這些房子現在買可能幾千塊一平，看起來像撿漏，但未來連“割肉”的機會都沒有。很多人圖便宜買了高贈送盤，送你個100平花園，沒地鐵、沒學校、沒商場，送完就沒人來。你住得不方便也就算了，最怕你那天想賣才發現根本賣不出去。06六、樓市的玩法徹底變了，別再想著炒房了以前大家買房是為了升值，閉著眼買都有得賺。可現在呢？政府親自下場穩樓市告訴你：房子是用來住的，不是用來炒的。市場從“講故事、炒地皮”全面轉向“保流通、控風險”。你不信可以去查，現在主打的全是“住有所居”“保障剛需”“盤活存量”。炒房這條路基本是封死了。這時候還想著靠買房暴富的人，真的該清醒了。07你現在要做的是選對那種“即使不漲也能賣掉”的房子。記住那7個字：“買大、買舊、不買三”。別被銷售一句“剛需紅盤”騙了，也別為了幾萬塊的折扣衝動買房。房價跌不可怕，可怕的是你買的那套房連接盤的人都找不到。 (知理樓市)

現在社會上對房地產的看法分歧很大，有人說2025年買房就是高位站崗，還有人說三四線房子白送都不要，但北上廣深可以閉眼買。究竟買那裡的房子最保值？那些城市的房價會再創新高？網上的很多看法，情緒大於邏輯，似是而非，缺少專業的分析。這些年，出版了三本專著《房地產周期》《全球房地產》《房地產大趨勢》，研究了全球幾十個國家的房地產百年歷史，總結出了房價保值增值的核心秘密。直奔主題，買那裡的房子最保值？首先，什麼是保值？我們不能像網上的有些言論憑感覺，咱們要靠科學，為此我蒐集了大量官方統計資料，進行“保值率”測算，也就是用最新的二手房均價，與2017年以來該城市的二手房價峰值，進行相比計算。做起來很複雜，花了三個多月時間，咱們直接看結論。我們發現，全國36個重點城市，過去十年深圳的房地產保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也衝進前五，他們的保值率都超過80%。反觀有些三四線城市，比如鶴崗、廊坊，保值率早就跌破60%，當年買的房子現在打半價都很難出手。這說明什麼？後房地產時代，不是所有房子都能保值，能穿越周期的硬通貨只是少數。有人會問：“深圳為什麼能排第一？成都、杭州為什麼能進前五？”別急，每個保值率高的城市，都有自己的“核心優勢”，咱們一個個拆解。先看深圳，深圳房地產保值率為什麼能拿第一？核心優勢是“創新紅利+年輕人口流入”，深圳是粵港澳大灣區的龍頭，是全國創新最活躍的城市，誕生了像華為、騰訊、比亞迪、大疆這樣的世界級高科技企業，貢獻了兆級的產值，提供了百萬級的高薪就業崗位。而且，深圳人口質量在全國首屈一指，在澤平宏觀和智聯招聘聯合發佈的《中國城市95後人才吸引力排名》中，深圳連續兩年位居全國榜首，深圳14-35歲青年人口超800萬，佔全市人口46%，年輕、高學歷、高收入的人口結構，帶來了源源不斷的購房需求。所以，過去十年深圳房地產保值率在全國排第一，就問你服不服？再看上海，上海房地產保值率為什麼能拿前二？靠的是“全球金融中心+城市供地稀缺”。上海是長三角城市群的龍頭，是全球的金融中心，這裡有浦東陸家嘴，有上交所，是中國金融人才最富集的地方。上海還是長三角經濟帶的龍頭城市，江蘇、浙江、安徽的有錢人都想在上海買房，就好像北方的人都想在北京買套房一樣，這就帶動了上海強勁的購房需求。但是，上海的供地面積越來越少，過去五年上海土地供應規劃面積降了六成，今年魔都核心區域再次出現了豪宅秒光和地王頻出的火爆現象。第三名是成都，為什麼新一線的成都房地產保值率擠進前三，表現不輸一線？靠的是“新增長極+商業集聚”。川渝被稱為繼長三角、珠三角之後中國新的經濟增長極，成都是中西部地區集聚世界五百強最多的城市。不要小看成都，成都人口高達2150萬人，比肩北京、上海、深圳這些一線城市，每年還有十多萬人源源不斷流入。而且成都商業十分發達，春熙路、太古裡是中國西南部的消費中心，吸引了周邊很多省市的人到成都購房生活，這座網紅城市真正兼顧了奮鬥事業和人間煙火。自古成都就有“少不入川”的美譽，現在你打算入川買房了嗎？第四名北京，北京是北方城市裡房地產保值率排名最靠前的，底氣在於“首都稟賦+稀缺資源”。北京的教育、醫療資源全國都沒法複製，北京有全國最多的985、211高校，清華、北大、人大、北航、北師大、北理工名校扎堆；北京有全國最好的三甲醫院和專科醫院，協和醫院、北大人民醫院、阜外醫院聚集了全國醫術最高的醫生；北京有全國最好的公立教育資源，海淀六小強、人大附、史家這些名校聞名全國。這些教育、醫療稀缺資源，其他城市根本無法複製。而且全國70%的央企總部在北京，扎堆金融街、中關村，高淨值人群聚集。加上北京每年流入的人口中，本科以上學歷佔比高達43%。試問，北方人誰不想在北京有套學區房？第五名，是強二線的杭州，杭州的房地產保值密碼是“數字經濟+營商環境”。杭州的民營經濟活力四射，38家民企入圍中國500強，杭州的營商環境聞名全國，堪稱典範。繼阿里巴巴之後，這幾年又跑出了震驚世界的“杭州六小龍”。再加上西湖、京杭大運河人間仙境，怪不得直播帶貨的網紅們扎堆杭州。上有天堂，下有蘇杭，在杭州定居該是怎樣的幸福啊！好了，看完房地產保值率最高的五大城市，我總結了3個核心規律：1、區域上，看城市群：長三角、珠三角、成渝這三大城市群，平均保值率超過80%，人口流入、產業活力強；而東北、西北的低能級城市，人口外流、庫存高，保值率普遍低於75%，要避開。2、城市上，看核心區：一線、強二線城市的中心城區、高科技園區最穩。比如上海內環、北京金融街、杭州濱江，這些地方要麼土地稀缺，要麼產業富集，能夠提供旺盛的需求。3、房子本身，看“地鐵+學區+改善”：地鐵沿線方便通勤，學區房解決教育剛需，新房次新房的戶型和配套更好，這三類房子流動性強，抗跌。要遠離老破小和遠郊區。這3條房地產保值率的規律，不僅適用於中國，也是我研究全球幾十個國家上百年歷史總結出來的核心秘密，古今中外都適用。最後，給大家兩條實用的操作建議：如果你要買房：選“核心城市+核心地段”，地鐵沿線、帶學區的改善型住房，長期保值。如果你要賣房：先查查所在城市的人口資料，要是在人口流出的小城市，尤其遠郊區，不管現在什麼價格，堅決處理，別抱幻想，套你二十年沒商量。要是在一線、強二線的核心區，不用急著割肉，這些核心資產，短期抗跌，長期保值，未來還可能再創新高。諸位，房地產早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現在拼的是對城市基本面的分析，對後房地產時代規律的把握。 (澤平宏觀展望)

東亞人好像都逃不開炒房的怪圈，無論是日本、韓國、中國，還是如今才剛剛開始有點起色，被稱之為新的“世界工廠”的越南。房價直線飆升，公寓均價已突破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），和我們的二線城市，蘇州、南京、成都差不多。經濟上，目前越南的人均GDP才剛剛接近5000美元，大致相當於中國2010年的水平。在2010年，上海北京深圳的房價也才剛剛衝破2萬關口，廣州一萬多，大部分的二線城市不到一萬。越南近年來什麼模仿中國，不僅製造業產連結的打造幾乎是照搬中國，文化上有影視劇和電影審美也在模仿，越南李子柒數量比中國還多，但都稍遜一籌。唯獨房地產模仿的可以說是“青出於藍”。我看了一下，越南房價之所以失控，玩法套路基本上一致，離不開兩點，土地供應和放水，只是越南的操作更讓人驚訝。先是土地，2024年越南出台了《新土地法》，核心是市場化，廢除政府限價，引入年度土地價格表，按市場原則估值，初衷良好，但效果卻適得其反。新的土地法實施後，地價立馬翻了三到五倍，這點我們很熟悉了，麵粉貴了，面包能便宜嗎？面對預期中的成本上漲，開發商在過渡期瘋狂搶地，進一步推高地價，形成惡性循環。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。開發商自然會把這些成本全都轉嫁給購房者。越南最大的問題在於，經濟發展太快了，但法律法規是明顯落後，並沒有對開發商做出什麼限定，於是大量開發商開始囤地，減少新房出售。加上這段時間，越南開始了史無前例的反腐風波，越南官員普遍產生了多做多錯、不做不錯的畏難情緒。大量項目卡在審批環節，導致新房供應斷崖式下跌。2024年，擁有近千萬人口的胡志明市，全年僅供應了約5000套住宅，杯水車薪。這頭土地供應、房屋供應“便秘”了，那頭貨幣卻洪水滔天，供需的極端失衡，為房價失控種下了一顆種子。為了保住經濟增長，越南央行開啟了一場長達十餘年的降息潮，基準利率從高位一路降至4.5%的歷史低點。大家別用我們現在的利率去看越南，2010年的時候我們的基準利率可是高達6%以上的，而越南經濟才剛有起色，利率就降到4.5%，簡直是撒錢。於是越南市面上的錢越來越多，M2增速長期維持在13%以上。而越南又沒有太多產業可以兜住那麼大的資金量，本來還想放水是希望錢流去製造業。但製造業壓根接不住天量的資金，今年全球需求疲軟，疊加貿易戰起起伏伏，工廠訂單不足，也不敢開足馬力擴張。於是天量的貨幣兜兜轉轉還是湧向了房地產，貨幣就像是石油一樣，一點就著，一發不可收拾。銀行甚至推出了針對35歲以下人群的零利率購房貸款，還各種宣傳：“這是年輕人買房的黃金時代”之類的口號，這種定向刺激精準地將一代越南年輕人的未來與樓市繫結。越南還有一個特殊的情況，就是外資和外國人數量龐大。近年來，伴隨全球產業鏈轉移，數以萬計的韓國、中國、日本等外籍工程師、高管湧入越南北部工業園區。他們與本地迅速崛起的富裕階層，共同構成了高端市場的堅實購買力。在河內高端公寓租賃市場，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報率支撐著更高的房價。對他們而言，以美元計價的越南房價並不算貴。很多越南人苦笑說，越南的房子都是為外資高管和本土新貴而建，和普通人無關。不過看回越南的經濟，的確是一片欣欣向榮，去年越南GDP增速達到7.09%，位於全球的前列，在喊得上名字的國家裡面算是排名第一了，比印度還強。而今年越南官方自己預測全年增速將會達到8%以上，發展的確迅猛。也難怪外資不斷進軍越南房地產市場，以前中國房地產上行的時候，對外資是有限制的，這一次要在越南全部拿回來。越南無論是城鎮化率45%，經濟發展階段，還是人口結構相對年輕……多方面條件顯示房地產依舊有很大空間。有不少本地的購房者由於擔心房價進一步上漲，只能硬著頭皮買單。我老家不少人都在越南發展，二三十年前中國有一段時間很流行娶一個越南老婆，現在他們的子女都長大了。這幾年越南經濟發展迅速，而我們這邊過於內卷，他們的子女又懂越南話，都跑去那邊謀生了，很多都是做建材衛浴等裝修生意的，也算是吃到越南的房地產紅利了。我聽老家的朋友說，現在有錢人都在買房，很多人都認為越南的房價會像中國一樣，會有至少十幾年的快速上漲期。越南現在的城鎮化大約45%，還有較大的上升空間，房價那怕短期下跌了也不怕，調整後就會重新上漲，（這套敘事邏輯是否似曾相識）？而他還有越南國籍，除了買公寓，更多是買宅基地自己蓋房子。現在越南房價上漲的信念，就跟我們房價下跌的信念是一樣的，都形成了思想鋼印。只是不少越南普通年輕人就比較倒霉了，接受上漲現實，但深感無力。 (櫻桃大房子)

你有沒有發現，現在買房這件事變得越來越難判斷了？以前怎麼說？一句話就能打發——“有錢就上車”。那怕借錢湊首付也得趕緊買，誰買誰賺錢。但現在呢？房東送車位都沒人接盤，中介忙著打折甩賣，銀行也在下場清庫存，連朋友圈裡曬“買房上車”的都少了。2026年樓市真的變了。我們今天不喊口號、不談情緒，就聊4個最紮實的訊號，看清這屆樓市的底層邏輯。01一、政策徹底轉向，不是打壓，而是托底過去幾年“房住不炒”喊得震天響，限購、限貸、限售三板斧齊上陣，目的就是給樓市降溫。但現在呢？政策早就開始“調頭”了。從2025年開始全國200多個城市密集出台了超過500條樓市相關政策，什麼購房補貼、契稅減免、首套房貼息、公積金提額……層出不窮。就連“零首付”“首付貸”這種以前被喊打的詞彙，現在都悄悄回來了。說白了國家不是不管樓市，而是換了種方式保底。不是刺激炒房，而是精準扶持剛需。只要你是真買來自住，政策那邊不會讓你太吃虧。02二、樓市重構，從“期房時代”切換到“現房為王”你注意到沒有，現在大家買房更願意買現房了。以前開發商一張圖紙、一個沙盤就能賣得火熱，現在沒人敢輕易買期房。為何？怕“爛尾”啊。所以很多城市乾脆直接要求：“沒竣工驗收，不許賣！”一邊是現房可見即所得，另一邊是期房風險難控，購房者自然就用腳投票。二手房也開始升溫了。2025年前10個月重點城市的二手房成交反而在回暖，特別是一線城市，部分熱門類股價格還有小幅反彈。這說明什麼？樓市已經進入“買得安心”時代。現房、二手房，誰能提供真實、靠譜、有保障的居住體驗，誰就能贏。03三、炒房客退場，買房回歸“住得舒服”這兩年最明顯的變化就是：投資客越來越少了，剛需開始挑了。以前買房是為了“增值”，現在買房更看重“值不值”。戶型要合理，通勤要方便，配套要完善，物業要靠譜。你去問現在的年輕人：寧願在郊區買套100平期房，還是市區二手60平小戶型？大多數人會選後者。為何？實用、方便、住得安心。房子真的回歸了“居住本質”。炒房暴富的神話過去了，接下來的買房邏輯是比誰能選對“長期住得舒服”的那一套。04四、城市間“馬太效應”加劇，有人崩盤，有人抗跌你要問我：房價到底會不會漲？我只能說這年頭看城市說話，看類股定價。一二線城市依然是“避風港”，人口穩、產業強、資源優，就算跌，也跌不深。而那些三四線小城、人口外流嚴重的地方，真的是“送裝修、送車位、送家電”都沒人要。你以為這是促銷，其實是“去庫存”。而城市內部也開始分化。市中心小戶型照樣搶手，郊區大平層卻空置半年都賣不掉。“房價均價”這東西早就沒參考意義了。你得看類股、看配套、看人口流入、看產業支撐，別再閉眼拍腦袋。05買房要看清三件事看政策紅利：有沒有補貼、有沒有契稅減免、利率有沒有優惠；看類股價值：是不是主城區、副中心，或者未來規劃確定的產業帶；看產品本質：戶型好不好、物業靠不靠譜、通勤是不是方便。別再幻想房子能“自動升值”了，現在的市場不是你買房就對，而是你選對了房才不虧。真正適合你的房子不是中介朋友圈裡刷屏的熱銷爆款，而是能陪你安心住10年、不焦慮的那個家。別急，但也別等太久。2026年或許就是最好的窗口期。 (知理樓市)

011、新房在漲，二手在跌，樓市分化徹底撕開了你可能聽過一個說法叫做：“房價一旦上漲，就不會是溫柔地上漲，而是突然猛漲幾步。”現在回頭看這句話還真有點意思。據中指研究院的資料，全國100個城市11月的新房均價漲了0.37%，看起來不多，但同比卻漲了2.68%。這可是在大家都以為樓市“涼透了”的大背景下。再看看表現突出的幾個城市：上海漲了1.39%杭州漲了1.27%成都、寧波、合肥、青島……都在漲！而另一邊二手房徹底“躺平”了：已經連續43個月在跌！11月環比又跌了0.94%，跌得最多的是南京，直接下了1.83%，簡直像“跳崖”。這不是正常的市場調整了，這是冰火兩重天。022、成交資料一對比，買房的人和賣房的人情緒差太多了我們再看看成交量的變化，新房那邊因為年底沖業績，開發商花樣百出地搞促銷，成交量稍微有點回暖。像上海、深圳、杭州這些城市，11月新房成交量都是環比上漲的。但二手房這邊就慘了，掛了那麼多房子，真想賣出去，價格必須砍。問題是你砍了，人家還嫌不夠低。房東捂著不肯賣，買家觀望不願買，誰都不想先動手。你問中介，他會告訴你：現在的成交基本都是靠“以價換量”。換句話說，想賣就得割肉。033、為何房價總是“一動就猛”？這背後其實有邏輯的很多人不理解，為什麼房價好像都是這樣的節奏：“跌得慢、漲得快”？說白了就是政策、情緒、資金在一起攪動時，市場一下子就上來了。尤其是新房市場這幾年庫存壓得開發商喘不過氣，一旦訊號出來、有錢人進場，房價拉升就會很快。你可能記得2016年、2020年的行情，那時候也是在“調整期”之後突然起飛的。現在有沒有一點像那味了？044、有人還在觀望，有人已經偷偷抄底了如果你以為大家都在“等等看”，那你就真的錯了。已經有三類人開始動了：剛需使用者：價格差不多，利率也降了，不等了，買！投資客：手裡的錢從股市和黃金撤出來，找出口。機構資金：一些城市核心區域的優質房源，正被“暗中吸籌”。說白了錢從來沒停過，它只是在尋找新的出口。現在利率低、存款不划算，資金自然要流向更抗通膨的資產。055、二手還在跌，是不是意味著底還沒到底？其實二手房繼續下跌，不代表整個樓市沒底，而是說明：“新房和二手房已經完全分裂成兩個世界。”新房有政策護盤、有開發商帶節奏，而二手房，是最真實的市場反應，誰不想虧少點就趕緊賣。所以接下來可能會看到這樣的局面：新房價格繼續撐住甚至小漲；二手房繼續跌，但成交量慢慢恢復；真正的“底部”不是某個價格，而是成交開始動起來的那一刻。066、政策一直在放水，信心或許也快回來了你看最近這些政策動作：各地限購在放鬆，首付比例也在下調；房票安置、收儲托底、銀行自銷房，手段層出不窮；房貸利率基本打到歷史低位。再看看香港，樓市早在5月就開始反彈，房價連漲5個月，信心傳導回內地只是時間問題。中央的定調也很清晰：“支援剛性和改善性住房需求”，方向沒錯，關鍵是你能不能看懂。07這一次的樓市和以往不一樣了。不是集體暴漲，而是分化、結構性機會。你問現在是不是買房的時機？我說答案因人而異，但機會真的在浮現。只怕你還在等“谷底”，人家已經在谷底撿到金子了。 (知理樓市)

房價預期已經發生變化：房地產下行周期自2021年以來已持續超過4年，從峰值到現在，貝殼（中原）二手房價格指數在一線城市累計下跌了35%，回到2016年的水平。過去10年購買房產的購房者可能面臨虧損，購房者對房價的預期已經發生根本性變化，越來越多的人傾向於租房而非買房，這可以從上海租賃交易同比增長12%得到印證。根據中原租賃指數，2025年9月一線城市的租金仍同比下降3%，這表明租賃供應仍在增加，我們將其歸因於公共租賃住房供應以及二手房轉租市場增加。預計在2026年，由於就業率降低以及租賃房源和公共租賃住房的供應壓力，租金價格將再次下降3%（見圖2）。圖2：預計租金將在2025年下降4%，在2026年再次下降3%分析：首先是最重要的一點，就是現在大家對於房產的預期發生了變化。具體而言，對於房產的投資需求來說，之前大家買房是因為房價能漲，而以後大家買房是因為租金收益率過得去，當然這要排除類似豪宅、學區房之類不能用租金來衡量價值的房產類別。由於目前的租金收益無法覆蓋按揭還款，因此越來越多的人開始傾向於租房而非買房，這一點對於股民來說應該很容易理解，就是原來50倍市盈率的成長股現在變成價值股了，以前指望股價漲而現在每年收點高股息就行。一線城市的房價從2021年的高點已經下跌35%，而二三線的房價幾乎已經全部斬到了腰部以下，房價普遍回到2016年的水平，要知道2016年的房價是很低的水平，因為2010到2016年初房價大體是下跌的，所以再往下一點說不定就可以說成跌回2009年。但在房價下跌的同時租金也同步下跌，租金下跌的原因是經濟不好導致租房需求減少和保障性出租房供應量的加大等原因，預計明年租金價格將繼續下跌3%左右。租金收益率仍低於按揭利率：偏好租房的另一個原因是租金收益率較低。目前房地產市場的定價方法已從價格升值轉向租金收益。在今年的實地考察和投資者會議中，我們注意到越來越多的購房者在購房決策過程中提到租金收益。截至2025年10月，一線城市的平均租金收益率提高至1.81%，而2024年10月為1.69%，租售比變高的原因是房價下降。同時由於降息，全國加權平均按揭利率降至3.07%，然而一線城市的租金收益率仍然比平均按揭利率低1.27%（見圖4）。圖4：截至2025年10月，一線城市的租金收益率比平均房貸利率低1.27%分析：除了房價升值預期被徹底打破之外，現在剛需更偏向於租房的原因還有租金收益率太低了，換句話說就是租房比較划算，當然這也側面反映出了年輕人的就業壓力加大和收入預期下降。目前一線城市的平均租金收益率雖然提高至1.81%（相比去年的1.69%），但仍然大幅低於平均按揭利率的3%，兩者之間的差距大約是1.27%。說到租金收益率，不得不提這個指標在中國並不能精準衡量房價的合理程度（之前其實專門寫過這個問題），因為中國的房價裡面包含了學位等特殊價值，這種價值並不能體現在租金上，以後如果租售同權了可能會導致學區房租金的大幅上漲，這時候再用租金收益率衡量房價會比較準確些。類似的情況的豪宅/自住類產品，因為豪宅基本上不出租，但它的單價卻很高，這就拉高了整體房價，讓整體的租金收益率看起來很低，但事實上真正在市場上出租的房子租售比並沒有統計的那麼低。我們用租金收益率的公式來看會更加清楚，租金收益率=年租金÷房產總價，從上面這個公式可以清楚的看出租金收益率取決於兩個因素，即月租金（分子）和住房總價（分母）。對於分子年租金來說：之前是因為看好高線城市未來的發展，預期未來的租金可以快速增長，所以房價先行漲了上去。而現在看來由於經濟下行導致租房需求變少、保障租賃住房供應量的加大、房價下跌導致大量二手房由售轉租三個原因，未來租金會持續下行。對於分母房產總價來說：由於學區價值和高單價的豪宅等非出租房產拉高了分母，所以中國的租金收益率一直顯得比較低，但其實刨去這些因素的話，目前的租金收益率能提高不少。所以我覺得對於目前租房需求相對比較高的一二線城市來說，按揭利率和租金收益率之間的差距並沒有1.27%這麼大，換句話說，後續房價下跌的空間應該沒有資料表現出來的這麼大。我們計算得出，假設首付比例為40%且按揭利率為3.1%，租金收入仍低於按揭支出（見圖5），所以我們預計租金收益與按揭利率之間1.27%的差距將抑制購房者的購房決策。如果假設到2026年末按揭利率下降40個基點並且租金保持穩定，那麼房價可能需要繼續下跌38%才能使購房與租房的每月現金流相同。圖5：假設首付40%且按揭利率為3.1%，當前租金收益率下每月租金收入無法覆蓋按揭付款分析：這裡瑞銀也是做了一個簡單的測算，按照市面上平均40%的首付和3.1%的按揭利率來算，其租金收入仍然低於按揭支出（上表中每月租金收入為1508，而每月按揭支出為2562），兩者差距還是比較大的。但根據上面所論述的租金收益率公式在中國房地產市場的應用本身就存在統計缺陷（學區因素和豪宅因素等），所以實際月租金收入和按揭支出之間的差距並不會像瑞銀測算出來的那麼大。最後瑞銀假設現在開始到2026年底按揭利率下降40bp，那麼對應的房價需要再下跌38%才能使租金收入與按揭支出達到盈虧平衡，當然同理實際情況不會像瑞銀測算的那麼糟糕，高盛測算的再下跌15%左右是目前看來比較靠譜的預測。 (finn的投研記錄)