2026年2月26日消息，2026年2月25日夜，翠湖五期成交一套建築面積191㎡的3房，成交價4600萬，折合單價超過24萬/㎡。值得注意的是，該房源位於3樓，也就是超低樓層，客廳朝北，沿復興路，沒有景觀。一般來說，2樓3樓超低樓層的房源單價在中高樓層的80%左右，該房源的成交意味著翠湖五期中高樓層的單價已經修復到了30萬左右/㎡（2023年40萬左右/㎡），景觀好的話還要加上景觀溢價。據悉，該房源在過年前買方願意支付的價格大約在4200萬左右，昨夜4600萬的成交意味著該房源的市場價相比過年前跳漲了10%。房價一旦進入上升通道，每成交一套房源，下一套的成交價就會進一步跳漲10%，直到翻倍。祝上海樓市好運。 (魔都房地產觀察)

中國國家統計局近日發佈的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，房地產市場仍處於調整態勢，1月70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小，同比下降。各線城市新房價格環比降幅總體縮小根據國家統計局資料，1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有5個，比上月減少1個，3個城市環比持平；同比上漲城市有4個，比上月減少1個，1個城市環比持平。1月各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比均下降0.3%和0.4%，降幅分別縮小0.1個百分點和相同。同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.9%和3.9%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。從各城市表現來看，根據國家統計局資料，1月大連新房價格以環比0.2%的漲幅居首，其次是合肥、廈門、南充和武漢，環比漲幅均為0.1%。襄陽和徐州領跌，環比跌幅均為0.9%，南寧和天津緊隨其後，環比跌幅均為0.8%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，1月房價環比上漲城市數量有所減少，主要是1月份屬於傳統交易淡季，受季節性因素影響，各地總體保持積極的促銷和讓利態勢。尤其是春節前各地新房的推盤和行銷工作，從新盤方面看，主要以消化庫存房源為主，新推項目少，自然會有折扣讓利等動作。同時，嚴躍進指出，當前房價指數環比漲幅為正的城市呈現兩個重要特徵。一是，以重點二線城市房價上漲為主，如大連、合肥、廈門和武漢，此類城市房價此前有過深度調整，且當前產業基礎好，從“人產城”角度看確實有反彈的可能，尤其是合肥市場最近期資料已經表現出上行態勢。二是，以南充為代表的三四線城市，此類城市人口規模大，返鄉置業需求可帶動價格的一定小幅度拉升，具有積極的導向。另據易居研究院測算，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。易居研究院表示，當前環比指標保持不變，而同比指標有所惡化。主要是1月份屬於交易淡季，價格層面總體保持以價換量。同時，從重點城市反饋來看，二手房交易有較好的活躍態勢，但新房市場還需要發力，此時房企定價策略也會表現理性，各類購房優惠措施較多。二手房價現積極訊號從二手房資料來看，1月呈現出較為積極的訊號。國家統計局資料顯示，1月70城二手房價環比有兩個城市出現上漲，結束了連續四個月以來的普跌局面。從各線城市情況看，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅分別縮小0.2個和0.1個百分點。同比方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。就城市表現來看，揚州以環比0.4%的漲幅居首，其次是湛江，以環比0.3%的漲幅緊隨其後；北海以環比1.2%的跌幅領跌，其次是九江、南昌、秦皇島、包頭和徐州，環比跌幅均為1%。嚴躍進表示，1月二手住宅價格環比上漲城市數量有所改善，這是非常好的訊號。說明價格深度調整後呈現了更高的性價比，在交易市場或買賣市場中已經開始有了共識，對於預期的穩定非常重要。各地要重視此類指標的好轉，注重預期引導，尤其是多強調三個好“政策好、房子好、價格好”，真正促進促進購房需求的積極釋放。另外，據易居研究院測算，1月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.2%。易居研究院認為，二手房價格指數已經出現了非常明顯的縮小態勢。從這個角度看，或可認為二手房的價格已經在環比指標層面出現了拐點態勢。樓市正向走穩修復穩步過渡58安居客研究院院長張波認為，1月樓市延續結構性調整與築底修復的核心特徵，雖整體房價尚未完全擺脫普跌格局，但在政策托底與市場自發修復的雙重作用下，需求端韌性正逐步顯現，整體市場正向走穩修復穩步過渡。嚴躍進指出，1月二手房價格走勢帶動了市場信心的恢復。各線城市環比指標表現積極態勢，說明價格深度調整後具有自動修復機制，進而保持了價格回呼的積極態勢，也說明系列購房政策發揮了促進量回穩進而帶動價回穩的作用。但從新房來看，房價總體上漲的城市數量還是偏少，也要求各地重視對房價行情的引導和預期工作的管理。當前重點城市二手房交易活躍，且上漲的預期增強，此時要加強對此類利多資訊的引導，促進一二手房聯動，真正帶動新房交易的活躍。此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，2026開年樓市迎來探底和走穩的良好開局，這種局面或將延續到3-4月份。節後開發商為衝擊“開門紅”，推盤積極性將有所上升，疊加春節前後基於就業、入學、結婚等需求釋放，交易回升具備確定性。但市場從探底到觸底，再到真正夯實底部，最後走出“L型”乃至“V型”復甦，均需要在供需兩端積極紓困、精細化施策，同時在改善經濟基本面上持續發力。 (中房網)

2026年開年，全國的房價已現止跌跡象。根據國家統計局2月13日發佈的資料，今年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體縮小。特別是二手房住宅，1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，比上月降幅縮減0.4%，二、三線城市分別下降0.5%和0.6%，降幅縮小0.2%和0.1%。新房方面，一線和三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平，二線城市則縮小0.1%，環比下降0.3%。2025年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數在全國樓市整體釋放積極訊號的同時，有一座城市的樓市不僅止跌，還出現了明顯的回升——那就是香港。香港特區政府土地註冊處資料顯示，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。香港房價與成交量一起共同上漲。2025年全年，香港私人住宅售價指數同比上漲約3.25%—3.3%，這是自2021年後首次年度上漲。事實上，香港房價已經歷了大半年的價格反彈。追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，香港二手住宅價格在去年3月見底，並自5月開始逐步回升，上升趨勢持續至今。截至2026年2月第二周，最新的CCL依舊呈現出上升的勢頭，環比上周上漲1.47%，環比上月上漲3.29%。CCL環比上周上漲1.47%中原集團創始人施永青甚至在去年11月給出了十分樂觀的預測：香港樓價將在三年內突破2021年的高點，上漲行情能持續六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達到85%。房價率先回升，香港是怎麼做到的？01觸底反彈，加價買房去年下半年，在注意到一則房產消息後，施連意識到，在香港買房的時候到了。消息是這樣：施連家附近有一套小樓盤，四年前，樓盤剛開發的時候，怎麼也賣不出去，因此開發商把樓盤改造成了服務式公寓，用於出租。而2024年“撤辣”政策出台後不久，香港購房環境變得更加友好，該開發商決定將樓盤“由租轉賣”。香港買新房通常需要抽籤，施連也想買，但沒抽中。結果四個月後，該樓盤一套買入價為540萬港幣的房子，以620萬港幣賣出。也就是說，持有僅四個月，轉一次手，就淨賺80萬。這筆不小的差價鼓動了施連買房的心。研究生畢業後，施連就去了香港工作，如今已有四五年之久。和許多“北漂”“滬漂”的同齡人不同，她認真考慮在工作地購置房產，不是因為剛需，而是投資。若是買房為了投資，看到樓市有上漲的苗頭，或許還不夠。就像買入一隻股票，其最佳時機是在價格觸及底部支撐位之後，施連判斷，經歷連續多年的下跌，香港中西區的房價已經“超跌”了。中西區是香港十八個行政區之一，也是香港最核心、發展最早的區域之一，聚集了諸多國際投行與頂級高校，人們熟知的中環、上環就在於此。“其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區這個地方都跌了30%，就跌得過多了，”施連對鹽財經說，“我覺得有漲價空間，才去買的。”最終2025年12月，施連在香港大學附近購入了一套700萬港幣的次新住宅，25平方米左右。2019年之前，香港樓市長期處於高位，和內地的情況相似，疫情之後，香港樓市整體進入下行階段。有媒體統計，從2021年的高點到2025年年初，香港住宅價格累計下跌約25%—30%。從2021到2025年，香港樓市整體處於下行階段不過到了去年，香港樓市的水溫開始回暖。在靠近深圳的香港元朗區，房產中介東宇觀察到，該地區房價從去年7月開始不斷上升，進入2026年，買賣方市場已悄然發生逆轉。“1月到現在都比較誇張”，東宇對鹽財經表示：“目前屬於想買但沒東西（房子）買，除非加價。”他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業主，願不願意賣房。元朗位於新界西北部，通勤至香港市區通常要40—60分鐘，它是近十多年香港主要的新住宅供應來源之一。在這裡賣房的人以自住為主，房產投資屬性相對較弱，也意味著在樓市下行周期，房價容易跌得更多。說起這一輪的房價回暖，東宇認為，“主要原因是樓價之前一直跌，觸底反彈了”。儘管回升了大半年，如今該地區的房價仍低於2021年的高位，“和2016年差不多”。02“每一個環節都在鼓勵你買房”香港樓市為何能率先實現回升？目前的主要觀點認為，“撤辣”政策、減息效應、股市財富效應、經濟增長、政策利多、租金上漲以及庫存下降等因素都推動了香港樓市的轉變。與內地一樣，針對房地產的下行，港府亦推出了一系列“救市”政策，其中最有名就是“撤辣”。為了打擊炒房，香港一度推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”，主要包括針對非本地買家的買家印花稅，針對購買第二套房產的新住宅印花稅等等。而自2024年2月起，這些措施被全面取消，也就是“撤掉辣招”。“撤辣”之前，內地買家若在香港購置房產，最高需承擔30%的額外稅務。施連表示，“撤辣”為自己省下了200多萬的費用。另一方面，香港實行與美元掛鉤的貨幣制度，聯準會進入降息周期後，香港按揭利率隨之下行，一定程度上減輕了購房人的還貸壓力。施連告訴鹽財經，目前她房貸的實際年息約為3.25%。香港銀行還普遍為貸款客戶提供了配套措施，她可以在貸款銀行同時開立一個與按揭利率掛鉤的存款帳戶，存入閒置資金後，可獲得與按揭利率相同的存款利息，即3.25%。不過，該類帳戶通常設有一定的存款上限。“每一個環節都在鼓勵你去買房貸款。” 施連認為，如今的香港是一座鼓勵資產流動的城市。種種因素疊加在一起，不斷為香港的購房者減輕了入場的負擔。但對於許多購房者來說，一切都沒有以下這筆清晰的“經濟帳”更吸引人：儘管過去數年香港房價在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。施連買的房子雖然面積不大，但因為開發商和地理位置都很不錯，每月的租金可以達到24000—24000港幣，與房貸持平。因此，施連只需額外承擔房子的管理費用，“（每年）再付個五六萬去供一套房，我覺得是非常划算的”。而房子作為一種商品，價格本質由供需關係決定。過去數年，由於香港房地產市場不景氣，開放商減少了囤地行為，施連預計，未來兩三年間，香港新房供應數量會隨之減少，對賣家更有利。現在買房，沒有錯，施連理性地分析著各種利弊。在香港，許多人和施連一樣，選擇在2025年購入房產，直接推動了成交量的上升，而成交的放量帶動了房價的上漲。成交量和房價就這樣相互作用，影響著樓市的起伏。03內地買家大批湧入從成交結構來看，這一輪香港樓市的回升，內地買家起到了很大作用。中國房地產援引美聯物業研究中心結合土地註冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內地買家在香港一二手住宅市場的註冊量共13906宗，比2024年的12190宗增長14.1%；涉及金額1379億港元，較去年同比上升3.8%。宗數與金額都創下歷史新高。以這個資料計算，香港每4套賣出的住宅中，就有1套是被內地買家購買的。在兩個多月的看房過程中，施連注意到有不少內地買家，主要分為兩類：一類是近幾年通過各類人才引進計畫來到香港的大陸人才；一類是子女在香港讀書的內地家長。2022年，香港推出“高才通計畫”，吸納大量內地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計畫累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中有26萬名人才攜家人抵港。2022年，香港推出“高才通計畫”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在採訪中表示：“這產生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買。”與此同時，香港還在接納更多的內地學子。自2024/25學年起，香港政府將八所公立大學的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴大招生規模創造了空間。一直在觀察租房行情的施連表示，擴招推高了高校周圍的租金。她舉例說，自己購入的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高於上一年旺季的水平。當租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內地家長更願意拿出三成首付，直接買下一套房子供孩子居住。施連記得，去年12月，買下這套約25平方米的小房子時，她殺價了80萬，“當時房價剛剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點，他就願意把房子趕快賣掉”。而房價一旦回暖，市場就瞬息萬變。現在，越來越多人建立起房價會上漲的預期，買房時再想砍價，就不那麼容易。東宇對鹽財經表示，現在有業主開始抬價，有的幾萬，有的幾十萬。結合諸多因素，東宇和施連都認為，香港樓市回升不是一個短期趨勢，未來還會持續下去。施連說，如果買的房子漲到了800萬，她就會考慮賣掉它。和房價下跌的日子相比，她還是更喜歡現在的香港。“樓市下行那幾年，股市也特別慘，大家心情是比較低落的”，她說：“我覺得真的有財富效應，股市變好後，地產也穩住了，慢慢地，情緒也都上來了。” (正商參圈)

最近網路上有人說房子已經沒有投資價值，也有人喊現在房價見底了，可以買了。但我要告訴你，這兩種說法都是錯的。我十多年前提出了「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」的分析框架，2015年根據這個框架公開預測一線房價翻一倍，在2020年預測房價將會出現歷史性大頂。今天用幾分鐘，帶你了解未來房地產的新趨勢。首先，近年來房地產確實遇到了一些挑戰，是20多年來樓市調整幅度最大、持續時間最長的一次。2024年商品房銷售面積比2021年的高點下降了一半，2025年還在持續下降。再來看房價，一、二線城市房價平均跌去約30%，很多三、四線城市房價幾近腰斬。那麼未來中國房地產還有沒有機會？我的答案是有結構性機會。為什麼？因為有六大因素在影響房地產未來趨勢，大家一定要關注。第一，全球貨幣政策轉向寬鬆周期，降息潮來了。聯準會自 2024 年開啟本輪降息周期以來，截至 2025 年底已累積降息 175 個基點，歐洲、新興市場等也都開啟降息周期。中國也一樣，2025年底重要會議提出貨幣政策要“適度寬鬆”，上次這個提法是在2008-2010年，時隔15年再現，足見力度。5年期LPR利率從2021年底的4.7%降低到現在的3.5%。第二，未來經濟成長目標明確，「十五五」規劃建議提到要用十年時間達到中等已開發國家水準。「十五五」規劃制定了中國中長期發展目標，就是到2035年實現經濟實力、科技實力、綜合國力、國際影響力等大幅躍升，人均國內生產總值達到中等發達國家水準。什麼是中等已開發國家水準？有一個基本指標，就是人均GDP達到2.5萬美元左右。這也意味著我們要在2035年達到這個水平，這就需要未來相當長的一段時間仍然要以經濟建設為中心，保持5%左右的經濟增速，到2035年經濟總量和人均GDP比2020年翻一番。第三，中國城鎮化還有提升空間，改善型「好房子」依然稀缺。2015-2024年，中國都市化率由56%增至67%，但仍明顯低於高收入經濟體的81.3%。這10多個百分點的差距，就是未來發展的空間。更關鍵的是，現在中國的房子是“總量夠住、結構失衡”，一線城市套戶比才1.01，住房還緊張；三四線都1.12了，明顯過剩。而且很多城市的老房子佔比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。第四，房地產政策調控從收緊全面轉向放寬。2024年9月，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，標誌著樓市政策的歷史性拐點出現，也就是從過去的收緊全面轉向放鬆。之後，各地陸續推出放鬆限購、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費等等措施來救樓市。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多兆市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業，關係著7千萬人就業，上百個上下游產業。就像7年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控，組成5兆房屋銀行收儲。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼籲能被更多人聽到。第五，人口持續向城市群都會圈集中。美國、日本、韓國等已開發國家在都市化後期，都出現了這個現象。中國也符合，近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，但東北、西部等區域近年來面臨產業結構單一，人口在持續流出。同時，我們預測未來將有1.3億新增城鎮人口，80%都會聚集在19大城市群裡，所以人在那裡，住房需求就在那裡，這個規律百年不變。第六，中國擁有強大的基本盤，有龐大的人才和消費紅利托底。中國有14億人口，是全球最大的消費市場，擁有全球最大的4億中等收入群體，也將持續擴大。勞動資源近9億人，受過高等教育的人才總量約2億，大學畢業生超1000萬等等。人口紅利正在轉向人才紅利和工程師紅利，這將是支撐未來中國經濟的核心力量。所以未來中國房地產是有結構性機會的。但請記住，中國房地產大開發時代已經結束，房價普漲時代結束了。我們正進入存量時代，未來房價主要特徵是區域大分化。近期，我提了一個觀點，未來樓市將出現二、八分化現象。未來不是所有城市房價“普漲”，只有20%的城市有機會，就是那些人口持續流入、產業強、配套好的一二線城市，這些地方有新增購房需求，優質房產不僅能抗跌，還可能長期上漲；而剩下80%的人口流出的三四線城市、縣城，房子隻會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰漲的三四線城市、縣城，房子只會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰。 (澤平宏觀)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

上周，上海靜安區正式對外發佈官方消息，宣佈政府將介入二手房收購市場。至2026年2月2日，上海市成功舉辦了二手房收購用於保障性租賃住房項目的簽約儀式，其中，浦東新區、靜安區及徐匯區被選定為首批試點區域，中國建設銀行提供金融支援，各區公共租賃住房營運公司作為收購主體參與其中。針對各區的具體收購標準，詳細如下：浦東新區設定了四項明確標準：一是單套住房面積需控制在70平方米以內；二是位於內環內且建成於2000年之前的房屋；三是總價不得超過400萬元；四是購房者需承諾在收購後購買本區的一手住房。靜安區則側重於滿足置換意願強烈的小戶型住房需求，並優先在產業園區、商業中心及軌道交通站點三公里範圍內佈局，採取以片區集中收儲為主、零散收購為輔的靈活策略。徐匯區則通過財政資金注入與銀行貸款相結合的方式籌集收購資金，專項用於收購小戶型存量房，並在收購後進行標準化裝修，以供保障性租賃住房使用。上海政府此番收儲二手房的舉措，蘊含了多重深意：其一，在房價歷經近五年下跌之後，上海政府選擇此時介入市場，傳遞出政府認為房價已基本觸底的明確訊號。政府作為市場的調控者，其行動往往具有風向標意義，此舉無疑增強了市場信心。其二，各區收購目標主要聚焦於老舊小戶型住房。當前，此類住房的收購成本相較於以往降低了30%至40%，而租金回報率則高達2.5%至4%，顯著高於貸款成本。這一舉措既實現了經濟效益，又積極響應了國家政策，通過提供大量公租房，有效緩解了年輕人及外來人口的居住難題。政府以較低的成本和持有費用，實現了公租房供應的最大化，可謂一舉三得。其三，儘管上海目前尚未全面取消購房限制，外環內仍需三年社保，外環外則需一年，這在一定程度上限制了外地人的直接購房行為，導致置換鏈條尚未完全暢通。然而，政府直接介入收購老舊小戶型住房，為二手房市場提供了有力支撐，有助於打通小換大、舊換新、破換豪的置換鏈條。一旦這一鏈條得以暢通，成交量和房價有望止跌回升，推動樓市持續健康發展。其四，值得注意的是，目前僅有三個區參與試點，且政府收儲的規模在初期必然有限。然而，這一舉措所傳遞出的政策訊號遠比其實際效果更為深遠和重要。即便房產狀況欠佳，也斷然不會滯留於業主手中，政府將作為堅實後盾，實施托底收購舉措。因此，上海政府啟動二手房收購計畫，這一舉措可精煉概括為：政府以實際行動向市場傳遞訊號，表明房價已觸及底部區間，業主難以售出的房產將由政府承擔收購責任。此前，多次提醒廣大讀者，一線城市及部分實力強勁的二線城市，在年末階段呈現出顯著的翹尾行情。以上海為例，1月份二手房網簽總量高達22834套，儘管環比略有下降，但同比大幅增長24%，且已連續三個月成交量穩定在2.2萬套以上。尤為值得一提的是，這一成交量是在無任何政策刺激的背景下，由市場自發形成的。更為關鍵的是，上海的二手房掛牌量正以驚人的速度減少。自2024年9月26日政策調整後，直至2025年小陽春時節，上海二手房市場成交量雖大，但房價並未出現反彈，原因在於成交量增長的同時，掛牌量也在同步增加。當時，鏈家平台上的掛牌量高達11萬套，而如今已銳減至8萬套，回落至2023年上半年的水平。這意味著，在成交量持續放大的同時，掛牌量卻在不斷減少，市場熱度自然隨之提升，房價止跌反彈的可能性也隨之增大。再審視其他城市的市場表現，1月份北京二手房網簽量達到15082套，同比上漲20.9%；深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創下近10個月的新高。近期，我與幾位房產中介公司負責人交流時，他們普遍反映，當前市場氛圍與前幾年截然不同，業主心態趨於平和，不再恐慌性拋售；房東信心逐步恢復，而購房者則開始焦慮，擔心錯過購房時機，紛紛選擇入場。我曾在一個月前預測，年後的小陽春市場將異常火爆，若再疊加政策利多，一線城市房價止跌回穩指日可待。如今，上海政府以高姿態介入市場，進行抄底收購，無疑進一步夯實了房價底部的形成。過去五年，廣大房東們承受了巨大的壓力，經歷了近三十年來最為嚴峻的資產縮水與市場煎熬。然而，我深知，人生之路，難免會遭遇此類重大挫折與挑戰，就如同我們的父輩那一代人，在特定歷史時期（如40、50歲遭遇下崗潮）所經歷的艱難與困苦一樣，這是人生旅途中難以避免的一部分。值得欣慰的是，在經歷漫長黑夜之後，我似乎看到了黎明破曉的曙光，新的希望與轉機正悄然臨近。 (房地產那些事兒)

最近，徐家匯東方曼哈頓掛出一套建面約172㎡的房源，掛牌價降至1900萬元出頭。要知道，2024年初業主曾拒絕2480萬的出價。兩年時間，房價縮水500萬。01房價跌28%的原因找到了！從整體資料來看，徐家匯的二手房市場確實正在經歷價格調整。與2022年相比，徐家匯類股2025年的價格已從12.12萬元/㎡降至8.71萬元/㎡，降幅達到28%。這一跌幅在徐匯區內並非個例，同期漕河涇下降39%，徐匯濱江下降37%。徐家匯面臨的首要問題是商業設施老化。太平洋、六百等商場關店改造，東方商廈、匯金百貨肉眼可見的老化。新開的One ITC開業以來就人流稀少，唯有港匯恆隆和美羅城依然人流旺盛。學區因素的變化也影響了購房決策。徐家匯曾經是學區高地，但當下徐匯的公辦頭部之爭已經屬於徐教院和園南中學。不少買學區的家庭拋棄了徐家匯的學區房，轉而投去園南，直接造成了徐家匯學區房成交量價齊跌。最根本的問題是，徐家匯商品房主力開發於2000-2005年，到今天普遍超過了20年房齡。在當下這個市區舊改主旋律，市區持續開發新房的市場背景下，房齡老本身已經成為了原罪，為購房者所不喜。同時，徐家匯的樓盤多以大面積為主，總價動輒1200-1800萬，在高息環境下，這樣的總價讓許多購房者望而卻步。02新房分流，未來徐家匯…徐匯濱江的崛起對徐家匯形成了直接分流。2025年徐匯濱江的新房價格達到18-19萬的水準，已是全市的一梯隊。在鏈家豪宅帶看量TOP12中，徐匯濱江佔10席。徐匯區內，多個區域的新房供應也分流了徐家匯的客源。靠近徐匯濱江的區域，新房開發以豪宅產品為主，產品單價主要在15萬以上；而田林、康健、漕河涇等區域開發了鑫耀中城、匯悅庭、玲瓏庭等中產社區。更遠處，即將進入主力開發周期的長橋和植物園片區，雖然未來也會有成片的次新房，但對於徐家匯的影響相對較小。這種多點開花的供應格局，讓購房者有了更多選擇。上海樓市整體也在發生變化。2025年以來，上海新房品質不斷提高，得房率也越來越高，使得二手房的競爭壓力越來越大。當新房就賣14-16萬/㎡，那些20年房齡的二手也要賣16-17萬/㎡時，客戶自然更傾向於新房。寫在最後：隨著徐匯濱江的崛起與市場整體回呼，徐家匯的房價正在回歸理性區間。未來，徐家匯將更明確地定位為配套成熟的中產改善類股，而非頂級豪宅區。市場的調整正在創造新的機會。對於看重綜合配套的自住買家而言，徐家匯依然具備不可替代的吸引力，這裡的交通、商業、醫療、文化資源密集度，在上海全市範圍內仍屬頂尖。對於有眼光的購房者來說，在市場悲觀時入手優質地段的資產，往往能獲得長期穩健的回報。徐家匯的調整，或許正是一個價值回歸的過程。 (上海樓市情報)

2025年東京23區的二手住宅的平均期望出售價格為每70平方米1億393萬日元（約合人民幣456.2萬元），34.6%的漲幅創歷史新高。但有觀點預測2026年很難再像2025年一樣漲價……1月22日，日本不動產調查公司東京KANTEI發表的資料顯示，2025年東京23區的二手住宅的平均期望出售價格為每70平方米1億393萬日元（約合人民幣456.2萬元）。自有可比資料的1997年以來首次超過1億日元。與2024年（7720萬日元）相比上漲了34.6%，漲幅創歷史新高。調查對象為專有面積在30平方米以上的家庭住宅,不包括辦公室和商舖。二手房佔據整個住宅市場的大部分。與需要追加建築成本和開發商銷售管理費等的新房不同，二手房更能反映市場的供需現狀。購買二手房的人群正在增加。新房的供應量減少，材料和用地費用上漲等導致價格上漲。二手房吸引了放棄購買新房的人群，資金方面有餘力的人群正在流入。容易高價交易的優質地段次新房正在增加供應量，推高了行情。此外，10億日元以上的超高端住宅開盤增加也產生了影響。在港區和澀谷區等地，面積超過100平方米的大戶型高層住宅正在進入市場。市中心帶動了整體房市的上漲。從2025年的平均價格同比漲幅來看，都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）上漲32.9%，城北、城東地區（台東和江東等）上漲21.9%。2026年，23區二手房的價格上漲或將放緩。市中心6區的流通套數已開始增加。東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之表示，“市中心的掛牌價和成交價也出現了偏離，很難再像2025年一樣漲價”。 (日經GO)