根據聯合國經濟和社會事務部人口司本月發佈的《2025年世界城市化展望》報告，印度尼西亞的雅加達已取代東京，成為世界上人口最多的城市。▲雅加達據悉，聯合國這項最新研究採用了全新的人口統計標準，更準確地反映了城市化對大城市增長的推動作用。聯合國人口司負責人帕特里克·格蘭德表示，“新的評估採用了統一的人口與地理空間標準，對城市範圍的界定更具國際可比性。”報告表明，雅加達居住著約4200萬人，是世界上人口最多的城市。緊隨其後的是孟加拉國首都達卡，人口約為3700萬；日本首都東京則跌至第三位，人口為3300萬。第四名和第五名分別為印度新德里和中國上海。▲五大城市的人口統計預測圖在聯合國2018年發佈的《世界城市化展望》報告中，東京是世界上人口最多的城市，而雅加達則排名第33位。研究人員指出，在過去25年中，東京的人口增速顯著低於雅加達和達卡等新巨型城市，導致其排名持續下滑。這一趨勢預計將在未來幾十年內延續。雖然雅加達目前位居榜首，但專家預測到2050年，達卡將成為全球人口最多的城市，人口預計將達到5210萬。而屆時，東京的人口預計將減少約270萬。報告顯示，自1975年以來，全球人口超過1000萬的巨型城市已從8個激增至2025年的33個。當今全球人口最多的十大城市依次為雅加達、達卡、東京、新德里、上海、廣州、開羅、馬尼拉、加爾各答和首爾，其中有9個位於亞洲。這份報告也詳細揭示了全世界範圍內城市化處理程序的迅猛加速：農村人口持續減少，越來越多人口突破千萬的超級大都市出現。自1950年以來，全球城市居民數量已增長超過兩倍。報告顯示，1950年，全球人口僅為25億，城市居民佔比約30%；如今，在82億的總人口中，城市人口已接近一半，佔比約為45%。而到2050年，全球人口增長的三分之二預計都將集中在大城市。聯合國主管經濟和社會事務的副秘書長李軍華表示，“要實現城鄉區域協調與平衡發展，各國必須制定綜合性的國家政策，確保住房、土地使用、交通體系和公共服務在城市與農村之間保持一致。” (大河報)

東京和上海分別是日本和中國最大的城市，日本和中國一個是亞洲第二，曾經的世界第二大經濟體，另一個曾經也是世界第二大經濟體（目前世界第二的位置已經被歐盟佔領），目前的亞洲第一。如果來對比東京和上海，誰才是亞洲眾多城市中的一哥呢？比較兩座城市，尤其是比較像東京、上海這樣的超級都市，我認為應該從硬體、軟體兩個方面比較。硬體方面比方說兩座城市的人口數量、建成區面積、GDP規模、地鐵里程、世界五百強數量對比，硬體是一座城市的外在。軟體方面比方說兩座城市的歷史底蘊、最低工資、高校數量和質量、房價房租水平等對比，軟體是一座城市的內在。上海位於中國長江出海口，行政區劃面積為6340平方千米，下轄16個區：黃浦區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、虹口區、楊浦區、寶山區、嘉定區、青浦區、松江區、閔行區、金山區、奉賢區、崇明區、浦東新區。從人口數量上看，2024年底上海戶籍人口大約是1537.98萬人，上海的常住人口數量大約是2480萬人。從建成區面積看，上海是中國建成區最大的城市，目前建成區面積大約是2856平方千米，建成區人均密度約1平方千米一萬人。上海行政區劃地圖，上海市在中國不只是一座城市，也是一個省級行政區劃。從交通條件看，上海第一條地鐵開通於1993年，到2025年上海地鐵已經建成896公里，地鐵總里程位居中國各大城市地鐵榜首。從GDP規模上看，2024年底上海的GDP產值大約是5.4兆元人民幣，折合美元大約是7572億美元，上海的人均GDP大約是3.05萬美元。從五百強數量上看，上海擁有12家世界五百強企業，包括鋼鐵行業的寶武集團、德龍鋼鐵，建築行業的上海建工，汽車行業的上汽集團，造船行業的中國船舶（下屬江南造船廠可以生產大型航母、兩棲攻擊艦、驅逐艦、數十萬噸油輪），運輸行業的中遠海運，房地產行業的綠地集團，金融行業的浦發銀行、蘇商集團、太平洋保險、交通銀行，以及醫藥行業的上海醫藥。上海的產業結構以金融業和中高端製造業為主，且上海是中國對外開放的前沿，一批外國大公司的大中華區總部位於這裡，比如特斯拉中國，比如雀巢，比如索尼這些。上海的企業分佈地圖。從歷史底蘊上看，上海的歷史可以追溯到2000多年前戰國時代的楚國春申君，上海的簡稱申因此而來。之後上海真正崛起於近代開埠通商，到1949年上海已經成為亞洲最大的城市，人口多達600萬，是遠東的經濟中心。說完這些硬體，上海普通人的生活是怎樣的呢？上海的高校數量有64所，其中本科院校有40所，專科有24所。QS排名中上海進入到亞洲前100名的大學依次是復旦大學（第五名）、上海交大（第13名）、上海大學（第87名）、華東師範大學（第100名）。2025年上海最低工資標準是2740元，小時最低工資標準是25元，社保繳納基數是7384元。從房價上看，上海市中心房價可以到10萬元一平米以上，市中心房價均價從6萬元一平米到8萬元一平米不等，上海郊區房價可以低到2-4萬元一平米。整體上看上海房價在全中國是最高的。說完上海，我們回過頭來看看東京。東京是日本的首都，也是日本的經濟中心和人口中心。從行政區劃上看，東京指的是東京都，東京都行政面積大約是2194平方千米，包括核心的東京23區，以及多摩的26個市和西多摩郡。到2025年，東京都的人口數量大約是1400萬人，其中東京23區的人口數量約1000萬人。東京是一座非常巨大的城市，除了東京都的23個區和多摩地域的幾十個市之外，東京的建成範圍不斷擴張，最後形成了東京都市圈的概念。東京都市圈包括東京都及周圍的三個縣：琦玉縣、千葉縣、神奈川縣組成，地域面積大約是1.35萬平方千米，人口大約是4100萬。東京都市圈的範圍幾乎囊括了整個江戶平原，從建成區面積上看，東京都市圈建成區面積大約是5500平方千米，相當於上海的2倍，覆蓋人口大約是3500萬，因而東京被稱為世界上最大的城市。如果單獨指東京是東京都，那麼建成區面積大約是2194平方千米，人口大約是1400萬。從地鐵里程上看，東京第一條地鐵建成於1927年，經過百年發展，東京地鐵總長度達到3635千米，在整個城市中形成錯綜複雜的巨大網路。從經濟體量上看，2023年底東京的GDP大約是137兆日元，折合人民幣大約是6.7兆元，和上海相當。東京的人均GDP大約是5.7萬美元，比上海要高2倍。從五百強數量上看，曾經的日本擁有132家世界五百強企業，到2025年只剩下38家。這些企業集中分佈在東京，東京有26家世界五百強企業，比如汽車行業的本田，鋼鐵行業的日本製鐵，電力行業的東京電力，金融行業的三菱日聯金融、明治安田生命保險等。對比下，上海只有12家世界五百強，東京儘管衰落了，數量上依舊是上海的2倍多。從大學數量和質量上看，東京是絕對的日本教育科研中心。在這些大學中，最出名的有世界排名第23，亞洲第一的東京大學。還有東京工業大學、一橋大學、早稻田大學等一眾名校。從軟體上看，2025年度東京的最低工資標準是1226日元每小時，折合人民幣就是56塊錢一個小時，如果按照雙休8小時工作制來計算，東京的月最低工資標準就是8960元人民幣，比上海要高差不多3倍。最後從房價上看，東京的房價整體比上海要高。市中心的千代田區房價可以達到14.8萬元一平米，市中心的房價基本在10萬元一平米以上。東京的外圍區房價較低，大約是2-4萬元一平米。如果按照日本的最低工資和工作強度，東京打工人買房的難度是小於上海打工人的。最後從發展前景上看，上海是中國最大的城市，也是中國的經濟中心，是長三角的區域中心。上海發展的目標是建成上海都市圈這一世界級都市圈，並起到引領長三角的作用。中國的長三角從狹義上包括太湖平原大約3萬平方公里，近6000萬人口，廣義上包括上海、江蘇、浙江、安徽四省共計35萬平方千米，約2.5億人口。而東京的發展基本到頭了，一是江戶平原整個面積只有1萬平方千米左右，其中一大半已經是建成區了。另一方面日本的總人口才1.2億，而且是一個老齡化極其嚴重的國家，日本在各行各業都正在被中國和韓國替代，日本已經沒什麼未來了。 (未音g)

2025年的東京車展上，比亞迪亮相的純電K-Car，讓日本車企鈴木高管直言：比亞迪選擇日本輕型車標準，對於日本本土車企來說，是一個“巨大的威脅”！鈴木高管口中的威脅並非空穴來風。原本比亞迪的純電K-Car打算在日本市場只賣6萬塊錢，但日本車企眼看競爭不過，才集體要求比亞迪：沒有利潤的競爭有什麼意義？但現實卻是，就算比亞迪的K-Car賣6萬，但依舊有利潤。而日本本土的K-Car賣十幾萬，利潤卻低的可憐。所以日本只能要求比亞迪的純電K-Car也要賣12萬以上。目前來看，比亞迪這款K-Car搭載了20KWh刀片電池，WLTC續航180km，支援100kW快車，配備熱泵空調，側滑門設計，搭載L2+智駕系統……起售價250萬日元，大概是13萬多的人民幣，比日本本土的“方盒子”產品價格還要低10~15%。由此可見，王傳福這次針對日本市場打出的這一槍，可以說是直擊日本汽車行業的“七吋”。因為在日本市場，這種“方盒子”車型是非常受歡迎的，佔據了整個日本汽車市場的35%左右，由鈴木、本田、日產等日本本土品牌長期壟斷。在比亞迪出現之前，這些日系車企基本上可以依靠這些“方盒子”車型衣食無憂。但隨著比亞迪的出現，他們開始坐立不安了。不僅會從他們手中奪取市場份額，還會重塑整個日本汽車行業競爭格局，加速日本本土車企加速電動化轉型。更關鍵的是，如果比亞迪真的在日本市場撕開了一個口子，那未來必定會有更多國產車企進攻日本市場。比如五菱這種擁有豐富的“方盒子”車型的製造經驗，這不分分鐘碾壓日系車企。說白了，如今的比亞迪，就像是一條鯰魚，在日本汽車市場瘋狂攪動，逼迫日本汽車轉型。同時還能打破日本消費者的認知改變，打破他們對本土汽車品牌的固有依賴。比亞迪通過“低價高配”這一招，完全“一招鮮吃遍天”，畢竟誰都喜歡物美價廉的產品。這也難怪鈴木社長直言：新的競爭開始了，比亞迪是一個巨大的威脅。 (思維有點料)

日本，正成為全球遊客新的“中心坐標”。未來幾年，日本將迎來全球旅遊浪潮的國家之一。這個判斷不是老馮做的，而是Expedia公司做的。全球知名線上旅遊集團Expedia最新發佈的《2026年全球旅遊趨勢報告》顯示：東京首次奪得全球酒店預訂第一（4～6月；大阪首次躋身全球前十名），沖繩搜尋熱度猛增71%，僅次於美國蒙大拿州的“大天空城”。資料證明，世界各地的旅行者，正把目光與腳步同時投向日本。為什麼是日本？一個物價不算低、語言也不通的國家，怎麼就成了全世界最想來的國家？我想除了日元匯率差、豐富多彩的目的地體驗、高品質的旅遊服務、完善的旅遊設施、傳承幾百上千年的文化品牌等等，日本打動人的，還有滿足了現代人對“秩序”和“逃離”的雙重幻想。日本是為數不多有充分距離感的國家。你在東京的街頭喝一杯咖啡，不會有人打擾；你在白馬的雪山衝浪，享受一個人的孤獨與自由；你在沖繩的海邊散步，隨手一拍就能發朋友圈，根本不用修圖。在這個一切都被演算法推著跑的時代，日本的節奏“慢”得剛好，不喧鬧、不打擾，如同日本的榻榻米一樣，讓你睡得安心靜氣。Expedia這次調查覆蓋了全球18個地區，2.4萬名旅客的真實搜尋資料。結果不止是東京和沖繩火，廣島的搜尋量漲了55%，栃木漲了50%，新潟也漲了40%。這些過去被忽略的地方，現在開始被重新發現。這也是日本政府最近幾年在致力於發展的地方振興。說明現在的遊客，想去的不只是“打卡景點”，而是去找一種“感覺”——有點遠、有點陌生，但待在那裡就覺得安心。有趣的是，今年東京出現了一種新趨勢：越來越多遊客在同一趟旅程中故意更換酒店，今天住淺草的老旅館，明天搬去澀谷的潮流酒店。Expedia把這種現象叫“Hotel Hop”，意思就是“像逛展覽一樣換著住”。以前大家訂酒店圖個方便，現在卻是為了“體驗不同的生活”。住宿不再只是睡覺的地方，而成了旅程本身的一部分。對很多外國人來說，日本的魅力，正是能在同一座城市裡，住出完全不同的體驗。當然依舊存在著老生常談的問題：熱度高，也意味著麻煩多。比如，過度旅遊。大阪人吐槽“便利店都被遊客買空”，京都人舉牌抗議“我們不是迪士尼”，熱門城市早已被流量淹沒，而冷門地方卻依然寂靜。這種“旅遊不均衡”，其實才是日本真正的隱憂。一個國家要想靠“觀光立國”，靠的不是遊客多，而是遊客分得均。值得一提的是，Expedia這次搞了個“Smart Travel Health Check”，專門評估一個地方有沒有被過度開發。沖繩就拿到了認證，說明它在努力找平衡，既要讓遊客玩得開心，也要讓當地人的生活不被打亂。從另一個角度看，日本的魅力也許在於“真實”。在法國，你買的是浪漫；在泰國，你買的是便宜；但來到日本，你買到的，是一種井井有條的“安心感”。這個國家的街道、便利店、地鐵、乃至一碗拉麵，都精確到“剛剛好”。它給人一種錯覺：在日本，生活好像能被重新整理一遍。對那些被快節奏裹挾、整天焦慮打工的人來說，日本不是旅行地，更像一場短暫的心靈復原。日本其實賣的不是“景點”，而是“情緒”。那種你可以暫時斷網、放下工作、不用說話也不會被打擾的平靜。像是生活按下了暫停鍵，讓人終於能慢下來，喘口氣。日本不同的城市有不同的節奏。東京代表著理性的秩序，沖繩是一場溫柔的逃離，京都則承載著厚重的時間感。而這三種氛圍，恰好對應了現代人最渴望卻最稀缺的東西：安全感、慢節奏和歸屬感。日本政府努力的目標是2023年實現6000萬人的入境游體量，以前覺得是空中樓閣，一句口號而已。今天再看，“觀光立國”早已不再是口號，而是一場真刀真槍的產業實踐。未來，日本贏的不僅是入境游蹭蹭上漲的人數，還有如何把“遊客的到來”變成“商業的常態”。從住宿、簽證、投資到在地服務，誰能在這波人潮中讀懂需求、先一步佈局，誰就能分到下一輪紅利。當沖繩的陽光、東京的街景、廣島的故事再次吸引世界，日本不只是被看見的舞台，更是一個值得深耕的市場。而我們，正身處其中。 (房東老馮)

清晨7點，茨城縣築波市的築波快線（TX）築波站前，從巴士上下來的通勤者們步履匆匆，匯入車站。最快45分鐘，他們就能抵達東京的秋葉原，開啟嶄新的一天。這幅日常圖景，正是當今世界最大都市圈——“東京大都會圈”活力與脈動的最佳註腳。1. 3700萬人的選擇，世界級都市圈的底氣根據聯合國資料，以東京為核心，涵蓋神奈川、千葉、埼玉的“一都三縣”，居住著約3700萬人口，其規模已遙遙領先於德里、上海等大都市，穩坐世界第一的寶座。一個如此龐大複雜的系統，是如何高效運轉並持續成長的？答案，藏在那張遍佈地下與空中的“鋼鐵脈絡”——鐵路網路之中。2. 鐵路，拓展了都市圈的邊界正如明治大學名譽教授市川宏雄所言：“將東京推向世界最大都市圈寶座的，正是其精密的鐵路網。”回顧歷史，東京圈的發展始終與鐵路的延伸同步。從都心放射狀展開的鐵道，如同一條條動脈，將一個個曾經的“睡城”變為充滿活力的社區。2005年，築波快線（TX）的全線開通，更是一個教科書般的案例。它一舉連接了約60公里的鐵路空白地帶，憑藉相對親民的地價，迅速吸引了大量年輕家庭入駐。資料顯示，過去十年間，TX沿線的流山市人口增長了23%，築波市也增長了17%。鐵路，不僅為人們提供了更寬廣的生活選擇，也為東京這個巨大的經濟引擎源源不斷地輸送著人才。3. “都心回歸”與“職住接近”的新浪潮然而，東京圈的擴張並非一味地向外蔓延。進入2000年代，一個有趣的現象出現了——“都心回歸”。隨著都市再生政策的推進，東京灣岸等區域矗立起一座座塔式公寓，人們重新發現了在都心“職住接近”的便利與魅力。曾經因泡沫經濟地價高漲而流向郊區的人們，開始回歸。這一趨勢，從人口資料中可見一斑：過去十年，東京都中心區的中央區人口猛增36%，千代田區、台東區等也實現了兩位數增長。這說明，東京圈正在以一種“內外兼修”的方式進化，既有外延的擴展，也有內涵的深化。4. 永不停止進化的都市圈東京圈的雄心並未止步。TX計畫向東京站延伸，並與規劃的“臨海地下鐵”接駁；未來，當中央磁懸浮新幹線建成通車，名古屋乃至關西地區都將被更緊密地納入“一日生活圈”的視野。這張不斷編織、不斷最佳化的鐵路網絡，讓跨越都縣境的通勤與交流成為日常，使得“東京大都會圈”不僅在物理上，更在經濟活動和市民生活層面，成長為一個真正一體化的、充滿活力的超級有機體。東京圈的故事，是一個關於“連接”的故事。它通過持續的基礎設施投資與精明的城市規劃，巧妙地平衡了人口集聚與生活質量，在成長為世界級都市圈的同時，不斷為自己注入新的活力。對於我們每個人而言，理解它的發展邏輯，或許也能為我們自身的選擇提供一份獨特的參考——在一個高效、便利且持續進化的城市中，生活與未來的可能性，總是更加寬廣。 (日本產地產)

印象中溫吞的日本，正變得越來越陌生。9月16日，國土交通省公佈的數據顯示，2025年日本所有用途土地的基準地價平均上漲 1.5%，這是自1991年泡沫經濟以來的最大漲幅，已是連續第4年上漲。作為日本樓市的溫度計，基準地價來源於日本政府對約2萬個地點的調查和評估，是房地產交易和資產評估的重要參考。在這輪上漲中，東京圈依舊領跑，漲幅高達 5.3%。其中，銀座五丁目的鳩居堂已經連續二十年蟬聯“地王”，每平方米地價高達220萬元，同比上漲11.4%。緊隨其後的是大阪圈和名古屋圈，分別上漲 3.4% 和 2.1%，地方圈的整體漲幅為 0.4%。地價上漲也推高了房價，租客們的壓力也不斷增加。根據房地產資訊網站At home的資料，今年7月，東京23區單身公寓（30㎡及以下）的平均租金達到10.33萬日元（約合人民幣4963元），家庭公寓（50㎡～70㎡）的平均月租則高達24.74萬日元（約合人民幣1.12萬元），均創下歷史新高。這就導致在東京核心區的部分車站附近，例如中央區的茅場町站、澀谷區的初台站等，房租甚至比月供還高。隨著日本樓市悄悄提速，一個更複雜、更多元化的市場正在逐漸成形。報導說，地價漲幅接近泡沫時期，不少人開始擔心新一輪危機是否在醞釀中。但如果把日本積蓄已久的資產上漲視作新一輪泡沫，要麼是低估了日本泡沫時期的威力，要麼是從未真正瞭解過當下的日本樓市。從以下三點，就能明顯看出兩者的區別：首先，泡沫經濟時期是那那的房子都在漲價，但沒人能說到底為什麼漲，房價只是一個數字那樣。而如今日本樓市上漲的原因則各不相同。在東京、大阪等大都市，主要原因是外國資本湧入、人口集中等；而在北海道等地區，更多是靠旅遊復甦帶動。其次，目前日本樓市的漲幅並沒有全面開花，而是存在顯著的分化。分化不僅出現在東京23區和周邊地區，連東京23區內也冷熱不均。例如，中央區2025年的平均基準地價約為葛飾區的14倍，遠非泡沫時期普遍性狂漲的局面。更關鍵的是，泡沫時期的典型特徵是超高利率，當時房貸利率高達7%~8%。而現今，日本主要銀行的房貸利率在1.9%~2.3%之間。也正是因為低利率，許多家庭和投資者才願意並能夠貸款購房，這與泡沫時期依靠投機槓桿推高房價有著本質區別。更有說服力的是外資的動向。如今，外資正在持續湧入日本市場，不斷加碼那些“便宜”的、被低估的優質資產。顯而易見，此次日本樓市價格的上漲，並非全民投機式的狂熱，而是有具體原因支撐，且特徵也和當時完全不同。多種因素疊加後，逐步將樓市的價格推向新高。當然房價一路水漲船高時，誰都會擔心自己會不會成為“被割的韭菜”。其實破局的思路很簡單，只要記住“三個盯”。第一，盯土地而非房子。在日本買房，本質就是買土地。房子會隨著時間折舊，但土地不會。相比於新建塔樓，二手房的折舊空間已經很小，而土地價值又在不斷升高，所以更具有性價比。土地價值不斷大於建築物價值，這樣就不用擔心所謂的泡沫。第二，盯緊東京23區。如今23區的地價和房價依舊穩中有升，核心區的含金量更是毋庸置疑。第三，盯住低利率和日元低位的窗口期。如今利率和匯率雖有波動，整體仍處於低位，現在仍是獲取穩定收益的好時期。在日本樓市，現在最不缺的就是各種資訊或噱頭。要想排除干擾，做出清醒的判斷，抓住本質才是關鍵。 (智谷趨勢Trend)

最近，有三件大事值得特別關注：1、關鍵的全球第一世界智慧財產權組織（WIPO）最新排名，“深圳-香港-廣州”科技叢集首次超越東京-橫濱，躍居全球第一。2、罕見的國家定位國家自然資源部的一份檔案中，首次出現了“深港攜手打造世界一流雙城都市區”的提法。這在全國尚屬首例，是絕無僅有的定位。3、核心技術的突破華為公佈了昇騰晶片的規劃路線，推出全球最強算力超節點和叢集，並預言2035年全社會算力將增長10萬倍；中芯國際正在測試首款國產DUV光刻機，而研發企業上海宇量昇的大股東，正是來自深圳的新凱來。這些改變堪稱“國運級”，將深刻影響一個時代的資產邏輯。我們又該如何佈局，如何順勢而為？01深圳灣的時代9月18日，聯準會宣佈降息25個基點，美元再次進入降息通道。這不僅為中國央行提供了降准、降息空間，還將驅動全球資本從美元流出，尋找新的價值窪地。放眼全球，從川普不斷施壓要求大幅降息，到歐洲多國因日益膨脹的公共債務問題，再到現貨黃金突破3840美元/盎司創下歷史新高……種種跡象都在宣告，全球再次進入“低利率時代”。這種宏觀環境的劇變，也在倒逼中國160兆的居民存款“搬家”。今年4月以來，M1（狹義貨幣）增速持續攀升，而M1與M2的“剪刀差”則縮小至近51個月的新低。一場財富大遷徙，已經上演。這些熱錢將流向那裡？各項資料都指向一個城市——深圳。首先，在全球坐標系下，深圳是技術和資本轉化效率最高的地方。由深圳領銜的“深圳—香港—廣州”科技叢集，在連續5年位居全球第二後，今年首次奪冠。而登頂世界第一的關鍵，恰恰在於一項新增指標——“風險資本交易量”。這說明在技術與資本結合得最緊密、轉化效率最高的地方，深圳已是全球第一。最近幾年，深圳每年PCT專利數量基本上都佔全國的四分之一，而中國佔全球的四分之一。深圳PCT專利數量跟德國相當，超過英國。也就是說，如果深圳單獨參加全球創新叢集排行，也能排在前三。除了技術、資本的效率，深圳還有第二種更罕見的密度。總部設在英國拉夫堡大學的全球化與世界級城市研究小組與網路（GaWC），每年公佈全球世界一線城市的名單，中國一共有北京、上海、香港、廣州、深圳、台北6個城市入選，其中三個在大灣區。放眼全球，沒有任何一個城市群，能像粵港澳大灣區一樣，在100公里的半徑內，密集地排佈著香港、深圳、廣州三大世界級一線城市。相比之下，其他的世界級城市組合，如紐約與華盛頓相距約330公里，倫敦與巴黎相距約340公里且隔著海峽。而深圳和香港的城市中心距離僅約25公里，港深西部鐵路（規劃中）實現深圳灣到香港僅需15分鐘，意味著世界級的科創中心（深圳）與世界級的金融中心（香港）實現了無縫對接。這種獨一無二的聚合效應，已經被提升至國家戰略層面。國家首次在官方檔案中提出，要將深港打造成“世界級的雙城都會區”，確認了這一區域代表國家參與全球最高水平競爭的核心地位。因此，深圳的資產價值，錨定的是世界級的資產價值，是一個國家戰略意志的最終體現。其次，在全國坐標系下，深圳是更具潛力且資產價格被明顯低估的城市。我們都知道，中國資產價值最高的地方就三個城市：北京、上海、深圳。但那個城市更有潛力？資料告訴我們，是深圳。相比於上海，深圳的科創基因更新銳，產業結構更未來。在2025年《財富》世界500強榜單中，深圳以一己之力，干翻了整個長三角。據統計，深圳10家上榜企業的利潤總和（786.8億美元），超過了長三角27家企業的利潤總和（731.4億美元）。這種超越的背後，是兩種截然不同的產業結構：長三角的經濟結構更“重”，承擔著保障產業鏈安全的重任，但利潤率相對較低。而深圳的產業更新銳，聚焦於科技和金融，是當下最具造富能力的印鈔機。這本質上是“規模”與“利潤”的對比，而資本的天性，永遠是追逐後者。相比於北京，深圳的市場化程度高，龍頭民企多，自然環境好。目前一共有7家中國（內地）非國企上市公司總市值突破1兆人民幣，其中4家總部在深圳，分別是騰訊控股、比亞迪、工業富聯、中國平安。其中騰訊的市值更是達到了5.46兆元，相當於“工商銀行+貴州茅台+中國人壽”。這種差距背後，是兩種截然不同的創新基因：北京彙集了全國頂尖的高校、科研院所和國家級資源，創新來自於孵化；深圳的創新則完全由市場驅動，從華為、騰訊到無數創業公司，它們的創新動力直接來源於市場需求。這就形成了中國科創領域“北海淀（學院派）、南深圳灣（市場派）”的格局，而後者顯然擁有更強的經濟爆發力和財富創造效率。無論是放眼全球還是聚焦國內，深圳都代表了中國經濟未來最強的爆發力。那麼，下一個問題是：誰，又能真正代表深圳，成為那個最終的“國運級資產”？要回答這個問題，我們需要看懂粵港澳大灣區的發展史，可以理解為三個時代：1.0 時代：維多利亞港時代 (金融+貿易)在近半個世紀的時間裡，維多利亞港是整個灣區無可爭議的核心。香港憑藉其獨特的自由港地位和國際金融中心的優勢，掌握著全球資本、資訊和貿易的流入口。2.0 時代：深圳河時代 (前店後廠)改革開放後，發展的重心開始沿著深圳河向北滲透。香港提供資本、訂單和管理經驗（前店），深圳及珠三角腹地提供土地和勞動力（後廠）。3.0 時代：深圳灣時代 (科創+資本)進入21世紀，全球最大的“財富印鈔機”已不再是貿易或傳統金融，而是“科技創新”。金融市場的功能，轉變為給科技創新加槓桿的輔助放大器。這種“科創+資本”的模式，在深圳灣催生了驚人的財富密度和創新密度。以深圳灣核心腹地南山區為例，2024年其GDP高達9500多億，相當於每平方公里土地產出超50億元，同時以一區之力貢獻了全市四成的有效發明專利，其專精特新“小巨人”企業數量更是與北京海淀並駕齊驅，位列全國前三。而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱“財富密度之王”。這裡以全市約1%的土地，貢獻了全市近20%的GDP，孵化了上百家上市公司，走出了騰訊、大疆等世界級企業，也吸引了阿里巴巴、字節跳動等巨頭入駐，總市值一度超過5兆。而深圳灣之所以能成為那個最終的“國運級資產”，不僅在於其經濟能量，更在於它疊加了第二重、也是最稀缺的屬性——一線城市核心區的黃金海岸線。在中國的一線城市中，深圳的獨特之處在於——它是唯一一個核心類股沿著海岸線而建的城市。與北京的內陸特質、廣州和上海的江景豪宅相比，深圳的頂級豪宅分佈於深圳灣黃金海岸線上。這意味著，深圳灣的資產，是經濟密度與自然稀缺的罕見交集。但是從資產價格上，相比於北京上海，深圳的房價是被顯著低估的。深圳全市的商品住宅總存量僅約200萬套，大約只有北京或上海的四分之一，這意味著深圳市場一旦預期反轉、資金集中湧入，價格的上漲將更為迅速和猛烈。可能有人會問，為什麼近一兩年上海5000萬以上的頂級豪宅成交量出現井噴，而深圳市場卻顯得相對冷靜？這並非深圳缺乏頂尖購買力，上海的豪宅熱，更多是金融資本尋求避險和短期獲利的體現。而深圳的“冷靜”，則是因為這座城市正將更多的資金和力量，投入到科技創新上。從華為的晶片突破，到比亞迪的全球擴張，再到“機器人灣”的崛起……深圳的資本更傾向於進入創新產業，為未來的資產價值提供更強勁、更具爆發力的後勁。對於敏銳的資本而言，這正是抄底深圳核心地段核心資產、佈局未來的窗口期。02誰在重塑深圳灣很多人對深圳的印象，還停留在“搞錢搞事業”的層面，尤其是在總部密集的深圳灣後海。但如果你最近幾年去後海走走，會發現這個判斷可能已經過時了。實景圖過去這裡是寫字樓和總部基地，現在越來越像一個7x24小時都充滿活力的城市客廳。改變的背後，繞不開一個角色：華潤置地。早在2005年開發之初，華潤置地深度協助政府開展後海片區頂層設計，2008年，在深圳市政府統籌規劃下，通過政府主導、企業市場化參與的方式，華潤置地在後海開啟了片區的投資開發、建設與營運之路。2009年代建深圳灣體育中心“春繭”；2017年人才公園落成；2018年中國華潤大廈“春筍”與深圳灣萬象城一期亮相；2020年承接深圳灣文化廣場代建；再到2022年中標後海中心區智慧城市建設營運服務項目，華潤置地已深耕後海中心區20載。它在這裡做的，不是簡單的地產開發，而是長周期的片區營造。一個很直觀的變化，是商業。以深圳灣萬象城為核心，一期早已奠定片區的頂奢地位。而即將於明天開業的二期，更是在此基礎上的一次全面升維。深圳灣萬象城二期將引入近300個新品牌，其中“首店”超120家，與一期共同構成超500個品牌的龐大矩陣，全面革新城市消費體驗。這裡不僅規劃了美術館、沉浸式劇院等四大文化場館，更實現了商業與文化藝術空間1:1的罕見體量配比。更令人期待的，是深圳灣萬象城二期開幕即呈現的“灣區萬象藝術季”，它將帶來6大藝術主題，100+藝文體驗，一場耳目一新的全球灣區城市文化生活盛宴即將領潮登場。實景圖另一個變化，是文化藝術。即將水落石出的深圳灣文化廣場，為著名設計師馬岩松領銜操刀設計，在深圳灣畔塑造大型藝術地景。作為一座具有全球影響力的設計文化綜合體，場館致力於打造全球設計文化交流互鑑的樞紐、中國設計走向設計的前沿展場和公眾設計學習的可生長平台。資料顯示深圳灣文化廣場已與英國倫敦設計博物館（The Design Museum）、法國國家家具檔案博物館、法國裝飾藝術博物館、正式簽署戰略合作備忘錄。這將帶來不一樣的國際視野和文化體驗。示意圖華潤置地在這裡的佈局，實際上是用“商業+文化”的雙輪驅動，徹底改變了後海的城市肌理。它不再只是一個高效的商務區，更提供了一種能與國際都會對標的、豐富多彩的生活方式。過去那個只有“奮鬥”標籤的深圳灣，正在變得越來越有“生活”。03一個時代的藏品去年年底，後海的一場土拍，讓整個市場都看懂了資本的選擇。時隔12年，後海核心區最後一塊住宅用地入市，瞬間引爆市場。這場拍賣歷經295輪激烈爭奪，最終由華潤置地與中海地產以185.12億的總價拿下，創下深圳土拍新紀錄。這場交易的訊號很明確：市場對後海核心價值的信心，依然堅定。而從這塊土地上誕生的作品，就是——深圳灣澐璽。根據土地規劃，在後海濱路與東濱路所構成的約2.26平方公里範圍內，除了早期的悅府，大規模的住宅用地僅此一宗，未來將再難有大規模的宅地供應。註：紅色為商業用地，黃色為居住用地從業內流出的規劃圖看，項目最直觀的特點，是它在城市天際線上的位置。五棟塔樓由北向南，構成一道面向大海的“城市微笑曲線”，正好落在“春筍”旁邊。未來，它將成為深圳灣住宅天際線的一個重要組成部分。示意圖2028年以後，每當深圳在世介面前亮相，其中大機率會出現深圳灣澐璽，這是真正在城市封面落子的機會。另一個更有意思的細節，是深圳灣澐璽和後海片區的完美融合。在政府的整體規劃下，後海早已佈局了一條長達2公里的空中慢行長廊——深圳灣大街，旨在串聯片區內的頂級商業、文化和休閒配套。示意圖這意味著，未來從深圳灣澐璽出發，業主可以步行通達深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場、中國華潤大廈“春筍”以及人才公園。這些頂級的城市配套，從需要專門前往的目的地，變成了日常生活的一部分。華潤或許還會整合旗下的商業、文體、藝術等資源，形成項目的專屬權益包。這在傳統的物業服務之外，提供了一種新的可能。接下來，市場的目光會聚焦在兩個時間點上：9月30日，深圳灣萬象城二期正式亮相，片區的生活配套將進一步升維。10月，深圳灣澐璽的藝術會客廳即將開放，一個時代的序幕即將拉開。每一輪財富浪潮的更迭，都會誕生全新的價值高地。當“科創造富”取代“金融造富”成為時代主旋律，深圳灣澐璽的價值便已超越資產配置，成為國運崛起的具象化表達，是與國家命運同頻共振的歷史性選擇。 (劉曉博說財經)