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扎堆拋售的海景房，白送都沒人要了
“面向大海，春暖花開。”
當詩人海子在上世紀80年末寫下了這句詩時，應該不會想到，自己會意外造福三十年後中國所有沿海城市的房地產。
碧海、藍天、清風、浪湧，一直以來，海景房因其別樣的環境一度是無數內陸人的理想港灣，也是居住和投資的大熱之選。
然而，隨著房地產的降溫，海景房市場卻首當其衝，接連崩盤。
曾經的港灣明珠，究竟經歷了什麼，成為如今的海邊鶴崗？
而曾經瘋搶的海景房又為何成了房地產倒下的第一批多米洛骨牌？
01
沒有什麼比海景房更能代表中國房地產的狂熱時代了。
除去剛需，中國房地產最大的誘惑力就是它的噱頭和投資性。
而海景房，就是噱頭最多的房型。
在大眾的想像中，海景往往意味著漂亮的景色、潮濕的空氣以及溫暖的氣候，這是北方內陸居民夢想中的生活。
所以這也就是為什麼三亞如此吸引東北人的緣故。
因此，當這些噱頭排坐的時候，就更方便編排成一連串誘惑買房的理由。
例如之前網路上就流傳著威海乳山海景房仲介一套完整的行銷套路。
因為海景房地處偏遠，當地人知道內幕不會購買，於是這些仲介就會將目光投向北方城市。
2005年至2010年，北京僅是威海海景房的中介銷售公司就有幾百家，而北京市民也經常能在手機上收到推銷威海海景房的廣告短信，以及在街頭收到宣傳單。
在這些宣傳中，遊客只要花幾百塊就能前往「國家4A級旅遊度假區」看房，且全程五星級飯店食宿、遊玩全免。
有些老人看到傳單後，心想反正也閒，又抱著貪小便宜的心態，開始坐上了前往南方的巴士。
這能看出這些銷售對受眾的精準定位，普通人要么沒錢，要么不容易被忽悠，因此這些房屋銷售將目光盯在了老年人身上。
然而，真正的套路才剛開始。
之所以統一看房，除了節省成本，也是方便集中洗腦。
一般巴士會刻意在深夜時開到目的地，然後根本不讓已經頭昏腦脹的老人休息，而是直接帶到售樓大廳開始賣房。
紅色橫幅上寫著，“你不是在刷卡，而是在為未來的幸福買單”，誘導話術也都是直戳老年人的痛點。
首先，是海景房的保健功效。
在中介的口中，乳山銀灘是國家4A級旅遊景區，長壽之鄉，「北緯37度了解嗎？被聯合國評選為最適合人類居住的地區，四季分明，氣候適宜，全國百歲老人佔最多，來這兒養老準沒錯…”
不僅風景優美，富含負氧離子的空氣甚至有著讓心血管病人停藥的作用。
這樣一番買房還能養生治病的話術，直接讓一些注重身體健康的老人心動不已。
其次，還有海景房的投資價值。
在中介口中，中國的海岸線是固定的，因此海景房買一套少一套，買到就是賺到。
而為了讓這些老人減少後顧之憂，也會宣傳海景房的後續價值。
既然買一套少一套，那後續勢必會漲價，而且即便不住也能租出去，甚至一些仲介還宣稱可以幫忙出租。
然而，售後包租其實是被國家明令禁止的。
但這些還只是基礎套路，為了讓老人買房，有些仲介更是無所不用其極。
鳳凰網的《風暴眼》專欄曾發文揭露了乳山仲介的行銷套路。
為了沖業績，有的公司會要求員工跪下認顧客為乾爹乾媽，對於有買房意向和買房實力的老人，或哄或騙或威脅，連上衛生間都要盯著，有的地產公司甚至給老人貸款借錢，幫不具備貸款資格的購屋者辦假證…
重重圍獵下，一些剛下車，頭暈腦脹的老人們就這麼糊里糊塗交錢買下了中介口中有百利而無一害的海景房。
公開資訊顯示，最熱的時候，乳山銀灘一天能成交500套房，甚至一些房型還要靠搶和托關係。
然而，合約一簽，等待他們的，卻是一個尾大不掉的拖油瓶，甚至是需要用餘生償還的累累房貸。
02
距離產生美，很大一部分是源自於不了解。
為什麼海景房的販賣主打一個迅速，因為只要這些外省人好好考察當地自然氣候和生活環境就知道問題所在。
首先，仲介口中具有保健功效的海景房其實根本不適合居住。
最明顯的就是海邊的潮濕。
水分會隨著接連不斷的海風進入房間，導致整個房間都浸在水汽之中。
當地流行著一句話，“面朝大海，風濕拄拐”，衣服被子曬不干不說，連牆壁、家具都會發黴，下午打開的薯片，到傍晚就不脆了，新買的電器也常常因為受潮而損壞，而居住其中的人自然也忍受不了。
此外，海浪噪音大，海風鹽度高、極端天氣多，都會讓居住體驗變差，甚至會對人體健康造成影響。
至於很多人以為越靠近大海，房子的風景越好，其實只存在於想像之中。
早在九年前，美國就曾專門出了一個真人秀綜藝，節目組帶著一群富豪前往海邊看海景房。
結果最少人選的，反而是離海岸線最近的一批房子。
這群富豪解釋說，雖然這些房子有著最好的海景，但也伴隨著季節性的暴雨和颶風、漲潮退潮後成堆的垃圾，還有隨著全球氣候變遷而不斷上升的海平線，這些都是內陸居民看不到的。
而以上還只是不適合居住的原因之一，其二，作為生活場所，大多數海景房都極為不方便。
能建海景房的樓盤通常遠離城市中心，政府根本不會在周邊規劃學校、醫院以及商場等基礎設施，甚至有些海景房周圍都是原生態的農田。
而即使是在一開始規劃的社區設施或店面，也因為小區空置率高，或客人稀少等原因大多關門。
這就導致了居住其中時交通和生活極為不便，乳山的海景房距離市區就足足有10多公里，日常出門買菜還得開車。
而此時有人會說，既然如此，那就只租或賣不就行了。
但這就是此一時彼一時的事了。
仲介買房時所說的包租或許是實話，在那幾年裡，海景房十分搶手，房租甚至能超過房貸。
然而，隨著房地產熱的降溫，海景房因為地方偏遠，又問題頻出，逐漸成為了燙手的山芋，根本無人接盤。
在真實故事計畫的訪談中，一位曾在威海銀灘購屋的業主表示，開發商曾在購屋合約裡向自己承諾了租房的保底收入，每年收入超過三萬元。
但一簽合同，保底收入就成了租金多少給多少，還有的房子因為沒人租結果分毫未入。
而當房主詢問時，開發商直接撇得一乾二淨，甚至還會遇到營運公司申請破產，房主更是求無所求的情況。
而這也解釋了為什麼爆雷的都是乳山、惠州、威海一些偏遠城市的海景房，而非三亞等旅遊城市。
因為遊客也是資源之一，他們可以接盤這些旅遊城市的海景房，或賣或改成民宿都是出路。
價格由價值決定，而價值包含本身價值和附帶價值。
房地產的狂熱用一波的套路，一輪輪的騙局為海景房增註了太多附加價值。
而如今潮水退去，海景房的現況不過是市場對其本身價值重新評估而已。
03
天下熙熙皆為買房，天下攘攘皆為還貸。
上面說了這麼多海景房的壞處，但實際上，也有一些開發得十分成功的海景房。
而這些海景房都有一個共同特徵，就是背後都至少一個主體產業做支撐。
拿國外的來說，澳洲的黃金海岸是衝浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，坎城有電影產業…
這些地方皆交通便利，基建齊全，環境宜人，實現了生活、工作、休假三位一體，而反觀國內這些海景房項目，只會炒作海景房的概念，卻沒有做好合理的規劃，也形不成產業，所以很難持續發展。
但我們如今知道國內海景房的名不副實，就能說往的購置是錯誤的選擇嗎？
這也要結合時代來辯證。
海景房的發展，也是中國房地產發展的縮影。
其實，早在1990年代之前，國內並沒有海景房概念。
98房改後，隨著房屋制度改革不斷深化和居民收入不斷提高，房地產成了新的投資熱點。
加上當時的海南作為中國最年輕的省份和最大的經濟特區，且有著巨大的政策紅利，因此吸引了不少淘金者，其中就包括農夫山泉的創始人鐘睒睒。
因為這些人，海景房也就在當地被炒了起來，當時還有句口號叫，「要賺錢，到海南；要發財，炒樓花」。
而這些賺到第一桶金的開發商們，迅速將海景房概念複製到秦皇島、煙台、威海、青島、日照、北海等沿海城市。
但這些開發商所建造的海景房都如上面所說，毫無規劃和產業支撐，可在當時熱火朝天的聲量下，並不影響一批又一批的過江之鯽。
在房地產野蠻生長的同時，有些人也乘上了房地產的東風，讓房生錢，完成了個人的財富積累，甚至實現階層躍升。
胡潤研究院曾發布《中國奢華旅遊報告》，其調查樣本中有近半數高端旅遊者購置了度假房，其中首選就是海景房。
但他們購屋的目的，並非只是度假，更多的是為了投資，即使他們知道海景房居住不現實，也要在這些海景房上下注，希圖重現曾經的坐地起價。
但這些一輪一輪吃著時代紅利的賭局不可能一直贏下去。
時代面前，我們所有人都是短視者。
海景房是利用了部分族群對海景稀缺性的需求，而這種需求其實是和經濟週期相關，一旦經濟下行，需求減少，就會面臨銷售困難、房企降價銷售等情況。
這也解釋了為什麼房價降溫時，海景房的價格總是最不穩定的，也是跌幅最猛的。
所以，這些人如今被海景房套住，是無奈，也是必然。
作為房地產狂熱時期的產物，海景房從販賣開始，就用美色和套路吸引了一批又一批的投資者和盲從者。
但買房不該是投資，而是用來居住，生活也不是賭局，而是「餵馬、劈柴」「關心糧食和蔬菜」。
我們如今對海景房的分析，也不僅是對這一類房型的回首，更是對整個房地產市場的回首。
面向大海很美好，但腳踏實地更讓人安心。（視覺志）