2023年，中國重點城市商場空置率又降了！

中國商業市場恢復向好。

2023年，全中國重點24城購物中心平均空置率9.06%，較去年同期下降近2個百分點。拉開五年時間軸，2020年到達高點後，拐頭波動下行，去年降至近4年新低點。

其中，出租率超95%的購物中心佔近五成，約3成購物中心空置率超10%。經濟與就業持續改善，居民消費信心逐漸提升，品牌商承租力回血。

資料來源：贏商大數據

統計時間：2024年3月14日（因踩盤資料會即時更新，有一定變動，不同時間統計的資料會有所差異，無法與先前發表的資料進行比較）

統計範圍：2019年1月1日-2023年12月30日，北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京、蘇州、杭州、鄭州、武漢、長沙、天津、佛山、西安、合肥、青島、廈門、福州、南昌、南寧、昆明、貴陽、泉州24個城市，商業面積5萬㎡以上已開幕購物中心

「出租率」、「空置率」釋義：根據實地踩盤的全量門市資料計算得出，出租率=已出租店鋪數量/總店鋪數量；空置率=1-出租率

「品牌門市開關店比」=開店數/關店數比值>1，表示品牌門市發展呈現擴張狀態（開店數>關店數）比值=1，表示品牌門市發展持平（開店數=關店數）比值<1，表示品牌門市發展呈現收縮狀態（開店數<關店數）

以城市線級來看，2023年一線城市整體優異，平均空置率為6.71%，遠低於二線城市的9.53%。但具體到城市，二線城市中的青島、西安、杭州、南京出租率領先，空置率低於5%。

其中，青島復原速度驚人，得益於「億惠青島消費年」促消費活動、全年接待遊客創歷史新高等拉動消費，存量項目出租率上升的同時，新項目高開業率入市，如青島即墨碧樂匯招商率、開業率均達97%。

當然，有人得意，有人失意。天津、佛山、昆明空置率依舊高企，均超13%，24城中出租率最低。 2020-2022年，這三城購物中心空置率皆超過10%，營運持續承壓。

從商圈類型來看，2023年區域商圈強勢復甦，24城平均空置率年減26.20%至8.17%，接近疫前水準；市級商圈經營承壓，空置率升了18.20%至11.30%，五年來首次超過區域商圈30%以上。

存量調改專案集中、租金相對較高，加大了市級商圈去化壓力。此外，同時滿足消費者對近距離交通便利，以及新奇感體驗強化的區域商圈項目，品牌吸納力增強，客流絕對數佔優的市級商圈項目「躺贏」的時代不再。

一線城市活力回歸

- 北京空置率最低，上海、廣州復原力高

2023年，贏商大數據重點監測的24城中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市購物中心空置率均降至8%以下，創近四年新低。

其中，上海、廣州降幅最大，雙雙季減47%左右，出租率回升到疫情前水準。

/ / 北京：空置率降至5.56%，一線城市中最低

商業市場強勁回暖，2023年北京購物中心空置率較上季下降14.72%至5.56%，為一線城市最低。其中，市級商圈購物中心空置率為6.21%，區域商圈購物中心空置率為4.15%。

《北京市商圈改造提升行動計畫（2022-2025年）》推出後，王府井、CBD、朝青等多個市級商圈集體調改升級，帶來空置率短期震盪。

但從供給端看，去年北京18個入市的購物中心（商業建築面積≥3萬㎡），多數開業成績單亮眼。其中，北京五棵松萬達廣場（北京目前體量最大的都市更新改造項目）、北京王府井喜悅（定位「國內首個新國潮購物中心」）、THE BOX 朝外丨年輕力中心等憑藉創新玩法開業即火，活化市場消費潛能。

再看需求端，持續10個月的「2023北京消費季」匯集文化、旅遊、娛樂等近千項促消費活動，強勢帶動市場。 2023年北京全市社會消費品零售總額成長4.8%至14,462.7億元。其中，百貨公司和購物中心實現零售額569億元，年增16.1%。

今年，北京有超20個新項目計劃入市，整體量超200萬㎡，商業增量或再創新高。新商圈加速崛起、老商場升級煥新將成主旋律，北京購物中心空置率可望穩中有降。

/ / 上海：出租率恢復至疫前，今年新增供應爆發

2023年，上海消費需求復甦勢頭強勁。全年全市社會消費品零售總額18,515.50億元，成長12.6%，持續穩居全國之冠。

期內，上海購物中心空置率季減48.39%至5.92%，復原力遙遙領先。其中，市級商圈購物中心空置率為6.95%，區域商圈購物中心空置率為5.76%。寸土寸金的上海，核心區域競爭特別激烈。

具體來看，2023年上海超五成購物中心出租率達95%以上，16.67%購物中心空置率超過10%，優於24城整體水準。

供給端看，2023年上海有15個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），總體量近100萬㎡，超七成項目集中在下半年開業，以3萬㎡以內的中小型項目為主。其中，「非標商業」搶眼，以新穎主題、特色場景創造高話題度，提振市場。如百聯ZX創趣場、瑞安鴻壽坊、龍湖江灣裡MEET678、龍華會等。

從需求端來看，據贏商大數據監測，2023上海購物中心品牌調整數量5600多家，開關店比1.17；全國首店數量創近3年新高，達182家，其中超四成為國際知名品牌，全球市場的品牌首選地、新品首發地、潮流風向標「人設」不倒。

展望2024年，上海新增供應有望“重回巔峰”，有超50個購物中心計劃入市，總體量超350萬㎡。商圈「外溢」明顯，浦東新區佔據數量NO.1。

/ / 廣州：空置率大降近五成，租賃需求暴漲

2023年，廣州購物中心空置率較上季下降46.25%至7.66%，創五年新低，空置去化表現優於疫前。

其中，超六成購物中心出租率95%以上，約二成購物中心空置率超過10%，整體供需表現優異；市級商圈購物中心空置率為8.90%，區域商圈購物中心空置率為6.75%。

從供給端看，2023年廣州有19個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），開業數量全國第一，總體量超120萬㎡（僅次於上海），幾乎都在下半年亮相。雖商業增量壓力較大，但新項目以較高入駐率開業，如全國首個大悅匯——廣州黃埔大悅匯招商率99%、開業率93%。

從需求端看，端午龍舟活動、嶺南文化IP等文旅業火熱「出圈」以及線下展會經濟全面恢復、發放多輪消費券，極大提振了廣州本地零售消費。

根據贏商大數據監測，2023年廣州購物中心品牌調整數量2,400餘家，開關店比1.37，為一線城市中最高值。其中，餐飲業態租賃需求遠超其它業態，在新開店中佔比40.35%。

• 茶飲咖啡加速擴張，國潮、健康屬性品牌拓店意願更強。 2023年，霸王茶姬、潮汕功夫奶茶「COTX茶月山」、定位為東方追香新茶飲的「茉莉奶白」、主打健康手工珍珠奶茶的「煲珠公」以及茉莉酸奶、HUN混果汁等在廣州佈局數家店；
• 又一輪餐飲副牌上場，押注羊城。喜茶·茶坊全國首店、呷哺呷哺旗下子品牌「趁燒」廣州首店、九毛九新品牌賞鮮悅木牛肉火鍋全國首店，以及卡朋開設粵菜館小悅東山、茶理宜世試水粵式糖水。

展望2024年，廣州將帶來超140萬㎡新增供應。主要分佈在非商圈區域，代表項目如位於白雲區的廣州億達方圓薈（世紀金源旗下「方圓薈」產品線的大灣區首秀之作）。

/ / 深圳：社零總額首破萬億，空置率創近四年最大降幅

得益於本地消費意願的回升、「港人北上」消費的成長，2023年深圳零售消費市場維持強勁成長勢頭，全市社會消費品零售總額首次破萬億元，達10486.19億元，年增7.8%。

期內，深圳購物中心空置率為7.70%，創造了近四年最大降幅，較去年同期下跌34.02%，勢頭向好。其中，市級商圈購物中心空置率為8.08%，區域商圈購物中心空置率為6.68%。

從供給端看，2023年深圳有11個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），帶來70萬㎡左右新增供應。新開幕項目分佈較分散，多以高出租率提振市場，如深圳KK TIME京基百納時光（水貝商圈核心唯一大型購物中心）等。

近半數購物中心出租率95%以上，約三成購物中心空置率超過10%。新mall之外，期內多個深圳標竿專案透過大幅調改、針對性行銷活動保持競爭力：

• 前海壹方城全年煥新近1/3店鋪，2023年有超90個品牌銷售全國第一、240餘家品牌銷售深圳第一；深圳萬像天地打造快閃街區【MXTR街區】，多個週末單日客流近20萬、4個月內創造零售額達952萬元；
• 瞄準港客消費喜好，商場不斷「整活」。福田星河COCOPark打造首個城市級的香港消費品推廣會－「港·潮流」購物節（Chic Hong Kong）、金光華廣場調高餐飲比例至33%，兩者2023年度客流漲幅均超過40%，人氣暴漲。

從需求端看，深圳零售市場的需求強勁。根據贏商大數據監測，2023年深圳購物中心品牌調整數量3,600餘家，其中，新開店1,900多家，新關店1,600多家，開關店比1.24。

首店數量創近3年新高，其中超100家為國際品牌首店，深圳零售市場中高端及奢華品牌滲透度進一步提高。如Costco華南首店、老佛爺百貨華南首店（中國首家精選概念店）、山姆獨棟旗艦店、PRADA BEAUTY中國首店、意大利著名沙龍香“Santa Maria Novella”中國首店、LE LABO華南首店等。

步入2024年，深圳新增供應量與廣州相近，代表項目有K11 ECOAST （K11內地首個旗艦項目）、前海壹方匯（鴻榮源壹方商置的首個「壹方匯」）、坂田萬科廣場、羅湖益田假日廣場等。由於《促進消費提升扶持計畫》等政策支持，深圳將打造更多購物節吸引更多跨境消費，預計購物中心整體出租率穩中趨升。

二線城市分化加劇

- 西安嶄露頭角，鄭州「暫時」落後

有別於一線城市出租率全面提升，二線城市購物中心空置率表現分化明顯。

橫看5年，以西安、青島、杭州、南京、蘇州為代表的“穩鋪小能手”，空置率波動曲線呈“倒V型”，2023年均降至6%以下，前三者出租率甚至優於疫前；昆明、鄭州、天津、福州、佛山、南昌繼續高位承壓，樣本購物中心2023年平均空置率超12%。

值得一提的是，武漢、長沙、佛山購物中心空置率2023年雖高於10%，但同比上年呈下降趨勢，且新開店大於新關店，商業活躍度高。

/ / 西安：空置率為3.04%，出租率24城第二高

由於零售物業市場持續回暖，西安延續近五年空置率始終維持在10%以下的良好態勢，2023年環比大幅下降59.08%至3.04%，出租率在24城中僅次於青島，位列第二。

其中，市級商圈購物中心空置率為0.62%，區域商圈購物中心空置率為2.34%。

從供給端看，2023年西安超七成樣本購物中心出租率達95%以上。 6個新購物中心進市（商業建築面積≥3萬㎡，不含存量改造工程），全部位於非市級商圈。西安南飛鴻·樂薈中心（西北首推「生態」理念的商業項目，開業3天去重總客流達40萬人）、滻灞印象城（瞄準15min便民圈業態、社區生活理念以及寵物友好空間）等，多元商業形態製造消費新熱點，助力商圈氛圍加速形成。

從需求端看，西安夜間經濟繁榮指數進入全國第一梯隊、國際美食之都建設縱深推進、首店經濟加速聚集，釋放更多消費潛力。

據贏商大數據監測，2023年西安首店年漲205.75%，至260餘家（僅包括品質首店，不含一般首店），近三年首進首店TOP10城市，成「高端品牌西北首發地”。期內，Valentino Beauty、中高階男裝RAZZLE、高階保養品牌AOXMED璦科縵西北首店進駐西安賽格國際購物中心。

2024年，西安有超100萬㎡新增供應，將迎來西安萬象城、西安薈聚等多個重量級項目入市，為本地市場注入一劑「強心針」。

/ / 武漢：GDP邁過2兆門檻，空置率降至10.58%

伴隨市場穩定復甦，2023年武漢不僅成為中部地區唯一一個GDP超2兆元的城市，而且全市社會消費品零售總額時隔四年重新邁上7千億台階，達7531.9億元。

期內，武漢購物中心空置率季減17.21%至10.58%。其中，市級商圈購物中心空置率為14.68%，區域商圈購物中心空置率為8.37%。市級商圈迎來觀望調整期，新舊更迭加速，致使空置率高企。

從供給端看，2023年武漢新入市項目大幅減少，有5個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），總體量53.5萬㎡，大部分位於非商圈區域。永旺夢樂城武漢江夏（目前全國最大永旺夢樂城）接近滿租開業，進一步釋放區域消費需求。

超三成購物中心出租率95%以上，超五成購物中心空置率超過10%。武漢標竿項目，積極引進高能級品牌、打造城市級IP保持競爭力。武漢摩爾城近3年引進的140家首店品牌，2023年累計銷售20億元；此外，520青年潮流藝術節、夏日海島市集、奇域之境等現象級行銷事件，共同協助計畫去年整體銷售額達30億元。

從需求端看，武漢零售市場活躍度上升。根據贏商大數據監測，2023年武漢購物中心品牌調整數量2,200餘家，開關店比1.46，為24市最高值。

• 武漢年輕族群市場潛力進一步被挖掘，潮牌積極進駐。 Basement FG、A Blueberry、HOWOW.D2Y、Old Order、STAHOOD、哭喊中心CryingCenter、Delicates等十多家國內外潮牌在此佈局首店。
• 茶飲咖啡活躍，競爭升級。在精品咖啡Seesaw退出武漢市場、台蓋延續關店趨勢下，MANNER COFFEE、M Stand、茉莉奶白、檸季等品牌加速擴張，爺爺不泡茶、真茶屋等本土茶飲熱度攀升。

今年，武漢將新增超150萬㎡供應，武漢SKP、武昌萬象城、武漢遠洋裡等多個優質項目集中入市，可望進一步提振武漢商圈能階與消費活力。

/ / 成都：扭轉頹勢，空置率季減20.67%

得益於大運會後演藝市場迅速回暖（成都航空旅客吞吐量問鼎中國航空第三城），2023年成都社會消費品零售總額首次突破萬億元。

2023下半年商家租賃需求大幅提升，購物中心空置率較上季下降20.67%至10.48%，一舉逆轉上半年頹勢。

其中，市級商圈購物中心空置率為15.69%，區域商圈購物中心空置率為7.89%。都市發展中心南移、百貨加速汰換，推高市級商圈空置率；此外，猛追灣、祠堂街等都市更新工程品牌吸收力增強，亦加劇購物中心競爭程度。

從供給端看，2023年成都有8個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），總體量90餘萬㎡，超半數位於高新區和天府新區，新區商業發展提速。成都天府大悅城（開業率超93%、開業三天總客流超50萬）、成都天府和悅廣場（二期亮相後升級為區域內首座大型全品類購物中心、開業3天銷售額0.61億元）等以王者新秀姿態登場。

此外，成都標竿專案大幅調改，進一步提升專案品質。成都萬象城完成煥新3.2萬㎡的萬象廣場，一天內吸引超19萬客流；成都凱德廣場·金牛借助餐飲打造多形態商業外延空間（如引入全國首個公安警務站與商業咖啡結合體POLICE KONGFU COFFEE，相關話題引爆社群平台）。

再來看需求端，2023年成都首店雖出現一定程度降溫，但整體拓店需求活躍。據贏商大數據監測，期內成都購物中心開關店比1.16，服飾業態表現亮眼。

隨著東郊記憶、COSMO、RE:X春熙等定位年輕潮流的非標項目熱度攀高，​​本地「潮牌」文化愈發濃厚，成都服裝業態加速向年輕化迭代。服飾業態開店量大於關店量，為城市貢獻超三成首店。如BOOM MARKET （西南首家會員制買手折扣店）、瑞典設計師品牌Charlotta Gandolfo全國首店（少有的結合豪華社交與度假功能的品牌）。

2024年，成都將帶來超140萬㎡新增供應，市場差異化表現或將延續。高新區及天府新區市場規模持續擴張且商業形態多元發展，既有「公園綜合體」成都天府招商花園城，又有成都潤揚·TFC天府中心、成都明日巴適TOMORROW BASE等小型非標項目；主城區則有成都光環購物公園、成都王府井MALL等重磅項目計劃入市。

/ / 重慶：社零成長高於全國，首店經濟“大躍進”

2023年，重慶全市實現社會消費品零售總額1,5,130.25億元，較去年成長8.6%，高於全國1.4個百分點。

但近年新增供應不減、解放碑商圈存量煥新，削弱空置率去化速度，2023年重慶購物中心空置率為13.47%。其中，市級商圈購物中心空置率為12.58%，區域商圈購物中心空置率為13.06%。

重慶新進市工程在建築形態/首店招引等方面不斷突破、存量物業煥活升級提速，在保持競爭力的同時助力商圈煥發活力。

新增供應上，10個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡）帶來近90萬㎡量。其中，重慶方圓LIVE提出“場景式主題商業空間”，打造重慶首個泛次元策展型空間“有條界限”；龍湖重慶禮嘉天街北岸創新打造臨湖低密獨棟商業。

隨著北區開業，重慶萬象城帶來超100家首店，與重慶印象城、重慶方圓LIVE、重慶三洞橋·PARK等新開業項目助推重慶首店數量在2023年創新高，同比暴漲239.86 %至469家。

存量計畫整體煥新行動中，主要集中在升級強化社交空間，不少啟動開幕至今最大規模的調變。空間體驗領先的重慶光環購物公園則注重打造沉浸式營銷活動，相繼營造“20米冰川玫瑰瀑布”、“光環下雪”，掀起打卡熱潮。

展望2024年，重慶計畫入市計畫大幅收縮，集中在“主城九區”，在《關於恢復和擴大消費的若干措施》政策下，全市空置率有望下降。

/ / 鄭州：空置率大幅提升，市級商圈更迭提速

商文旅體深度融合有力拉動消費“馬車”，2023年鄭州全市實現社會消費品零售總額5623.1億元，同比增長7.7%，入圍“2023福布斯中國消費活力20強城市”。

商業消費振興下，商圈更迭加速。 2023年鄭州購物中心空置率較上季翻倍，增加至13.78%，在24市的增幅僅次於南昌。其中，市級商圈購物中心空置率為10.08%，區域商圈購物中心空置率為7.41%。

作為鄭州唯二的核心商圈，二七廣場商圈空置率超20%，正處於「形成具有強目的性的時尚核心極」的階段，部分項目或退場或進行大規模調改。

• 大融城進入鄭州的首個計畫——鄭州CITY·大融城未撐過兩年，經歷多次疫情封控、商管團隊撤出、超80%的空置率，2023年「退場」換上鄭州家飾佳生活廣場的招牌。
• 以聚焦「年輕力」入市的鄭州新田360廣場（太康路店），結合區域競品現況優化品牌組合，把目標客群調整為全客層。如將原佔比50-60%的零售業態壓縮到12%，在負一層打造佔地4000+㎡的台灣飽島美食街。

而鄭州丹尼斯大衛城透過大量引進首店、升級門市形象對奢侈品牌提檔升級。 2023年引進CHANEL、Dior、FRED、CREED等十多家高奢品牌區域首店；並帶來LV、BURBERRY、SAINT LAURENT、BALENCIAGA等品牌全新雙層精品大店，助推全年銷售額達94億元。

另在新增供應上，2023年鄭州迎來4個購物中心入市（商業建築面積≥3萬㎡），總體量30餘萬㎡，突破單一業態形式向集文化、旅遊、產業於一體轉變，其中部分項目開業率較低，並抬高了全市空置水準。

今年，鄭州計畫有8個新mall入市，帶來超90萬㎡體量，多位於鄭東新區（行政上囊括金水區、管城回族區、中牟縣），城市向東（中州大道以東）發展趨勢較為顯著，位於金水區的鄭東萬象城是一大亮點。

《2023年中國城市商業豐富度研究報告》中顯示，鄭州作為「量質挖掘城市」（業態豐富度指數、品牌品質指數需要不斷挖掘城市），商業整體發達程度不錯，自身商業活力有待持續挖掘。（贏商雲智庫）