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美國頂流商場“猝死”實錄：從年入8億美金到93%空置，只用了3年……

2025年，如果你去美國舊金山市中心最大的地標購物中心“舊金山中心”（San Francisco Centre），就像一座後末日電影裡的“鬼城”。圖片 | 來自網路光潔的大理石地板上，迴蕩著空曠的腳步聲，取代了往日鼎沸的人聲。曾經琳瑯瑯目的櫥窗，如今只剩下一張張“誠招租戶”的告示，在空調風中微微顫動。資料顯示，這座名為“舊金山中心”（San Francisco Centre）的商業巨擘，110萬平方英呎的廣闊空間，空置率已飆升至驚人的93%。更令人咋舌的是，它的估值在最近一個季度再次暴跌25%，自疫情以來，總價值蒸發了近72%，從4.5億美元的巔峰跌至1.28億美元的“白菜價”。這個曾經的“灣區心臟”，匯聚了全球頂級品牌與洶湧人潮的商業聖地，為何會在短短幾年內心跳驟停？它的隕落，僅僅是一個商場的悲歌，還是預示著一個時代的落幕，以及對所有現代城市發出的一個嚴峻警告？01 從“城市客廳” 到“商業廢墟”上世紀80年代末，這座垂直的超級商業綜合體在舊金山市場街拔地而起。它不僅僅是一個購物場所，更是一個建築奇蹟和城市活力的象徵——八層樓高的宏偉結構，與灣區捷運系統（BART）無縫銜接，將城市的脈搏與商業的繁華緊密相連。在它的鼎盛時期，這裡是名副其實的“應有盡有”：美國高端百貨巨頭諾德斯特龍(Nordstrom)的旗艦店，佔地35萬平方英呎，每年吸引著超過1000萬的訪客；布魯明戴爾(Bloomingdale)、梅西百貨(Macy's)等巨頭環繞；從頂級珠寶、潮流服飾到日用潮玩、美食廣場，永遠排著長隊，人們在這裡品嚐著灣區的多元文化。尤其在21世紀的頭十年，隨著Twitter、Salesforce等科技巨頭在附近崛起，舊金山中心迎來了它的黃金時代。它成了科技精英們午間喘息、下班社交的“第二辦公室”。據公開資料，其年銷售額一度突破8億美元，平均租金高達每平方英呎150美元，位列全美最貴商圈之一。然而，衰敗來得如此突然——觸發點就是2020年的疫情。接下來，支撐其存在的幾大需求支柱在短時間內被系統性地抽離了。首先是核心客群的物理性消失。舊金山中心的商業模式，高度依賴於市中心金融區和科技公司聚集區帶來的龐大“工作日客流”。這一客群具備高密度、高頻次、高消費能力的特徵。然而，疫情後科技行業大規模、永久性地轉向遠端及混合辦公模式，直接導致了這一核心客群的物理消失。資料顯示，舊金山核心辦公區的空置率長期維持在35%以上，這意味著每天有超過三分之一的潛在消費者不再出現。這是對傳統市中心商業邏輯的釜底抽薪。購物中心作為一種物理空間，其價值根植於特定地理位置的人口聚集效應。當這種聚集效應因工作模式的根本性變革而瓦解時，購物中心的商業基礎也隨之崩塌。其二是電商洪流的無情碾壓。亞馬遜、TikTok Shop，以及各類即時配送服務，早已將消費場景從物理空間轉移到了指尖的螢幕上。疫情期間被強化的線上購物習慣，在後疫情時代得以延續和深化。消費者們發現，他們不再需要忍受交通擁堵、尋找停車位，就能獲得幾乎所有商品。實體零售，尤其是像舊金山中心這樣依賴“一站式購齊”傳統模式的大型商場，其核心優勢被徹底削弱。當購物本身不再具有必要性，商場如果不能提供購物之外的獨特價值，就只能被無情地拋棄。此外還有舊金山這座城市的治理問題：眾所周知，商業的繁榮，離不開城市提供的安全、潔淨、便利等“公共產品”。近年來，舊金山市中心的公共安全問題、日益嚴重的無家可歸者現象以及毒品危機日益嚴峻。根據2025年的一項研究，舊金山在全美主要城市的“步行安全”排名中墊底。這種安全感的缺失，嚴重侵蝕了商業環境的根基。企業因盜竊頻發而關門，消費者因擔心安全而遠離，形成了一個惡性循環。購物中心並非一個孤立的商業孤島，而是城市生態系統的一部分。當整個生態系統出現問題時，身處其中的商業體也無法獨善其身。最後，是沉重的經濟負擔。一方面，舊金山的商業地產稅率在全美名列前茅，加上高昂的人工和營運成本，讓商戶的利潤空間被嚴重擠壓。另一方面，隨著空置率的飆升，商場為了吸引租戶，不得不降低租金。據統計，區域內平均租金已下跌超過15%。收入在減少，成本在上漲，這對於商場的持有者——加拿大地產巨頭Brookfield來說，是一場財務噩夢。02 重塑三大維度“舊金山中心”（San Francisco Centre）的困境，迫使我們去思考：未來的城市商業空間，應該是什麼樣子？它可能是一場從功能、營運到戰略三個維度的系統性重塑。方向一：功能重塑從“零售容器”到“城市多功能體”這是最基礎的變革，回答的是“這個物理空間到底用來做什麼？”的問題。核心是徹底打破以零售為主的單一功能定位，將購物中心從一個“消費場所”改造為一個復合的、高價值的“城市功能節點”。1, 承載城市基礎功能：將商業空間的一部分，轉化為滿足城市剛需的公共或半公共產品。中國城市，尤其是新城區，普遍存在公共服務設施不足與商業空間過剩的矛盾。將部分商場空間，特別是高樓層，改造為青年公寓、人才驛站、社區醫療中心或養老服務設施，不僅能盤活閒置資產，更能直接回應城市發展的剛需。這種做法能形成穩定的內生客流，從根本上改變商場單純依賴外部流動的脆弱性，甚至能反過來提升周邊住宅區的長期價值，形成良性循環。2, 提供高階體驗內容：當商品消費可以被線上替代，線下空間的核心價值就在於提供無法被覆制的體驗。比如引入沉浸式戲劇（如劇本殺、密室）、親子成長樂園、新型運動業態（如室內滑雪、衝浪）等，這些業態的特點是“時間消費”而非“商品消費”，能有效拉長顧客停留時間，並滿足細分人群的精神文化需求。3, 鏈入前沿產業價值：購物中心的地理位置和空間體量，使其具備了與新興產業結合的潛力。例如，與地方政府合作，引入新能源汽車的城市展廳與交付中心；承接生物科技、人工智慧等硬科技企業的展示與孵化空間；或利用建築優勢建設城市資料中心、直播基地等。這種轉型，不僅能獲得更多元化的收入，也更容易與城市發展規劃相結合，獲取政策支援。方向二：營運重構從“流量邏輯”到“社群邏輯”當空間的功能被重新定義後，第二個變革隨之而來，回答的是“我們如何與人建立關係？”的問題。核心是徹底摒棄過去那種粗放的、匿名的“流量思維”，轉向更精細、更具粘性的“社群化營運”。1, 營運目標轉變：從“交易轉化”到“關係沉澱”。 過去的目標是讓儘可能多的人進來花錢。未來的目標是，識別出核心的使用者群體，並通過持續的互動和服務，與他們建立長期的、有情感的連接。例如，開闢空間用於社區團購的集中存取、老年大學的興趣課程、上班族的午間休憩等，讓商場成為一個高頻使用的“社區客廳”。消費，只是這種深度關係下的一個自然結果。奧斯汀的一所學校與商場的結合↑2, 營運手段轉變：從“促銷驅動”到“內容驅動”。 社群的維繫不靠打折，而靠持續輸出有價值的內容。這意味著營運者需要像一個“主理人”一樣，定期策劃和組織讀書分享會、農夫市集、獨立設計師快閃、主題沙龍等活動。這些活動的核心不再是短期引流，而是塑造空間的文化氣質，增強社群的凝聚力和歸屬感。方向三：戰略再造從“同質化平台”到“差異化目的地”在功能和營運都完成升級後，第三個變革是頂層戰略，回答的是“我們在市場中到底是誰？”的問題。核心是徹底擺脫“什麼都有”的同質化定位，通過極致的差異化，將自身打造為不可替代的“目的地”。1：深度的在地化（Localization）。這意味著放棄追逐國際標準化的連鎖品牌，轉而深度挖掘所在地域的文化基因。每一個城市都有其獨特的文化基因，這正是差異化的富礦。例如，在西安，可以深度融合唐文化元素；在成都，可以放大“慢生活”與茶館文化；在景德鎮，可以打造以陶瓷為主題的藝術商業空間。將商場與城市IP、國潮（Guochao）文化、本土老字號深度繫結。當一個商業體成為城市文化的名片時，它就擁有了獨一無二的身份。2：極致的垂直化（Verticalization）。這意味著聚焦特定的興趣圈層或亞文化，放棄大眾市場，在一個細分領域做到極致。中國龐大的人口基數，使得任何一個“小眾”圈層都可能是一個巨大的市場。例如，圍繞電競（E-sports）文化，打造集賽事、直播、體驗、社交於一體的專業場館；聚焦潮玩（Designer Toys），建構從設計師孵化、新品首發到二手交易的全鏈條平台；或是服務於龐大的“鏟屎官”群體，提供從寵物零售、醫療到高端寄養、主題社交的一站式解決方案。當一個空間成為某個社群的“精神家園”時，它就能吸引跨區域的、高忠誠度的目的性客流。03 每一次危機都是重生的契機舊金山中心，這座矗立在市場街上的“鬼城”，像一面鏡子，映照出我們這個時代深刻的變革與挑戰——那些曾經被我們視為理所當然的城市生活方式，如朝九晚五的通勤、周末擁擠的商場、以消費為核心的城市中心，正在被重新定義。它可能成為一個垂直的村落，一個創意的搖籃，一個連接人與人的社區。最終，決定它命運的，不是冰冷的資本或無情的市場，而是我們對於“城市”和“生活”的全新想像。城市和商業，都是一個複雜的有機生態系統。任何試圖通過簡單、宏大的“頂層設計”來取代其自然生長過程的做法，都可能在長期埋下隱患。對於存量的購物中心而言，放棄對過去輝煌的幻想，徹底重塑自身的功能定位和內容價值，是唯一的生存之道。對於未來的城市規劃者而言，回歸對人性和商業規律的尊重，培育一個更多元、更有韌性的商業微生態，遠比建設下一個宏偉的“水泥盒子”更加重要。畢竟，一座城市的靈魂，最終是由生活在其中的人所定義的。 (TOP創新區研究院)
美國頂流商場“猝死”實錄：從年入8億美金到93%空置，只用了3年……
房產#舊金山中心#空置率#治理問題
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寫字樓空置率超過2019年

住宅市場萎縮在8月份進一步加劇，因新房價格預期將進一步下跌。根據《金融時報》報導，國內最大城市的辦公樓空置率現在比疫情期間還要高，經濟放緩已經嚴重打擊商業信心的最新明確跡象。 根據中國房地產資訊集團的初步資料，前100大房地產公司的新房銷售額同比下降約22%，較7月份19.7%的降幅更大。交易量較7月下降2.43%，此前一個月環比下降了36%。 據知情人士在8月透露，宏觀方面正考慮為地方政府提供新的資金選項，以購買未售出的住房來支撐市場。最新提議允許地方政府通過所謂的“專項債券”為其購房提供資金。截至7月份，全國未售出的新房面積達3.82億平方米，相當於底特律市的面積，根據最新官方資料。 資金緊缺的開發商——其中許多已經違約一年多——寄希望於銷售復甦來說服債權人並避免清算。彭博新聞早些時候報導，德信中國控股有限公司在6月成為最新一家被香港法院下令清算的開發商。碧桂園控股有限公司則在本周早些時候考慮再次延長部分人民幣債券的支付期限。
寫字樓空置率超過2019年
房產#寫字樓#空置率
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全國27城、600+購物中心的空置率，降了！

商業市場，波瀾起伏中向前。 2024上半年，全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率為8.50%。 去除期內新增的三城資料，全國重點24城購物中心平均空置率同比下降17.01%至8.78%。其中，滿鋪出租的商場數量與2023年同期持平，近20家；出租率超過95%商場佔比約48.73%，同比增加41.05%。同時，約3成商場空置率超過10%，但相比2023年同期回暖明顯。 600+樣本購物中心 誰的承壓能力更強？
全國27城、600+購物中心的空置率，降了！
生活#購物中心#空置率#降午
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寫字樓沒人租了，租金大跳水

自2020年以來，全球範圍內的疫情衝擊、消費習慣的數位化轉型以及遠端工作模式的普及，都對商業地產造成了深遠的影響。 空置率上升、租金下降、投資回報率降低等一系列連鎖反應，使得這個曾經被視為穩定收益來源的領域，如今不得不面臨“寒冬”。 尤其是一線城市的寫字樓，出現了大量的空置，空置率飆升至十多年來未曾有過的高位，租金水平跌至近十餘年的谷底。 資料顯示，2023年底，北上深的寫字樓空置率均超過了20%。其中，深圳甲級寫字樓空置率超過26%，上海和北京的相接近，分別為21.8%、21.7%。
寫字樓沒人租了，租金大跳水
房產#中國#商業房地產#空置率
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暴跌，40多年最差，寫字樓也崩了？

最近一個朋友在紐約租辦公室，驚奇的發現，美國的寫字樓也崩了。 每平方英呎租金比之前降了30%，70美元就能租到很好的寫字樓。 據說是因為疫情期間很多人搬到了更遠的地方，現在不願意回辦公室上班，以及美元加息，商業地產回報率還不如銀行利息回報，不但租金低了很多，寫字樓的價格也崩了。 疫情之後，很多美國企業已經習慣了線上招聘，線上辦公，面試成功就給你郵寄一個電腦，如果辭職了就把電腦郵寄回來，企業能節省場地費用，員工也喜歡在家的鬆弛感。
房產#紐約#辦公室#穆迪分析
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這才是房地產最大的雷！

01 商業地產隱藏的大雷，遠遠超過了住宅地產。 最近一線城市出現了大量的空置寫字樓，空置率創新高，而租金創十來年新低。 曾經熙熙攘攘，人來人往的一線頂級寫字樓，也不復往日氣派和繁華。
這才是房地產最大的雷！
房產#商業地產#住宅地產#寫字樓
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2023年，中國重點城市商場空置率又降了！

中國商業市場恢復向好。 2023年，全中國重點24城購物中心平均空置率9.06%，較去年同期下降近2個百分點。拉開五年時間軸，2020年到達高點後，拐頭波動下行，去年降至近4年新低點。 其中，出租率超95%的購物中心佔近五成，約3成購物中心空置率超10%。經濟與就業持續改善，居民消費信心逐漸提升，品牌商承租力回血。 資料來源：贏商大數據
2023年，中國重點城市商場空置率又降了！
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芒格等“大佬”頻頻警告！美國商業地產危矣？

美國金融、投資界大佬頻頻對商業地產發出警示。 “股神”巴菲特的搭檔、伯克希爾-哈撒韋公司董事會副主席查理·芒格近日在接受媒體採訪時表示，美國銀行業充斥著不良商業地產貸款，美國商業地產市場將迎來一場風暴。 美國億萬富翁、阿波羅全球管理公司聯合創始人羅文（Marc Rowan）和摩根士丹利首席投資官（CIO）兼首席美國股票策略師威爾遜（Mike Wilson）也都在近期對美國商業房地產的走勢發出警告。 自從3月矽谷銀行（SVB）倒閉以來，各方就對美國商業地產面臨的1.5萬億美元巨額債務表示擔憂，這些抵押貸款債務主要由美國中小型銀行持有，需在2025年底前償還。
芒格等“大佬”頻頻警告！美國商業地產危矣？
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