房貸超重磅消息來了！

很多人居然並沒有註意到，房貸利率最近的一個超級大招：

最近很多城市二線城市開始大量取消房貸利率下限了！

據新華社財經、珠海特區報道，中山、珠海、東莞、佛山等15個城市已取消首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協商確定。

截至目前，南昌、青島、煙台、濟寧、贛州、九江、新餘、潮州、汕尾、東莞、佛山等城市從4月1日起，階段性取消首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限。此前，東莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠、韶關、雲浮已取消首套房貸利率下限。

這是個重磅消息，居然新聞沒多少人提，也是讓我和這個資深房產人士很詔異，現在大家敏感度都那麼低了嗎？

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很多人不是太懂，到底取消房貸利率下限是什麼意思？

說實話，現在的規則別說你們了，不是深耕房地產的，根本連新聞都看不懂了。取消房貸下限跟降低房貸是兩碼事，但又息息相關。

房貸利率下限是什麼意思呢？

這是因為央媽發布過的一條房貸利率的政策規則：

2022年5月15日，央行、銀保監會印發了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中提到，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點，二套房屋商業性個人房屋貸款利率政策下限依現行規定執行。

看不懂是吧，沒關係，簡答來說，一手房房價年比、環比連降三個月，就可以下調房貸利率下限：首套LPR-20個基點，二套是LPR+60個基點。

後來呢，政策又優化了，要動態調整，房價連續下跌3月的，階段性放寬首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限。

所以出現不少城市降低了30BP甚至更多。

現在「取消下限」就是可以突破LPR-20這個限制，而現在一旦取消房貸利率下限，意味著未來的首套房房貸利率公式是這樣的：5年期LPR(3.95）- XBP，這個X就讓各地市場來決定。

照這個公式擺出來，就非常通透了：

5年期LPR還是由央媽決定，且所有人都能享受到，包括存量房貸。

那個X取消下限後，就由各個城市和銀行，市場動態決定，並且只有新增房貸能享受，存量房貸無法享受。

各位有沒有理解?

舉例，贛州開始取消首套房貸利率下限之後，第一時間贛州就有多家銀行執行該政策，首套房貸利率直接從20BP下調40個BP，3.95-0.4，達到了3.55%。

中山曝出來最高可以減60個基點，即3.35%，相當於直接打了85折啊。

我感覺到熟悉的配方又來了，房貸利率跟08年那一波太像了，那個時候是直接打折，打九折，八折。現在只是換了一個遊戲規則，叫5年期LPR減去基點。

取消基點下限之後，就會根據各地市場百花齊放的來降了。

現在我的判斷是什麼？

今年開始，各類城市的房貸利率將會呈現分層分級的情況，房貸利率主要由市場和銀行來決定。

越是高能階城市，房貸利率越高。越是低能階城市，房貸利率越低。

大家自己去看，目前取消下限的城市，也基本上是三四線，或者弱二線，一線和強二線目前還沒有傳出取消下限的新聞，但是不排除部分強二線城市也會跟進取消下限。

根據目前的存量房貸利率看：

一線城市，目前首二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%。

二線城市首二套利率分別為3.61%、4.17%。

三、四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。

今年看，一線城市房貸利率仍然會是最高，但是三四線城市，很可能會率先進入3%左右的利率，甚至在不久的將來，會跌破3字頭，進入2字頭時代。

畢竟房貸利率越低，越能刺激買房需求。

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而哪些城市有可能降低房貸利率呢？首先我必須告訴大家一個大趨勢：

目前所有城市，所有人的房貸，包括存量和新增房貸，利率下行是確定的必然的趨勢，只要你目前是浮動LPR利率，就或多或少能享受到。

整體上，一線房貸利率>二線>三四線。

今天有一個新聞，再次論證我的判斷，那便是存款利率的下調。

河南、廣東、雲南、貴州等地多家中小型銀行調降存款利率，從5BP～45BP不等。

舉個例子，新密農商銀行把兩年定期利率下調了40BP，從原來的2.4%下調至了2.0%

一般來說，銀行降息的節奏是從上至下傳導的，呈現出「國有大行帶頭、股份制銀行快速跟進、其餘銀行有序跟隨」的模式。

這次降息和2月底那一波都是中小銀行跟進去年底那一波銀行「降息潮」。

存款利率確實不得不降了，而且近期估計還會再繼續下降。

各位粉絲朋友一定要理解一個趨勢，為什麼要不斷降存款利率，是因為銀行要為降低貸款利率留下空間。

這非常重要，現在商業銀行的淨利差在收窄，2023年商業銀行淨利差為1.69%，2010年以來首次低於1.70%，，同時也低於警戒線－1.8%。

銀行是商業機構，不會做虧本的買賣，必須要有利差才能賺錢，要維持住息差，必須降低存款利率。

各位，櫻桃試著幫大家推演下房貸利率下降的終極目標。

現在三年期五年期的存款利率還有2個多點，離零利率還有2個多點的空間，還早呢。如果維持住1.8%的息差，假設5年期存款進入零利率，那麼5年期貸款必然極限值就是1.8%，也就是現在的北歐時代。

當然，5年期存款進入零利率不可能在三、五年內，必須是10年為單位。

5年期LPR如果進入1.2%以下，那麼在維持息差1.8的情況下，我們的房貸利率將會歷史性跌破3%。

什麼時候房貸利率能夠全面進入2字頭，盯著銀行的5年期存款利率進入1.2%就可以了。

所以，各位看懂這個邏輯沒有？看起來複雜，應該聽我解讀完通透了把。

房產的一切都是數學，數學才是買房的基礎學科。

現在銀行有很多資金貸不出去，供需影響，貸款利率還得降，而且央行還在引導繼續降貸款利率，那存款利率只能繼續降。

而且，這幾年地方債那麼多，土地財政又大跌，也只能藉新還舊，要減輕地方政府的還利息壓力，也必須引導貸款利率下降。

而貸款利率下降， 存款利率也必須往下降，反之也成立。

而一旦房貸利率跌到3%，這個值就非常微妙，因為不少城市的租金回報率能夠達到2%-3%，租金是跟物價指數相關，租金還會隨著貨幣貶值，CPI攀升不斷上漲，租金上漲，房貸卻在下滑，那麼租金低月供，買房就會進入零成本時代，呵呵。

各位，買房子是拼認知的時代了。買房真的是數學題啊，要理解這題，是不是太難了？(功夫財經)