澳洲房價為何抗跌？ 75%的人口居住在2.6%的土地上

澳洲房價持續攀升的原因之一，是大部分人選擇居住在僅有的八個首府城市。根據CoreLogic的數據，澳洲有75%的人口居住在僅佔全國總面積2.6%的土地上。

這項特點使得澳洲房產在資本成長的可靠性和週期性經濟衰退時，具有相對良好的抗跌能力，這與其他國家的房屋市場截然不同。

CoreLogic在一份最新的報告中，分析了人口密度對房屋價值的影響，其中一些數據可能會讓你感到驚訝。

例如，全國最昂貴的房屋市場——雪梨，雖然是人口最多的首府城市，但其人口密度僅排在第三名。

人口密度最高的是墨爾本，每平方公里有521名居民。其次是阿德雷德，每平方公里444人，而雪梨則是每平方公里440人。

柏斯的人口密度為每平方公里360人，緊隨其後的是澳大利亞首都領地（ACT），198人，布里斯班171人，霍巴特150人，達爾文48人。

這些密度數字反映了人口增長的不同速度——東海岸大城市為了滿足人口增長需要，建造了大量公寓，並且各城市之間的土地面積也有所不同。

在澳洲的公寓市場中，房價長期成長率較低是常見的現象，特別是在那些正在建造、或已經建造大量密集公寓的城區。

在那些有潛力開發更多住房的城區，短時間內就能建成大量新公寓的情況並不少見。

這對於要面對購屋能力挑戰的年輕買家來說是有利的，但這也通常意味著，在短到中期內，房產的增值幅度較低。

不過，CoreLogic 的報告顯示，在過去12 個月中，在一些擁有大型公寓社區、人口密集的城區，房價成長遠高於長期平均水準。

這可能是澳洲長期住房供應不足的一個表現，因為在過去一年房源緊缺，而且移民人數創紀錄。

讓我們來看看，在澳洲人口密度最高的城區，房價成長最快的例子。

在新南威爾斯州，最佳案例是位於雪梨內西區的Newtown。這裡的人口密度為每平方公里9,800人，公寓的中位數價格接近84萬澳元。 Newtown公寓的10年平均年增率為3.5%，但在過去的12個月裡，房價成長了9.2%。

在維多利亞州，墨爾本市CBD西側的人口密度幾乎達到每平方公里20,000人，公寓的中位數價格接近45萬澳元。 10年的平均年增長率為-0.4%，但在過去12個月，這兒的成長率達到了7.6%。

澳洲的長期住房短缺在疫情期間進一步惡化，封城減少了建築許可和竣工率；疫情之後，通貨膨脹推高了建築材料成本，許多項目因勞動力短缺而延誤。

再加上政府繁瑣的官僚程序和鄰避現象（NIMBY），導致如今的開發審批更少。澳洲統計局最新數據顯示，2月獲準的公寓及其他中密度住宅僅有3,771套，這是14年來的最低水準。

在完工方面，去年12月季度完成的公寓及其他中密度物業總數僅為12,116套，這是自2022年3月季度以來的最低水準。

CoreLogic報告指出，每個首府城市的人口密度都在上升，但方式各異。

例如，過去20年人口成長最多的是柏斯，但居民總數只有230萬，不到雪梨或墨爾本的一半。

柏斯有更多地理空間向外擴展，可建造更多新住宅來滿足人口增長，也允許在面積較小的土地上建造新房屋。因此，在今天的首府城市中，柏斯獨立屋所佔的比例最高。

這與雪梨形成了鮮明對比，雪梨現在幾乎沒有能力擴展城市邊界，因此向上建設（即增建公寓）成為應對人口持續增長的必然選擇。 (澳房匯)