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澳洲租金飆升，再創新高！澳洲首次購屋者買房日益艱難維州超70%地區租客難以承受租屋壓力
01 澳洲租金飆漲0.8%，創歷史新高！租戶被迫離開市中心
澳洲各地租金創下歷史新高，由於供不應求，租戶被迫離開市中心。
根據CoreLogic的最新數據顯示，在4月上漲了0.8%後，澳洲租金中位數已達627澳元/週，其中，市中心30至40公里範圍內的增幅最高。
雪梨的租金中位數在過去12個月上漲了9%，至770澳元/週，Campbelltown的年增率從去年10月的9.1%上升至4月的13.4%。
在昆州，Jimboomba的年租金成長率從3.8%升至6.4%。同時，墨爾本Casey部分地區的年租金成長率從11.7%升至13.1%。
報告指出：“全澳租金重新飆升的部分原因可能是，租房者被迫進入更實惠的外圍住房市場，因為他們被更理想的市中心地區拒之門外。”
“租金略低的地區可能為大家庭提供更多空間，或競爭沒有那麼激烈，這些地方可能更容易成為潛在租戶的目標。”
此外，在截至9月的一年內，澳洲海外淨移民略低於55萬人，臨簽持有者佔90%以上，但同期只有17.3萬套新住宅完工。
數據顯示，昆州和塔州的租金漲幅最為明顯，與高峰相比跌幅最大的是西澳Pilbara，儘管前幾年的租金上漲。
「East Pilbara的租金比2012年10月的峰值低37.9%（即509澳元）。在West Pilbara，週租金仍比2011年10月的峰值低24.6%（即321澳元）。”
02 澳洲首次購屋者買房日益艱難
澳洲首次置業者的處境很艱難——利率高企，實質薪資成長為負，而且房價創歷史新高，籌集首付從未如此困難。
根據澳洲統計局的數據，在整個澳大利亞，三月20%的新貸款是針對首次購屋者的。雖然這一份額兩年多來一直保持穩定，但與2021 年1 月30% 的峰值份額相比明顯下降。
自那時以來，利率上升導致借貸能力下降約30%，補貼減少，房價持續攀升。這擴大了那些想要首次進入市場的人和已經進入市場的人之間的購買力差距。
儘管過去兩年全澳首次購屋者新增貸款比例保持穩定，但各州之間存在顯著差異。
3 月份，維州和首都地區向首次購屋者承諾的新貸款比例最高，分別佔總數的25% 和28%。與之相反的是昆州和南澳，這些地區只有不到20% 的新增貸款發放給了首次置業者。
然而，西澳的首次購屋者購買比例下降幅度最大，從2021 年1 月的40% 降至3 月的23%。投資者活動的增加彌補了這一差異，同期向投資者提供的新貸款比例上升了15% 至36%。
首次購屋者和投資者經常爭奪類似類型的房產，西澳投資者活動的激增很可能導致首次購屋者活動的下降。
投資者需求的成長並不令人意外。珀斯目前是澳洲表現最好的首府城市，截至4 月的12 個月內，房價中位數上漲了20.2%，遠高於其他首府城市的增幅。
儘管出現這種增長，但珀斯仍然是最負擔得起的首府城市之一，房屋中位數價格僅高於霍巴特和達爾文。
與購買相比，西澳的租金比其他州要貴得多。更重要的是，西澳租金成長是全國最強勁的，大珀斯是成長最快的首府城市。
珀斯是僅次於雪梨的第二昂貴城市，而西澳大利亞地區是非首府城市地區最昂貴的。
與西澳形成鮮明對比的是，過去兩年，維州的首次購屋者在新貸款中所佔的份額越來越大。
維州的情況對首次購屋者更為有利，尤其是大墨爾本地區，該地區的房價成長是自疫情大流行以來所有首府城市中最弱的，在截至4 月的12 個月中，房價僅上漲了1.1%。
目前，大墨爾本地區房屋的中位數成本低於大布里斯班地區。
儘管首次購屋者面臨挑戰，但有跡象顯示越來越多的人正在尋求邁上房產階梯的第一步。
儘管在REA上尋求購屋的首次置業者數量仍低於12 個月前的水平，但在過去四個月中穩步上升。
租賃市場充滿挑戰的狀況可能是造成這種情況的原因之一。目前出租房的短缺和租金成本的飆升可能導致潛在首次購屋者數量的增加。
03 維州超70%地區租客難以承受租屋壓力
維州超過70%地區目前正面臨極度的租金痛苦，因為該州去年的租金漲幅為全國第二快。
但有跡象表明，該州擺脫住房和租賃危機的建設計劃正在生效，政府週一批准了在Docklands建造兩座僅供租戶使用的塔樓的計劃，共有925 套住房。
加上過去的批准，可能會有超過2000套住房純粹是為城市郊區的租屋者提供的。
但是，租客們很難找到一套負擔得起的房子，這可能還會持續一段時間。
SuburbTrends 最新的租金痛苦指數發現，四個維州地區，包括Heathcote、Dandenong、Templestowe 以及吉朗的Newcomb 和Moolap 地區目前處於最高水平。
該指數由住房數據分析師肯特·拉德納（Kent Lardner）設計，對一個地區過去一年的租金漲幅、空置率和租金負擔能力與典型收入的比例進行評估，得出一個從1到100的數字，分數越高，租戶的生活條件越差。
除了得分為100分的4個地區外，還有22個地區的得分在96到99之間，維州78%的地區得分在75分以上。
拉德納先生說：「得分為100 分是很糟糕的，對於尋找房子來說也是很糟糕的，而且你會擔心下一次的租金審查。一旦超過95 分，這對房東來說就更不利了，因為人們將難以支付房租。
他表示，維州最艱難的租賃市場的租戶支付的租金高達工資的38%，而州際地區的租金已超過40%，這表明這裡的租金可能會進一步上漲。
前一年，該州租金上漲了12%，成為全澳租金漲幅第二快的州，僅次於西澳。
04 注意！ ATO緊盯虛報出租房維修費
虛報出租物業維修費用的可疑房東正受到澳洲稅務局（ATO）的嚴厲打擊。
ATO助理專員湯姆森（Rob Thomson）說，ATO分析發現，每十個房東中就有九個在申報所得稅時出錯。
他說：「我們經常看到房東在扣除出租物業的維修和維護費用時犯錯誤，因此我們一直在密切關注這個問題。今年，我們特別關注那些為了抵消租金增長以獲得更大稅惠而可能虛報的申請。
她說：「鑑於短期內對出租房供應方面能做的不多，租房市場的緩和最有可能來自於海外淨移民的減緩。在此之前，租房者可能會更多地尋找合租房，或在外圍或澳洲鄉鎮探索較便宜的租賃市場。
房東可以申請立即扣除出租物業的一般維修和維護費用。但湯姆森說，他們不能為資本支出申請扣除，例如在擁有房產期間或新購買房產時進行的裝修。
他說：「您可以申請立即扣除一般維修費用，例如更換損壞的地毯或破損的窗戶。「但如果你拆掉一個舊廚房，換上一個新的改進型廚房，這就屬於資本改進，只能作為資本工程在一段時間內扣除。 」
湯姆森說，出租房業主應仔細檢查他們的記錄，並考慮使用會計師幫忙準備準確的報稅表。他說：「我們鼓勵出租物業的業主在提交報稅表之前仔細檢查他們的記錄，並注意確保他們申報的扣除額是正確的。確保向註冊稅務代理提供全面完整的記錄，讓他們能夠正確準備報稅表，這樣你就能申報所有應得的，而沒有任何不該申報的。
稅務局在去年修訂了固定稅率計算扣除額的方法後，也繼續關注居家工作扣除額的問題。湯姆森說，這些變化意味著工作者需要提供全面的記錄來證明自己的申報合理。 (澳洲財經見聞)