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中國各地那些第一高樓，最後都怎樣了
過去30多年，中國城市化處理程序中最瘋狂的產品是什麼？
答案是白熱化的建摩天大樓
1990年到2021年，我國短短30來年建造的摩天大樓，就直接趕超了美國花了100多年建的總數量
據世界高層建築與都市人居學會（CTBUH）統計，截止2023年全球一共建成了2269座高度超過200米的高樓，還有232座300米及以上的超高層大樓
其中，中國就佔了小一半的規模，在全世界範圍內遙遙領先
現實中摩天大樓確實已經無孔不入地佔領了我們的生活，高聳的天際線不僅是各個城市的地標建築
更是一度成為各個城市經濟發展的直接標誌，成了當地政府和地產開發商所角逐的目標
就這樣你追我趕，樓越蓋越高，越蓋越多
深圳更是力壓一眾城市，憑藉多達260座200米以上的高樓，成為國內擁有高樓最多的城市
當然，不只是北上廣深這樣的一線城市有
南寧、貴陽、珠海、合肥等二三線城市同樣比比皆是，在過去短時間內紛紛拔地而起
但隨之而來產生了各種問題，包括爛尾、空置率和安全問題等等
不得不說，國內曾經引以為傲的摩天大樓，正在落入一種尷尬的境地
01 最慘的直接停工爛尾了
摩天大樓作為一塊公認的難啃的硬骨頭，投資成本高昂、建設難度巨大
用業內的話來說，就是好聽好看卻不好幹
全國最引人關注的爛尾高樓，就要數天津高銀金融117大廈
這個大廈計畫的結構高度足足有596.5米，多達117層
就結構高度而言位列世界第二，是全國在建結構的第一高樓，立志打造京津冀全新地標、北方金融中心
然而目標很宏大，現實卻很殘酷
117大廈於2008年9月正式開工，花了整整4年才打好地基、建完地下室部分
2012年開始建設主塔樓，又耗時3年
2015年9月終於實現建築結構封頂，一舉拿下了10多項吉尼斯世界紀錄
沒想到的是，背後的開發商高銀集團在此時竟遭遇了股票大跌，資金鏈斷裂，不久後黯然退市
這棟大廈的建設也就此按下了暫停鍵，近10年來都沒什麼後續的動靜
即便後來引入了合作方，但由於設計之初目標太大，資金加起來依然不夠，連帶著周圍的配套設施和住宅都陷入了停工
現在的117大廈，已經徹底淪為了一座荒廢的超高樓，表面沒有窗戶，外立面也沒有粉刷，周邊雜草叢生，與整個市區環境格格不入
只要你走在天津，無論哪個角度都能看到它，也成為另一種形式的“地標傷疤”
爛尾的摩天大樓不僅出現在天津，其他城市同時也在上演類似的狀況
佛山國際商業中心也在建設途中資金鏈斷裂，一度成為當地最大的爛尾樓
在停工10年後，最終僅以1.2億的超低價被拍賣
事實上，各地的摩天大樓一旦出現停工事件，往往因為投資大、回收週期長、收益低等原因，讓諸多企業望而卻步，不敢“接盤”
02 有些高度一降再降，從當地第一高樓淪為普通高樓
還有的高樓儘管沒有停工，但也因為各種各樣的因素，導致無法按照原計畫的高度執行
主動或被迫降低樓高，最終變成了一棟沒亮點、沒特色的普通超高層建築
外在因素如不利於航空交通建設，以及景觀要求等
最近竣工的深圳平安金融大廈項目，原設計高度為660米
據說項目方考慮到航空限制，高度最終降為600米，60米的塔尖“天線”裝置被拿掉了
廣西在建的第一高樓南寧華潤中心東寫字樓，同樣如此，從原計畫的445米調整到了403米
而位於杭州望江新城的望江單元SC0402-17地塊
建築高度則由原計畫高度160米直接降至80米，主要因為地塊距西湖較近，屬於西湖景觀控制區範圍
因此，這裡的建築高度都需要結合西湖東岸景觀分析來調整
除規劃和技術方面的原因，資金也是對超高層摩天大樓建設的一大考驗
同樣是在南寧的騁望天璽國際中心
2012年拿地時計畫建370米的高樓，集商辦、五星酒店於一體
2014年更是申請增高至435米，試圖挑戰西南第一高
但擱置到2019年底才重新動工，高度也降到了只有200米
蘇州中南中心也因為缺錢，一度陷入了長達5年的停工
最後，復工是復工了，代價卻是削減230米的樓高
而中山的石岐總部超高層地塊，原計畫建設480米的國際總部經貿中心
這幾年高度一降再降，先是下調至248米，去年年底再次降高100米
當地的超高層地標就此沒了
當然，從實際意義來說，這些高樓的“降高”能減小一定的施工難度，減輕開發商的建設壓力，推動項目的盡快落地
03 造成這些局面的背後…
最直接的原因就是，我們的摩天大樓實在太多了
CTBUH在2020年的資料顯示，中國擁有150米以上的高層建築2581座，其中200米以上的有861座，300米以上的超高層建築99座
這三項指標均居全球第一
不論是擁有超高層建築的數量，還是建設的速度，我們都是當之無愧的第一名
從最初的城市地標性建築，到各地競賽似的蓋大樓，摩天大樓在過去很長一段時間都處於“批次生產”的階段
到了現在，就非常需要一場“去庫存”的行動，嚴控供給端，調整需求端
而且，既然摩天大樓作為城市地標，對招商的要求也非常高，以高檔寫字樓和酒店業態為主
這就要求各個城市有足夠的能力，來吸引大批優質企業入駐
這又談何容易
北京上海幾個一線城市尚能撐得住
二三線城市又能如何保證入駐企業，撐得起這麼多的大樓？
很多地方寧願空著，也不願降低招商標準，導致總體出租率並不高
據業內人士介紹 一些地方甲級寫字樓的空置率都達到20%以上， 個別城市甚至達到30%以上
近年來居家辦公的比例也有所提升，也讓原本就空蕩蕩的摩天大樓的空置率進一步增加
此外，高樓建成後的維護成本也非常高，本身就是一個極度燒錢的項目
粗略統計，在正常運轉的情況下，電梯、保溫、照明、清潔、物業等等費用，都至少是普通住宅的2倍以上
以上海金茂大廈為例，儘管是陸家嘴三兄弟最矮的一座
但據業內人士透露，其日常管理維護費用要幾十萬
按65年使用期計算，大廈的管理費用約為建設費用的3倍
這些大樓的實用性和安全性，也是不得不考慮的問題
2021年5月，深圳總高356米、71層的賽格廣場大樓一度出現晃動
引發了住戶和租戶們的極大擔憂，整個大廈封閉調整了足足4個月，才逐步恢復營運
實際上，對超高建築的規劃管控動作很早就開始了
2020年4月，相關部門正式發佈了《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》
嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築，新建100米以上建築應充分論證
其實，像這樣限制摩天大樓高度和數量的政策，近年來也出台過好幾次
“限高令”之下，面對500米的“身高天花板”
開發商紛紛出招將建築高度拉伸到極致：南京江北國際金融中心高度從600米降到499.8米，西安中國國際絲路中心大廈由501米降至498米，剛好在500米的限制之下
直到2022年7月，國家發改委再次嚴格強調“限高令”要求，徹底斷了新建500米以上的建築的可能性，才為狂熱的摩天高樓建造真正潑了盆涼水
具體到地方細則也出了相應調整
最新發佈的2024版《深圳市建築設計規則》同樣進行了“限高”
要求新型產業用地（M0）中主導用途的建築高度不得超過 250米
住宅和宿舍的建築高度不宜大於150米
通過減少公攤面積、提高高層住宅得房率等手段，提升當地居民的居住體驗
04
事實上，摩天大樓誕生之初，正是因為城市人口密度越來越高，想用“豎”起來的辦法來解決地面上的擁擠
也確實很大程度解決了像香港、紐約等國際化大都市的用地緊張問題
但是，國內近30年來的摩天大樓“熱”逐漸變了味，逐漸脫離了實際需求，造成了一定的資源浪費
對絕大部分的城市來說，人均佔有土地面積綽綽有餘，並不需要建造過多的高樓來滿足人口需求
而且，回到本質上，這些大樓最終的目的還是要賺錢盈利
而不是賠本賺吆喝，一味靠地方政府的補貼來給城市裝門面
即便是在一線城市廣州，地標“小蠻腰”也是開業前三年就累計虧損超過1個億，到2015年才靠廣告，勉強實現正向盈利
更別提全國其他城市了
近幾年在地產低迷、城市化處理程序趨於飽和的大環境下，這種熱潮終於開始降溫，從“拔高”到“限高”、“降高”
最新的政策也要求，現在新建的100米以上的高層建築都要經過充分論證，試圖以高度打造“城市名片”的時代已經結束了
未來，在科學和理性的設計下，讓人們能充分得到工作和生活體驗的建築，才是真正靚麗的城市風景線 (真叫盧俊)