房企債務超7000億！償債高峰已過但壓力仍在

2024/05/30

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雖然政策層面給予了不小的支援，但對於房企來說，今年仍是一個償債大年。

根據中指研究院統計，2024年，房企到期債券規模為7703.1億元，與上一年到期餘額超9500億元相比下降19.6%，但整體規模仍處於較高水平。

其中，信用債佔比69.0%，海外債佔比31.0%，境內債務償債壓力較大。

近年來，房地產市場銷售下滑，融資管道也有所受限，導致房企償債能力普遍有所下降。為此，房企通過多種手段進行調節，常用的策略包括壓降成本、收縮投資、債務展期等，部分房企還進行了債務的二次展期。

今年以來，監管部門推出多項穩樓市政策，意在啟動市場銷售。各地也陸續建立城市房地產融資協調機制。受此影響，行業流動性有望得到改善，市場也開始出現樂觀預期。

但對於房企來說，落實到行動上，謹慎仍將是主旋律。

對於房企來說，相比於政策和市場環境的瞬息萬變，償債往往較為“剛性”。因此，對不同期限的債務進行安排，是房企財務管理中最關鍵的工作之一。

房地產企業的償債高峰出現在2021年。根據多家機構的統計，當年，房地產企業的到期債務規模歷史性的超過萬億元，達到1.28萬億元。有分析人士指出，如果算上非標債務，總規模有可能超過兩萬億元。

到2022年，房企的公開債務到期規模終於降到萬億元以下，但仍在9000多億元的相對高位。當年，市場銷售規模下滑，房企的償債能力不增反降。

2023年，市場繼續降溫。雖然部分房企對債務進行了展期處理，但當年的到期債務規模仍維持在9000多億元。

到今年，隨著償債高峰期的結束，以及大量債務展期，房企的到期債務規模終於降至7700億元的水平。

債務問題的存在，大多源於階段性的投資過熱。某華東房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，2020年前，房企的銷售目標普遍較為激進，拿地規模偏大，對資金的需求也較大。

同時，房地產及物業企業的IPO熱潮，也在此時出現。上市後，很多企業借了大量美元債。

這些融資也為後來的流動性壓力埋下伏筆。2021年至2022年，房企陸續出現到期債務無法償還的情況。綜合來看，這些違約的債券大多為2020年前的融資。

償債能力是房企財務管理能力的綜合體現，從大環境來看，主要取決於兩個因素。

市場層面，2021年，房地產銷售規模超過18萬億元的歷史大關，但隨後兩年，市場銷售連續下降，2023年已降至11.66萬億元。

到2024年，雖然監管部門推出了多項穩樓市政策，但到今年4月，銷售同比下滑的情況尚未得到改變。

根據國家統計局的口徑，在房企的資金來源中，銷售端的定金和預售款、個人按揭貸款約佔一半。因此，銷售的下滑，對房企償債的影響不容忽視。

政策層面，2021年下半年，信貸政策一度收緊，對房企融資產生一定的影響。但隨後，監管部門開始關注房企融資。

2022年底，“金融16條”出台，從信貸、債券、股權等方面為行業融資提供全力支援。一年後，監管部門定調，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。同時表示，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。

2024年1月，住建部與金融監管總局聯合發佈通知，要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，更加精準支援房地產項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

今年年初，監管層還放寬了經營性物業貸適用範圍、使用範圍，企業可在2024年底之前將經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。

這些措施的推出，加上房企縮表嘗試，開始對房企的償債能力產生積極影響。

中指研究院企業研究總監劉水向21世紀經濟報導表示，2023年，滬深及內地在港上市房地產公司現金短債比均值持續下降，分別為1.14、0.75，較上年下降0.21、0.13。

他補充道，房企流動性表現分化加劇。部分央國企、民企受益於銷售融資較好，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑衝擊，現金減少較快，削弱了償債能力。

近年來，房企採取了多種方式對債務兌付進行安排，其中最常見的為債務展期。其中，去年下半年以來，不少房企已經進行了二次債務展期。

2023年，融創完成了境內外債務的重組，並借此實現了大量債務的降槓桿和展期。但到2024年，形勢仍然嚴峻。

今年年初，融創中國董事長孫宏斌表示，2024年存續債務繼續尋求展期和整體化解方案。5月，融創又將旗下的四隻債券進行了展期。

一些財務狀況相對健康的房企，則選擇加快償債步伐。今年以來，龍湖、金地均按時償還了部分債務，從而減輕兌付壓力。在5月24日償還了一筆20多億元的中期票據後，金地表示，基本度過償債高峰期。

但對大部分房企來說，今年的債務壓力仍然不可小覷。某頭部房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，今年公司已經停止拿地，銷售回款會儘量彙集到總部，用於償還債務。

與此同時，該企業今年還在繼續推進人員最佳化、薪酬調整等“降本”措施。

劉水表示，綜合各房企的策略來看，債務展期，收縮投資，降本增效，將繼續成為今年的主旋律。他認為，房企的投資策略傾向於精準投資，關注收益確定性高的項目。經營策略則傾向於輕重並舉，通過推動輕資產業務拓展，實現第二曲線業績持續增長。

他還表示，房企對2024年銷售目標較為謹慎，除越秀地產、美的置業外，其餘上市房企鮮少提及具體銷售目標，說明房企不再唯“銷售金額”論。在當前的市場環境下，加快去化和回款仍是主要目標。若市場熱度不佳，不排除繼續以價換量的可能。 (21金融圈)