近日，上海、深圳、廣州等一線城市加入了限購、限貸等政策調整隊伍，帶動樓市熱度回升。
根據最新政策，上海、深圳的首套住房最低首付比，已經降至20%，廣州的首套、二套房最低首付比，已經降至15%和25%，且取消了房貸利率下限。
“這些城市在中國的住房市場具有風向標意義，一線加大房產政策的實施力度，有利於提振居民購房信心，促進房地產市場的平穩健康發展。”業內專家表示。
據不完全統計，截至5月29日，全國除了一線城市上海、深圳外，其他共計23個省市的首套房、二套房首付，已下調至15%、25%。
1 上海率先出手
5月17日，人民銀行圍繞住房金融連發三招，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限等，引發了各地一系列政策調整。
5月27日，上海發佈“一攬子”房地產政策，在一線城市中率先行動。
根據上海市《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，上海提出調整最佳化住房限購政策、最佳化住房信貸政策、支援多子女家庭合理住房需求、支援“以舊換新”以及最佳化土地和住房供應等九條政策措施。
其中，在信貸政策方面，商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%降為35%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區為30%。
在利率方面，商業性個人住房貸款利率下限首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%降為3.9%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區為3.7%；公積金貸款額度由首套120萬元調整為160萬元（多子女家庭再上浮20%），二套貸款額度由100萬元調整為130萬元。
本次調整之後，上海作為一線城市的商貸首付執行比例，已經與全國水平貼近。
“通過降低商貸利率，降低首付比例以及提高公積金貸款額度，持續降低居民的購房成本及門檻。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，與此前的“漸進式”放鬆政策不同，本輪上海政策調整“針對性更強、力度更大、涉及範圍更廣”，通過“降成本、降門檻、調整供應及刺激需求”等多種方式，對信貸、限購、土地供給等各個方面進行調整。
業內人士認為，該政策將在一定程度上刺激購房需求，有利於更好引導市場預期，增強市場信心，促進上海房地產市場平穩健康發展。
2 深圳、廣州跟進
上海發佈消息隔日，深圳市也宣佈，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
具體來看，深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例，由30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例，由40%調整為30%。同時，深圳首套房利率的下限也下降至3.5%，二套房利率下限下降至3.9%。
廣州也於5月28日發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出最佳化土地和住房供應、調整最佳化住房限購政策、最佳化住房信貸政策、公積金提取、最佳化限售政策、支援“以舊換新”等六條政策措施。
根據該政策，廣州對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，取消利率下限，對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%，取消利率下限。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，深圳的政策和上海政策相似，尤其是首套房首付比例都改為20%，廣州甚至調整為15%，這充分說明，一線城市正全面進入降首付降利率的重要階段，這也意味著，北京後續也可能將調整，尤其在房貸政策等層面。”
鏡鑑諮詢創始人張宏偉認為，深圳此前7區放鬆限購，社保3年調整為1年，再加上今日首付比例降低、降低利率下限，在成交量已經開始復甦的背景下，將有助於進一步去化樓市庫存。
但也有專家提示，深圳政策“組合拳”不僅僅影響深圳樓市，對於環深的東莞、惠州、中山需求可能會形成一定的虹吸效應，尤其上述城市的臨深板塊影響較大。
3 一線城市是穩樓市預期風向標
業內專家表示，一線城市不僅房地產市場規模大，且具有一定的風向標意義，此時政策調整最佳化，有助於穩定房地產市場的預期。據克而瑞機構的統計，今年4月，中國北上廣深新房在售庫存周期已經分別達到49個月、15個月、27個月、36個月。
“房貸新格局已經形成，全面進入首套房首付比例15%的時代，這意味著加槓桿周期開啟，對於後續建構寬鬆的房貸政策環境具有積極作用。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
招聯首席研究員董希淼認為，目前中國的個人住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。
“降低首套和二套個人住房貸款最低首付比例、取消全國性首套和二套房貸利率政策下限、降低住房公積金貸款利率等措施，可以降低居民住房消費的門檻，更好地滿足剛性和改善性住房需求，穩定居民信心和預期，提高居民住房消費的意願和能力。”董希淼認為，這些舉措有望從需求側上對房地產市場形成支撐，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計，目前已有湖北、雲南、山西、甘肅、黑龍江、新疆、河北、陝西、寧夏、廣西、吉林、青海、海南、遼寧、重慶等省（區、市）宣佈取消首套房和二套房的商貸利率下限。
截至目前，除了北京，其他一線城市均已宣佈下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，並對限購政策進行了最佳化，一些業內人士認為，北京大機率不會缺席本次政策調整。
中原地產資料顯示，繼央行5月17日的政策出台之後，5月17至18日這個周末，北京二手房成交突破2000套，5月25日至26日的周末成交也超過1900套，均處於高位，市場活躍度有回升態勢。 (財經國家周刊)