•
2000年的時候，在金融之都上海，破天荒地出現了個人商品房信貸“零首付”的業務。
2000年不是2020年，當時距離福利分房取消，也才剛過2年時間。
即使在歐美國家，十成按揭也是相當罕見的東西。
事實證明，金融創新比的不是跑得快慢：
而是飛得高低。
當時有兩家銀行，為了搶“零首付”的首發，暗地裡較勁兒，發佈會前後腳僅隔一小時，一起在滬上媒體露了臉。
事實上，所謂買房“零首付”真要去辦，還是得拿舊房來做抵押，不是沒門檻就能從銀行裡貸出錢。
說白了就是玩兒個文字遊戲，借“零首付”之名，行首付款抵押貸之實。
但既然有大銀行開了口子，開發商和中介機構也不再遮遮掩掩了，此後“零首付”，甚至“首付後倒找錢”，都成了開發商的行銷手段。
這裡頭的門道，要麼是開發商幫著墊了首付款，購房者背著首付貸和房貸一起還。
要麼是開發商用“高評高貸”的手段，做高房子的總價，從銀行貸出更多的錢，來讓你還。
表面上是讓沒條件的人圓了買房夢，但繞來繞去繞不開那些西方經濟學的經典悖論：
首付都湊不齊的人，你為什麼信他能還得起月供？
按照中國香港樓市的發展經驗，有關部門對房地產調控有兩個砝碼，一個是土地供應，一個是首付比例。
如果開發商在“零首付”上亂做文章，調控大計都讓你拿來做減價大酬賓了。
往小了說，是擾亂銀行貸款管理、誤導消費者；往大了說，是積聚金融風險，給調控大棋局：
使絆子、扯後腿。
因此，零首付剛在市場上出現的時候，就是被監管點名封殺的，基本屬於：
露頭就嚴打。
2016年初，上一輪樓市去庫存正轟轟烈烈拉開大幕的時候，瀋陽一口氣出了“22條樓市新政”。
大禮包裡除了給買房的發獎勵、降稅費之外，還為高校在校生買房開綠燈。
最讓外界意外的，還是把“零首付”寫在了裡面，但這個“零首付”還不是人人能享受，還得是：
畢業不超過5年的大學生。
在當時，這個政策包一出爐就同時破了兩個紀錄：
一個是，“零首付”首次出現在地方救市措施中；另一個是，首開鼓勵大學生買房的先例。
但弔詭的是，引發了巨大爭議的“零首付”政策，在當晚就被叫停：
享年6小時40分鐘。
當時監管給房貸首付劃了最低20%的紅線，“零首付”這條政策真要上了秤，算是典型的“闖關”。
當地的說法是，“零首付”政策還處於前期調研論證階段，暫不具備出台條件。
斯基覺得，這麼嚴肅的政策，調研工作肯定是少不了的，但就看調研的是哪一邊。
根據當時機構資料，樓市新政前瀋陽樓市的去化週期，已飆到33.1個月，警戒線早就亮起了紅燈。
有媒體報導，新政出台前，當地有關部門幾次專門組織房企研討，顯然做了充分調研。
但另一邊，瀋陽當時新房均價7000元/平方米，以百平方米住宅計算，享受“零首付”的大學生，一出校門就能扛上70萬的貸款。
按當時4.9%的商貸利率，貸款背上30年，月供要4000多元，而瀋陽2015年的社會平均工資：
尚不到5000元。
以“鼓勵購房”為出發點，以“不具條件”暫停施行，“零首付”一日遊的鬧劇背後是：
薛定諤的大學生買房人。
但也有些耿直的專家評論時倒是一點不遮攔，他們說一旦施行，就屬於是：
瀋陽版的次貸。
這話說得也不精準，華爾街用“零首付”搞出次貸危機完全是貪得無厭、咎由自取。
咱們是為滿足居民的居住需求、給購房者切實的獎勵，二者是有本質不同的。
當然，讓瀋陽著急上火的問題並沒有拖太久，事情發生在2016年3月，之後發生的事情大家都知道了。
其實想要去庫存，完全沒必要去冒這麼大的金融風險，咱老百姓從來是買漲不買跌，想要去庫存：
只需要漲價就行了。
2021年4月份的時候，有位熱心市民廖先生，在青島政務網公開信箱留言，形容膠州“東南西北，全是樓盤”，末了還靈魂發問：
系統性風險有沒有評估?
膠州曾是青島體量最大的房地產市場之一，扮演了青島樓市供銷的主力。但當時，膠州新房庫存量全市最多，去化週期達22個月。
膠州有關部門的回覆也很誠懇，說是得益於2016年樓市啟動的普漲行情，讓膠州成了地產投資熱點城市：
也給膠州房地產市場調控造成很大壓力。
這話說的，全怪大夥的投資熱情，給當地添麻煩了。
其實當時比青島庫存壓力大的城市還有很多，易居研究院的月度庫存報告顯示，到當年2月底，隔壁日照的去化週期達到了44.5個月，即便停止新建住房：
市面上的房子賣三年半也賣不完。
從2016年到2021年，當年讓一些城市抓耳撓腮的問題，現在有更多的城市又著急上火了。
怎麼一扭頭，缸裡的水又要漫出來了？
前段時間，趁著各地紛紛下調首付門檻，膠州也出台了一攬子刺激政策。
有一條就專門提到，對收入相對困難的家庭，有關部門來出面爭取“極限優惠”：首付款可按50%繳納，剩一半可緩一兩年補齊。
這意味著，膠州做到了政策背書，幫購房困難的家人們，把首付比例打到了：
7.5%國內最低。
斯基看了新聞也納悶，公告裡都明說了“家庭收入困難”了，為什麼還鼓勵他們背負百萬房貸呢？
是嫌難度太單一了嗎？
7.5%的首付，算下來就是13倍的槓桿，這麼高倍數的槓桿，已經可以跟一些虛擬幣合約相提並論了。
這意味著只要波動7.5%，你就能在本金翻倍和清零之間坐一輪過山車。
但在幣圈，扛3倍槓桿的不敢過夜；在樓市，13倍槓桿卻能背上30年。
在膠州7.5%首付的新聞下面，斯基看到有人評論說：
還沒看到“零首付”，說明政策底還沒有到來。
但馬上就有人甩了張“漁網類型圖”，一下把抽象的問題給具象化了，因為到了零首付的時候：
網已經變成了絲襪了。
你要說網眼尺寸多少，可能有人還懵懵懂懂，但你要說絲襪，大家都來了精神。
所以當下的市場，最大的問題，不是首付到幾成的問題，而是：
越來越多的魚認識網了。 (金角財經)