為什麼存量房貸利率降不下來？

1 降低存量房貸利率？官方說“不”

大家有沒有發現，雖然樓市政策中降低目前購屋利率的動作不小，但是對存量房貸利率，卻幾乎是高壓紅線一般不去觸碰。

在社群媒體上，充斥著購屋者哀嚎要降低存量屋貸款利率的請求，但銀行和監管層幾乎選擇性失聰。

自5月17日央行宣佈降首付、取消利率下限後至今，全國超過20個省200個城市宣佈降低房貸利率。

目前，多數城市的首套房貸利率已降至3.1%～3.5%，這一水平遠低於過去的市場平均水平，而且有些城市還取消了下限，也就是說，如果銀行願意，完全可以做到消費貸那樣年利率3%以下。

統計顯示，2021年以前購買的存量房貸款利率平均值在5.56%附近，如果是10年前的房子，利率在6%以上，最高達到7%。存量房和新房房貸利息一下子就有1～3點的差距，真是沒有對比就沒有傷害。

銀行為了安撫購屋者，不斷地投餵“胡蘿蔔”，比如最近有的地方推出“先息後本”——還房貸的時候，只還利息，不還本金。現在從各城市銀行的申請條件來看，普遍可申請的最長年限是2年，也就是2年的時間，你還房貸，都可以只還利息，不還本金。目前北京、蘇州、廣州、珠海等城市都有銀行提供類似優惠政策。

你看，銀行寧願讓你在前幾年像消費貸一樣先息後本，也不願降低利率。

有人不死心，想問個明白。日前，有市民就調整優化個人房屋貸款利率下限諮詢「深圳12345熱線」。對此，深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監理總局深圳監理局在回覆該市民諮詢時表示：「為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，按照因城施策原則以及關於調整優化個人房屋貸款利率下限的相關規定，結合深圳實際，從2024年5月29日起調整優化個人住房貸款利率下限。深圳利率下限政策。

這麼一大段話，核心意思就是，存量貸款利率不降！對於手握存量貸款的人來說，聞者傷心，聽者落淚。

2 提前還貸嗎？

面對政策對新客戶房貸利率一降再降，規模龐大的存量房貸客戶覺得利益嚴重受損，很多人接受不了。

有受訪者接受中房報訪問時表示，「我是去年買的房子，當時的商貸利率是LPR+35個基點，即4.55%。現在看到新購房者的房貸利率這麼低，希望能有一個公平的調整機制，讓存量房貸利率也能隨著市場變化而調整。

根據上海新政，上海首套房貸利率已降至3.5%，第二套房貸利率3.9%。以200萬元首套房貸款為例，採用30年等額本息還款方式，購屋者每月可節省高達1,212元利息，總計可節省約43.6萬元的利息成本。

買同樣的房子，真金白銀要多花出去這麼多，任誰也接受不了。因此，很多人選擇了提前還貸。例如上述深圳利率以5月29日為界，有的人真就前一天辦理了貸款，後一天就大幅降低利率，差一天就差了1%的利率，兩者一比較，100萬房貸每個月利息就要多還500元。

事實上，先前由於理財收入下降，股市、樓市投資價值下降，2022年初的時候，全國各地掀起一股提前還房貸浪潮。

2022年末全國個人房屋貸款餘額為38.8兆元，年比僅成長了1.2%，提前還貸避險了很大一部分增量，而2021年的成長速度是11.3%。 2023年，提前還貸的高峰到來，截至2023年底個人房屋貸款餘額38.17兆元，相較於2022年末的38.79兆，足足減少6000億。

這是20年來，個人房屋貸款餘額首次下降。根據統計，2023年有房一族還了7兆的房貸，才導致最後的餘額為負值，而這7兆中，絕大部分都是提前還的房貸。若以4.2%的存量房貸利率算，銀行一年就少收3000億房貸利息。

很多人想辦法降低利息支出，例如用低利率的新房貸，或是用經營貸、消費貸置換高利率的存量貸。

到今年，因為許多城市開始降低新購屋的貸款利率，存量貸款用戶的提前還貸動力更大了，如今，壓力給到了銀行——

存量房貸利率，降還是不降，這是個問題。

3 降還是不降？

對銀行來說，房貸是銀行最大的優質資產，目前中國個人房貸違約率極低。

一方面是因為前些年房子價值高漲的時候，5%甚至6%的房貸都能被房價漲幅覆蓋；而另一方面是相較於美國實行的非追索權住房抵押貸款，在中國的住房貸款制度中個人極為弱勢，個人對房貸債務負起無限連帶責任，償付義務並不僅限於所購買的房產。

出現違約後，銀行從拍賣房屋所得不足以清償貸款的，不足部分仍需由債務人負擔。因此，當房屋的市場評估價格大幅下降時，銀行也可要求貸款人補充首付本金。

這種情況下，不到迫不得已，貸款人基本上不會有房貸違約的情況。以招商銀行為例，截至2022年9月末，其個人房屋貸款餘額為1.4兆元，佔公司零售貸款餘額的44.4%，其不良率僅0.29%；遠低於同屬零售貸款的小微貸款、消費貸款和信用卡貸款的不良率（分別為0.6%、0.95%和1.67%）。

因此，從銀行的角度來看，堅持房屋貸款這個基本盤非常重要。

一位國有大行個貸朋友給我解釋，銀行不願意降低存量貸款的原因還有另外兩點——

首先是資金成本壓力。銀行發放的貸款資金主要來自存款、金融市場融資等管道。存量貸款的資金成本也是要按發放貸款時點計算的，當時的貸款利率高基本上也意味著存款利率高，比如2020年左右首套房利率在5%左右，那時候的無風險利率（貨幣基金如餘額寶）也大約是3%左右，二者利差在2%左右，今天房貸利率降到3.5%左右，無風險利率也在1.8%左右，二者利差在1.7%左右，變化並不大。簡單要求銀行降低存量貸款利率，直接砍掉了銀行的利潤，人家當然不樂意。

其次是銀行基於風險管理的需要。面對經濟成長放緩和房地產市場的波動，銀行對於房屋貸款的風險評估更為審慎。存量房屋貸款作為銀行資產的重要組成部分，其品質直接影響銀行的資產安全。

因此，銀行在考慮利率調整時，會更重視平衡收益與風險，避免因盲目下調利率而增加不良貸款的風險。

這也好理解，很多銀行雖然在住房個貸上賺了錢，但是卻踩了很多房地產的雷，比如恆大爆雷，盛京銀行、民生銀行等一大批銀行的借款都成了爛賬，個貸的利潤都得填這部分的坑。

據報導，恆大集團爆雷時有息負債餘額8300多億，涉及銀行類金融機構128家，借款餘額2323億，其中境內銀行類金融機構171家，借款餘額2163億，主要為民生銀行293億、農業銀行242億、浙商銀行107億、光大銀行100億、工商銀行94億、中信銀行94億。未來如果恆大破產，以中國破產清算不到10%的償債率，大家想想銀行損失有多大。

所以現在擺在銀行面前是一個兩難的選擇，提前還貸的根源還是隨著調控政策的變化新老客戶利率倒掛嚴重，假如銀行不降低存量房貸利率，大家都繼續提前還貸，那銀行利率會嚴重受損。

而如果銀行降低利率，也會面臨風險，更關鍵的是，如果要降，降到多少才合適？

4 降到多少才合適？

話又說回來，在存量貸款利率降不降這個問題上，話語權的主導者不是銀行，而是監管層。銀行只會考慮利益與風險，對監管層來說，利率是籃子裡的工具，它要考慮的還有效果。

政府和監管部門在製訂房屋貸款政策時，不僅要考慮促進經濟成長，還要兼顧金融穩定和房地產市場的健康發展。如果政策的目的是，在當前「房住不炒」的政策導向下，適度控制房貸利率，有效抑制投機性購房需求，防止房地產泡沫，維護市場穩定，那麼，即便麵對經濟下行壓力，政府也不大可能大規模放寬房貸利率政策。

當然，如果政策調適的目的是促進住房需求釋放、促進居民消費，就另當別論了。

對已購屋者而言，存量房貸利率的下調能直接減輕每月供負擔，提升消費能力和生活品質。特別是在經濟壓力增加、收入成長放緩的時期，這種需求更為迫切。

從過往經驗來看，也有降利率時存量和新增一起降的。 2008年10月22日，央行發佈公告：決定自2008年10月27日起，將商業性個人房屋貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。而對存量房貸的利率，商業銀行享有一定的自主權。隨即，從中小型銀行開始到國有大行，都執行存量貸款利率同樣3折的優惠。

目前政策的目的主要是穩樓市、促進消費，降低存量房利率就能降低居民的購屋成本，讓百姓有更多去消費，從而拉動經濟復甦，因此，政策大機率在降完新增貸款利率後，還是會下調存量房貸利率的，無限接近新申請房貸利率。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，下一步，北京、深圳、上海、廈門等高利率存量房貸將首先迎來下調，其他城市也將緊隨其後，預計調整幅度接近3.5%左右——這已經很接近當前的新增貸款利率低點了。

只不過，調整存量貸款利率也需要一個動力和壓力，從目前的樓市表現來看，調整的動作估計也快了。 （南風窗）