過去二十年上海人口是如何遷移的

不知道諸位有沒有好奇過這麼一個問題

一座市中心人口不斷下降的城市，在發生什麼？

在當下，這正真真切切地在上海發生

2000年至2020年的三次人口普查資料顯示，在常規意義上被認為構成上海中心城區的黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦這七個地區

常住人口占比開始持續下降，分別為42.24%、30.3%和26.87%

2023年最新資料則為25.67%，繼續呈下降趨勢

進入最近十年，上海市中心人口絕對數量和密度都開始下降

七普資料顯示，中心城區人口淨流失超30萬人，與郊區的人口密度比從六普的9.11:1下降至7.68:1

與此同時，上海郊區卻增加了超200萬人

那麼這一趨勢背後都發生了什麼，又意味著什麼？

01　這30萬人，都是怎麼“流失”的？

這其實是一場計畫內的“流失”

早在1959年，《關於上海市總體規劃的初步意見》中就曾提出，逐步壓縮舊市區人口、控制近郊區人口

而當年表示要大力發展的17個衛星城，就是為了疏解市中心區的工業和人口，調整全市工業和人口佈局

而在上海近二十年的四份五年計畫中，強化郊區建設、將市中心的人口搬遷到城市外圍這件事，也一次不落地被提及

在這一意志下，可以看到更多細化方案

其中最重要的一個舉動，就是針對原住民的搬遷，俗稱拆遷

上海規劃資源資料顯示，截至2022年，上海中心城區共徵收、拆除超過1000萬平方米房屋，受益居民40多萬戶

其中有近一半位於楊浦。而從2012-2021年的資料來看，近年來楊浦正在加大舊改拆遷的力度

拆遷這一動作，實際上從上世紀90年代就開始了

上海很少披露關於拆遷的詳細資料，我們可以從它的母命題“舊城改造”中，一窺上海舊改的綿延不斷

上海每年都會制定數量不小的舊城改造目標，今年也不例外

2024年，這座城市將完成12萬㎡的零星舊改、31萬㎡不成套舊住房改造，而中心城區零星二級舊裡以下房屋改造，預計於2025年前全面完成

看來，上海市中心的拆遷工作還得持續至少兩年

除了拆遷這種大動作之外，還有不少置換政策。例如我們之前寫過的，與市中心老房出租給年輕人、老人搬去郊區新房居住的“躉租”政策，以及類似的一些以房養老政策

但若要細究市中心人口減少的情況，也不能只看原住民的流失

畢竟相比於原住民數量的自然變動，上海市中心人口增長更多要靠外來人口輸入和城市內部跨區域流動

那麼外來人口為什麼越來越少

工作的事情我們留待後文再敘。除此之外，想留在上海核心區，還要考慮置業

而在土地供應的調整下，核心城區的土地供應縮減，可挑選的居住產品也隨之變少

例如在過去三年間上海拿出的265塊地中，位於核心城區的地塊只有不到兩成

在以上多股力量的推動下

原住民離開，外地人也不再大量湧入，上海市人口空間結構調整的目標正在慢慢兌現

而無論是原住民還是外來移民，他們的新目的地也都很明確：去郊區

02　那麼上海郊區憑什麼能留住200萬人

從表面上看或許是拆遷的錢趕不上市區的房價，但我們發現真實的原因其實更為多樣

例如隨著舊改的推進，一大批動遷房落地郊區，並帶來了軌交的拉通

2009年，為了安置市中心棚改居民，上海政府在郊區規劃了寶山顧村、嘉定江橋、松江泗涇、閔行浦江、南匯周康和浦東曹路在內的六大動遷基地

以顧村為例。就在規劃落地後的當年，地鐵7號線通車，從南到北貫通顧村板塊

再看江橋。除了坐鎮南北的13、14號線，板塊內公共交通也四通八達，之前去踩盤時，從市中心搬過去住了八年的一位爺叔對江橋的交通表示十分滿意

實際上，上海的第一條地鐵連接的就是市區和郊區

這就是1993年開通的徐家匯-錦江樂園線路，它連接起徐匯和上海郊區中最早得到關注的閔行，三年後又進一步延伸至莘莊

進入21世紀，隨著“一城九鎮”“郊區新城”概念的提出，以及上海軌交網路建設速度加快，越來越多的郊區被納入這個系統：

2000年，2號線連接起當時尚存農田的張江高科

2003年，5號線的進一步延伸至閔行開發區

分別於2004年和2006年北延的1號線和3號線，將寶山區拉入群聊

2007年的9號線帶來松江

2009年的11號線連接起嘉定

2010年2號線向東南延伸，勾起唐鎮

2013年開通的16號線，直接向南延伸到了滴水湖

2017年，青浦、曹路的居民也坐上了地鐵，一年後又輪到奉賢……

至今上海依然在不斷擴展軌道交通網路，連接郊區和市區，包括十四五規劃中的17號線西延伸、機場聯絡線、崇明線、嘉閔線等

就在最近，17號線西延伸工程已經正式進入列車上線偵錯階段，通車指日可待

軌交拉通，人也有了流動的可能。而隨著郊區地塊大量供應，上海打新人群湧入郊區，其中又有一部分人留了下來

郊區人口聚集，商業、配套也隨之生長

實際上，上海近年做得好的商業項目，有不少就是在郊區

比如嘉定的南翔印象城，2023年以46億的總銷售額在上海各大商場中位列第四，超過了上海老城區內很多知名的購物中心

教育資源也在被源源不斷地引入。例如閔行區就是出了名的教育資源豐富，尤其是七寶、莘莊和古美板塊

但是郊區如果只有生活便利，會帶來新的問題

那就是被廣泛吐槽的極端通勤，以及“鬼城”“睡城”

那麼上海是如何處理職住平衡的？

這就要講到人口流動背後，更重要的一件事

03　產業的變化

曾經，上海幾乎所有產業都集中在市中心

不僅包括金融、貿易，還有紡織、鋼鐵等製造業

隨著產業結構的調整，生產開始攤平

1990年，上海開始在郊區規劃和建設各類工業園區，吸引外資和高新技術企業入駐，如松江工業園區、嘉定工業園區、張江高科技園區、漕河涇開發區、紫竹高新工業園等

後續有研究表明，2004至2019年上海工業用地分佈重心持續向東南方向偏移，遠離中心城區

經歷了幾十年的發展，不止一個郊區產業板塊開始崛起

以著名的產業板塊張江為例。從1992年僅有17平方公里的張江高科技園區，到如今約220平方公里的張江科學城，隨著能級和產業提升，經濟也一路猛漲

2023年，這片佔浦東面積不到7%、全市僅1%的土地，貢獻了超過一兆的經營總收入。要知道浦東新區2023年的地區生產總值是1.6兆

隨著郊區產業的崛起，目前其經濟實力已經和市區相當。根據最新資料，2023年，上海中心城區以外區域地區生產總值超過3兆，是中心城區的兩倍

到如今，郊區產業已經全面鋪開，各個板塊各司其職

例如在五大新城中，嘉定以汽車產業見長，青浦有數字經濟和現代物流，松江要看生物醫藥和工業網際網路，南匯有積體電路和航空航天，奉賢則定位“東方美谷”

隨著產業攤開，市中心也被賦予了新的定位和角色

在“十四五”規劃中上海明確表示，相比於依託高端製造業發展的其他區域，主城區主要推動產業升級，發展以研發辦公為主的生產性服務業

而市中心產業的進一步迭代升級，或許將成為接下來上海經濟發展的重要動力

04　最後，讓我們回到最初的問題

人口淨流出的上海市中心，在發生些什麼？

上海用騰出來的土地做了不少事情

例如創造商業新地標

有條件時可以借力市中心的歷史底蘊

最典型的大概是2021年開放西區的張園，以及更早之前於2002年全面開業的新天地，都是動遷了原有住戶、保留場地上的老建築，發展起來的城市級商業中心

沒有保留價值的譬如棚戶區，則被拆成淨地，重新規劃。譬如蘇河灣萬象天地，就是2010年前後拆掉蘇州河沿岸棚戶區後新建起來的

在創新之外，市中心原有商圈也在更新升級

例如去年對外發佈“千億商圈”三年行動計畫的南京西路，今年靜安寺廣場升級開業，梅龍鎮廣場內的伊勢丹百貨則暫時歇業、升級改造

市中心的公共空間也在被重新梳理

在製造業搬離後的市中心，留下了不少成片的廠房，它們在被逐步打造成文化園區和公共空間

最典型的就是濱江。例如在最近爆火的徐匯濱江，許多原有的工業設施被改造成包括西岸藝術中心、龍美術館在內的文化和藝術空間

這兩個場館都是由工業遺蹟改造而來。前者曾經是龍華機場上海飛機製造廠沖壓車間，而龍美術館所在場地曾經是用來運煤的“北票碼頭”。從產業維度來看，這也是一次升級

濱江尚屬於大尺度公共空間復興。而在居住空間密集的老城區，口袋（街心）花園這樣的小尺度公共空間，也越來越多了

從2016年上海啟動建設開始，截至2023年底，全市口袋公園數量已經達到476座

其中一部分就是拆出來的

例如永嘉路口袋廣場，原本是兩排存在消防隱患的殘舊住宅，拆除後改成公共活動空間

在配套迭代、環境升級之外

我們還觀察到，市中心的居住產品也在經歷新一輪更新

例如純高端、純改善產品在逐漸出現，匹配著更多高淨值人群的需求

同策資料顯示，僅在2024年一季度，3000萬元以上豪宅的供應已接近1000套，超過了2017年—2022年的年均供應套數

而隨著新一輪房地產周期中，中小戶型比例、豪宅備案價等節點的慢慢放鬆，上海市中心的豪宅市場正在呈現出“真改善”趨勢

其中最重磅的，大概是風貌別墅產品的出現。要知道過去在上海的核心市區，除了老洋房，很少有別墅產品出現

而今年上海市中心出現的至少33個風貌別墅，預示著市區終極置業機會即將到來

即便不考慮終極置換產品，真正的改善產品也在更多地出現。曾經在上海的新房產品中，市區大平層的供應十分稀缺

而在今年第三、第四批次供應中，濱江凱旋門、融創外灘壹號院和香港置地·啟元都推出了300平方米以上的大戶型

隨著房地聯動價的進一步上浮，我們可以期待未來產品力的進一步提升

而隨著優質居住產品對資源的整合、高端購買力人群的回歸，上海市中心的價值或許將再次得到認證

05　上海就這樣逐漸步入新一輪發展周期

在市中心人口淨流出這一現象的背後，實際隱藏著整個上海的變化

產業、交通的攤平，帶來人的流動，帶來新的生活區域、生活方式的生長

回頭想想，從前的上海似乎沒有提供太多生活選項；甚至可以說只有一個選擇，就是住在市中心

而如今的上海正在提供出更多元的生活方式，從而讓更多的人，在這座城市找到屬於自己的位置

與此同時，市中心也在以抽絲剝繭的方式重建脈絡。隨著市中心城市的更新、產業的升級，未來我們或許會見證它的進一步崛起

讓我們拭目以待 （真叫盧俊）