香港商舖跌慘了？

你知道，香港零售業曾經有多風光嗎？

舉個例子來說吧，銅鑼灣羅素街的一個商舖，2008年被卓悅租下的時候，一個月租金就達到58萬港元。到了2012年，瑞士名表品牌浪琴，又以230萬的天價月租搶租該鋪，標誌著香港零售業進入鼎盛時代。當時的羅素街，連續幾年都被評為「全球最貴街道」，每平米的租金超過三萬。

而如今，曾經的浪琴專賣店，變成了手機配件店。230萬的天價月租，跌幅超過九成，現在只要不到13萬。而且這一巨變，也不僅限於銅鑼灣，而是蔓延到了整個香港。大量商舖空置，租金大幅下滑，香港零售業到底怎麼了？

讓我們從被譽為「香港鋪王」的鄧成波家族說起。

2021年5月，88歲的鄧成波突然離世，留下了擁有近200項物業的地產王國。小兒子鄧耀昇接手後，家族卻開始了一場浩浩蕩蕩的賣房運動，三年內賣出了近百個物業。

而新晉鋪王之所以瘋狂大甩賣，其實都是被他老爹「坑」的。鄧成波當年仗著商舖租金貴，大肆高槓桿貸款買鋪，但這幾年租金一路下跌，槓桿壓力越來越大，鄧耀昇也因此不得不賣鋪還債。不過即便套現200多億，也未能完全脫困。

商舖租金下跌，香港鋪王斷臂求生，普通人的日子也不好過。最近香港一位網友，就遭遇了類似的「被爹坑」的故事。

2018年，香港樓市巔峰時期，這位網友的父親將價值1200萬港元的商舖轉給他，只要求他按揭500萬，給自己養老，這筆看似划算的交易，卻在租金一路下跌後，變成了一場噩夢。

原本每月3萬的租金，還勉強夠還月供，後來租金降到1萬5，連月供都無法覆蓋。該網友曾想以1200萬出售商舖，但無人問津，後來即便降到700萬，也依然沒人接手，殘酷的現實讓他進退兩難。

香港商舖租金暴跌的背後，是零售業格局的巨變。近年來，香港逐步降低了稅費，同時在海南和深圳等地設立免稅店，香港的吸引力逐漸減弱。加上國貨崛起，香港消費者赴港購物的需求大降，曾經的購物天堂，如今正在變得冷清。

遊客大減，也導致香港的零售業態發生了變革，傳統的高端消費品，正在逐漸被平價商舖取代。這類店舖標榜「無需上淘寶，無需去深水埗」，滿足了本地居民的即時需求。

但從宏觀角度看，遊客經濟一去不返，香港本地居民的消費模式轉變，也使得商舖租金回歸理性。香港零售業從「賺遊客錢」轉為「塘水滾塘魚」， 過去「一鋪養三代」的觀念已經過時，市場前景不容樂觀。

不僅是零售業，香港的商業地產同樣遭遇重創。根據中原地產的資料，李嘉誠的長江中心，五年內租金價值下降了1/3，仲量聯行預計，今年的租金可能還會繼續下降5%以上。

從卓悅到浪琴，再到如今的手機配件店，銅鑼灣羅素街的變化，其實是香港經濟結構調整的縮影。無論是鋪王家族的巨變，還是普通市民的困境，都在傳達一個現實，香港需要重新思考自己的定位，在新環境中，找到自己的位置。

畢竟只有與時俱進，才能立於不敗之地。 (瓦肯財經)