萬科預計上半年巨額虧損

閱讀要點：萬科發佈公告稱（提交給證券交易所的檔案中），由於中國房市低迷，可能損失12億美元（90億人民幣）。這家公司在上半年將出現巨額虧損，目前正努力籌集資金以償還債務。

2024年7月9日，萬科發佈公告稱，今年上半年，其預計錄得歸母淨虧損70億元-90億元，同比下滑171%～191%；扣非後的淨虧損為50億元-65億元，同比下滑157%～175%。這一預計虧損標誌著與第一季度虧損3.62億元相比的急劇下滑。

建築商採取了價格折扣的策略，以減少庫存並提高現金流，但這擠壓了利潤率。萬科表示，“對某些項目的投資過於樂觀。” “公司對業績虧損深表歉意。”

同時，萬科表示已為今年下半年到期的在岸債券制定了“還款安排”，並且在此期間沒有離岸債券到期。

萬科的最新公告表明，中國多年的房地產危機仍在持續，因為支援政策尚未實質性地提振購房需求。哪怕該公司曾被認為是行業中較為穩健的企業之一，一直在籌集資金並尋求出售資產，以緩解投資者對流動性壓力的擔憂。

根據彭博社彙編的資料，自2003年以來，這家國有開發商尚未報告過上半年虧損。2023年上半年，萬科實現了98.7億元人民幣的利潤。

萬科在香港上市的股票開盤下跌4.5%，隨後回升至下跌0.9%，截至上午10:53交易，該公司今年的股價跌幅已達到38%。萬科2027年和2029年到期的美元債券也有所下跌。

傑富瑞香港有限公司的分析師Calvin Leung在一份報告中寫道：“這一盈利警告遠遠低於我們的預期。” “我們認為現金流的不匹配可能會擴大，從而加重對資產處置和新融資的依賴。”

萬科表示，今年由於某些開發項目的投資對土地收購成本過高，導致了“實質性影響”，這些項目在2024年結算。部分上半年虧損也來自於清理房屋庫存和出售資產的折扣。

開發商表示，今年上半年制定了一攬子計畫進行業務重組和風險緩解。萬科還力求瘦身並取得了“積極進展”。此外，已交付74,000套房屋，萬科“確保按時償還公開市場債務。”

也有好消息

從好的方面看，萬科高管本周的一些分析師會議上表示，萬科已減少了一些短期債務，根據開發商線上發佈的會議記錄，今年的債務再融資和新融資總額為600億元人民幣，已支付超過500億元人民幣的債務。

在提交深圳證券交易所的一份單獨聲明中，萬科表示，今年下半年到期的在岸債券總額為43億元人民幣，並已做出“還款安排”。今年上半年還清了105億元人民幣的離岸債券，今年剩餘時間沒有到期的離岸債券。

由於6月份的房屋銷售增長停滯，萬科繼續面臨挑戰。據傑富瑞分析師估計，其月環比合同銷售增長7.9%，遠低於中國100大房地產公司平均36%的增長幅度。

萬科6月份的銷售額達到250億元人民幣的盈虧平衡水平，但其中部分是由於5月購房規則放鬆後的提前購買所驅動。隨著城市層面的房地產措施進一步放鬆的空間減少，分析師對下半年銷售的可持續性持懷疑態度。

摩根大通房地產分析師Karl Chan表示，預計初步的中期虧損可能會延續到全年。“由於萬科的首要任務是防止債券違約，我們認為利潤率的擠壓將繼續，因為萬科可能不得不優先考慮現金流而非盈利能力，”

萬科能否渡過難關,將影響這場危機的持續時間和影響範圍。自3月底以來,萬科遭遇多次降級。惠譽將其評級從BBB下調兩個檔次至垃圾級BB+。5月,再次將評級下調兩個檔次至BB-。

分析：

這點虧損相對於股價跌幅非常偏低，我反而覺得計提少了，應該一次性計提200億輕裝上陣。即便計提200億，相對於萬科2500億的淨資產也是不值一提。萬科的融資現金流回歸正常，金融機構力挺萬科，上半年融資600億，償還500億，融資現金流充足，金融機構對萬科的擔憂下降。

今年是房地產行業最困難的一年，當前市場仍然繼續下行，疊加今年結算21年高價地，大家利潤都不好看，但是明年開始有22年項目開始進入結算，可以平滑利潤，萬科已售22 23年項目結算毛利率18%，相比當前結算毛利潤大幅提升。管理層增持2億元，代表的是管理層的態度和股東攻克艱難的決心。

萬科經營現金流融資現金流疊加資產處置，上半年現金流已經非常健康，減值不影響現金流。萬科積極推動開發業務良性運轉，通過協議拿地，積極參加舊改，提升綜合開發能力方面推動開發業務安全有序恢復，上半年拿了瀋陽以及上海深圳等舊改地塊。

萬科的公告，雖然預虧70-90億，但是還是有很多積極的亮點的，報表大概反應的是兩年前的經營和當期情況的疊加，報表虧損不影響噹期現金流，實際上今年初以來萬科很多情況都在積極向好。 (發比利斯)