深圳豪宅市場正在由科技新貴推動形成獨立行情，今年上半年，深圳灣、前海等核心區的千萬級豪宅頻現‘日光’，多個頂豪項目開盤即罄。

買家主要來自晶片、人工智慧、半導體等科技行業，購房邏輯不同於傳統富豪，短決策周期，偏愛全款購房。

隨著購房者增加，土地市場也因此受益，核心宅地接連以超高溢價成交。6月以來，特別是南山、前海等地塊均創成交新高，這種高價格源自於科技新貴們的確定性需求。

新進入市場的購房者通常為年輕的技術精英，他們更關注產品的科技及生態配置，居住體驗和通勤效率。

由於他們通過股權變現快速積累財富，傾向於全款購房，土地公司的戰略意識也隨之提升。整體來看，科技新貴的崛起正深刻重塑深圳豪宅市場與土地價值的邏輯。

房地產調整進入第六年，或接近尾聲

摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強7月8日在深圳前海"2026 ETF生態創新與高品質發展論壇"上表示，中國房地產較大幅度調整周期通常為6至7年，目前已進入第6年，可能接近尾聲。

他指出近期上海二手房市場出現回暖跡象，部分房源租金回報率在全國恢復較早，對止跌回穩具有啟示意義。

他建議加大庫存消化力度、降低按揭成本。

中指研究院指出，總體來看，房地產市場仍處於築底過程中，市場修復將延續分化特徵。

展望下半年，核心城市二手房市場有望保持一定活躍度，成交持續改善疊加掛牌趨穩將進一步帶動價格跌幅縮小，部分城市價格走穩基礎逐步增強。

新房方面，在2025年同期基數較低影響下，下半年全國新房銷售同比降幅有望逐步縮小，但市場全面修復仍需時間。

核心城市“好房子”項目持續入市、公積金等支援政策持續發力，將繼續對市場形成一定支撐。

但“控增量、去庫存”導向下，新房供應或將延續縮量態勢，市場修復仍將以優質供給帶動的結構性改善為主。

進入2026年下半年，南昌、杭州等城市優質地塊高溢價成交頻現。

7月8日南昌高新區青山湖類股105.447畝宅地由兆馳股份旗下江西宸宏置業以787萬元/畝競得，總價約8.3億元，溢價率50.19%。

7月7日杭州蕭山區世紀城核心宅地經98輪競價以46.05億元成交，溢價率26.68%。

中指院資料顯示，截至6月26日300城住宅用地平均溢價率9.0%，一線城市達19.3%為各線最高。

05
深圳第三季度預計30個新盤入市

深圳在2026年第三季度發佈了商品房銷售計畫，共計30個項目將入市，預計供應房源面積為882821平方米，數量達到7212套。

住宅類房源佔據主要比例，提供6929套，商務公寓184套，商業63套及辦公36套。

寶安區的入市項目數量最多，包括觀潮府、海玖號花園等，蔚藍逸境花園預計供應量為796套。

光明新區的住宅供應顯著增加，涉及多個項目，南山片區則有四個住宅項目，主要為觀山海家園、安緹雅苑等。

龍華區計畫入市的項目數量較少，只有九龍山雙璽家園和未來平方雲銘府，而龍崗區的項目雖然數量減少，但仍接近1000套供應。

此外，福田和鹽田各有一個項目，羅湖與大鵬新區則沒有新盤計畫。

隨著高增長行業的持續擴張，深圳甲級辦公樓市場在2026年上半年進入修復階段，新增項目四個，總體量24萬平方米，空置率持續下降至24.9%。

租賃需求主要來源於硬科技和新經濟企業，智能硬體、AI與品牌出海等行業貢獻了近30%的交易面積。

專家認為，AI、半導體及生物製造等領域的發展將進一步推動辦公需求。

07
南山實驗麒麟小學計畫擴建近3倍

為緩解片區學位壓力、提升辦學條件，深圳市南山區教育局正推動南山實驗教育集團麒麟小學實施改擴建工程。

改擴建後辦學規模將從24班擴大至30班/1350學位，項目總投資估算約3.2293億元。

深圳市南山實驗教育集團麒麟小學創辦於2001年8月，是一所廣東省一級公辦學校，位於南山區泉園路68號，現有教職工94人，其中特級教師2人，高級教師10人。

悅峰尊府項目位於羅湖，是深圳首個擬入市的“配售型保障房”，吸引力顯著。

該項目單價或低至“1字頭”，已經完成價格測算，預計將滿足戶籍工薪家庭的住房需求。

項目為現房狀態，由三棟51層超高層住宅組成，規劃1152套，其中中小戶型佔比高達91.67%。

悅峰尊府的前身為棚改項目，地處羅湖與龍崗交界，解決了長期存在的人居環境問題。

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