戶田敬久：深圳重新啟動原本計畫建設中國第一高樓的開發計畫。業內有個說法：刷新高度的超高層建築完工時，往往迎來經濟衰退。這一現象被稱為“勞倫斯魔咒”…

戶田敬久：廣東省深圳市重新啟動了原本計畫建設中國第一高樓的開發計畫。陷入經營破產困境的大型民營企業“世茂集團控股”放棄後被拍賣的地塊，最終由國有大型企業“華潤置地”中標競得。此次是否有勝算呢？

那塊土地終於要啟動了嗎？5月6日，位於深圳市東北部龍崗區的開發地塊出售項目成交。買方是擅長商業設施營運的華潤置地。如果按最初計畫建成，建築高度達到700米，超過632米的“上海中心大廈”，本應建成中國第一高樓“深港國際中心”。

華潤置地買下的土地面積約17萬平方米，購買金額為約70億元人民幣（約1600億日元），這是最低競標價。而世茂集團於2017年買下這塊地時的價格為239億元，是此次價格的3倍多。當時，該項目以超高層建築為核心，總開發額達到500億元，換算成日元，是屬於“1兆日元項目”。

龍崗區位於深圳市的郊外。即使是現在，從市中心換乘地鐵也需要1個多小時，這裡絕對算不上很便利的地方。2011年舉辦的世界大學生夏季運動會的比賽場及體育館等“大型場館”鱗次櫛比，深圳市原本的藍圖是以具有象徵意義的超高層建築為地標，打造一個新街區。

該項目在2022年遭遇重大挫折。世茂集團發行的美元債券陷入債務違約（default）。開發地塊被查封，並於次年被拍賣。但競標以流拍告終，此後也一直沒有買家出現。深圳市於2025年買下這塊地，並於2026年4月再次掛牌出售。

儘管是國有企業，但由一家上市公司收購這塊帶有特殊背景的開發地塊，難道在不會構成利益衝突嗎？不過，深圳市這次顯然沒有重蹈覆轍。開發方案被大幅修改，超高層建築計畫被撤銷。

帳目計算也毫不馬虎。據估算，70億元除以住宅部分的建築面積後，每平方米金額為2.3萬元。而周邊新建住宅價格為每平方米5萬元左右，即便將建設成本考慮進去，也能完全收回投資。打算首先通過分售住宅來回收土地購置費用，以降低投資風險。

利用REIT將上海的“幽靈大樓”改造成出租住宅

上海郊外的嘉定區，這裡是美國通用汽車（GM）和德國大眾等設有合資工廠的汽車產業集聚地。在這座街區的中心地帶，把已被擱置10年之久的“幽靈大樓”改造為出租住宅的項目已經啟動。

推進該項目的是中國四大不良債權管理公司之一“中國信達資產管理”。將以2028年為目標，將大樓改造為帶家具的出租住宅，在確保穩定的租金收入以後，再以房地產投資信託（REIT）的形式上市。

中國的高層建築群曾是經濟增長的象徵（上海市，2024年）

中國信達於2025年3月設立了用於盤活房地產的投資平台。據稱，在550億元資金中，計畫拿出250億元用於此次這種利用REIT來盤活樓盤的項目。

也出現了成功案例。3月21日上市的匯添富上海地產租賃住房REIT的投資項目為上海市內閒置寫字樓改建而成的租賃住宅。項目面向周邊高新產業園區從業青年，主打一室一廳戶型，營運成效顯著，入住率突破九成。日生基礎研究所的研究員胡笳指出“今後，利用REIT盤活存量物業的案例會不斷增加”。

不過，中國的不良資產盤活才剛剛起步。問題在建築完工後依然存在。

天津的“全球最高爛尾樓”復工

2025年4月，直轄市天津市一棟高達597米的“全球最高爛尾樓”在停工約十年後復工。該項目由香港投資家潘蘇通領導的高銀地產等地產商於2008年啟動建設，隨著2015年中國股市泡沫破裂，項目陷入停滯。

爛尾的高銀117大廈（天津市，2023年）

人們擔心在經濟不景氣的天津，是否有租戶需求？美國杜克大學教授喬仕彤（Shitong QIAO）在接受美國CNN採訪時分析：“未必能盈利，但政府至少希望借此提振民眾信心”。

中國超高層建築接連落成。國際非營利機構的調查資料顯示，2024年全球建成的200米以上高層建築共133棟，其中91棟在中國。這些新建大樓的過剩供應導致寫字樓供需嚴重惡化。中國主要城市的寫字樓空置率達到2～3成。遠高於日本主要城市2～3％左右的空置水平。

2016年在黃浦江東岸、金融機構雲集的陸家嘴地區開業的上海中心大廈是超高層建築。該項目由上海本地的上海城投控股及上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司等開發。建築高度超越當地原有地標建築——森大廈的“上海環球金融中心”（492米），奪回了中國第一和上海第一的稱號。

該項目深陷租賃簽約率僅60％、入駐租戶僅為總量三分之一的空置問題。儘管之後美國摩根大通等租戶陸續入駐，到2023年“租賃簽約率已達到80%”（上海市媒體），但房地產人士普遍認為取意“升龍”的設計維護成本高，確保盈利十分困難。

如果空置率過高，租金下調的壓力也會加大。項目難以達成預期租金收益，資產價值也隨之大幅縮水。比如：新加坡知名房企凱德投資(CapitaLand Investment)在2025財年（截至2025年12月）對其持有的中國投資物業計入了5.45億新元的資產減值損失。

中國的寫字樓多由國有企業或政府旗下基金等持有，其真實情況不透明。因為如果國有銀行持續提供資金，爛尾或低使用率的問題將不會顯現。也有可能通過政府行為，填充租戶。

“勞倫斯魔咒”：超高層完工=經濟衰退

業內有個著名說法：刷新高度的超高層建築完工時，往往迎來經濟衰退。這一現象被稱為“勞倫斯魔咒”，以德國經濟分析師安德魯·勞倫斯的名字命名。

早在1931年全球大蕭條期間，美國的帝國大廈完工。杜拜的世界最高大樓哈利法塔的完工也是在2010年，正值受到雷曼危機影響的當地信用動盪引發的杜拜衝擊之中。中國最高的上海中心大廈也是在中國股市泡沫破裂後不久完工。

中國是否能夠解決不良債權問題，打破“勞倫斯魔咒”？ (日經中文網)

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