“圍觀人數已經超過10萬，請耐心等候或重新進入。”2月25日，廣州馬場地塊正式開拍，因圍觀人數太多，廣州交易集團官網一度出現短暫當機。作為廣州珠江新城最後一塊“絕版寶地”，該地塊自2026年1月上架以來，就吸引了業內廣泛關注。值得一提的是，該地塊的起拍價高達186.44億元，光是起拍價就已躋身廣州歷史“總價地王”榜單前五，距離第一位的廣州亞運城地塊的255億元，相差約69億元。《每日經濟新聞》記者2025年11月19日來到項目現場時，發現商家早已搬空，但地塊內的商舖還未完全拆除。僅過去3個多月時間，該地塊已呈淨地狀態。項目於2026年1月23日正式掛牌，於2026年2月25日正式競價出讓。2月25日，記者從廣州交易集團處獲悉，本次拍賣採用線上模式，有8家房企參與拍賣。當日上午10點48分，報價超過197億元，已達到廣州土拍總價TOP2的高度。進入下午1點後，保利、越秀、廣州城投頻繁加價。最終，經過9小時243輪競價，越秀地產以約236億元拿下馬場地塊，折合可售住宅樓麵價約8.5萬元/㎡，打破廣州樓麵價TOP1紀錄。從區域視角看，作為連接珠江新城與金融城的黃金地塊，它承載著城市變遷的記憶，更肩負著銜接兩大CBD、打造超級叢集的使命。廣州馬場地塊周邊 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝廣州樓麵價新地王誕生此次廣州馬場地塊的份量相當重。此前，廣州總價地王的寶座長期由以下五宗地塊佔據：排在榜首的是總價255億元的廣州亞運城地塊，其次是197億元的番禺長隆地塊、188億元的廣船地塊、186億元的南方麵粉廠地塊以及132億元的品秀星圖地塊。而馬場地塊光是起拍價就達到了186.44億元，已躋身廣州總價地王前五。除了價格，更關鍵的是這塊地的稀缺性。該地塊位於珠江新城核心區，是CBD最後一塊大體量核心用地，總用地面積19.45萬平方米，涵蓋居住、商業、商務、中小學等多種用地性質，計容總建面達56.7萬平方米。地塊所在位置。從競價規則來看，這塊地的溢價空間幾乎全部集中在住宅用地。綜合溢價率約26.6%，住宅部分溢價率約35.67%。記者注意到，馬場地塊在2月25日上午11點10分左右，總價就突破了200億元；而到了當日下午3點40分左右，總價已突破219億元。最終，該地塊以約236億元成交，總價僅次於廣州亞運城地塊的255億元。此外，馬場地塊的折合可售住宅樓麵價約8.5萬元/㎡，打破廣州樓麵價TOP1紀錄。值得一提的是，在競拍的後半程，競爭較為激烈的當數保利與越秀。據克而瑞資料，2025年，保利發展和越秀地產在廣州市場分別實現542.66億元和308.22億元的全口徑銷售額，分別位居廣州市場第一和第二。2月25日下午，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析稱，馬場地塊可能是2026年全國總價地王。這樣的核心區域地塊必然引發開發商爭搶，所以創下廣州單價地王紀錄也不奇怪。“但需要注意的是，一定要避免非理性競價、過度競爭。考慮到新地塊得房率的優勢，再加上最新的戶型設計、社區配套等優勢，可能會對周邊的樓盤產生降維打擊，導致周邊在售項目不得不降價競爭，開啟全市新一輪的新房降價。”李宇嘉表示。馬場片區規劃願景圖將引發珠江新城豪宅市場大洗牌？在部分業內人士看來，廣州“新地王”的誕生不僅會刷新廣州樓市的價格紀錄，更會引發珠江新城豪宅市場的大洗牌。記者梳理髮現，廣州較為典型的豪宅片區主要包括珠江新城、二沙島、琶洲、白鵝潭、金融城等類股，多數豪宅項目集中於“黃金三角”，即“珠江新城—金融城—琶洲”。而在廣州豪宅項目中，廣州馬場地塊項目與保利冼村舊改項目是兩個經常被拿來對比的項目。兩個項目均位於珠江新城類股，保利冼村項目位於珠江新城類股中區，即將入市，市場吹風價達每平方米18萬元至20萬元；而廣州馬場地塊項目位於珠江新城東區，是廣州的新晉“地王”項目。在廣州馬場地塊周邊，已經誕生過不少豪宅，房價天花板也在不斷刷新。其中，距離地塊約2.2公里的保利玥璽灣，作為2025年全國首個“開盤當日破百億”的項目，成交均價高達17萬元/㎡，最高單價超30萬元/㎡，堪稱廣州豪宅的“標竿”。除了保利玥璽灣，馬場地塊周邊還匯聚了僑鑫匯悅台、凱旋新世界、保利天曜等頂級豪宅。值得注意的是，近期珠江新城豪宅成交分化明顯，核心頂豪與改善戶型熱度分化。據廣州鏈家資料，僑鑫匯悅台目前有9套在售二手房源，業主掛牌均價約25.77萬元/㎡；凱旋新世界目前73套二手房源，業主掛牌均價普遍在17萬元/㎡以上。而保利天曜於2025年5月開盤，銷售均價約9.4萬元/㎡。值得一提的是，位於珠江新城東類股的僑鑫匯悅台項目，曾多次以天價成交刷新全國住宅紀錄。2024年10月9日，僑鑫匯悅台成交一套建面約1251.44㎡的頂層複式，成交總價約4.61億元，單價約36.86萬元/㎡，該成交價格刷新該樓盤2021年超3億元的此前最高紀錄，同時創下中國內地高層住宅有記錄以來的最高總價與單價。廣州珠江新城部分二手豪宅房源成交情況 圖片來源：鏈家網鏈家資料顯示，中海花城灣2025年12月底掛牌成交一套315.08㎡的4室2廳房源，業主掛牌價3800萬元，最終成交價為3350萬元，折合單價約10.6萬元/㎡。2025年11月底，天鑾成交一套約264㎡的5室2廳房源，業主掛牌價約2980萬元，最終成交價為2630萬元，折合單價約9.95萬元/㎡。部分業內人士提醒，廣州珠江新城類股雖是廣州豪宅較為集中的區域，但在市場調整的背景下，仍較為考驗產品的打造能力。此外，隨著區域內的競品增多，市場競爭將加劇，項目去化壓力也將加大。中國城市發展研究院投資部副主任袁帥向記者分析稱，珠江新城類股目前部分豪宅樓盤單價已跌破10萬元/㎡，表明市場正處於回呼階段。而在行業調整之際，將更為考驗開發商的產品打造能力。此外，開發周期延長、成本上升、質量把控等問題，都可能影響項目收益與口碑。 (每經頭條)