上周末，有“亞洲十大豪宅之一”之稱的杭州九溪玫瑰園東區天怡苑23號別墅，拍出了2.88億的高價。

10月10日，杭州九溪玫瑰園東區天怡苑23號法式獨棟別墅在阿里資產商業拍賣成交，成交價2.88億元，起拍價1.68億，228輪競價，溢價71.43%，該標的建築面積為629.39平方米，折合成交單價約45.7萬元/平方米，附帶約5畝私家園林。

九溪玫瑰園是杭州知名的低密別墅區，毗鄰西湖風景區，文學大家金庸曾在此購置獨棟別墅，不少初代浙商、上市公司創始人也選擇在此置業，高淨值人群聚集也讓九溪玫瑰園成了國內知名的高端居住區。

本次拍賣為業主主動送拍的商業拍賣，並非司法處置的法拍房。阿里資產平台在標的頁面將該物業標註為 "亞洲十大豪宅之一"，並註明其區位 "西臨西湖、東攬錢塘"。按照平台規則，本次拍賣完成後，買方還需按阿里資產平台標準支付軟體服務費與交易服務費，實際承擔的總成本高於成交價。

據橙柿互動·都市快報報導，這場競價從10月10日上午9：45分開始，前後持續約 5個小時。平台資料顯示，本次拍賣共吸引5名買家報名，圍觀人次超過6萬。競價按每輪加價10萬元的幅度推進。

上午11時17分前後，報價突破2億元，下午14 時10 分左右，總價超過2.5億元，此後競爭逐漸集中到競買號F2022與A3792 兩名買家之間，雙方多次出現單輪加價100萬元的情形，加價速度一度被圍觀者形容為“每分鐘7位數”。經過228輪加價，競買號F2022在下午15時左右以2.88億元鎖定勝局。

根據阿里資產平台的資訊，天怡苑23號別墅地上三層、地下一層，帶約5畝（約合3333平方米）私家園林，並已完成投入約2000萬元的法式精裝，配備電梯、泳池與私人影音室，現狀未對外出租。

平台頁面同時提示，該標的臨近杭州市西子湖小學，屬山景房，買賣雙方各自承擔稅費。由於產權清晰且為主動送拍，該標的在報名階段即吸引了較高關注，5 名買家均繳納保證金參與競買。

九溪玫瑰園項目1996年啟動開發，是綠城打響全國知名度的標竿項目，曾入選全國十大豪宅。

園區坐落於西湖風景名勝區範圍，背靠五雲山，面朝錢塘江，緊鄰九溪煙樹，整體佔地約474畝，容積率僅0.32，僅規劃200余棟別墅。受限墅政策影響，西湖景區內獨棟別墅用地不再新批，存量房源賣一套少一套，這讓項目天然具備不可複製的資產屬性。

1998年，金庸曾在此購置北區獨棟別墅，建築面積453.35平方米，附帶約1800 平方米私家花園，也是其在內地的第二套房子。據媒體報導，當時金庸還曾說，以後可以請隔壁房子的瓊瑤女士喝龍井茶了，因為瓊瑤曾在隔壁的常安度假村購置過一套房產。不過這套物業購置後並未實際入住，長期維持毛坯狀態。金庸2018年去世，2019年10月九溪玫瑰園這棟別墅掛牌出售，作為毛坯房，當時掛牌價格為6800萬元。

從平台公開資訊看，該標的曾以更高起拍價進行過掛拍，本次以1.68億元重新起拍，最終成交價格較首次起拍價亦有所抬升。

目前在售房平台，九溪玫瑰園已無別墅產品掛牌在售，低層洋房最高掛牌單價約 5.98 萬元/平方米。

從杭州高端住宅市場橫向對照看，此次成交單價處於明顯高位。以錢塘江邊被稱為杭州高總價住宅 "天花板" 的望天際項目為例，其最貴一套總價約1.6億元、單價約24.4萬元/平方米，總價較本次成交低1.2億餘元。

九溪玫瑰園在二手房市場曾多次出現成交價破億的紀錄，因九溪玫瑰園地塊與西湖、錢塘江雙重景觀資源具有不可複製性，使得該標的更接近 "收藏級" 資產的定價邏輯，在高端住宅圈層中被視為稀缺標的。

2026年成為杭州近年的豪宅供應與成交大年。貝殼研究院統計資料顯示，今年上半年杭州高端住宅成交大幅走高，上半年總價3000萬至5000萬房源網簽122 套，5000萬以上房源網簽64套，兩項資料均刷新近十年同期紀錄。這一輪頂豪行情由市場所稱 “豪宅六小龍” 集中入市帶動，包含望天際、萬潮玖序、奧映世紀軒、棲湖雲莊、濱江傳麒府、海潮玖序六大項目，覆蓋錢江新城、望江新城等核心類股，產品包含大平層、排屋、疊墅多種形態。

二手房市場則冷暖不一，剛需房源仍是成交主力，而西湖景區、稀缺山水資源類存量別墅掛牌極少，流通性低，一旦入市容易引發激烈競價，九溪玫瑰園本次拍賣成交正是存量頂豪稀缺性的集中體現。   (介面新聞)

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折合約45.7萬元/平！“亞洲十大豪宅之一”西湖九溪玫瑰園別墅2.88億成交