在1945年之後的日本房地產行業，誰是最成功的房地產家族？不同的人會有不同的答案。筆者給出的答案是：森泰吉郎和其家族。1945年之後，日本的房地產行業，前前後後可能誕生過超過100萬家的企業。目前日本的房地產行業，存在大大小小36萬家左右的企業。很多企業誕生之後，各種原因就消失在時代的大浪中了。當然，這些企業除了個別企業，都是私有企業。過去30年，中國誕生了很多房地產開發商富豪，其中一些人已經雲消霧散了。當然，日本二戰後也誕生過許許多多依靠房地產發家的企業家。本文就是回答這個問題：在1945年之後的日本房地產行業，誰是最成功的房地產家族？當然，對於同樣的一個問題，不同的人會有不同的答案。筆者給出的答案是：森泰吉郎和其家族可能是1945年之後日本房地產行業最成功的房地產家族。本文會介紹森家族和其背後的日本大規模城市再開發的模式。日本地產行業的福布斯全球第一富豪森泰吉郎出生於1904年（明治37年），出生地為當時的東京市芝區（現在的東京都港區西新橋）。森泰吉郎的父母開了一家米店，也做點小小的房屋租賃生意。1928年（昭和3年）畢業於東京商科大學，也就是現在的一橋大學（也就是筆者的母校），後來成為橫濱市立大學的教授。二戰後森泰吉郎一邊在大學教書，一邊從事港區的土地的收購。1959年，森泰吉郎辭掉了大學工作，專心從事房地產的工作。設立了森地產（日語名稱：森ビル）。1956年，森家族在港區建成了第一個專供租賃的寫字樓，命名為森No1。之後開始在港區進行寫字樓的複製。樓的名字也是按照落成的時間順序來命名的，也就是森No1，森No2，森No3，如此類推。這樣的樓建設了幾十棟。到1986年，森地產所持有的寫字樓高達73棟，總面積達到了100萬平米。在當時的日本房地產行業，位居行業第三。森泰吉郎是美國福布斯雜誌評出的1991和92年的全球第一富豪。1993年（平成3年）1月30日森泰吉郎去世。其經營的資產分為兩家公司，傳給了兩個兒子。一家公司是森地產，繼承的兒子為森稔。另外一家是泰成（也就是現在的森trust），繼承的兒子森晃。ARK Hills的誕生和對日本地產行業的影響上面提到1959年以後到1986年，森家族在港區連續建設了幾十棟毫無美感的寫字樓。這個時代是日本經濟高歌猛進的時代，也是寫字樓和住宅嚴重不足的時代。但是1986年，森地產迎來了一個非常重要的拐點，那就是ARK Hills的落成。ARK Hills是日本二戰後第一個受到全國著名城市再開發項目，也是二戰後最早成功的城市綜合體項目。ARK的名字來自項目所佔的地方。也即是項目位於赤阪（Akasaka一丁目）和六本木（Roppongi）。K來自英文單詞Knot，連接處的意思。也就是R（赤阪）和R（六本木）的連接處。另外，ARK也是諾亞方舟的意思。很多人想不到是，這個項目森地產從1967年就開始著手了。但是項目的開工是在1983年，項目的完工是1986年（昭和61年）。也就是從項目開始到項目落成，前後花費了19年時間。該項目佔地面積大約41萬平米。原來有100多戶人家和機構在當地生活工作，其中包括一些宗教法人，既有基督教教堂，也有傳統佛教寺院。其中的協調工作的難度是非常大的。負責這個項目的森稔（當時森泰吉郎是社長，森稔是常務）在自己的著作中曾經介紹過一個事情。當時有一處地產是越南人持有的，人當時在越南。森稔為了收購這塊土地，和一個同事在南北越的戰爭中到了越南。1986年落成的ARK Hills是東京最先進的城市綜合體。包括了一棟寫字樓，一個音樂廳（現在的三得利音樂廳），一個酒店（現在的ANA洲際酒店），一個電視台設施（朝日電視台的部分設施），四棟高級住宅公寓（其中一個是商住兩用）。森地產對周邊環境進行了整理，設定了卡拉揚廣場和漂亮的櫻花道路。目前，ARK Hills的櫻花也在附近小有名氣。綜合體的最高樓是寫字樓。地上37層，地下6層，高約153米。而該地區原來的建築大部分都是2層高的民宅，非常密集，道路狹窄。全球知名的投資銀行高盛就入駐了ARK Hills的寫字樓。從一個側面可以知道當時ARK Hills在東京房地產市場的地位。從ARK Hills到麻布台Hills森地產從1986年的ARK Hills之後，在東京都的港區開發了一系列的Hills。Hills是小山的意思。很多把六本木Hills翻譯為六本木之丘，但是筆者認為這個翻譯不是很傳神。筆者覺得翻譯為“秀仕”可能更加貼切一點，“秀”是優秀和突出的意思，“仕”是指其中的客戶和居民是一流機構和人群。森地產打造的是當時日本最好的城市綜合體。ARK Hills之後，森地產以港區為中心，也建設了十多個項目。比較有代表性的有以下幾個。六本木Hills。2000年（平成12年）開始施工，2003年（平成15年）3月竣工。這個項目，也花費了森地產17年的時間。該城市綜合體也包括了高層寫字樓（高238米），兩棟高檔住宅，一家酒店（凱悅東京），一家電視台（朝日電視台）等。六本木Hills的地方，原來有500個家庭在當地生活。也是從一個低矮的住宅地轉變成樂高層城市綜合體。虎之門Hills。虎之門Hills也包括了多個建築物，是從2011年（平成23年），2019年（令和元年）陸陸續續落成的。佔地面積7.5萬平米。麻布台Hills。麻布台Hills是截至目前，森地產開發的項目中，規模最大的一個。區域總面積為8.1公頃。2019年（平成元年）8月開始施工，2023年11月開業。目前還有一棟高層住宅樓還在施工（2025年5月）。該項目從1989年（平成元年）就開始了準備工作。前後花費了30年的時間。寫字樓高達325米，是目前日本最高的樓。此外，森地產還在海外開展了不少的業務。比較有代表的業務是1，上海環球金融中心高度為492米，曾經為中國第一高樓。2008年開業。2，雅加達森大廈。高度為266米。2022年開業。上面列舉的是森地產開發的主要的國內外項目。事實上，過去30年，森地產在港區還開了很多的項目。如果大家認為，房地產泡沫之後，日本房地產市場就一片黑暗了，那可能不是事實。二戰後初期，日本最知名的商務區為：1，中央區的日本橋和銀座，2，千代田的丸之內和大手町。森家族經過幾十年的開發，把港區也提升到了與中央區和千代田區平分秋色的地位。日本城市再開發的神器是什麼？在本系列中，談到了過去30年，日本進行了很多的城市“再開發”（通俗的說就是局部區域的大拆大建）。在日本法律上，這些城市的“再開發”項目是有固定的做法的，就是所謂的“第一種市街區再開發事業”和“第二種市街區再開發事業”。其中大部分的再開發項目都是採用的“第一種市街區再開發事業”。當然，相關的法律規定和操作的流程以及細節是非常複雜的。房地產公司中不專門從事這項工作的專業人士也很難掌握其全貌。在這裡，就簡單的把第一種市街區再開發事業的簡單邏輯解釋一下（當然，其中一些內容嚴格意義上講是可能是不精準的）。假設有一片2萬平米的片區，其中居住有100戶居民，大部分都是2層的樓。但是該區域在東京都內比較繁華的區域。到了90年代，該區域存在一些問題，比如，建築物都比較老舊，片區公共綠地比較少，道路狹窄，建築物的防火和防震能力存在一些問題。這個時候，日本的大型房地產公司（森地產等）就打算把這2萬平米的片區重新開發。大型地產公司就初步制定該區域的再開發藍圖，找該片區居民進行反覆的溝通和說明，同時和當地政府也進行溝通和解釋。之後，大型地產開發和當地居民組成再開發組合。這個組合可以簡單理解為專門的項目公司。在這個地方，有兩個非常重要的概念，那就是權利的轉換。當地原有的100戶居民的土地和房地產在某一個時間點進行資產價格的評估，作為資產注入項目公司。之後還有一個非常重要的概念，那就是“權利床和保留床”。這個概念是理解日本城市再開發的關鍵。開發商的在開發藍圖一般是這個樣子的，把原有的低矮的建築全部拆遷。之後在原地建設一棟高層寫字樓（1-3層往往是商業設施），一棟高層居民樓，一大片公共綠地還有擴展的道路。權利床和保留床中的“床”的原來的意思是地板，在這裡是指建築面積。該片區原本的建築面積大約為1萬平米，在開發之後，總的建築面積達到了3萬平米（這裡的數字是為瞭解釋這個再開發框架而杜撰的數字）。所謂的權利床是指新建成項目中留給原有的房地產權利持有人（也就是原來的居民）的部分。根據原來評估資產的高低，進行相應的分配。假設新樓分給了原有居民1萬平米的建築面積。那麼剩下的2萬平米就是所謂的保留床。這個部分，開發商主導要全部出售。這個權利床和保留床就是再開發框架中最重要的地方。在這個再開發過程中，原有的居民是不需要支付一分錢的，而且還可以得到全新的住房（往往是從原來的一戶建搬到了高樓上，而且周邊的公共綠地大幅度增加，防災性能增加）。那麼，再開發需要的龐大的費用從那裡來？答案是來自房地產開發商銷售的保留床。這部分的銷售收入要能夠覆蓋了整個再開發項目的全部費用。當然，也會有居民不樂意參加這個再開發項目。這這種情況下，只能慢慢去說服去溝通。結果往往是：（1）最終說服，（2）居民還是不樂意的，但是同意把土地和地產賣給開發商，（3）居民還是不同意，開發商修改開發藍圖，避開不同意再開發的土地持有人。這也是為什麼森地產搞一個項目往往要花15-30年的原因之所在。第二種市街區再開發事業也有成功實施的案例，但是比較少。主要是公共需要（特別是防災）比較高的再開發項目。可以當地政府主導。另外，最重要的區別是，把居民的土地全部收購之後再進行開發。第一種市街區再開發事業是和當地居民一起再開發。這是一個明顯的不同。為什麼日本的在開發要集中在城市核心區瞭解了日本城市在開發的基本結構，大約也就能明白為什麼過去30年，日本的城市在開發往往集中在大城市的核心區域？其中的道理是很簡單的。再開發項目不管是在東京都的核心區域還是在周邊區域，同樣的工程量，其工程費用差距不大。因為建築工人的工資和建築材料的價格沒有什麼太多差距。但是，東京都核心區域的地產銷售價格是周邊的數倍。也就是說，東京都核心區域的再開發項目更加容易覆蓋在開發的建築成本。而偏僻地區的項目不容易覆蓋建築成本。同樣的道理，為什麼再開發項目必須要建設高樓。道理也很簡單，因為最大程度的利用容積率，建設高樓。才有可能獲得更多的保留床，才有可能更好的回收在開發成本。為什麼說森地產在業內領先了筆者認為，森地產兩個地方，為日本房地產行業做出了很大的貢獻。一個是通過ARK Hills的成功，為日本全國的城市綜合體的打造提供了樣本。森地產的森稔，很早就提出了“街づくり”概念，這個日語詞彙可以簡單的理解為城市的營造。請注意，筆者並沒有用“造城”這個詞彙。因為建築物落成之後的營運和維護是更加重要的。在這裡舉一個例子。六本木Hills是2003年開業的。2003年迎來開業20周年。但是很多人沒有想到是，2023年，六本木的底商竟然迎來了，2003年以來的最高銷售額。這說明這個城市綜合體一直有著很好的營運和維護，一直在保持一個綜合體的鮮度。另外一個很大的貢獻就是告訴了全國的人，第一種市街區再開發事業這種開發框架是可行的。在開發ARK Hills的時候，很多居民對森地產的說法是不相信的，很多人拿錢就走人了。之後，伴隨著六本木Hills的成功，有越來愈多的人願意參加到城市的在開發的過程中。說森家族在日本是最成功的房地產富豪，還有一個理由，那就是該家族的成員一直沒有暴露出過醜聞，更沒有被逮捕的。 (FT中文網)